Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
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Juzgado de origen: Juzgado Civil y Comercial n°2
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Autos: “FIDEICOMISO DE RECUPERACION CREDITICIA (LEY 12726) C/ LEPORE, GERARDO HECTOR S/ ··EJECUTIVO”
Expte.: -95003-
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TRENQUE LAUQUEN, fecha según art. 7 del Anexo Único del AC 3975
AUTOS Y VISTOS: la apelación del 3/9/2024 contra la resolución del 29/8/2024.
CONSIDERANDO
1. El ejecutado se agravia de la decisión del magistrado, quien ordenó continuar con el trámite de la subasta del 50% indiviso del inmueble con ocupación, pese a la existencia de dos procesos incidentales en trámite, sin sentencia aún, a saber: ”Darrigrand Manuel c/Fideicomiso de Recuperación Crediticia s/Tercería mejor derecho, expte. 2715/2020 y Villalba Francisco Policarpo y otro/a c/ Fideicomiso de Recuperación Crediticia s/Tercería de dominio, expte. 2699/2020 (res. 29/8/2024).
Señala que la subasta lo es sobre una parcela de un inmueble rural, y que lo resuelto violenta lo normado en el art. 99 del cód. proc., ya que para poder decretar la venta, tienen que estar decididos esos incidentes.
Entiende que los asuntos pendientes en aquellos incidentes, han de repercutir sus efectos en este proceso, donde se dispuso una venta sin tener la superficie del inmueble determinada, quién la ocupa y cual contrato de arrendamiento es el válido (ver memorial de fecha 16/9/2024).
El actor contesta el memorial, esgrime que el recurso debe ser declarado desierto por no cumplir con el art. 260 del cód. proc..
2. Para que la expresión de agravios sea considerada tal, ha de contener una crítica concreta y razonada de las distintas partes del fallo que el apelante estima equivocadas, indicando los supuestos errores u omisiones que la misma contiene así como los fundamentos jurídicos que le permiten sostener una opinión distinta, al tiempo que deben considerarse consentidas las no rebatidas, de lo que se colige que el memorial presentado por el ejecutado se ajusta a lo normado en el art. 260 del cód. proc..
En tal sentido se adelanta, que el recurso debe prosperar, en tanto el agravio principal se centró en que el juez debió suspender la tramitación de este proceso, a las resultas de las tercerías.
Ya en resolución consentida de fecha 19/10/21 el juez había resuelto la suspensión: “I. Suspender la tramitación de la subasta del inmueble objeto de autos, hasta tanto no se encuentren resueltos ambos incidentes supra mencionados y se encuentre zanjada la cuestión atinente a los honorarios profesionales que derivan en la conclusión del proceso de escrituración, ó, en su caso proceder, si así lo ratifica la actora, a la venta del 50% del inmueble en cuestión. II-Disponer que la misma, una vez resuelto lo advertido en el punto que precede, se lleve a cabo conforme lo determine la normativa vigente (art.562 CPCC, art.6 Ac. 118/21)”.
Con motivo de ello, el ejecutante solicitó se ordene la subasta sobre el 50% del inmueble (escrito del 4/11/2021). Es así que el juzgado aclaró que se ordenará la subasta en un 50% ideal (res. 28/11/2021).
El tercerista Darrigrand, prestó conformidad con la subasta del 50%, aunque condicionado a que se respete el plano de división (escrito del 5/12/2022).
El Fideicomiso se opuso a que se subaste una porción material del inmueble, conforme el plano de división, y agregó que tampoco existía decisión firme en autos “Villalba Francisco Policarpo y otro/a c/ Fideicomiso de Recuperación Crediticia s/ Tercería de dominio, expte nro. 2699/2020, que ameritara modificar el objeto de la subasta (escrito de fecha 10/3/2023).
La letrada Villalba en representación de los terceristas Villaba/Sanz) aclaró que no pretende que el auto de subasta diga que se remata una parcela perteneciente a Lépore y que tiene una identificación particular; debiendo consignarse que lo que se subastará, es el 50% indiviso de un campo que tiene arrendatario sobre una parte del mismo con contrato vigente hasta mayo de 2032 (escrito de fecha 21/3/23).
Luego por resolución del 31/3/2023; el juez adelantó un panorama desalentador para poder proseguir con la subasta, al reseñar que si bien se ordenó la subasta del 50% ideal del inmueble, sería dificultosa su venta, en tanto no sería posible determinar qué 50% se subastará. Ya que al parecer del juez, ambos 50% ideales se encontrarían arrendados a personas distintas, con contratos distintos, y quien resultara adquirente en subasta debería respetar los términos de los mismos.
Expresó también en esa oportunidad, que atento a esas circunstancias, resultaría necesario identificar qué porción arrienda cada uno, si es que así fuera, o bien indicar cómo sería factible llevar adelante una subasta de un 50% ideal, donde existiría un contrato de arrendamiento hasta el año 2032 sobre un 50% ideal, y donde el otro 50% ideal también estaría arrendado o bien sembrado por el propio Lépore; ello de modo que quien tenga interés en presentarse a la subasta, sepa con exactitud lo que está comprando y en qué condiciones; además no soslayó la injerencia de esas particularidades en el precio de venta, por cuanto no resultaría de igual valor comprar un campo cuyo uso está disponible, a comprar uno donde deben respetarse contratos de arrendamientos por años. En la misma resolución se aguardó a que sean las partes quienes, atento los obstáculos advertidos por el juez, propusieran alguna salida viable (res. 31/3/2023).
