Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado de Paz Letrado de Guaminí
Libro: 49 – / Registro: 18
Autos: “BUTRON, IRENA YANINA – BUTRON, VANESA PAOLA C/ AYALA, BIBIANA ISABEL S/ DESALOJO”
Expte.: -91548-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, a los doce días del mes de mayo de dos mil veinte, celebran telemáticamente Acuerdo ordinario los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Carlos A. Lettieri, Silvia E. Scelzo y Toribio E. Sosa, para dictar sentencia en los autos “BUTRON, IRENA YANINA – BUTRON, VANESA PAOLA C/ AYALA, BIBIANA ISABEL S/ DESALOJO” (expte. nro. -91548-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de fecha 12/12/2019, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿es fundada la apelación del 23/8/2019 contra la sentencia del 21/8/2019?.
SEGUNDA: ¿qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
1.1. La sentencia de la instancia de origen rechazó la demanda de desalojo instaurada.
Para así decidir, por un lado negó legitimación activa a las actoras, por entender que no fue acreditado el comodato precario que alegaron como fundamento de su actuación; y a la par con cita de jurisprudencia de la SCBA y de esta cámara, habiendo la demandada sostenido ser poseedora del inmueble y entendiendo acreditadas mejoras por ella realizadas en el bien cuyo desalojo se pretende luego del fallecimiento de su concubino, padre de las actoras, estima que no procede la vía del desalojo cuando el emplazado alega y acredita prima facie el carácter de poseedor.
1.2. Apelan las actoras quienes concretamente manifiestan que:
a- su legitimación surge de los autos caratulados “Butrón, Mauricio Omar s/ sucesión ab-intestato”, expte. Nro. 6693-2012 que tramita ante el mismo Juzgado de Paz.
b- La accionada desde el fallecimiento del padre de las actoras no realizó ningún acto posesorio sobre el bien.
c- Como dato aclarador mencionan el silencio de la demandada frente a la carta documento de f. 9, donde se indica que la accionada ocupa el inmueble sin título y se designa a quién pertenece; reclamándosele su restitución, bajo apercibimiento de desalojo.
2.1. La legitimación activa se encuentra acreditada mediante la Declaratoria de Herederos de fecha 15-4-2016 dictada en los autos sucesorios mencionados en 1.2.a., de donde –pese a la nota marginal colocada en ella- surge que las actoras son herederas de Mauricio Omar Butrón –hermano de su padre y titular registral del bien en cuestión-; ver también informe de dominio de fs. 7/8vta. (arts. 289.b., 290, 293, 296 y concs., CCyC). Los herederos continúan la persona del causante y tienen sus mismos derechos. Así, si el causante tenía la posesión del inmueble –posesión que fuera controvertida sólo por la accionada- lo cierto es que las actoras herederas de aquél ocupan su lugar y por ende se encuentran legitimadas para estar en juicio para intentar recuperar el inmueble cuya tenencia alegan, tiene la accionada (art. 3417, CC y 2277, 2278, 2280, 2338 y concs., CCyC)
2.2. En cuanto a las mejoras, la sentencia las tiene por acreditadas mediante las declaraciones testimoniales de fs. 51/54.
Veamos: los testimonios traídos por la accionada no resultan a mi juicio atendibles para probar –ni siquiera prima facie- actos posesorios de la demandada.
Las paupérrimas respuestas a las preguntas que apuntarían a acreditarlos -ampliaciones 4ta. de f. 51, 2da. de f. 52, 1ra. de f. 53 y 3ra. de f. 54° del letrado Purón- relativas a “si la sra. Ayala después del fallecimiento de Butrón le realizó alguna mejora a la casa”, además de haberse sugerido en alguna medida la respuesta –circunstancia vedada por el artículo 441 del ritual- no dan cuenta de qué mejoras concreta y puntualmente conocen los testigos que la accionada realizó sobre el bien; ni en qué época aproximada se realizaron, el contexto de las mismas; como tampoco, cómo les consta que fueron realizadas por Ayala, ni siquiera qué entienden ellos por mejoras, etc..
