Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado de Paz Letrado de Salliqueló
Autos: “DE LUCIA, SERGIO DANIEL C/ STANLEY, FRANCO MAXIMILIANO Y OTRO S/DESALOJO FALTA DE PAGO (INFOREC 923)”
Expte.: -95498-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, en la fecha según art. 7 del Anexo Único del AC 3975, celebran telemáticamente Acuerdo los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial Andrés Antonio Soto y Carlos A. Lettieri, para dictar sentencia en los autos “DE LUCIA, SERGIO DANIEL C/ STANLEY, FRANCO MAXIMILIANO Y OTRO S/DESALOJO FALTA DE PAGO (INFOREC 923)” (expte. nro. -95498-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de fecha 13/10/2025 planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿son admisibles las apelaciones del 31/3/2025 y 7/4/2025 contra la resolución del 25/3/2025, y la apelación del 8/5/2025 contra la resolución del 5/5/2025?
SEGUNDA: ¿qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION EL JUEZ SOTO DIJO:
1. Apelaciones contra la resolución del 25/3/2025
1.1. Explicado de modo más que breve y solo en cuanto a esta altura interesa, el demandado Stanley se presenta el 7/2/2024 y opone suspensión del cumplimiento del art. 1031 del CCyC, excepción de espera, retención del inmueble por normativa dictada durante la pandemia y por mejoras en el bien a desalojar, suspensión del proceso por intimación a la Afip (hoy ARCA), y remisión de la causa a mediación extrajudicial también con suspensión del trámite.
Mientras que de su lado, el tercero citado -sublocatario Sierra- planteó excepción de litispendencia y conexidad que involucra este proceso y los expedientes “De Lucía, Sergio Daniel c/ Stanley, Franco Maximiliano y otro s/ Cobro ejecutivo de alquileres” y “Domínguez Alfredo Luis c/ Genovese, Roberto Oscar y otros s/ cobro ejecutivo” (v. escrito de fecha 28/9/2024).
Ello -según explica- en función de las mejoras que denunciara en ambos expedientes que deberían ser constatadas, valuadas y compensadas en el reclamo que el actor realiza, así como el pago dice haber efectuado por la deuda reclamada en el expediente sobro cobro ejecutivo contra Genovese (causante del que derivó la legitimación del actor en este proceso de desalojo y en el de cobro de alquileres).
También pretendió extender la litispendencia a un tercer expediente, cual es el caratulado “Domínguez Alfredo Luis c/Genovese, Roberto Oscar y otros s/ Cobro Ejecutivo” (nro. 4335/11), en que se mandó llevar adelante la ejecución contra Sergio Daniel De Lucía -entre otros-, quien es, a su vez, el actor en este proceso de desalojo y en el de cobro ejecutivo de alquileres. El fundamento estaría dado -siempre según quien la plantea-, por haber pagado Sierra la deuda que pesaba sobre Stanley en aquel tercer proceso de ejecución que lo involucraba como demandado, pidiendo -por ese motivo- compensación en los alquileres que se reclaman (v. escrito de fecha 28/9/2024).
Además -y siempre reduciendo la presentación en cuestión a lo que es motivo de apelación en esta oportunidad-, pidió la suspensión del proceso para que se intime a la Afip (hoy ARCA) a fin de que tome intervención en el proceso.
Todas esas cuestiones fueron resueltas en forma negativa en la resolución apelada del 25/3/2025; lo que motivó no solo su apelación del 31/3/2025, y también la del locatario-sublocador Stanley en el escrito del 7/4/2025. Con fechas 13/4/2025 y 21/4/2025 se trajeron los respectivos memoriales, en que se aboga por lo siguiente:
El sub-locatario Sierra insiste con la admisibilidad de la excepción de litispendencia y la previa intimación de la ex Afip.
El locatario-sublocador pretende también que se haga lugar a la excepción de litispendencia, que se intime a la ex Afip y se suspenda el proceso para remitir a mediación extrajudicial. Por fin, que esta cámara trate el resto de las excepciones deducidas tanto por él como por el sub-locatario, cuales son suspensión del cumplimiento, espera y derecho de retención por mejoras.
