Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
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Juzgado de origen: Juzgado de Paz de Rivadavia _____________________________________________________________
Autos: “CLUB SOCIAL Y DEPORTIVO INDEPENDIENTE DE RIVADAVIA C/ LOPEZ, MARIA SOLEDAD S/DESALOJO FALTA DE PAGO (INFOREC 923)”
Expte.: -94997-
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TRENQUE LAUQUEN, fecha según art. 7 del Anexo Único del AC 3975
AUTOS Y VISTOS: la apelación del 23/8/2024 contra la resolución del 19/8/2024.
CONSIDERANDO:.
1. Según arroja la compulsa electrónica de la causa, el 19/8/2024 la instancia de grado resolvió: “Hacer lugar al pedido de desalojo anticipado efectuado por la parte actora, debiendo la parte demandada entregar el inmueble objeto del presente, libre de ocupantes y cosas dentro del plazo de 15 días; dicho plazo se fija en consideración de que el inmueble a desalojar tiene un destino comercial que al parecer está en pleno funcionamiento. A tal fin, previa caución real consistente en el embargo del inmueble objeto de autos -a cuyo efecto se oficiará al RPI para su toma de razón- líbrese mandamiento, con acta conminatoria previa, debiendo la oficial de justicia efectuar un inventario de las cosas muebles existentes en el lugar (excepto la mercadería, art. 676, ter del cód. proc.).” (v. resolución citada).
Y, para así decidir, ponderó que: “se advierte que la parte accionada, si bien en su escrito de responde de fecha 26/6/2024 niega haber suscripto el contrato de locación acompañado por la parte actora, por otro lado, alega encontrarse cancelados los períodos locativos reclamados (sin aportar documentación respaldatoria alguna a su respecto), además de haber manifestado a la Oficial de Justicia en oportunidad del diligenciamiento de la Cédula de Notificación ingresada al sistema de gestión judicial en fecha 11/6/2024 -conforme informe elaborado por dicha Funcionaria- que ocupa el inmueble en carácter de inquilina. Ello implica una fuerte probabilidad de que prospere la demanda (verosimilitud del derecho)…”; que “la parte actora en su presentación fecha 2/7/2024 manifiesta que en las comunidades chicas, los Clubes se mantienen gracias al aporte de los socios, al ingreso de actividades llevadas a cabo por Comisiones y al proveniente de alquileres de algunos inmuebles de la institución”; y que “la falta del cobro locativo por el inmueble alegada por la accionante -y no habiéndose demostrado lo contrario por la contraparte- indicaría la existencia de lucro cesante, amén de que la falta de pago por parte de los inquilinos hace presumir su insolvencia para responder de los alquileres de los meses posteriores que se seguirían devengando en caso de no acceder a la medida, lo cual hace razonable a fines de la tutela efectiva de los derechos de la actora, acceder a la medida peticionada” (v. fundamentos del decisorio apelado).
2. Ello motivó la apelación de la parte actora, quien -en muy somera síntesis- pone de resalto que la acción promovida se encaballó en un contrato de locación escrito desconocido por ella.
De allí que, sin que exista otro modo de suplir el instrumento, la hermenéutica que hiciera la judicatura del relato por ella aportado, no otorgan ninguna operatividad a ningún resorte legal que conlleve tal entendimiento. Pues, en orden a la sana crítica, el juez encuentra un valladar -conforme expresa- a las normas que la gobiernan, para lo que es necesario mantener el equilibrio y la igualdad que debe presidir el proceso.
En ese norte, aduce que el desalojo anticipado debe ser interpretado en armonía con la obligación de adoptar, de buena fe y conforme las circunstancias, las medidas pertinentes para evitar que se produzca un daño o disminuir su magnitud. Pues el instituto requiere que se demuestre la existencia de un riesgo cierto de que el bien ocupado se deteriore o que la permanencia del ocupante en el inmueble le cause un “grave perjuicio”. Es decir, de muy difícil reparación al actor.
