Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado de Paz Letrado de Daireaux
Autos: “BIANCHI, RICARDO MIGUEL C/ OLIVERI, MARIA ELENA Y OTRO S/DESALOJO (EXCEPTO POR FALTA DE PAGO) (INFOREC 922)”
Expte.: -95383-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, en la fecha según art. 7 del Anexo Único del AC 3975, celebran telemáticamente Acuerdo los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Andrés Antonio Soto y Carlos A. Lettieri, para dictar sentencia en los autos “BIANCHI, RICARDO MIGUEL C/ OLIVERI, MARIA ELENA Y OTRO S/DESALOJO (EXCEPTO POR FALTA DE PAGO) (INFOREC 922)” (expte. nro. -95383-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de fecha 19/8/2025, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿es procedente la apelación del 10/3/2025 contra la sentencia de fecha 27/2/2025?
SEGUNDA: ¿qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION EL JUEZ SOTO DIJO:
1. Con fecha 12/10/2022 el actor Ricardo Miguel Bianchi demanda por desalojo a María Elena Oliveri y Víctor Luis Juan Cittino, con motivo del contrato de comodato que está agregado a ese trámite procesal como adjunto.
La demanda es contestada por aquellos el día 11/5/2023; dicen que aunque se firmó el contrato de comodato que trae el actor, en realidad medió un contrato de locación, que fue cumpliéndose desde marzo de 2015 hasta que en diciembre de 2021, por razones de salud del co-demandado Cittino, no pudieron afrontar más el pago del alquiler, lo que sumado a otros problemas de la misma índole de Oliveri, se “tornó imposible el pago total de la suma pactada en concepto de alquiler más los intereses que se iban sumando mes a mes…” (v. p. IV.a del escrito en cuestión). Agregando que debieron ser intimados previamente de acuerdo al art. 1222 del CCyC.
Al fin, se dicta sentencia el 27/2/2025, en que el juzgado de primera instancia estima la demanda de desalojo por entender que aún partiendo de la existencia de un contrato de locación, en definitiva existe una obligación de restituir en tanto los demandados no resultan ser poseedores ni acreditaron titulo que legitime su ocupación; cita el art. 676 del cód. proc.. Se señala que el actor tiene derecho a exigir el desalojo que se pretende, ya sea como comodante o como locador del inmueble, y que los demandados tienen obligación de restituir, ya sea por vencimiento del contrato de comodato suscripto en origen, como por la falta de pago del contrato de locación verbal posterior que invocan.
Dicha sentencia es apelada por la parte demandada el 10/3/2025; concedido el recurso libremente mediante providencia del 18/3/2025, se traen los agravios con fecha 3/4/2025, los que son respondidos por la parte actora el 8/4/2025.
Cumplido ese trámite recursivo, la causa puede ser resuelta (art. 263 cód. proc.).
2. Los agravios fincan en que el juez de grado ha dejado de considerar defensas que se plantearon al contestar la demanda, dando curso a la acción entablada pese a sus irregularidades, porque, en verdad -alega- lo que medió siempre fue un contrato de locación habitacional, en que se estableció un canon locativo mensual, de lo que darían cuenta los recibos acompañados, aunque luego el accionante demandó el desalojo por vencimiento de un comodato que nunca existió.
Insisten, siempre se trató de locación; y siendo así, correspondía conforme lo establecido por el art. 1222 del CCyC efectuar una intimación fehaciente a ambos locatarios, remitiendo a cada uno de ellos una carta documento intimándolos al pago al pago de la cantidad debida. Respecto de Cittino -alegan- nunca fue intimado, y en relación a Oliveri fue deficiente porque la CD cursada no incluyó liquidación lo de lo debido.
Debió seguirse -se continúa- previo a la promoción de la acción de desalojo- el procedimiento previsto en el art. 1222 del CCyC; por lo que se concluye que la demanda fue mal entablada y debe ser rechazada.
3. Con ese panorama, y habiéndose traído a conocimiento de esta cámara argumentos bastantes para sostener el recurso (arg. art. 260 cód. proc.), en la medida que no se advierte de la lectura de la sentencia apelada que puestos en una de las situaciones contempladas en ella, la de la locación, se haya hecho mérito de ese planteo; por lo que habrá de pasarse a la solución del asunto (arg. art. 273 cód. proc.).
Insertos en la tesis de la parte demandada, es decir, que se trata el caso de un contrato de locación y no de comodato, se colige de los agravios que -al fin y al cabo- lo que se intenta oponer la progreso de la acción es una suerte de recaudo de admisibilidad de la demanda de desalojo: la intimación previa prevista por el art. 1222 del CCyC, considerando que no fue cumplida de ningún modo respecto de Cittino y de modo deficiente en relación a Oliveri.
Pero es de tenerse presente que ya había dicho la Suprema Corte de Justicia provincial que la intimación previa a que aludía el artículo 5 de la ley 23.091, hoy art. 1222 del CCyC, era requerida con el fin de dejar fehacientemente establecida la mora del locatario y para que éste no sea sorprendido por la acción del locador, pero que si por cualquier otro medio quedaba establecido que el locatario hubiera incurrido en mora imputable, constituía un exceso formalista exigir para la procedencia de la acción, una intimación con todos los requisitos legales (ver AC 50262, 13/5/1992, “Goncalves Alferes, Leonardo y otro contra Asociación Mutual de Acción Justicialista y otros. Desalojo”, en Juba en línea, citado por esta cámara en la sentencia del 6/12/2007, expte. 16559, L.36 R.56). Y siguiendo ese criterio, este tribunal resolvió también que debe interpretarse que la demanda suple la falta de intimación, pudiendo la accionada evitar la resolución si abona la deuda en el plazo legal de diez días desde la fecha de notificación (ver sentencia del 9/9/1997, “LA PRIMERA CIA. ARG. DE SEG. GEN. S.A. (En Liquidación) s/ Incidente: Desalojo inmueble”, L. 26 R. 172; también esta cámara, sentencia del 14/7/2017, “Banco de Galicia c/ Justo Pastor Sánez Agropecuaria s/ Ejecución hipotecaria”, L.46 R. 50; además, Cám. Civ. y Com. San Martín sala 2°, causa 57764, RSD-76-6, 6/4/2006, que está en Juba, entre varios otros).