1.2. En primer lugar, sobre la excepción de litispendencia, es de verse que en la especie se trata de verificar si se debe hacer lugar a la misma fundada en razones de conexidad (o litispendencia impropia), en que si bien no se da la triple identidad requerible en la litispendencia por identidad (o propia), es decir, que no coinciden sus sujetos, objeto y causa, puede advertirse que la sentencia dictada en un proceso puede producir en otro efectos de cosa juzgada (art. 345.4 cód. proc.; cfrme. Morello-Sosa-Berizonce “Códigos …”, Ed. Lexis Nexis, 2da. ed. reelab. y ampliada, reimpresión, 2002, tomo II-C, pág. 444).
Situación que -se adelanta- se verifica en el caso respecto de este proceso de desalojo y el de cobro ejecutivo de alquileres; ello así, desde que los planteos en ambos procesos conectan elementos comunes y compartidos, que ameritan la decisión sincrónica en una misma oportunidad, a fin de evitar la emisión de respuestas jurisdiccionales contradictorias en cuanto a esos aspectos comunes que rodean a los planteos efectuados en uno y otro proceso de los mencionados, y que tienen directa incidencia en la solución a proponer (art. 345.4 cód. proc.; cfrme. Sosa Toribio E., “Código Procesal…”, t. II, pág. 107 y sig., ed. Librería Editora Platense, año 2021).
Sin que resulte obstáculo a esa decisión, en este particular caso, que se trate de procesos que mantiene un diferente trámite (ejecutivo y sumario de desalojo), en la medida que, excepcionalmente, se ha admitido igualmente la litispendencia en tales casos cuando la coexistencia de ambos procesos podría al menos desembocar en la interferencia de uno sobre otro (cfrme. Sosa, obra citada, pág. 116 y búsqueda en Juba de la manera que allí se indica).
Entonces -siempre con resalto de las particulares circunstancia de este caso, corresponde hacer lugar a la litispendencia entre este proceso de desalojo y el de cobro ejecutivo de alquileres.
Lo que implica que debe suspenderse el tratamiento de las apelaciones de fechas 28/3/2025, 31/3/2025 y 7/4/2025 contra la resolución del 25/3/2025 en la causa “De Lucía, Sergio Daniel c/ Stanley, Franco Maximiliano y otro s/ Cobro Ejecutivo de Alquileres (Inforec 913)” -ya radicada ante esta alzada para el tratamiento de aquéllas-, hasta tanto se resuelvan todas las cuestiones pendientes en este expediente sobre desalojo que deban ser decididas al momento de ser dictada la sentencia definitiva (arg. arts. 34.5.b cód. proc.).
Sin embargo, no deberá ser admitida la litispendencia en relación al tercer proceso de los involucrados por la parte excepcionante, cual es el caratulado “Domínguez Alfredo Luis c/ Genovese, Roberto Oscar y otros s/ Cobro Ejecutivo” (nro. 4335/11), desde que se verifica en el mismo un obstáculo insalvable para poder hacer lugar a dicha excepción: que se dictó en él sentencia de trance y remate con fecha 29/9/2024 y que adquirió firmeza por haber sido consentida, según se aprecia del trámite seguido en dicho expediente, según puedo advertir de su curso trazable hasta el momento a través del sistema Augusta, pues ya ha estado radicada ante esta alzada.
Ello por cuanto donde hay juzgamiento firme (cosa juzgada), no hay prejuzgamiento porque no puede haber un válido nuevo juzgamiento acerca de los aspectos ya juzgados (cfrme. mismo autos citado, misma obra, pág. 113).
En este sentido y con el alcance dado, la excepción de litispendencia es admitida (arts. 345.4 y concs. cód. proc.).