Los testigos Martins y González -ver fs. 51 y 52, respectivamente- se limitaron a decir sin dar razón de sus dichos ni explayarse al respecto que Ayala “sí, hizo mejoras en la vivienda”, pero Martins aclaró que la casa la construyó Miguel (ver resp. 1ra. a ampliación del letrado Purón (f. 51), mientras que González expuso que cuando se construyó la casa estaba Miguel con Bibiana, y que ellos la hicieron juntos; de su parte la testigo Matías agregó que “siempre se ocupó de mantenerla en buenas condiciones” y Argañin no recuerda, agregando que la terminaron cuando Butrón y Ayala estaban juntos. Estas escuetas declaraciones sobre el tema no son -a mi juicio- suficientes para tener por acreditada alguna mejora, que la convierta a Ayala en poseedora del inmueble de modo exclusivo y excluyente, ya que ni siquiera puede apreciarse de las respuestas, qué hizo Ayala en el inmueble para poder analizar si se trataron o no de actos posesorios o bien de actos compatibles con la actitud de un simple tenedor que ocupa el inmueble y realiza actos propios de quien sólo pretende usar la cosa sin comportarse como titular de un derecho real; es decir actos compatibles con quien se considera un simple servidor de la posesión (arts. 1910, 1911, 1928 y concs. CCyC).
Para que el carácter de poseedor de un inmueble quede acreditado -al menos a primera vista- no es suficiente una mera declaración de los ocupantes, sino que éstos deben abonar hechos que reflejen que ejercen el poder de hecho sobre el bien, comportándose como titulares de un derecho real, lo sean o no. Y tal condición, por principio, no puede desprenderse de la simple declaración de testigos que dan cuenta de la realización de mejoras sin especificación alguna, como tampoco puede desprenderse del pago de servicios como gas, electricidad o agua (ver documental de fs. 21/23), por cuanto atañen hasta al mero ocupante y no señalan una actitud propia de quien se presenta como dueño.
En este sentido ha dicho esta alzada: ‘La conexión del servicio de electricidad no necesariamente importa realizar un acto posesorio con animus domini, ya que también lo hacen los simples tenedores, inquilinos etc. (art. 2384 del Código Civil; Cám. Civ. y Com. 2da. de La Plata, sala 3, 14-11-89, sistema JUBA)’(causa 12.013/95, sent. del 19/03/1996, ‘Deshomes, Teresa c/ Pierolivo, Samuel Luis s/ desalojo’, L. 25, Reg. 38; también Autos: “GUZMAN, HUGO ALBERTO Y OTRO C/ DOMINGO, MAURO ALBERTO Y OTRA S/ DESALOJO” , sent. del 29-8-2018, Libro: 47- / Registro: 91).
2.3. Por otra parte, no puedo soslayar el silencio de Ayala frente a la carta documento de f. 9 de fecha 31-10-2016 que le reclamaba la restitución del inmueble por parte de las herederas del titular registral, por entender que lo ocupaba sin título; carta documento que le imponía –según el curso natural y ordinario de las cosas- el deber de expedirse frente al pedido de restitución, si es que ella se consideraba con derecho a permanecer en el inmueble por estimar haber intervertido el título de su posesión. Su silencio permite otorgarle el sentido de una manifestación de voluntad que importa aceptación del contenido de la intimación (arts. 919 del Código Civil y 263 del Código Civil y Comercial; y 901 CC y 1727, CCyC). E incluso ausencia de exteriorizada interversión del título hasta ese momento.
Ese silencio, y por la consiguiente aceptación de carencia de título para ocupar el bien, es compatible con el comportamiento también silente y sumiso asumido frente al Oficial de Justicia y la agrimensora Del Arco cuando meses después -en abril de 2017- se apersonaron en el inmueble en cuestión a realizar la cédula catastral del bien ante el mandamiento de fs. 62/63 librado en los autos “Butrón, Mauricio Omar s/sucesión ab-intestato”, expte. 6693/12 que tengo a la vista. ¿Cómo fue que Ayala, si se consideraba poseedora animus domini, permitió el acceso del Oficial de Justicia y de la agrimensora en los autos sucesorios de mención, sin realizar manifestación alguna al respecto?
No es lo que acostumbra suceder según el curso natural y ordinario de las cosas (arts. 901, CC y 1727, CCyC).
