Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado de Paz Letrado de Rivadavia
Autos: “DI FONZO, GRACIELA ALICIA Y CECCARELLI, CARLOS ALBERTO C/ MANUEL JULIANA, PILAR ELENA SERRANO, BELTRAN HILDA MABEL, ELENA YOLLY SERRANO, MORA HERMINIA SERRANO. S/ USUCAPIÓN”
Expte.: -95452-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, en la fecha según art. 7 del Anexo Único del AC 3975, celebran telemáticamente Acuerdo los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Andrés Antonio Soto y Carlos A. Lettieri, para dictar sentencia en los autos “DI FONZO, GRACIELA ALICIA Y CECCARELLI, CARLOS ALBERTO C/ MANUEL JULIANA, PILAR ELENA SERRANO, BELTRAN HILDA MABEL, ELENA YOLLY SERRANO, MORA HERMINIA SERRANO. S/ USUCAPIÓN” (expte. nro. -95452-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de fecha 26/9/2025, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿es procedente la apelación de fecha contra la sentencia del día 1 de abril del año 2025?.
SEGUNDA: ¿qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION EL JUEZ SOTO DIJO:
I. Mediante la cuestionada sentencia, el señor Juez de la instancia de origen admitió la demanda promovida por Graciela Alicia Di Fonzo y Carlos Alberto Ceccarelli, contra Manuel, Juliana, Pilar Elena Serrano, Beltrán, Hila Mabel, Elena Yolli Serrano, Mora Herminia Serrano, José Valero Serrano y/o quienes resulten con derecho, en relación al inmueble ubicado en la localidad de Fortín Olavarría, Partido de Rivadavia, Provincia de Buenos Aires, designado catastralmente (de origen) como Circunscripción IX, Sección A, Manzana 47, Parcela 2, inscripción de dominio DH 4530/56 C/R f 164/23 y 196 año 1957, según plano mensura característica 89-013-021 aprobado por la Dirección de Geodesia como Circ. 9. Sección A, Manzana 47, parc 2a, con una superficie a prescribir de 630 m2. Declaró adquirido el dominio del inmueble por prescripción veinteañal en fecha 1 de enero del año 2017, a favor de la parte actora. Impuso las costas en el orden causado. Difirió la regulación de los honorarios profesionales.
II. En síntesis que se expresa, la pieza recursiva presentada el día 28 de abril del corriente por Gustavo José Serrano, único recurrente conforme se resolviera el día 29 de abril, expone que la parte actora no logró acreditar que haya realizado actos posesorios durante los veinte años exigidos por la ley, ni el ejercicio del poder físico sobre la cosa, así como la intención de tenerla para sí por el tiempo exigido por la ley.
Sostiene que fue errónea la apreciación y valoración de la prueba documental, exponiendo seguidamente conceptos de doctrina en tal sentido.
Luego afirma se cometieron equívocos en la apreciación del informe de la Cooperativa de Consumo de Electricidad de Fortín Olavarría Limitada, explicitando lo señalado al respecto por el Juez.
Afirma que al analizar la prueba aportada por el apelante, los autos “SERRANO ROYO, JOSE Y OTRO S/ SUCESION AB-INTESTATO” (Exp Nro. 31022) surge acreditado que su padre dio inicio al sucesorio de su padre premuerto donde denunció como parte el acervo hereditario el bien objeto de usucapión, lo que fue desacreditado desde el plano temporal, por entender que el inicio del plazo de posesión por parte de los usucapientes fue en el mes agosto de 1996, de acuerdo a lo que surge en el informe de la Cooperativa Eléctrica de Fortin Olavarría, acompañado por la actora.
Cuestiona el valor probatorio que le otorga el magistrado a la prueba documental emitida por la Cooperativa Eléctrica de Fortín Olavarría de fecha 29/12/2017.
Refiere en orden a cómo fue agregado el informe de la Cooperativa Eléctrica de Fortín Olavarría de fecha 29/12/2017, indinado que fue acompañada por la parte actora como prueba documental conforme Capitulo III .1 d) escrito de demanda de fecha 13/4/2022.
A continuación señala que se trata de un documento de tercero ajeno al proceso, y que frente a ello, el recurrente la negó, conforme al punto IV y VI de la contestación de demanda de fecha 17/11/2023.
