Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado de Paz Letrado de Pehuajó
Libro: 41- / Registro: 79
Autos: “AGROGESTION S.A C/ GENOVA, JORGE Y OTRO S/ DESALOJO”
Expte.: -88248-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, a los veintisiete días del mes de diciembre de dos mil doce, se reúnen en Acuerdo extraordinario los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Silvia E. Scelzo, Toribio E. Sosa y Carlos A. Lettieri, para dictar sentencia en los autos “AGROGESTION S.A C/ GENOVA, JORGE Y OTRO S/ DESALOJO” (expte. nro. -88248-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de foja 117, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿Es fundado el recurso de foja 92?.
SEGUNDA: ¿Qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Con ajuste a la trama que prohijan los demandados, la cosa locada fue un galpón con destino a depósito, destruido totalmente por un tornado, el cual califica como caso fortuito y activó el efecto jurídico contenido en el artículo 1521 del Código Civil: el contrato quedó rescindido.
En consonancia, admitida esa consecuencia legal, habría cesado la calidad de locatario de quien ocupaba el inmueble en ese carácter y su obligación de pagar los alquileres. Llegándose por ese sendero a saldar la contienda con el auspicio del rechazo de la demanda de desalojo, privada por lo anterior, de toda apoyatura normativa.
Sin embargo, ni siguiendo esa armadura defensiva, el caso cierra como lo quieren los accionados.
Por lo pronto, es preciso de un pensamiento esforzado diferenciar el alquiler del galpón -acaso, inmueble por accesión- del terreno sobre el cual fue construido -inmueble por su naturaleza- y que en algún grado era menester recorrer para acceder al cobertizo (fs. 27 y 28; arg. art. 384 del Cód. Proc.). En todo caso, constituían un binomio inescindible, aun atendiendo que el destino útil para el locatario lo brindaba el galpón y no el terreno solitariamente (arts. 2314 y 2315 del Código Civil).
Es verosímil que un tornado o fenómeno climático de similares características, haya producido en la construcción los daños que muestran las tomas fotográficas de foja 71. Y también lo es que, visiblemente, la finalidad de depósito, consignada en el instrumento del contrato no haya podido ser lograda por aquella razón ajena a la voluntad de las partes, en lo que atañe al galpón que, al parecer, concentraba la utilidad del arrendamiento (fs. 9/10, cláusulas primera, séptima y octava; arg. art. 1197 del Código Civil).
Ahora bien, como se ha dicho, antes que recurrir a lo normado en el artículo 1604 inc. c. del Código Civil, los demandados fundaron su resistencia al desalojo en lo reglado en el artículo 1521 del mismo cuerpo legal, para aprovechar las consecuencias legales inmediatas atribuidas a esa norma. Porque cuando se produce el supuesto de destrucción allí regulado, se entiende que el contrato queda rescindido de pleno derecho (Borda, G. “Tratado…Contratos” t. I pág. 465).
No obstante, la ruina de que se trata, debe ser observada en relación al contrato y no a la cosa en sí misma, ya que no es necesario que desaparezca totalmente, sino que se vuelva inadaptada para el destino que debía cumplir. Contemplada desde ese ángulo, en la especie, es claro que parte de la estructura del galpón quedó en pie, por más que inútil ya para resguardar nada. Y en lo que atañe al terreno sobre el que estaba construido, es de toda evidencia que tampoco, por aquél siniestro, perdió existencia (Lorenzetti, R. L., “Tratado de los contratos” t. II pág. 417).
De todos modos, al evocar lo que sucedió con el galpón, ligado al destino de depósito que se convino para la locación, es discreto el menos, trabajar la hipótesis de enfocar jurídicamente el acontecer desde el modelo que brinda el artículo 1521 del Código Civil. Elegido por los accionados, para sostener el rechazo a la demanda de desalojo.
Pero, queda una pregunta: así se haya producido la conclusión del contrato de pleno derecho por aplicación de aquella norma ¿quedó por ello el locatario liberado de toda obligación con relación a la cosa arrendada?.
La respuesta es negativa.
El Código establece que concluido el contrato de locación, el locatario debe devolver la cosa arrendada como lo recibió, si se hubiere hecho descripción de su estado, salvo lo que hubiese perecido, o se hubiese deteriorado por el tiempo o por causa inevitables (art. 1615 del citado cuerpo legal). Es decir, al extinguirse la locación debe restituirse la tenencia de la cosa locada, y de esta obligación postcontractual no está eximido el supuesto normatizado en el artículo 1521 del Código Civil.
La circunstancia que se haya dejado de usar el galpón por los deterioros que la ocasionó un tornado y que se lo hubiera desocupado, no alcanza para relevarlo de ese deber. Pues obrando de buena fe, la conducta consecuente a la extinción del contrato era la de restituir el bien a la actora, para que éste estuviera en condiciones de reconstruir la cosa y sacar de ese modo el debido provecho de su capital (Borda G., “Tratado…Contratos”, t. I pág. 465).
