Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado de Paz Letrado de Rivadavia
Libro: 40- / Registro: 23
Autos: “ECHARRI, IGNACIO ANTONIO C/ GONZALEZ, OSVALDO MARIO S/ DESALOJO”
Expte.: -87584-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, a los nueve días del mes de agosto de dos mil once, se reúnen en Acuerdo ordinario los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Carlos A. Lettieri y Toribio E. Sosa, para dictar sentencia en los autos “ECHARRI, IGNACIO ANTONIO C/ GONZALEZ, OSVALDO MARIO S/ DESALOJO” (expte. nro. -87584-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de f. 421, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿es fundada la apelación de f. 367 contra la sentencia de fs. 359/364?.
SEGUNDA: ¿es fundada la apelación de f. 385 contra la resolución de fs. 384/vta.?.
TERCERA: ¿Qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
1- En materia de subasta judicial, la clásica escritura pública traslativa de dominio autorizada por escribano, puede ser reemplazada por el testimonio judicial de las piezas procesales relevantes o por la protocolización notarial de éstas (art. 1184 proemio e inciso 1º cód.civ.; Bs.As.: disposición técnico registral nº 12/2004, derogatoria de la nº 2/74; Capital Federal: arts. 94 y 95 decreto 2080/80 t.o. por decreto 466/99).
Y bien, al promover el presente desalojo, Echarri anexó el título de propiedad relativo al bien objeto de su pretensión (ver f. 8 vta., ap. 5.2º.1), el cual consiste en testimonio judicial ley 22172 de las piezas relevantes relativas a la adquisición de su derecho como consecuencia de una subasta judicial, realizada en ejecución hipotecaria seguida contra el anterior titular registral del bien, Armando Real.
En ese título, reservado en caja de seguridad y que ahora tengo a la vista, puede observarse que la acreedora hipotecaria -adquirente en subasta por vía de “compensación”- fue puesta en posesión del bien, cedió sus derechos a Echarri y que éste -cesionario- logró la inscripción registral a su nombre.
Si bien al contestar la demanda Osvaldo González negó que Echarri sea propietario y también “el instrumento mentado como fotocopia título de propiedad de la parcela de campo” (ver f. 35 vta.), el referido testimonio judicial ley 22172 constituye instrumento público, que en todo caso debió ser redargüido de falso y no lo fue (art. 979.2 cód. civ.; art. 393 cód. proc.).
De modo que, así, no pueden no tenerse por ciertas la adquisición en subasta por parte de la acreedora hipotecaria, haber sido puesta en posesión y la cesión de sus derechos a favor de Echarri, en tanto actos ordenados o realizados ante la autoridad judicial competente en los autos respectivos y debidamente testimoniados (arts. 979.2 y 993 cód. civ.).
Mientras no haya una resolución judicial corolario de un debido proceso que declare que esos actos no sucedieron -o que sí sucedieron pero fueron hechos dolosamente en perjuicio de terceros, como el demandado por ejemplo, utilizándose al proceso como mecanismo de fraude-, no puede negárseles existencia, validez y eficacia so riesgo de echar por tierra la autoridad estatal que legítimamente los sostiene (arts. 1, 5 y 118 Const.Nac.).
2- Continuando con el desarrollo del considerando anterior, como sea, la adquisición en subasta por parte de la acreedora hipotecaria y la cesión de sus derechos a favor de Echarri han sido admitidas por el apelante al expresar sus agravios (ver f. 407, asteriscos * y **) y al construir, sobre esos datos admitidos, la siguiente crítica: la adjudicataria no pudo ceder en 1988 una posesión que en todo caso habría adquirido en 1996 (ver fs. 407/vta., asteriscos *, ** y ***).
Y bien, lo cierto es que la crítica es infructuosa, porque aunque Echarri no hubiera adquirido la posesión en virtud de la cesión -repito, documentada en el testimonio ley 22172 más arriba referenciado-, sí todos los demás derechos y acciones de la adjudicataria en subasta, entre los que obviamente se encuentra la lógica posibilidad de obtener la desocupación del bien, si es necesario -y no se advierte por qué no- a través de un reclamo judicial como el que nos ocupa (arts. 588 y 676 CPCC Bs.As.; art. 589 CPCC Nación).
Pero, desde otro visaje, luego de la adquisición de la posesión en 1996 por la acreedora hipotecaria adquirente (ver título testimonio ley 22172, f. 6 con lápiz en ángulo inferior derecho), el cesionario Echarri tuvo que hacer valer judicialmente la cesión, obteniendo recién en 2004 una resolución judicial que lo reconoció como tal (ver título testimonio ley 22172, f. 7 vta. y 8 con lápiz en ángulo inferior derecho), de manera que puede interpretarse que el reconocimiento judicial de su calidad de cesionario en 2004 no podía no incluir la posesión conseguida por la cedente en 1996, al punto que el juez interviniente indicó al cesionario que debía acudir al juzgado de la subasta para obtener allí sólo la escrituración y la inscripción registral, no la posesión (ver título testimonio ley 22172, in capite de f. 8; arg. a simili art. 3267 cód. civ.).
