Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado de Paz Letrado de Hipólito Yrigoyen
Autos: “SANTURIÓN, OSCAR ALBERTO Y OTRO C/ DEL PIANO, JORGE S/DESALOJO FALTA DE PAGO (INFOREC 923)”
Expte.: -94661-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, en la fecha según art. 7 del Anexo Único del AC 3975, celebran telemáticamente Acuerdo los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Carlos A. Lettieri y Andrés Antonio Soto, para dictar sentencia en los autos “SANTURIÓN, OSCAR ALBERTO Y OTRO C/ DEL PIANO, JORGE S/DESALOJO FALTA DE PAGO (INFOREC 923)” (expte. nro. -94661-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de fecha 30/9/2024, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿son procedentes las apelaciones del 14/5/2024 y 15/5/2024 contra la sentencia del 6/5/2024?
SEGUNDA: ¿qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION EL JUEZ SOTO DIJO:
1. Los actores Ivana Pacheco y Oscar Alberto Saturión instauraron la presente acción de desalojo contra Jorge Del Piano, la que luego ampliaron en los mismos términos contra Graciela Noemí Zamacona; se fundan en la falta de pago del canon locativo del inmueble situado en la calle Mariano Moreno N° 33 de la localidad de Henderson, que fue objeto del contrato de locación celebrado entre las partes con fecha 25/1/2021 acompañado como documental (v. escritos del 16/5/2022 y 13/7/2022).
En el escrito inicial del 16/5/2022 narran que el plazo del contrato se había fijado en doce meses contados a partir del día 25/1/2021 y el vencimiento del mismo se habría establecido para el 25/1/2022, encontrándose vencido con holgura; y que pese a insistentes requerimientos que habrían realizado, los accionados no hicieron entrega del inmueble.
Aunque -aclaran-, en realidad el real motivo de la solicitud del presente desalojo es por la falta de pago de los cánones locativos del inmueble, ya que -según dicen- “el demandado hace varios meses que no paga los alquileres de la vivienda”.
Fundaron la legitimación para interponer la acción en tanto locadores del inmueble.
2. El 30/8/2024 se presenta la co-demandada Zamacona y alegó ser poseedora del inmueble, sostiene que lo está ocupando junto a su familia desde hace varios años, y que los actores carecen de derecho alguno como propietarios, poseedores o adjudicatarios respecto al inmueble ya que no han acreditado su titularidad registral, habiendo acompañado solamente el contrato de locación celebrado con quien no sería poseedor de lote, en referencia al codemandado Delpiano.
Suma a ello que de acuerdo a lo dispuesto por la normativa vigente (art. 3 del decreto 187/96), promovió las respectivas actuaciones de regularización dominial ante el instituto de la vivienda de la Pcia. De Bs. As. en razón de resultar que el inmueble se encontraba acéfalo y sin adjudicatario desde su ocupación.
También opone excepciones de falta de legitimación activa y pasiva basándose en los fundamentos antes expuestos, es decir, que los actores no son propietarios, locadores ni poseedores, porque no tienen ningún derecho sobre el inmueble, y en su carácter de poseedora no tiene obligación de ningún tipo de entregar el inmueble cuyo desalojo se persigue.
A todo lo expuesto adhirió el co-demandado Delpiano el 16/5/2024.
3. Luego de producida la prueba, en primera instancia se decidió hacer lugar a la demanda y se ordenó el desalojo de los accionados, con costas a cargo de los últimos (v. resolución del 6/5/2024).
La sentencia se basa, puntualmente, en la existencia del contrato de locación celebrado entre las partes, y que al estar reconocido por los accionados el carácter de locadores en los actores, la defensa de la cuestión de la propiedad del inmueble resulta ajena al proceso.
Con respecto al expediente administrativo que tramita por ante el Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires, se decidió que es una cuestión insuficiente para revertir el desalojo, ya que no se visualiza en la causa la adjudicación del inmueble, más que al tratarse el desalojo de una acción personal, el foco de decisión debe versar sobre la obligación o no de restituir el inmueble y no sobre el derecho de propiedad del mismo.
En fin, que la vinculación contractual acreditada entre las partes y por la que se demandó aquí no tiene relación con la vinculación que eventualmente posee el actor con el Instituto de la Vivienda.