Continúa exponiendo que el accionante omitió ofrecer la correspondiente prueba informativa al órgano o persona emisora del documento, para que se expida sobre el mismo.
Concluye, luego de citar jurisprudencia, que la parte actora no asumió la carga de demostrar la autenticidad de la prueba documental señalada.
Observa en esa dirección que la accionante desistió de la prueba informativa relacionada la Cooperativa de Energía Eléctrica de Fortín Olavarría.
Luego de relatar las actuaciones procesales previas al dictado de la sentencia, concluye que el desistimiento realizado por el actor de la prueba informativa ordenada en relación al informe efectuado en fecha 29/12/2017, produjo la pérdida del derecho del actor de probar la autenticidad del instrumento acompañado, ante el expreso desconocimiento del recurrente, sosteniendo que debe desestimarse dicha documentación como prueba de cargo para dar por acreditado como fecha de inicio de la posesión.
Seguidamente observa que no fue acreditada la posesión del inmueble por el tiempo exigido por la ley, dado que no basta acreditar aisladamente la realización de actos materiales sobre la cosa, ni tampoco la realización de actos jurídicos como el pago de impuestos, que puede hacer presumir la existencia del animus, pero nada prueban con relación al corpus posesorio.
Afirma que las pruebas aportadas no resultan suficientes a los efectos de probar la posesión pública, pacifica, continua e ininterrumpida del bien objeto de autos.
Refiere que los medios probatorios tenidos en cuenta fueron especialmente la prueba de informe realizada por la Cooperativa Eléctrica de Fortín Olavarría, y la prueba testimonial.
Sobre el primero ya se expidió, y sobre el segundo afirma que se verificaron inconsistencias, particularmente a lo que atañe al comienzo del plazo de los presuntos actos posesorios.
Cita las declaraciones de Culacciatti, señalando que al principio utiliza como parámetros temporales la edad de los hijos, pero luego aclara que, si bien hace mas de 20 años que los testigos ocupan el bien, en verdad, no lo recuerda de manera exacta. Sobre la declaración de Vásquez, afirma que fue reconocida la amistad con los usucapientes y en consecuencia su interés con el resultado del proceso. En orden a los dichos de Hillcoat, refiere que le caben las mismas objeciones que al primer testimonio. Luego alude a la locación referida, concluyendo que si el bien fue locado por el matrimonio Di Fonzo – Caccarelli a Serrano y Cabiquini a quien se reconoce como dueños, se trata de un acto mediante el cual, se reconocen en otros la propiedad, lo que desacredita -sostiene el apelante-, la intención de tenerla para sí exigido por el instituto.
Sobre los demás medios probatorios, sostiene su debilidad de acreditación.
Solicita que se revoque la sentencia de Primera Instancia.
III. En su respuesta, vertida el día 16 de mayo, los accionantes afirman que la pieza en responde no cumple con os estándares establecidos por el artículo 260 de Código Procesal, rebatiendo más adelante los argumentos propuestos.
IV. Abordando la tarea revisora, y dando en consecuencia las debidas razones del caso (arts. 171, Constitución Provincial, 3, Código Civil y Comercial), se destacan, en lo pertinente, las razones expuestas por la sentencia para sustentar la procedencia de la demanda: 1. Con el plano agregado a la demanda se determina el área del inmueble objeto del juicio, y con el informe de dominio expedido por el Registro de la Propiedad la titularidad sobre el dominio. 2. Los comprobantes de pago de tasas municipales acompañados acreditan que el accionante pagó las tasas y servicios municipales a partir del año 2017. 3. La declaración testimonial prestada por Culacciatti expone que los accionantes viven en el inmueble desde hace aproximadamente veinticinco/treinta años, en carácter de dueños, y que nadie los ha molestado en dicha ocupación. 4. Que de los dichos de la testigo Vásquez surge las mejoras de la vivienda fueron realizadas por cuenta de los accionantes, comportándose como propietarios, y que viven desde hace más de veinte años. 5. Por su parte, la testigo Hillcoat expone que los actores viven desde hace veinte/veinticinco años en el inmueble en debate. 6. Surge de dichas testimoniales la ejecución de actos posesorios y que no han sido molestados en el transcurso de los años de posesión. 7. Que del informe de la Cooperativa de Consumo de Electricidad de Fortín Olavarría Limitada surge que Ceccarelli es usuario desde 08/1996, bajo el número 765 en el domicilio del inmueble en debate. 8. Que la inspección ocular efectuada oportunamente (v. 29/5/2024) corrobora lo que surge de las restantes probanzas, en tanto se constata que en el inmueble en cuestión se han llevado a cabo diversos actos posesorios por parte de los accionantes.