Cierto que se adujo el reintegro del señalado bien a su locador en las condiciones que el caso fortuito lo dejó; más el hecho no quedó acreditado (arg. arts. 1197 y 1198 del Código Civil). No obstante que pudo probarse por cualquier medio fehaciente, toda vez que en el instrumento del contrato quedó imprevista una prueba excluyente a ese efecto (arts. 375 y 384 del Cód. Proc.).
No abastece esa carga, que Martín hubiera reconocido al locador en el lugar, junto a Flores y Génova, sin escuchar lo que hablaron. Pues nada cabe presumir de esa presencia -más allá de la contemplación que implica- si se desconoce categóricamente lo que pudiera haber ocurrido entre ellos, en ese momento (fs. 82/vta.). En punto a Oliva -cuñado de Flores- interrogado acerca de si cuando Génova y Flores desocuparon el inmueble vio a Veinticinque en el lugar, se limitó a decir que: “…el 7, en el momento que lo entregaban, que fue cuando sacaron todas las cosas…”. Pero sin dar razón acerca de cómo se materializó esa entrega, o cómo puede asegurar que se produjo. Ni sabe si firmaron algún acuerdo: aunque insiste que estaba cuando lo entregaron. En cuanto a la fecha indicada, encaja con la que expresan los accionados al responder la demanda, pero no con la que sugiere Flores, en sus agregados a las posiciones nueve a once (fs. 70/vta.). Ningún otro dato de mayor precisión, bastante para transmitir una vivencia más circunstanciada del momento, se encuentra en su testimonio -de atendibilidad restringida por su parentesco- que pudiera brindar convicción sobre el punto (arg. arts. 384, 439 inc. 2 y 456 del Cód. Proc.).
Para colmo, lejos de confirmar la versión, los restantes testigos, nada dicen puntualmente respecto de este tema, y particularmente Testa
-vecino- sostiene que nunca vio a Veinticinque por la zona (fs. 75/78; fs. 78/vta.; arg. arts. 384 y 456 del Cód. Proc.).
Pues bien, si la restitución a la que la ley obliga al inquilino no fue probada, es consecuente que, así la extinción del contrato se hubiera ocasionado ipso iure desde el acontecimiento, el locatario quedó obligado a continuar abonando al locador los alquileres -acaso a título de compensación mensual, si se quiere- durante el tiempo en que quedó reteniendo la cosa en su poder. Toda vez que, como se ha sostenido en la jurisprudencia, para que el inquilino pueda eximirse del pago de los alquileres por haber sido privado de la finca por caso fortuito, debe haber puesto aquella a disposición del locador. Lo que, en este proceso -ya se dijo- no fue terminantemente acreditado (Salas-Trigo Represas, “Código…”, t. 2 pág. 249, número 3; Belluscio-Zannoni, “Código…” t. 7 págs. 579 y 581.3; arts. 1609, 1622 y concs. del Código Civil).
Asimismo, el incumplimiento de esa entrega ha dado lugar a un procedimiento especial llamado desalojo (arg. art. 1609 del Código Civil; art. 676 del Cód. Proc.).
Corolario: la demanda no fue improcedente como lo pretendieron los accionados, que bregaron por ello, hasta en la apelación. Incluso admitieron no haber abonado alquileres, ya fuera en el marco del convencimiento que no debían hacer pago alguno, iluminando con ello la causal invocada por la actora (fs. 35.5 y 37).
Esto así, por más que al tiempo de sentenciar, disponer el desalojo se haya considerado innecesario en razón de haberse concretado la restitución, por aplicación de lo normado en el artículo 676 ter del Cód. Proc., en el curso de esta litis, con anterioridad a la sentencia de mérito (fs. 42/43, 88, tercer párrafo, y 91/vta. punto 1). Decisión sobre la que no es admisible volver, ni columbrando que la entrega revistió carácter de cautelar y por lo tanto el dictado de la sentencia era ineluctable para declarar que la restitución con carácter provisorio devenía en definitiva, pues tal corrección no fue pedida por la actora, que se conformó con el pronunciamiento como fue generado.
VOTO POR LA NEGATIVA.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Que por compartir sus fundamentos, adhiere al voto que antecede.
A LA MISMA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Que por compartir sus fundamentos adhiere al voto emitido en primer término.
A LA SEGUNDA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Corresponde desestimar el recurso de foja 92 contra la sentencia de fojas 87/91 vta., con costas al apelante vencido (art. 68 cód. proc.) y diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios (arts. 51 y 31 d-ley 8904/77).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Que por compartir sus fundamentos, adhiere al voto que antecede.
A LA MISMA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Que por compartir sus fundamentos adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
Desestimar el recurso de foja 92 contra la sentencia de fojas 87/91 vta., con costas al apelante vencido y diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios.
Regístrese. Notifíquese según corresponda (arts. 133, 135 inc. 12 y 249 últ. párr. CPCC). Hecho, devuélvase.
Silvia Ethel Scelzo
Jueza
Toribio E. Sosa
Juez
Carlos A. Lettieri
Juez
María Fernanda Ripa
Secretaría