Y, en se mismo camino, está claro -según dice- la actora no ha acreditado un perjuicio concreto, ni actual ni futuro. Por lo que no existen riesgos que deban ser aventados; desde que la mera manifestación del actor en punto a que los clubes de pueblo subsisten mediante el canon locativo de sus instalaciones, no suple aquella manda. Cita, para robustecer su tesitura, el texto de los artículos 676 bis y 676 ter del código de rito.
De consiguiente, postula, el decisorio que dirima una petición formulada en tal sentido, deberá construirse suponiendo la falta de pago o contrato vencido. Siendo que, en el caso, dentro de la documentación acompañada por la actora al escrito inaugural, consta su misiva cursada a la institución expresando la inexistencia de deuda por alquilares; extremo que -según refirió allí- podía acreditar. Misiva que, por otro lado, no fue desconocida por la actora, por lo que se encontrarían acreditados los dichos allí contenidos que, conforme arguye, resuenan con la realidad de los hechos. Concluye, sobre el particular, que no se acreditó la falta de pago.
Y, en cuanto al pretenso plazo vencido, enfatiza que -si bien la accionada es locataria- no surge de modo palmaria cuál es el plazo en el que la relación fenece; pues, según reitera, el contrato sobre el que la actora cimentó la pretensión no fue fundado por ella. De allí que -propone- tampoco se puede determinar el mentado plazo argüido también por la instancia de grado para avanzar en el desalojo.
Así las cosas, peticiona se revoque el decisorio atacado (v. memorial del 23/9/2024).
3. De su lado, la actora apelada brega por el rechazo del recurso articulado en atención a las aristas reseñadas en cuanto sigue.
Tocante a la no acreditación de la falta de pago que apunta la recurrente, pone de manifiesto que -al contestar demanda- dijo poder acreditar la inexistencia de sumas adeudadas, mas no lo hizo; siendo que ése era el momento procesal oportuno para así proceder. Por lo cual, lo referido -dice- no son más que sus dichos.
En esa tónica, confuta -asimismo- que no surja del contrato de modo palmario el plazo en el que fenece la relación. Por cuanto, al momento de pactarse la locación -año 2019-, se encontraba vigente el artículo 1198 del código fondal que preveía que, aún cuando no se hubiera estipulado plazo de vigencia del contrato de locación suscripto, este debía entenderse celebrado por el plazo mínimo legal de dos años. Al tiempo que agrega que, en cualquier caso, tampoco la apelante aporta otra fecha distinta como para suponer que el contrato continúa vigente.
Finalmente, remarca que la demanda reconoce su carácter de locataria. Por lo tanto, ha quedado demostrada -desde ese visaje- su obligación de restituir. Y, en cuanto al riesgo, dice que el daño ocasionado justamente estriba en la indisponibilidad del inmueble ocupado ilegítimamente a tenor de la falta de pago y plazo vencido que se denunciaran al interponer la acción.
A resultas de lo anterior, pide se confirme el desalojo anticipado (v. contestación de memorial del 26/9/2024).
4. No se debe perder de vista que el instituto concedido mediante el resolutorio atacado se trata -en rigor de verdad- de un mecanismo anticipatorio de tutela o -derechamente- tutela anticipada; pudiéndose conceptualizar como aquel que presupone la necesidad de satisfacer de manera urgente, total o parcialmente, la pretensión que el peticionario formulare en el proceso -en la especie, en un eventual proceso-, antes del dictado de la sentencia definitiva, por el daño irreparable que originaría cualquier dilación (v. esta cámara, resolución del 6/2/2024 en “R. F. A. C/ R. G. R. S/ MEDIDAS CAUTELARES (TRABA/LEVANTAMIENTO)” (expte. 93968), registrada bajo el nro. RR-7-2024, con cita de Quadri, Gabriel H. y Boedo, Marcelo F. en ‘Medidas cautelares: teoría y práctica’ con cita de Arazi; págs. 43/52, Ed. Erreius, 2020; entre otros).