4. El pronunciamiento lo apelan los demandados con fechas 14/5/2024 y 15/5/2024, respectivamente, en recursos concedidos el 22/5/2024, y fundados con la expresión de agravios de Zamacona el 5/6/2024 a la que adhiere Delpiano en la misma fecha.
5. De la expresión de agravios -ya se dijo, común a ambos apelantes- se desprende que la co-demandada Zamacona basa sus argumentos en que la propiedad del inmueble estaba a cargo del Instituto de la Vivienda, en la existencia del expediente administrativo que tramita por ante ese organismo, en la falta de legitimidad de los actores para acceder a este juicio y su carácter de poseedora, que ella no es quién suscribió el contrato de locación traído; y sumado a todo ello, que con fecha 9/4/2024 el Instituto de la Vivienda como propietario de la vivienda social, decidió adjudicarle el inmueble, lo que -a su entender- echaría luz a esta cuestión debatida otorgando legitimidad a su posesión.
6. El último agravio relativo a la adjudicación de la vivienda, es un tema que no tuvo su tratamiento en la instancia inicial porque recién se planteó con fecha 17/5/2024, es decir, de forma posterior a la sentencia.
En dicha presentación, la co-demandada Zamacona manifestó que con fecha 9/4/2024 en el marco del expediente EX2022-04700298-GDEBA-DPTDIV, el Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires -organismo por ante el cual tramita la regularización dominial del inmueble objeto del desalojo- dictó la resolución RESO-2024-674-GDEBA-IVMHYDUGP en la que dispuso adjudicar la vivienda identificada como casa 33, MZ.15-M correspondiente al complejo habitacional denominado “Barrio 40 viviendas” de la localidad y partido de Hipólito Yrigoyen a favor de la ocupante Zamacona Graciela Noemi. Y destacó allí, que no había tomado conocimiento del evento hasta el momento en que lo denuncia, habiéndose proveído al respecto por parte del juzgado que con relación a ese planteo debía estar al tratamiento ante esta instancia (v. presentación del 17/5/2024 y proveído del 22/5/2024).
Cierto es que ortodoxamente no se planteó aquí aquella medida probatoria por haberse denegado o declarado su negligencia en la instancia previniente, o por considerarse un hecho nuevo (art. 255.2 y/o 5 cód. proc.), pero igualmente el accionante al contestar la expresión de agravios se hizo cargo del planteo (v. punto II. del escrito del 18/6/2024), al manifestarse que la resolución por la que se adjudica la vivienda a Zamacona no se encuentra firme ya que el 14/6/2024 habrían presentado los actores por ante el Instituto de la Vivienda de la Pcia. de Bs. As., formal oposición a la adjudicación en favor de Zamacona; y agregaron prueba de su derecho.
De lo que es razonable afirmar que ambas partes están en conocimiento de la resolución sobre la adjudicación, y dicha información puede considerarse para resolver en este caso (arg. arts. 36.2, 136.6 y 163.6 cód. proc.).
En base a lo expuesto, es dable destacar que la relación jurídica sustancial entre las partes del proceso es el contrato de locación, porque el contrato fue firmado por Santurión y Delpiano, y eso no fue controvertido por éste (arg. art. 375 y 384 cód. proc.); y respecto a la co-demandada Zamacona, más allá que desconozca el vínculo contractual en los agravios ante esta instancia, juró como cierto que ocupa el inmueble, que ingresó a la propiedad en tanto el inmueble fue alquilado por su anterior pareja Jorge Delpiano y que dejó de pagar cánones locativos desde el 2022, pero que con anterioridad los abonaba (v. pliegos en escritos del 13/7/2022, 22/11/2023 y acta audiencia del 23/11/2023).
Y esa relación contractual resulta por principio ajena a la vinculación jurídica entre los actores y la autoridad administrativa adjudicante de la vivienda social (arts. 1021 y 1022 CCyC). “Por principio” ajena, pues podría suceder que la autoridad administrativa hubiera desadjudicado a los actores para otorgar la vivienda a los demandados, situación que podría conducir entonces al rechazo de la demanda, pues mal podría condenarse a alguien a devolver algo que la autoridad competente le hubiera confiado válidamente (esta cám.: arg. expte. 15038, res. del 6/11/2008, L. 37, R. 67 y expte. 87951, res. del 25/4/2012, L. 41, R.15).
Como sucedió aquí en que se ha adjudicado la vivienda a la co-demandada Zamacona, como ha quedado admitido entre las partes del proceso.
