Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
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Juzgado de origen: Juzgado Civil y Comercial n°1
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Autos: “FIDEICOMISO DE RECUPERACION CREDITICIA C/ P.H.AUTOMOTORES SOC. DE HECHO Y OTROS S/ ··EJECUCION HIPOTECARIA”
Expte.: -94462-
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TRENQUE LAUQUEN, fecha según art. 7 del Anexo Único del AC 3975.
AUTOS Y VISTOS: la apelación del 22/2/2024 contra la resolución del 1/2/2024.
CONSIDERANDO
1. La sentencia apelada desestimó la pretensión del ejecutado referida a que el inmueble que se pretende subastar es inejecutable e inembargable por lo dispuesto en el art.35 de la ley 22.232; para arribar a esa conclusión el juzgado sostuvo que de las actuaciones surge que el inmueble no reúne en la actualidad los requisitos necesarios toda vez que no mantiene su categoría original, ni su calidad de único, a lo que se añade que no resulta amparado por la finalidad de la norma pues la protección consagrada persigue un eminente objetivo social de resguardo y fomento de la vivienda familiar (res. del 1/2/2024).
El apelante argumenta en su memorial que el único requisito para impedir la subasta es que se mantenga la categoría de vivienda única propia del deudor asentada sobre el inmueble gravado con la hipoteca del Banco Hipotecario Nacional. Agrega que el acreedor podrá cobrar su crédito sobre el resto del patrimonio, pero no respecto de la vivienda en la que el deudor reside junto a su familia, porque ésta se encuentra protegido por la ley aún después de cancelado el crédito y mientras no se pruebe que su situación haya variado con relación a la que tenía cuando se le concedió el préstamo, lo que no se justifica por el simple hecho de ser propietario o copropietario de otros bienes, sino que requiere la demostración de que esa circunstancia ha cambiado su condición económica de manera tal que en esas circunstancias no hubiera sido merecedor del crédito hipotecario.
Por último sostiene que debe tenerse presente que el resguardo de la vivienda familiar cumple un fin social que reviste el carácter de orden público, por lo que el derecho concedido por la ley deviene irrenunciable, ya que solo se puede disponer por ese medio de los derechos patrimoniales de carácter privado, por lo que este argumento tampoco podría ser de recibo al tratarse el planteo del vencedor en la instancia de origen.
2. De la certificación registral correspondientes a la matrícula 7165, cuyo antecedente dominial es la matrícula 539, se desprende anotada la cancelación total de la inembargabilidad registrada con la hipoteca a favor del Banco Hipotecario Nacional, formalizada con la escritura 88 del 29/5/1985, y su ampliatoria 74903/85, 26065/87, solicitud del 9/2/1995 del escribano Pascual A. Rampi, presentación 924937/2 del 25/7/1995, quien otorgó la escritura 92 del 17/4/1995, a favor del Banco de la Provincia de Buenos Aires, cuya inscripción definitiva es del 9/8/1995 (v. archivo del 17/10/2023).
Asimismo, de la certificación registral, correspondiente a la matrícula 4973, cuyo antecedente dominial es la matrícula 539, se desprende anotada la cancelación de la inembargabilidad de la hipoteca 17744/75 y sus ampliaciones, por solicitud del 9/2/1995, por parte del mismo escribano, otorgante a su vez de la escritura 92 del 17/4/1995, a favor del Banco de la Provincia de Buenos Aires, cuya inscripción definitiva es del 9/8/1995 (v. mismo archivo).
Con arreglo al artículo 35 de la ley 22.232: ‘No podrá trabarse embargo sobre los inmuebles gravados a favor del Banco por préstamos otorgados para única vivienda propia, hasta los montos que determine la reglamentación que dicte el Banco, mientras éstas mantengan la categoría originaria y aquéllos conserven tal destino, y no podrán ser ejecutados ni constituirse sobre ellos otros derechos reales a excepción de los que se constituyan con motivo de créditos provenientes de su construcción, adquisición, ampliación, reforma, refacción o conservación’. Aclara que: ‘Los Registros de la Propiedad tomarán nota de dichas circunstancias al margen de la anotación de dominio’.
Al respecto, ha dicho la Corte Suprema que: ‘El art. 35 de la ley 22.232 es una disposición de orden público, que responde a un claro objetivo social y de interés general, por el cual se ha instituido la inembargabilidad e inejecutabilidad de los inmuebles destinados a vivienda propia y construidos con préstamos del Banco Hipotecario Nacional’ (C.S., Fallos:318:1583; 308:2073, entre otros).
Tocante a la Suprema Corte, ha expresado: ‘ La inembargabilidad e inejecutabilidad de los inmuebles destinados a vivienda propia adquiridos con préstamos del Banco Hipotecario Nacional, se mantiene luego de cancelado el crédito del Banco, criterio que se ajusta al objetivo social y carácter de orden público que tienen las normas legales que consagran aquéllas y concuerda con las funciones de fomento de la vivienda familiar atribuidas a la función del Banco y con el espíritu de normas análogas, como las que regulan el llamado “bien de familia” y tienen sustento constitucional en el art. 14 nuevo de la ley suprema. Sostener que el beneficio de la inembargabilidad se extingue juntamente con el pago total de la deuda, importaría aceptar que ha sido instituido en el sólo interés del Banco, pese a que éste está suficientemente asegurado con el crédito hipotecario’ (SCBA LP Ac 45711 S 31/03/1992, ‘Villa, Carlos A. c/Maxuel, Williams s/Ejecutivo’, en Juba sumario B22008; SCBA LP Ac 87131 S 27/10/2004, ‘Banco de Galicia y Buenos Aires S.A. c/Abraham, José Luis y Benvenuto de Abrahan, María Leonilda s/Incidente de desafectación -reconstrucción-‘, en Juba mismo sumario).