3- Al contestar la demanda, González sostuvo haber comprado en 1983 a Armando Real el bien objeto de la pretensión actora, ejerciendo desde entonces la posesión (f. 35 vta.).
Pero no ha adverado ser titular del derecho real de dominio (arts. 1184.1 y 2505 cód. civ.) con anterioridad a la hipoteca o al embargo que desembocaron en la subasta judicial (de hecho Real declara que no se pudo escriturar porque ya existían esos gravámenes, resp. a preg. 5, f. 260 vta. y 263), ni tan siquiera contar con boleto de compraventa fechado ciertamente antes de cualquiera de esos gravámenes (arts. 1185 bis y 1035 cód. civ.), por manera que González no habría podido impedir la subasta judicial ni a través de tercería de dominio ni de mejor derecho, pretensiones que, sea como fuere, no intentó oportunamente (art. 97 párrafo 2º, CPCC Nación y Bs.As.).
Si en base a una alegada compraventa indocumentada no hubiera podido impedir el remate, no podría así tampoco obstar a su total y completa consumación negándose a la entrega de la cosa al cesionario de la compradora en subasta, por más que pretexte actos posesorios, pues éstos encuentran su causa en esa compraventa indocumentada, esto es, son consecuencia de la compraventa indocumentada y no en sí mismos una causa autónoma que siga justificando la ocupación de la cosa subastada judicialmente.
4- Pero, ¿realmente existió esa compraventa?
No: lo confiesa así González, quien afirma que Real se lo prestó, sin firmar ningún papel ni documento alguno, al parecer como contraprestación por un préstamo de dinero para una campaña electoral (ver absolución a posic. 1, 3 y a ampliat. 5, fs. 137/138; art. 422 cód. proc.).
Si se trató de un préstamo (comodato), González inició la ocupación como tenedor y no como poseedor (art. 2462.1 cód. civ.), debiendo presumirse que continuó su ocupación en tal carácter (art. 2353 cód. civ.).
Como al contestar la demanda diseñó su estrategia a partir de una compraventa y no de un préstamo, González no alegó cuándo ni cómo hubiera podido intervertir la causa de su posesión para destruir esa presunción legal de tenencia -sería incongruente una sentencia que hiciera hincapié en una interversión no aducida, art. 34.4 cód. proc.- , de modo que los actos posesorios que dice haber realizado bien pudieron serlo en calidad de tenedor todo lo más proyectando hacia el exterior una apariencia equívoca para los testigos declarantes en el caso (ver fs. 246/256).
Es más, si hubiera existido una compraventa antes de la hipoteca o el embargo que derivaron en la subasta judicial y si González hubiera actuado como comprador/poseedor desde ese entonces, conforme el curso normal y ordinario de las cosas humanas debía haber existido al menos cierta documentación mínima para justificar esa situación, pues no se trata de poca cosa sino de un campo, resultando muy inverosímil e increíble la coexistencia entre la alegada compraventa y esa falta absoluta de alguna instrumentación (art. 163.5 párrafo 2º cód. proc.).
Por otro lado, de haber existido una compraventa, enterado Real de la próxima realización de una subasta judicial, actuando con conocimiento -como lo revelan v.gr. sus respuestas a preguntas del abog. Sallaber, ver fs. 263 vta./264- y de buena fe tendría que haber advertido a su comprador, incluso en defensa de su propio interés de cara a un eventual reclamo de evicción (art. 2089 y sgtes. cód. civ. ). Como Real nada le advirtió clara y concretamente a González (ver resp. preg. 7 y 20, a fs. 260 vta. y 261 vta.), ¿sería porque actuó de mala fe con el ánimo de perjudicar a su comprador, o sería porque González no era un verdadero comprador de modo que no había nada que avisarle? Como no puede presumirse la mala fe de Real para perjudicar a su alegado comprador (arts. 2362 y 4008 cód. civ.), puede creerse que Real no tenía un verdadero comprador a quien avisar.
No lucen como datos favorables a la tesis de la “compraventa anterior” los contratos de arrendamiento suscritos por Real posteriormente, por más que éste explique que eran simulados y que los firmaba por orden o indicación de González (ver atestación de Real a fs. 264 vta./265; ver contratos agregados como integrantes del anexo B, reservado en caja de seguridad y que tengo a la vista; arts. 374, 384 y 456 cód. proc.).