1.3. Ya sobre la intervención de AFIP, en la instancia de origen se denegó el pedido de intimación a esa entidad para que tome intervención solicitada con fundamento en el segundo párrafo del art. 16 de la Ley 27.551, ya que esta ley publicada en el BO el 30 de junio de 2020 que modificó varias normas del CCyC relativas al contrato de locación de inmuebles, e imponía al locador el registro del contrato de locación en la AFIP, estableció que era aplicable exclusivamente para los contratos que se celebraran con posterioridad a su vigencia. Advirtiendo la jueza de grado que el contrato de locación fue celebrado el 14/6/2017, o sea, con anterioridad a la fecha de la entrada en vigor de la mencionada ley, a lo que se adunó en la resolución apelada que por Resolución General 5545/2024 de la AFIP -actualmente ARCA- publicada el 13/8/024 en el Boletín Oficial, que deriva del Decreto 70/2023 que derogó la ley de Alquileres 27.551, se eliminó la obligación de registrar los contratos de alquiler de inmuebles urbanos y de alquiler.
Argumento central aquél de las que no media en los memoriales, crítica concreta y razonada en los términos del art. 260 del cód. proc., lo que deriva en la confirmación de lo decidido.
1.4. Luego, sobre el pedido de derivación a la mediación prejudicial sugerida por los demandados, se resolvió en la instancia inicial que la ley 13.951 expresamente excluye los procesos que tramitan en la justicia de paz de la Mediación Previa Obligatoria, además de establecer que en los procesos de ejecución y en los juicios seguidos por desalojo, será optativa para el reclamante.
Y también en este punto, se advierte que lo manifestado en el memorial no constituye crítica concreta y razonada contra lo decidido, limitándose el apelante a señalar los motivos por los cuales había pedido la derivación a mediación, más no señalando el yerro de lo decidido (art. 260 cód. proc.).
1.5. Por último, en relación al reclamo del apelante Stanley sobre que se ha omitido tratar en la decisión impugnada del 25/3/2025 sobre las restantes planteadas, además de la excepción de litispendencia, es decir, derecho de retención por mejoras, pago, aplicación de normativa de Covid-19, etc., es de verse que en aquella decisión la jueza decidió que únicamente sería tratada en esa oportunidad y como de previo y especial pronunciamiento, la excepción de litispendencia (v. p. III de “autos y vistos”), lo que implica postergar para el dictado de sentencia definitiva el resto de las defensa opuestas (arg. arts. ).
No se incurrió así en omisión en la sentencia apelada que deba ser saneada en esta oportunidad, como postula el recurrente Stanley (v. memorial del 21/4/2025; arg. art. 273 cód. proc.).
2. Recurso de apelación contra la resolución del 5/5/2025
2.1. Ante el pedido de entrega anticipada del inmueble que hizo la actora con fecha 11/4/2025, la judicatura responde que dados los argumentos expuestos por la demandada en las contestaciones de la demanda, no existe verosimilitud del derecho suficiente como para hacer lugar a la medida cautelar pedida en este estado, ya que el peticionante no ha acompañado elementos de convicción que, sin llegar a la exigencia de “prueba acabada”, permitan inferir los motivos por los cuales se hace necesario que recupere la tenencia del bien en forma inmediata (res. apelada del 5/5/2025).
Lo que fue apelado por la peticionaria en el escrito del 8/5/2025, manifestando en el memorial del 19/5/2025 que resulta urgente y necesaria la entrega del inmueble, para evitar la consolidación de una ocupación ilegítima del inmueble, que genera perjuicios económicos y materiales; la indisponibilidad que sufre, ya que un inmueble locado resulta ser una cosa productiva de frutos civiles, de modo que los perjuicios económicos que la situación aquí planteada le irrogan, resultan ser un hecho evidente que no necesita de otra prueba. Señala, que la continuación de la ocupación ilegítima del inmueble por parte del demandado, causa un daño actual y concreto, consistente en la privación del uso, goce y disposición del bien, así como en la acumulación de cargas por tasas e impuestos y en la imposibilidad del deterioro del inmueble y todo ello configura un “grave perjuicio” (memorial del 19/5/2025).