A raíz de ello, la letrada Villalba propuso que en el auto de venta, y la publicidad consiguiente, se haga constar que se subasta el 50% del inmueble y que el otro 50% se encuentra arrendado con contrato vigente, que ese contrato debe respetarse hasta su finalización conservando el arrendatario el derecho de uso sobre dicha porción, mientras que el eventual comprador en subasta, podrá explotar la fracción que hoy explota el ejecutado Lépore y que al momento de que el inmueble sea exhibido por el martillero interviniente los interesados podrán tomar conocimiento cabal de cuál es la fracción que explota Lépore y cual la fracción que explota el arrendatario tercerista Darrigrand (escrito de fecha 4/4/2023).
Por su lado, para el actor resulta improcedente que cuestiones inoponibles, como lo son aquellas atinentes a la división material o física del inmueble cuya subasta se pretende, tengan efecto alguno sobre el objeto del remate, que no es otro que una porción ideal del inmueble matrícula N°15466 (50% indiviso), con independencia de la delimitación física que la contraria y los terceristas hayan supuestamente convenido. Esas cuestiones -dice- deberán ser zanjadas con el eventual nuevo adquirente una vez concretada la subasta y resueltas las tercerías. Entonces propuso que a los fines que el adquirente sepa en que consiste ese 50% indiviso que está comprando, se informen correctamente las condiciones de ocupación del predio, con las precisiones que correspondan respecto a los alegados contratos de arrendamientos, destacando la condicionalidad de la validez y eficacia de los mismos en orden a lo que oportunamente se resuelva en las tercerías (ver escrito de fecha 13/4/2023).
Por su parte Lépore, solicitó se suspenda el trámite hasta tanto se dicte resolución en los procesos incidentales de tercerías (escrito del 28/8/2023).
La cuestión se resuelve en la resolución apelada, donde el juez ordena seguir adelante con la subasta, limitándose a aclarar que lo será por el 50% indiviso con ocupación (res. 29/8/2024).
3. Como se adelantó, guardan íntima vinculación con los presentes, los autos:
a) VILLALBA MARIANA C/ HERNANDEZ MARTA EMILSE Y OTRO/A S/ EJECUCION HONORARIOS, Expte.: TL-1638-2017
b) SANZ, STELLA MARIS Y OTRO/A C/ HERNANDEZ, MARTA EMILSE Y OTRO/A S/ ESCRITURACION, EXPTE: 197644
c) DARRIGRAND MANUEL C/ FIDEICOMISO DE RECUPERACIÓN CREDITICIA S/ TERCERIA MEJOR DERECHO (TRAM.SUMARIO), Expte.: TL-2715-2020 y
d) VILLLABA FRANCISCO POLICARPO y otro/a C/ FIDEICOMISO DE RECUPERACIÓN CREDITICIA S/ TERCERIA DOMINIO (TRAM. SUMARIO) – N° Causa: TL-2699-2020.
Los terceristas han pretendido con sus planteos, condicionar de algún modo la venta, a las pretensiones deducidas en respectivas tercerías.
Así Darrigrand se ha presentado en este proceso a poner en conocimiento que existiría un nuevo contrato de arrendamiento celebrado con Villalba hasta el año 2032, pretendiendo que esa circunstancia se haga saber en la publicidad edictal.
La letrada Villalba en representación de los terceristas Villalba y Saenz, ha pretendido que se levante el embargo sobre el 50% del bien, que se respete el contrato de arrendamiento y que consigne que el 50% subastado será el que explota Lepore.
Ambas tercerías no cuentan con dictado de sentencia, con lo cual respecto a la tercería de dominio, no sería posible reconocer acá lo que aún se está discutiendo allí; y lo mismo sucede con la tercería de mejor derecho.
Y aunque el juez en la resolución apelada, se refiere a las mismas expresando que son tercerías de mejor derecho, lo cual lo habilitaría para avanzar en el trámite de subasta conforme art. 100 del cód. proc.; lo cierto es que tratándose de una tercería de dominio y otra de mejor derecho, no cabe respecto de la primera apartarse de lo normado en el art. 99 del cód. proc., que suspende el trámite del principal hasta tanto recaiga decisión en aquella.
Máxime que es el propio magistrado quien señala que las tercería no se encuentran finalizadas, y ello le impide expedirse sobre la documentación que surge de ella a fin de poder determinar la división material que le corresponde al demandado Lépore y cuál a los arrendatarios, como así tampoco señala, lo podría hacer el martillero interviniente por no tener acceso a dicha documentación en forma segura, de lo que se advierte que quien compre quedaría a las resultas de los procesos de tercerías en trámite, sin poder conocer, si lo adquirido es lo explotado por Lépore; lo que habría arrendado por varios años Darrigrand, o bien, explotado por ambos.
Por ello, la Cámara RESUELVE:
Estimar el recurso de apelación en lo que ha sido motivo de agravios, con costas a la actora, y diferimiento de la regulación de honorarios (arts. 68, arg. art. 556 cód. proc., 31 y 51 Ley 14967).
Regístrese. Notifíquese de acuerdo al art. 10 AC 4013 t.o. AC 4039. Hecho, radíquese electrónicamente en el Juzgado Civil y Comercial n°2.
REFERENCIAS:
Funcionario Firmante: 09/12/2024 11:12:13 – SOTO Andres Antonio – JUEZ
Funcionario Firmante: 09/12/2024 12:21:39 – LETTIERI Carlos Alberto – JUEZ
Funcionario Firmante: 09/12/2024 12:51:40 – QUINTANA Maria Del Valle – AUXILIAR LETRADO
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251800774003669448
CAMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL – TRENQUE LAUQUEN
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Registrado en REGISTRO DE RESOLUCIONES el 09/12/2024 12:51:47 hs. bajo el número RR-987-2024 por TL\mariadelvalleccivil.