Tal falta de documentación mínima y el comportamiento de Real ante la proximidad de la subasta y como arrendador, no diferencian la situación alegada por González de otra imaginaria –que no digo sea la de autos, digo que no hay cómo saber cuál es a ciencia cierta la de autos- en la que un deudor, apremiado por las circunstancias y ante la perspectiva de perder judicialmente un bien importante, entregue sin más ni más la cosa a un tercero de su confianza so pretexto de compraventa, como intento in extremis para seguir conservándola a través de interpósita persona y con el ánimo de entorpecer la consumación de la subasta judicial (ver resp. de Real a generales de la ley y a preg. 10, fs. 260, 260 vta. y 261).
5- En suma, el cesionario de la adquirente en subasta puede requerir judicialmente la desocupación del inmueble rematado, incluso para así efectivamente hacerse él de la posesión otorgada antes por el juez de la subasta a la cedente (arts. 1,2, 588 y 676 CPCC Bs.As.; art. 589 CPCC Nación).
En las condiciones antes explicadas, reenviar a otro juicio al cesionario de la adquirente en subasta judicial para poder efectivamente consumar su adquisición no constituiría tutela eficaz de sus derechos, sin perjuicio de la chance que cupiera a González para accionar contra quien creyese corresponder en defensa de los que todavía pueda considerar suyos (art. 15 Const.Pcia.Bs.As.; art. 18 Const.Nac.).
En definitiva, desde el punto de mira del párrafo anterior, se trata aquí de determinar sobre quién tiene que pesar el transcurso del tiempo -de más tiempo…- sin tener la cosa subastada efectivamente en su poder: si sobre un adquirente en subasta judicial que hasta aquí no puede ser reputada irregular o sobre un sedicente comprador/poseedor carente de toda documentación y que confiesa haber comenzado a ocupar el bien como comodatario sin haber aducido oportunamente cómo y cuándo hubiera intervertido la causa de su ocupación.
VOTO POR LA NEGATIVA.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que por compartir sus fundamentos adhiere al voto emitido en primer término.
A LA SEGUNDA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Si el demandante obtuvo sentencia definitiva favorable, puede aspirar a obtener medidas cautelares a su favor (arts. 212.3 y 233 cód. proc.) y tiene competencia el juez sentenciante para resolver sobre ellas en caso de ser peticionadas (art. 166.3 CPCC).
A ello no obsta que, si la cautelar requerida es de carácter material (tutela anticipatoria), en caso de hacérsele lugar podría acaso producirse un adelantamiento en la satisfacción de la pretensión actora (ver MORELLO, Augusto M. “Anticipación de la tutela”, Platense, La Plata, 1996), es decir, una satisfacción de la pretensión actora antes de la que podría acaecer recién en los términos de la sentencia definitiva sometida a impugnación recursiva.
Por ello, no sin oir antes a la demandada pese a lo reglado en el art. 198 CPCC y atento el carácter sustancial de la cautelar requerida (art. 18 Const.Nac.; art. 34.5 incs. b y c cód. proc.; ver v.gr. art. 231 CPCC La Pampa), debe el juez expedirse sobre la medida anticipatoria requerida a fs. 379/382 toda vez que, contrariamente a lo decidido a fs. 384/vta., no carece de competencia a tal fin (art. 34.4 cód. proc.).
VOTO POR LA AFIRMATIVA.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que por compartir sus fundamentos adhiere al voto emitido en primer término.
A LA TERCERA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Corresponde:
a- desestimar la apelación de f. 367 contra la sentencia de fs. 359/364, con costas al apelante vencido (art. 68 cód. proc.);
b- estimar la apelación de f. 385 contra la resolución de fs.384/vta., debiendo el juzgado expedirse sobre la medida anticipatoria requerida a fs. 379/382;
c- diferir la resolución sobre honorarios en cámara (art. 31 d-ley 8904/77).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que por compartir sus fundamentos adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
a- desestimar la apelación de f. 367 contra la sentencia de fs. 359/364, con costas al apelante vencido;
b- estimar la apelación de f. 385 contra la resolución de fs.384/vta., debiendo el juzgado expedirse sobre la medida anticipatoria requerida a fs. 379/382;
c- diferir la resolución sobre honorarios en cámara.
Regístrese. Notifíquese según corresponda (arts. 133, 135 inc. 12 y 249 últ. párr. CPCC). Hecho, devuélvase. La jueza Silvia E. Scelzo no firma por encontrarse ausente con aviso.
Carlos A. Lettieri
Juez
Toribio E. Sosa
Juez
María Fernanda Ripa
Secretaría