Así las cosas, más allá de que la parte actora haya alegado su oposición a la resolución de adjudicación, por aplicación de doctrina legal emanada de la Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires (arts. 161 inc. 3 ap. a Const. de la Pcia. de Bs.As, 278 y 279 cód. proc.), debe rechazarse la pretensión de desalojo instaurada el 16/5/2022 pues, surgiendo del expediente que la vivienda ha sido adjudicada a la parte co-demandada por el Instituto Provincial de la Vivienda, corresponde adoptar esa solución; sin perjuicio de “…que la actora pueda ejercer, por otras vías, la pretensión que estime procedente en defensa de los derechos que alega” (ver Ac. 107.082, 12/9/2012, “Rivero, Silvia Elisabet c/ Vicente, Sandra Karina. Desalojo”, texto completo en sistema JUBA en línea, voto del juez Soria que concitó la adhesión de la mayoría).
Ello así en tanto el desalojo no es la vía idónea para obtener la restitución de un bien cuando queda comprobada, prima facie, la efectividad de la posesión invocada por la parte accionada, circunstancia que en casos como este, queda acreditada mediante la adjudicación del bien objeto de litigio en cabeza de quien ha sido demandado (ver fallo SCBA citado y criterio de este tribunal en expte. 88268, res. del 7/5/2013, L. 42, R. 40).
Igualmente, lo referido a la vinculación contractual y la controversia sobre la existencia del derecho o no a poseer constituye una trama que tampoco es propia de un proceso de desalojo (arg. art. 676 cód. proc.; esta cám. argumento expte. 89721, res. del 15/3/2016, L. 45, R. 16).
Por todo lo anteriormente expuesto corresponde hacer lugar a las apelaciones y revocar la resolución que hace lugar a la acción de desalojo por no ser la vía procesal adecuada para el tratamiento de la controversia entablada, sin perjuicio de las vías procesales idóneas que puedan instarse
7. En suma, corresponde:
7.1. Estimar las apelaciones del 14/5/2024 y 15/5/2024 contra la sentencia del 6/5/2024 y revocar la resolución que hace lugar a la acción de desalojo por no ser la vía procesal adecuada para el tratamiento de la controversia entablada, sin perjuicio de las vías procesales idóneas que puedan instarse.
7.2. Imponer las costas de ambas instancias a la parte actora vencida (arg. art. 68 cód. proc.).
7. 3. Diferir la resolución sobre regulación de honorarios (arts. 31 y 51 ley 14.967).
ASÍ LO VOTO
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Adhiero al voto del juez Soto (art. 266 cód. proc.).
A LA SEGUNDA CUESTION EL JUEZ SOTO DIJO:
Corresponde:
1. Estimar las apelaciones del 14/5/2024 y 15/5/2024 contra la sentencia del 6/5/2024 y revocar la resolución que hace lugar a la acción de desalojo por no ser la vía procesal adecuada para el tratamiento de la controversia entablada, sin perjuicio de las vías procesales idóneas que puedan instarse.
2. Imponer las costas de ambas instancias a la parte actora vencida (arg. art. 68 cód. proc.).
3. Diferir la resolución sobre regulación de honorarios (arts. 31 y 51 ley 14.967).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
1. Estimar las apelaciones del 14/5/2024 y 15/5/2024 contra la sentencia del 6/5/2024 y revocar la resolución que hace lugar a la acción de desalojo por no ser la vía procesal adecuada para el tratamiento de la controversia entablada, sin perjuicio de las vías procesales idóneas que puedan instarse.
2. Imponer las costas de ambas instancias a la parte actora vencida.
3. Diferir la resolución sobre regulación de honorarios
Regístrese. Notifíquese de acuerdo al art. 10 AC 4013 t.o. AC 4039. Hecho, radíquese electrónicamente en el Juzgado de Paz Letrado de Hipólito Yrigoyen.
REFERENCIAS:
Funcionario Firmante: 03/10/2024 11:33:05 – SOTO Andres Antonio – JUEZ
Funcionario Firmante: 03/10/2024 12:04:50 – LETTIERI Carlos Alberto – JUEZ
Funcionario Firmante: 03/10/2024 13:03:08 – QUINTANA Maria Del Valle – AUXILIAR LETRADO
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CAMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL – TRENQUE LAUQUEN
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