3. En cuanto a la alegada posesión invocada por Ayala recién al contestar demanda, la accionada guarda silencio respecto a cómo es que se produjo su ingreso al inmueble.
Las actoras sostiene que se introdujo como comodataria; ella lo niega.
En mérito de los testimonios colectados en la causa la sentencia tuvo por acreditada la existencia de un concubinato entre la accionada y el padre de las actoras, hermano como se sabe del titular registral del inmueble (ver testimonios citados y sentencia f. 57, párrafo 3ro.).
Ese nexo familiar entre el conviviente de la accionada y el titular registral –a falta de toda alegación y prueba de la demandada acerca de cómo es que ingresó al inmueble- da credibilidad a la tesis actora en el sentido de haber ingresado como comodataria junto con Miguel Butrón del dueño del bien o de quienes tenían derechos sucesorios sobre éste (arts. 384, cód. proc.).
Es que, como se dijo, al contestar la demanda Ayala inadmisiblemente se abstuvo de explicar cómo es que hubiera accedido al inmueble por otro motivo diferente al de la relación de concubinato –hoy unión convivencial- con Miguel Butrón y a un comodato del hermano de éste o de alguno de sus herederos. Ayala debía dar esa explicación actuando de buena fe, si se tiene en cuenta que a la par sostiene ser poseedora del inmueble por haber intervertido el título (art. 34.5.d. cód. proc.).
Entonces, en esa línea argumentativa de la demandada, su alegada interversión de título al contestar demanda, implicó reconocer que en sus inicios, su ingreso al inmueble no lo fue en calidad de poseedora. Pues si intervirtió el título de su relación con la cosa, es dable concluir que ingresó, no como poseedora sino simplemente como tenedora del inmueble.
No está demás recordar que interversión de título es el cambio de la causa o título en virtud del cual se está poseyendo o teniendo la cosa (conf. Mariani de Vidal, Marina “Curso de Derechos Reales”, Ed. Zavalía, tomo I, pág. 116).
Si hubo interversión, hubo cambio de la causa en virtud de la cual se tenía la cosa: en otras palabras si ahora se dice poseedora por haber cambiado la causa por la cual se tiene la cosa, es porque antes no se consideraba tal.
Pero esa interversión, recién fue exteriorizada al contestar demanda, pues –como se dijo- nada contestó al recibir la carta documento de f. 9 que le negaba todo derecho sobre el inmueble; ni realizó objeción alguna a la confección de la cédula catastral en el sucesorio de Mauricio Butrón.
Ahora bien, no basta con que esa idea de interversión haya quedado en la subjetividad de Ayala, debió exteriorizarla para que tuviera efectos y lograr su cometido.
Y en este sendero, no cabe pasar por alto que tanto el artículo 2353 del derogado Código Civil, como el artículo 1915 del Código Civil y Comercial, excluyen la interversión del título, causa o especie de relación de poder con la cosa, por la sola voluntad de quien la ocupa o por el sólo transcurso del tiempo.
Puede cambiarse cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de ella y sus actos producen ese efecto (arg. arts. 2458 del Código de Vélez y 1915 del Código Civil y Comercial).
Pero no es suficiente para concretarla, simples declaraciones unilaterales, como atribuirse Ayala al contestar demanda carácter de poseedora durante más de 20 años, si ni siquiera lo hizo cuando fue requerida para la desocupación de la finca. Y menos sin coronar tal manifestación con la acreditación de actos exteriores, concluyentes, inequívocos –materiales o jurídicos- que denoten una oposición al poseedor inconfundible y activa. Aunque no acredite todos los extremos para adquirir el dominio por prescripción adquisitiva larga.
Pues ausente esos elementos, conceder efecto de interversión a aquella expresión, sería como decir que alguien puede por sí mismo, cambiar la causa de su ocupación, lo que –como se dijo- es negado por los artículos 2353 del Código Civil y 1915 del Código Civil y Comercial (Borda, G., “Tratado de Derecho Civil”, Editorial Perrot Buenos Aires, 3ra. ed. Actualizada, 1984, “Derechos reales”, t. I pág. 118, número 136.g).