2.2. Ahora bien; este tribunal ha dicho que la entrega provisional del inmueble que prevé el artículo 676 ter es una medida anticipatoria y no meramente cautelar (v. sent. del 20/3/2012 expte. nro. 88012 L. 43 Reg. 68 “PIEZA SEPARADA EN AUTOS: “FERNANDEZ, ENRIQUE Y OTRA C/ FERNANDEZ DUFOUR, ANDRES Y/U OCUPANTES S/ DEMANDA ANTICIPADA DE DESALOJO” ); a la vez que se ha pregonado que dichas medidas anticipatorias exigen un grado de verosimilitud mayor que las cautelares pues tienen por objeto adelantar provisionalmente el resultado de la sentencia, llegando algunos autores a hablar en esto casos de certeza suficiente de que se cuenta con el derecho material alegado (conf. Jorge Peyrano en “Sumarísimas consideraciones sobre una aplicación práctica…” en Diario de Jurisprudencia Argentina del 2/6/99, pág. 10).
Y ya sobre entrega anticipada del bien en los términos del art. 676 ter del cód. proc., este tribunal ha dicho que la norma no merece sólo un análisis gramatical, del cual pueda extraerse que esa remisión se ciñe sólo a cuestiones de trámite, sino un análisis que recale además en la naturaleza y características de la tutela anticipatoria, conduciendo entonces a interpretar que el peligro de perjuicios graves para el accionante (art. 676 bis párrafo 2°), que es un recaudo que debe exigirse también cuando se trata de la desocupación inmediata en casos de desalojo por falta de pago o vencimiento de contrato: es una exigencia de toda tutela anticipatoria, no sólo de la desocupación inmediata en casos de desalojo por intrusión o tenencia precaria. (arg. art. 2 CCyC y art. 232 cód. proc.; cfme. esta cámara, en “PIEZA SEPARADA EN AUTOS: “FERNANDEZ, ENRIQUE Y OTRA C/ FERNANDEZ DUFOUR, ANDRES Y/U OCUPANTES S/ DEMANDA ANTICIPADA DE DESALOJO” (17.729)”, 20/3/2012 lib. 43 reg. 68; “DOMINGUEZ, ORLANDO LUIS C/ LA RESERVA DE OESTE S.R.L. S/ DESALOJO RURAL”, 28/11/2012 lib. 43 reg. 433;
Y esos “graves perjuicios” no podrían estar representados sólo por la falta de entrega del bien al accionante, porque es obvio que la ocupación del bien por el demandado le ha de causar siempre perjuicio por sí sola, con lo cual la normativa no podría exigir como recaudo adicional algo con lo que ya de suyo se contaría, es decir, no podría reclamar lo mismo que ya se sabe de antemano que existe sino algo más. Entonces, el accionante que en el marco de los arts. 676 bis y 676 ter solicita la entrega provisional del inmueble -provisional porque no hay sentencia firme-, tiene que alegar y demostrar además de la fuerte probabilidad de la existencia de su derecho, la existencia de otros hechos configurativos de “graves perjuicios” allende la persistencia en la ocupación del bien por el demandado (cfme. esta cámara, en precedente citado supra).
Atenta la falta de adveración de circunstancias que permitan tener por configurados “graves perjuicios” para la parte actora más allá del obvio perjuicio derivado de la continuación del bien en poder de la parte demandada, este recaudo no ha sido cumplido. Y mal podría haberlo sido, si para la actora sencillamente el recaudo de que se trata no es exigible.
De modo, que se confirma lo decidido, y el recurso se rechaza.
TAL MI VOTO
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Adhiero al voto del juez Soto (art. 266 del cód. proc.).