Sentado ello, en punto al especial escenario aquí debatido que funda en el articulado procedimental antes evocado, es dable tener presente que copiosa jurisprudencia ya ha sostenido que “este tipo de medidas cautelares materiales aseguran, no ya el cumplimiento de una futura sentencia favorable, sino que adelantan al accionante el objeto mismo de su pretensión. Es decir, en estos casos el juzgador se expide en todo o en parte sobre la misma materia que será o sería objeto de la sentencia final. En tal sentido, anticipación significa coincidencia total o parcial con lo pretendido en la demanda, vale decir: identidad objetiva, por lo que algún autor también las ha llamado tutela cautelar coincidente” (v. JUBA búsqueda en línea; sumario B5088833, sent. del 14/11/2023 en CC0202 LP 135988 RSI 590/23).
De modo que, ante panoramas como éste, se ha de tener presente que, en pos de obtener la tutela solicitada, se precisa de la fuerte probabilidad de que la pretensión incoada en la demanda vaya a ser estimada en la sentencia definitiva; lo que aquí no se colige en el grado antes demarcado.
Es que en la especie, pese a no mediar controversia en torno a la propiedad del bien litigioso, se encuentran en pugna -según surge de los hitos reseñados- los posicionamientos asumidos por las partes en torno a la causa-fuente de la posesión actualmente desplegada sobre aquél; aspecto sobre el que -al menos, en este estadio procesal- no obran pruebas o presunciones que vislumbren el especial grado de certeza aquí requerido para su despacho favorable, frente a la insuficiencia la de prueba documental -o de cualquier otro medio probatorio admitido- que así lo acredite, en atención al desconocimiento del contrato de locación presentado al promover la acción en curso [arg. art. 163 inc. 5) cód. proc.]. De tal suerte , el mero reconocimiento por parte de la demandada de su carácter de locataria, no alcanza -se reitera, de momento- para conformar la convicción necesaria para adelantar el objeto del pleito. Siendo la “fuerte verosimilitud” advertida por la judicatura en resolución rebatida, insuficiente para el otorgamiento de un decreto tutelar de esta índole que, como se vio, dista de la fenomenología cautelar clásica (arg. art. 34.4 cód. proc.).
Ello, a más que -en función del desarrollo antedicho- también carece de peso específico suficiente el alegado gravamen irreparable fundado en la indisponibilidad actual del bien por parte de la entidad, el que no se ha acompañado de otros elementos que lo tonifiquen y que -acaso- resuenen con la irreparabilidad aludida -v.gr. destrucción del inmueble o sus accesorios, la necesidad de efectuar reparaciones por el peligro que se puedan ocasionar a los ocupantes o terceros o inmuebles linderos, la acumulación de deudas por impuestos, tasas y servicios y expensas, entre otros-; lo que aquí no se ha tan siquiera esbozado (con nueva remisión a JUBA, sumarios B5088834 también surgido de la causa de mención y B258572, sent. del 13/6/2023 en CC0201 LP 134862 RR320; en diálogo con args. arts. 34.4 y 384 cód. proc.).
Siendo así, el recurso ha de prosperar.
Por ello, la Cámara RESUELVE:
1. Estimar la apelación del 23/8/2024 para revocar la resolución del 19/8/2024, por cuanto fue motivo de agravio.
2. Cargar las costas de ambas instancias a la apelada vencida y diferir la resolución sobre honorarios (arts. 69 y 274 cód. proc.; y 31 y 51 ley 14967).
Regístrese. Notifíquese en forma urgente en función de la materia abordada (arts. 10 y 13 AC 4013 t.o. AC 4039). Hecho, radíquese en el Juzgado de Paz de Rivadavia.
REFERENCIAS:
Funcionario Firmante: 29/11/2024 09:38:24 – SOTO Andres Antonio – JUEZ
Funcionario Firmante: 29/11/2024 12:43:03 – LETTIERI Carlos Alberto – JUEZ
Funcionario Firmante: 29/11/2024 12:44:24 – QUINTANA Maria Del Valle – AUXILIAR LETRADO
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243100774003664725
CAMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL – TRENQUE LAUQUEN
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