Lo que hace esa intimación previa es, en todo caso, dejar fehacientemente establecida la mora del locatario y hace que éste no se vea sorprendido por la acción del locador, de modo que si la mora es indudable, no puede sorprenderse el locatario si el locador lo quiere desalojar, y, en tales condiciones el requisito de intimación previa pasa a ser un exceso ritual (ver Sosa, Torio E., “Código Procesal…”, t. III, pág. 433, ed. Librería editora Platense, año 2021).
¿Qué sucede en la especie? Siempre partiendo desde la locación planteada por los apelantes, la mora está reconocida, como surge de las constancias siguientes: notificación de fecha 4/472023 en que Oliveri dice al oficial notificador que a partir del año 2022 no pudieron pagar debido a la enfermedad de su esposo; audiencia del 10/4/2023 en que ambos demandados requieren beneficio de litigar sin gastos y defensor oficial, en la que manifiestan que “el monto de alquiler asciende a la suma de pesos 3000 mensuales pero no están abonando al mismo”; contestación de demanda del 11/5/2023, donde manifiestan que debido al ACV sufrido por Cittino y sus consecuencias, además de los problemas de salud propios de la co-demandada Oliveri, se generaron gastos extraordinarios, lo que tornó imposible el pago total de la suma pactada en concepto de alquiler más los intereses que se iban sumando (v. p. IV.a); por último, la audiencia conciliatoria del 22/4/2023 en que no se pudo arribar a un acuerdo por la imposibilidad de pago de los accionados y se pidió que las actuaciones siguieran su curso (v. especialmente cláusula 1°).
En fin, a todas luces, se desvela en el caso innecesaria la previa intimación previa a que hacen referencia los apelantes de acuerdo al art. 1222 del CCyC (arg. arts. 375 y 384 cód. proc.), y el recurso se rechaza.
4. Sin perjuicio de lo anterior, teniendo en consideración la edad de los demandados quienes revisten la calidad de adultos mayores, pues cuentan en la actualidad con 73 años de edad cada uno y las dolencias que padecen (v. copias de DNI que están adjuntos a la contestación del 11/5/2023, y arts. 2, 3.n y concordantes de la Convención Interamericana Sobre La Protección De Los Derechos Humanos De Las Personas Mayores, y art. 1 ley 27700), se encomienda al juzgado inicial que se tomen los recaudos necesarios para minorar las consecuencias del desalojo que se llevare a cabo -por ejemplo, como ya lo dejó expresado en el punto 4° de la parte dispositiva de la sentencia inicial el mismo juzgado-, disponiendo las modalidades de ejecución de la sentencia que mejor se ajusten a las circunstancias del caso (art. art. 509 cód.proc.). De acuerdo a las directrices que brinda la “Guía de Buenas Prácticas para el Acceso a la Justicia de las Personas Mayores” de la SCBA (marzo de 2024), que estatuye -entre otras consideraciones- que durante el proceso de ejecución de sentencias en las causas en las que intervenga una persona mayor, deberá ponderarse el riesgo a la salud y vida de aquéllas para disponer medidas efectivas de tutela de sus derechos fundamentales.
5. En suma, corresponde, si mi voto es compartido, rechazar la apelación del 10/3/2025 contra la sentencia de fecha 27/2/2025, con costas a la parte apelante vencida (art. 68 cód. proc.) y diferimiento de la resolución ahora sobre los honorarios (arts. 31 y 51 ley 14967); teniendo en cuenta en su oportunidad las consideraciones efectuadas en el apartado 4 de este voto.
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Adhiero al voto del juez Soto (art. 266 del cód. proc.).
A LA SEGUNDA CUESTION EL JUEZ SOTO DIJO:
Corresponde rechazar la apelación del 10/3/2025 contra la sentencia de fecha 27/2/2025, con costas a la parte apelante vencida (art. 68 cód. proc.) y diferimiento de la resolución ahora sobre los honorarios (arts. 31 y 51 ley 14967); teniendo en cuenta en su oportunidad las consideraciones efectuadas en el apartado 4 del voto que abre el acuerdo.
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
Rechazar la apelación del 10/3/2025 contra la sentencia de fecha 27/2/2025, con costas a la parte apelante vencida y diferimiento de la resolución ahora sobre los honorarios; teniendo en cuenta en su oportunidad las consideraciones efectuadas en el apartado 4 del voto que abre el acuerdo.
Regístrese. Notifíquese de acuerdo al art. 10 AC 4013 t.o. AC 4039. Hecho, radíquese electrónicamente en el Juzgado de Paz Letrado de Daireaux.
REFERENCIAS:
Funcionario Firmante: 22/10/2025 09:42:32 – SOTO Andres Antonio – JUEZ
Funcionario Firmante: 22/10/2025 11:13:26 – LETTIERI Carlos Alberto – JUEZ
Funcionario Firmante: 22/10/2025 11:45:50 – QUINTANA Maria Del Valle – AUXILIAR LETRADO
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CAMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL – TRENQUE LAUQUEN
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Registrado en REGISTRO DE SENTENCIAS el 22/10/2025 11:45:59 hs. bajo el número RS-67-2025 por TL\mariadelvalleccivil.