V. Tiene dicho la Suprema Corte de Justicia provincial que el artículo 260 del Código Procesal Civil y Comercial exige que la expresión de agravios contenga una crítica concreta y razonada de aquellas partes del fallo que el apelante considere equívocas’ (SCBA LP A 75153 RSD-195-19 S 25/9/2019, “Baez, Francisco Javier contra Provincia de Buenos Aires (ARBA). Pretensión Declarativa de Certeza. Recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley”, en Juba sumario B5066214, citado por esta cámara en expte. 90216, sentencia del 13/08/2024, RR-545-2024). En el caso, con el alcance que se dará, los agravios en tratamiento superan la crítica necesaria para ser analizados.
VI. En su presentación inicial (14/4/22) la parte actora afirmó los siguientes hechos fundantes de su pretensión: “En el año 1993, conocimos al matrimonio de Pilar Serrano y José Cavikini, eran de Capital Federal y viajaban mucho a nuestro pueblo, Fortín Olavarría. Con el paso del tiempo nos hicimos muy amigos. Un día, nos llamaron por teléfono pidiendo que vayamos a hablar con ellos. En esa charla nos ofrecieron la casa en la cual hasta el día de hoy estamos viviendo. La cual, según la información registral se encuentra a nombre de José Valero Serrano, el cual tenía un parentesco con Pilar. La misma se encontraba en condiciones muy deterioradas, con el techo de la cocina y baño caído, sin conexión de agua. Al irnos a vivir allí, la pusimos en condiciones habitables. En 1996 lo primero que hicimos fue la conexión de agua. Luego de poner la casa en condiciones, le pedí a Pilar que nos cobre un alquiler. A lo que siempre se negó. Al poco tiempo, Pilar no pudo viajar más a Fortín Olavarría porque se encontraba enferma. Pero nos comunicábamos todo el tiempo por teléfono. Años después, luego de fallecer Pilar, nos llamó su marido pidiéndonos que no abandonáramos la casa. Que la misma era nuestra y que la poseyéramos como dueños. Ya que él no volvería a la localidad de Fortín Olavarría. A partir de ese momento, y teniendo la seguridad que podíamos poseer la casa con ánimo de dueño. Comenzamos a realizar diversos arreglos y mejoras, tales como cerrar la galería, reparamos el salón que está en el frente de la casa”.
(el destacado me pertenece; art. 330, inc. 4°, C. Proc.).
Se extrae del relato precedente que los accionantes comenzaron a habitar el inmueble en condición de tenedores, reconociendo la posesión en el matrimonio de Pilar Serrano y José Cavikini, la primera pariente del titular registral.
Siempre según la demanda, esta situación se mantuvo hasta un tiempo indeterminado, señalado como “años después del año 1996″, donde se inició la posesión con ánimo de dueño.
Vale decir que a partir de ese momento dio inicio la parte actora a la voluntad de intervertir el título por el cual habitaban la propiedad, intentando modificar su emplazamiento originario de tenedor, poseyendo por otro, a poseedor con ánimo de dueño, público y pacífico.