Sin embargo, que el dispositivo de inembagabilidad e inejecutabilidad tenga el fin tuitivo que indican los fallos e, incluso, que el artículo 35 de la ley 22.232 revista la categoría de orden público, no implica necesariamente que tales interdicciones sean irrenunciables.
En este sentido, que las convenciones particulares no pueden dejar sin efecto las leyes en cuya observancia está interesado el orden público, no quita que los derechos subjetivos patrimoniales derivados de esa ley puedan ser renunciados en el caso particular, si la renuncia no está prohibida, sólo afecta intereses privados, y su disposición no es contraria a la moral y a las buenas costumbres (arg. arts. 12, primer párrafo, 13, 55, 944 y concs. del CCyC).
Por caso, la disposición técnico registral número 5 del 23/9/2003, establece –con referencia a la ley 22.232-, que en los supuestos de transmisión de dominio en que existiendo hipoteca con beneficio de inembargabilidad, en los cuales simultáneamente se hubiere cancelado el gravamen hipotecario, subsistiendo la cláusula únicamente, se entenderá que el acto de disposición de dominio significa la renuncia del beneficio de inembargabilidad y en consecuencia, tratándose la misma de un derecho renunciable, no será causa de oponibilidad la vigencia de la citada cláusula (v. en infoleg; B.O. del 30/9/2003, número 30245).
En la misma línea, se ha llegado a sostener en la jurisprudencia que, ‘la cancelación por los cónyuges del crédito hipotecario y la ulterior constitución de otro gravamen importan -con palabras utilizadas con anterioridad- que el deudor renunció, abdicando, de la tutela de su derecho patrimonial (que como tal es renunciable) lo que no resulta contradictorio ni incompatible -por las singularidades del caso- con el régimen tuitivo de la vivienda familiar, adquirida con créditos derivados del fomento’. Agregándose en esa oportunidad: ‘…debe recalcarse que la conducta del deudor (que hipotecó por segunda vez el inmueble) generó derechos en expectativa a favor del acreedor quien, en base a la confianza, a la buena fe y a la apariencia de cumplimiento de las obligaciones, dio por descontado que el inmueble garantizaba el pago de la deuda (arts.499, 1197, 1198 y concs. Cód. Civil). De esta manera está en juego también la seguridad en las transacciones y la confianza en el crédito, público y privado, con base en el principio de moralidad que preside las relaciones contractuales…’ (CC0002 AZ 50129 RSD-109-7 S 5/7/2007, ‘A., M. E. c/B., O.R. s/Separación de bienes’, en Juba sumario B3101309).
Justamente, en la especie, la correlación que se nota entre la cancelación de la inembargabilidad y la contratación de una nueva hipoteca sobre los mismos inmuebles con un banco oficial, es un hecho indicador inequívoco de haber sido concebida para hacer accesible ese nuevo crédito hipotecario, cancelado aquel del cual derivó ese escudo, lo que pone de manifiesto el estricto carácter patrimonial de la cancelación, desde que para nada traduce otra cosa que la búsqueda de una nueva fuente de financiamiento (arg. art. 163.5, segundo párrafo, del cód. proc.).
Así entonces, a partir de estas consideraciones, se arriba en esta causa a una solución particular, porque aquí prevalece la voluntaria renuncia de derechos patrimoniales del deudor al confrontar su situación jurídica ‘que él generó’ con la tutela de los derechos del acreedor y con la circulación del crédito.
En cuanto a los restantes planteos efectuados por el recurrente, es innecesario referirse a ellos toda vez que en virtud de lo decidido anteriormente, en nada gravitarían sobre la suerte final de la decisión que propongo, quedando de ese modo desplazados (SCBA LP Rc 124080 I 15/7/2022, ‘Consorcio de Propietarios Campos de Roca c/ Lomazzo, Alejandro Javier y otro-a s/ Cobro ejecutivo’, en Juba sumario B3901858).
Por todo ello, la cámara RESUELVE:
Desestimar el recurso de fecha 22/2/2024 contra la resolución del 1/2/2024, con costas al apelante vencido (art. 68 cód. proc.) y diferimiento de la resolución sobre honorarios ahora (arts. 31 y 51 ley 14967).
Regístrese.. Notifíquese de acuerdo al art. 10 AC 4013 t.o. AC 4039. Hecho, radíquese electrónicamente en el Juzgado Civil y Comercial n°1 y devuélvase el expediente en soporte papel a través de personal judicial (art. 5.d.6.e.3.ii anexo de RC 655/20).
REFERENCIAS:
Funcionario Firmante: 30/05/2024 13:32:44 – SOTO Andres Antonio – JUEZ
Funcionario Firmante: 30/05/2024 22:15:31 – LETTIERI Carlos Alberto – JUEZ
Funcionario Firmante: 31/05/2024 08:54:27 – MATASSA Adriana Alicia – SECRETARIO DE CÁMARA
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226600774003516202
CAMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL – TRENQUE LAUQUEN
NO CONTIENE ARCHIVOS ADJUNTOS
Registrado en REGISTRO DE RESOLUCIONES el 31/05/2024 08:54:43 hs. bajo el número RR-303-2024 por TL\Adriana-CCivil Adriana.