En suma, la interversión precisa de actos de oposición y no de meras expresiones verbales (Belluscio-Zannoni, ‘Códigos…’, t. 10 pág. 209, tercer párrafo).
Como dijo la Suprema Corte: La interversión de título sólo ocurre cuando se manifiesta por actos exteriores la intención de privar al restante poseedor de disponer de la cosa y cuando esos actos producen ese efecto (arts. 3453, 2354,2458 del Código Civil)’ (S.C.B.A., Ac 39746, sent. del 08/11/1988, ‘Martínez, Elbio y otro c/ López y López, Jesús María s/ Usucapión’, en Juba sumario B12376).
De lo anteriormente indicado y, reitero, a falta de toda alegación de cómo es que Ayala ingresó al inmueble, toma credibilidad la tesis actora que la sindica como comodataria. Y según puede desprenderse de las constancias de la causa, comodataria del titular registral junto con el hermano de éste; o bien ella o ambos como comodatarios de los sucesores del titular. Y hasta el fallecimiento de Miguel Butrón no hay elementos que permitan descreer que esa situación no se mantuvo, y no se manifiesta alterada por las mejoras realizadas al inmueble anteriores a esa época por Butrón, incluso con ayuda de Ayala. Es que en ningún momento se alegó que Miguel Butrón fuera poseedor y en su caso Ayala continuadora de esa posesión; por el contrario ella se ha erigido en única poseedora por más de 20 años (arts. 375 y 384, cód. proc.).
Y si Ayala luego del fallecimiento de su pareja hubiera hipotéticamente exteriorizado esa interversión, no se alega un acto inequívoco de interversión a la tenencia que pudo detentar en vida de aquél, como su conviviente. Sin la mención de otros comportamientos categóricos en cuanto a excluir a los poseedores, esa continuación de aquella tenencia derivada e ininterrumpida no denota exteriorización de interversión, y menos puede lograr el efecto de excluir a las actoras. En otras palabras, falta una exteriorización de esa alegada interversión por actos exteriores concretos con anterioridad a la contestación de la demanda.
Es que luego del fallecimiento de Miguel Butrón ni actoras ni demandada manifestaron que las cosas hubieran sido distintas, todo aparenta haber seguido igual, y de ello es correlato –como se dijo- el silencio frente a la carta documento de f. 9 donde no se exteriorizó resistencia alguna al pedido de restitución extrajudicial, para sólo hacerlo recién en la contestación de la demanda
A mayor abundamiento, ninguno de los testigos supo decir con claridad en qué carácter vivía Ayala en el inmueble (ver resp. 5ta. de fs. 51 a 54 frente a interrogatorio de f. 50); y preguntados acerca de quién construyó la casa, los testigos Martins de Almeida -vecino lindero- y Silvia Estela Argañín manifestaron, el primero que la casa la construyó Butrón y la segunda que cree lo mismo (ver resp. a primera ampliación de letrado Purón, fs. 51 y 53, respectivamente); sólo el testigo González a igual pregunta responde que “estaba Miguel con Bibiana, ellos la hicieron juntos”, no resultando suficiente este aislado testimonio ausente de precisión suficiente, sin dar razón de sus dichos para tener por acreditada ni siquiera prima facie la posesión invocada por Ayala, posesión que en vida de Miguel Butrón debió exteriorizar incluso frente a él y no hay dato que así lo acredite (arts. 384, cód. proc.).
Para concluir, cabe consignar que sería muy fácil intervertir el título al contestar la demanda de desalojo, castigando a las actoras con la esterilización de esta vía procesal cuando quisieron evitarla requiriendo la entrega extrajudicial; circunstancia que concretamente fue por ellas introducida en los agravios al sostener que de haberse alegado posesión ante la intimación extrajudicial, se hubiera iniciado reivindicación.
En suma, no hay elementos que destruyan la hipótesis de la demanda que da por cierto que Ayala era tenedora o servidora de la posesión, posiblemente comodataria junto con su compañero Miguel Butrón, habiendo entonces ingresado al inmueble como tenedores probablemente con el permiso de su titular registral o de sus sucesores, reconociendo al primero como dueño y a los segundos con derecho; sin que se hubiera acreditado ni siquiera prima facie la posesión invocada, como para descalificar la vía intentada.