En esa dirección, se ha dicho sobre este instituto, que quien posee en virtud de un título que reconoce la existencia de los derechos reales de otro no puede invocar posesión exclusiva sobre el inmueble porque lo impide su “causa possessionis”, que admite la concurrencia de otros derechos en común. Y en esos términos para acceder a eventuales derechos derivados de la prescripción adquisitiva de dominio sobre la totalidad del bien que titularizan con los restantes comuneros, deben para así acceder a tales derechos intervertir su título y ejercer actos posesorios excluyentes de la posesión de los restantes condóminos, en tanto nuestro Código acepta expresamente la pluralidad de propietarios y poseedores (arts. 2508 y 2673) cuyos derechos abarcan, la totalidad de la cosa respecto de terceros. Y por ello es que, en estos supuestos deben acreditar los pretensos “poseedores exclusivos” la interversión de su título, o sea, que han mudado la causa de su posesión, lo cual ocurre solamente cuando manifiestan por actos exteriores la intención de privar al restante poseedor de disponer la cosa y cuando sus actos producen ese efecto (arts. 3453, 2353, 2458 del C. Civil; cfr. S.C.B.A. Ac. 39.746 en A. y Sent. 1988-IV-241; Cámara Segunda, Sala III, La Plata, causa 118. 987, RSD 168/15)
De modo que se exige no solamente la posesión “animus domini” munida de todos y cada uno de los caracteres que la ley quiere para erigirla de un modo dominial (pública, pacífica, continua e ininterrumpida durante veinte años), sino que, en el mismo inicio de ella ha de existir un acto o una serie de actos inequívocos de exclusión de sus poseedores, a partir de lo cual su antigua y legítima tenencia fue modificada por la posesión en los términos antes aludidos. A partir de dicha mutación o interversión es que comienza a correr el plazo de la usucapión (Cámara Segunda, Sala III, La Plata, causa citada).
Por un lado, es la propia indeterminación temporal que expresa la demanda la que conspira con la pretensión prescriptiva veinteañal, puesto que el señalamiento de que la posesión comenzó años después a 1996, una vez fallecida Pilar Serrano, impide ubicar con mínima precisión el inicio de dicho término, información relevante para determinar el cumplimiento del plazo aludido (art. 1905, Código Civil y Comercial).
Por el otro, la prueba rendida no demuestra la clara y necesaria actitud de intervertir el título, puesto que -como indica el recurrente-, la testigo Hillcoat (v. actuación del 22/5/24), expuso que al inicio los accionantes acordaron con Pilar habitar el bien con la condición de cuidar y realizar mejoras en la vivienda, para luego haber iniciado una relación locativa. Ello da cuenta de la cualidad de tenedores de los accionantes, sin referencia a la necesaria conducta que exhibiera la intención de intervertir el título (arts. 384 y 456, C. Proc.; 2353, Código Civil, 1915, Código Civil y Comercial).
VII. Por consiguiente, corresponde admitir el recurso propuesto, revocando la sentencia en crisis y desestimando la demanda entablada, imponiendo las costas de ambas intancias a la parte actora en su condición de vencida, lo que así dejo propuesto al Acuerdo (arts. 68, 266 y 274, C. Proc.).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Adhiero al voto del juez Soto (art. 266 del cód. proc.).
A LA SEGUNDA CUESTION EL JUEZ SOTO DIJO:
Corresponde estimar la apelación del 7/4/2025 y, en consecuencia revocar la sentencia del 1/4/2025. Con costas de ambas instancias a la parte actora, en su condición de vencida (arts. 68, 266 y 274, C. Proc.) y diferimiento de la decisión sobre honorarios (arts. 31 y 51, ley 14967).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
Estimar la apelación del 7/4/2025 y, en consecuencia, revocar la sentencia del 1/4/2025 desestimando la demanda entablada; con costas de ambas instancias a la parte actora, en su condición de vencida y diferimiento de la decisión sobre honorarios.
Regístrese. Notifíquese de acuerdo al art. 10 AC 4013 t.o. AC 4039. Hecho, radíquese electrónicamente en el Juzgado de Paz Letrado de Rivadavia.
REFERENCIAS:
Funcionario Firmante: 23/10/2025 11:11:50 – SOTO Andres Antonio – JUEZ
Funcionario Firmante: 23/10/2025 12:46:39 – LETTIERI Carlos Alberto – JUEZ
Funcionario Firmante: 23/10/2025 13:22:55 – QUINTANA Maria Del Valle – AUXILIAR LETRADO
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236500774003912255
CAMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL – TRENQUE LAUQUEN
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Registrado en REGISTRO DE SENTENCIAS el 23/10/2025 13:23:04 hs. bajo el número RS-68-2025 por TL\mariadelvalleccivil.