A LA SEGUNDA CUESTION EL JUEZ SOTO DIJO:
Corresponde:
1. Estimar parcialmente las apelaciones del 31/3/2025 y 7/4/2025 contra la resolución del 25/3/2025, para admitir la excepción de litispendencia únicamente entre este proceso y el identificado como “De Lucía, Sergio Daniel c/Stanley, Franco Maximiliano y otro s/ Cobro ejecutivo de alquileres” (nro. 8235-2021), rechazando la misma litispendencia en relación al expediente “Domínguez, Alfredo Luis c/Genovese, Roberto Oscar y otros s/Cobro ejecutivo (nro. 4335-11); con las costas devengadas por esas apelaciones en el orden causado atento el modo que ha sido propuesta la solución, que otorga un éxito solo parcial a las mismas (arg. art. 68 2° párr. cód. proc.), con diferimiento sobre los honorarios ahora (arts. 31 y 51 ley 14967).
2. Suspender el tratamiento de las apelaciones de fechas 28/3/2025, 31/3/2025 y 7/4/2025 contra la resolución del 25/3/2025 en la causa “De Lucía, Sergio Daniel c/ Stanley, Franco Maximiliano y otro s/ Cobro Ejecutivo dee Alquileres (Inforec 913)” -ya radicada ante esta alzada para el tratamiento de aquéllas-, hasta tanto se resuelvan todas las cuestiones pendientes en este expediente sobre desalojo que deban ser decididas al momento de ser dictada la sentencia definitiva. Lo que deberá ser oportunamente puesto en conocimiento de este tribunal, a sus efectos.
3. Desestimar el recurso de apelación deducido contra la resolución del 5/5/2025, con costas a la parte actora y diferimiento de la regulación de honorarios (arts. 69 cód. proc., 31 y 51 ley 14967).
4. Agregar copia de esta sentencia en la causa “De Lucía, Sergio Daniel c/Stanley, Franco Maximiliano y otro s/ Cobro ejecutivo de alquileres” (nro. 8235-2021), a sus efectos.
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
1. Estimar parcialmente las apelaciones del 31/3/2025 y 7/4/2025 contra la resolución del 25/3/2025, para admitir la excepción de litispendencia únicamente entre este proceso y el identificado como “De Lucía, Sergio Daniel c/Stanley, Franco Maximiliano y otro s/ Cobro ejecutivo de alquileres” (nro. 8235-2021), rechazando la misma litispendencia en relación al expediente “Domínguez, Alfredo Luis c/Genovese, Roberto Oscar y otros s/Cobro ejecutivo (nro. 4335-11); con las costas devengadas por esas apelaciones en el orden causado atento el modo que ha sido propuesta la solución, que otorga un éxito solo parcial a las mismas, con diferimiento sobre los honorarios ahora.
2. Suspender el tratamiento de las apelaciones de fechas 28/3/2025, 31/3/2025 y 7/4/2025 contra la resolución del 25/3/2025 en la causa “De Lucía, Sergio Daniel c/ Stanley, Franco Maximiliano y otro s/ Cobro Ejecutivo de Alquileres (Inforec 913)” -ya radicada ante esta alzada para el tratamiento de aquéllas-, hasta tanto se resuelvan todas las cuestiones pendientes en este expediente sobre desalojo que deban ser decididas al momento de ser dictada la sentencia definitiva. Lo que deberá ser oportunamente puesto en conocimiento de este tribunal, a sus efectos.
3. Desestimar el recurso de apelación deducido contra la resolución del 5/5/2025, con costas a la parte actora y diferimiento de la regulación de honorarios.
4. Agregar copia de esta sentencia en la causa “De Lucía, Sergio Daniel c/Stanley, Franco Maximiliano y otro s/ Cobro ejecutivo de alquileres” (nro. 8235-2021), a sus efectos.
Regístrese. Notifíquese de acuerdo al art. 10 AC 4013 t.o. AC 4039. Hecho, radíquese en el Juzgado de Paz Letrado de Salliqueló.
REFERENCIAS:
Funcionario Firmante: 14/10/2025 08:06:25 – SOTO Andres Antonio – JUEZ
Funcionario Firmante: 14/10/2025 12:08:40 – LETTIERI Carlos Alberto – JUEZ
Funcionario Firmante: 14/10/2025 12:16:58 – QUINTANA Maria Del Valle – AUXILIAR LETRADO
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237300774003905344
CAMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL – TRENQUE LAUQUEN
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