Por lo expuesto, no alegando Ayala otro motivo para justificar su permanencia en el inmueble, entiendo que el recurso debe ser receptado y revocada la sentencia haciendo lugar al desalojo con costas a la accionada vencida y diferimiento de la decisión sobre honorarios de cámara (arts. 68, cód. proc. y 51, ley 14964).
ASI LO VOTO.
A LA MISMA CUESTION TIPEAR EL JUEZ SOSA DIJO:
Bien o mal, el juzgado encontró que la demandada, a partir de una relación de concubinato con el padre de las demandantes, se comporta como prima facie poseedora del inmueble que es objeto de la pretensión de desalojo, apoyándose al menos en prueba documental, testimonial e informativa. No hay ningún agravio tendiente a desmerecer la conclusión del juzgado en tanto basada en esas probanzas, las que no aparecen contradichas en la apelación a través de otras de similar o mayor predicamento (arts. 260, 261, 266, 384 y 456 cód. proc.).
En la medida en que no hay crítica idónea contra esa conclusión así cimentada, no alcanza para convertir a la demandada en comodataria precaria ni que las actoras sean propietarias en tanto herederas del titular registral ni el silencio de la accionada ante una carta documento prejudicial (art. 1019 CCyC).
Respecto del silencio, las apelantes sólo señalan su existencia, pero no precisan de qué circunstancia pudiera surgir el deber a cargo de la demandada de haber contestado (art. 263 CCyC; arts. 260, 261 y 266 cód. proc.). No se diga que el contrato de comodato la obligaba a contestar, porque para eso debería haber alguna prueba de ese contrato al margen del silencio -prueba que no se apunta en los agravios-: sin alguna prueba de un contrato que obligara a contestar, por lógica el silencio no puede ser prueba de ese contrato (art. 384 cód. proc.).
Por tales motivos, dentro del estricto límite de los agravios -que demarca el ámbito de competencia de la cámara, art. 266 cód. proc., considero que es infundada la apelación, la cual me fuera pasada para votar el martes 5 de mayo de 2020 (art. 1 RC 386/20, art. 1 RP 14/20, art. 1 RP 18/20 y art. 1 RP 21/20; art. 3 RC 480/2020).
VOTO QUE NO
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Por los mismos fundamentos adhiere al voto emitido en segundo término.
A LA SEGUNDA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Corresponde, habiéndose alcanzado las mayorías necesarias, desestimar la apelación del 23/8/2019 contra la sentencia del 21/8/2019, con costas a las demandantes apelantes vencidas (art. 68 cód. proc.) y difiriendo aquí la resolución sobre honorarios (arts. 31 y 51 ley 14967).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Que adhiere al voto que antecede.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo en que se alcanzaron las mayorías necesarias, según lo reglado en el art. 3 de la RC 480/20, la Cámara RESUELVE:
Corresponde desestimar la apelación del 23/8/2019 contra la sentencia del 21/8/2019, con costas a las demandantes apelantes vencidas y difiriendo aquí la resolución sobre honorarios.
Regístrese. Notifíquese electrónicamente (art. 1.3.c.2 RP 10/20 y art. 2 RC 480/20). Hecho, radíquese electrónicamente en la instancia de origen y devuélvase el expediente en soporte papel requiriendo en su caso la colaboración de la superintendencia (art. 36.1 cód. proc.; art. 7 párrafo 2° al final de la RP 14/20; art. 9 RP 18/20).
REFERENCIAS:
Funcionario Firmante: 12/05/2020 11:58:12 – LETTIERI Carlos Alberto (carlos.lettieri@pjba.gov.ar) -
Funcionario Firmante: 12/05/2020 12:20:55 – SCELZO Silvia Ethel (silvia.scelzo@pjba.gov.ar) -
Funcionario Firmante: 12/05/2020 12:27:56 – SOSA Toribio Enrique (toribio.sosa@pjba.gov.ar) -
Funcionario Firmante: 12/05/2020 12:32:08 – RIPA María Fernanda (maria.ripa@pjba.gov.ar) -
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246500774002462587
CAMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL – TRENQUE LAUQUEN
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