Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado de Paz Letrado de Adolfo Alsina
Autos: “MUNICIPALIDAD DE ADOLFO ALSINA C/ B., O. L. Y OTROS S/DESALOJO (EXCEPTO POR FALTA DE PAGO)”
Expte.: -94002-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, en la fecha según art. 7 del Anexo Único del AC 3975, celebran telemáticamente Acuerdo los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial Carlos A. Lettieri y J.J. Manuel Gini, para dictar sentencia en los autos “MUNICIPALIDAD DE ADOLFO ALSINA C/ B., O. L. Y OTROS S/DESALOJO (EXCEPTO POR FALTA DE PAGO)” (expte. nro. -94002-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de fecha 11/9/2023, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿es procedente la apelación del 10/3/2023 contra la sentencia del 8/3/2023?
SEGUNDA: ¿qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
1. En cuanto aquí importa:
1.1 La instancia de origen resolvió hacer lugar a la demanda de desalojo interpuesta por la Municipalidad de Adolfo Alsina y, en consecuencia, condenar a O. L. B. y/o cualquier otro ocupante de la vivienda emplazada en la planta de tratamiento de aguas, que forma parte del lote de terreno designado catastralmente como Circ. 1, Secc. F, Quinta 329 ‘a’, Parc. 1, Part. 16508, Mat. 7140; a desocupar en el plazo de diez días bajo apercibimiento de ordenar su lanzamiento con auxilio de la fuerza pública.
Para así decidir, señaló que: (a) ha quedado fuera de todo cuestionamiento la calidad de propietaria de la actora del inmueble objeto de litis y la calidad de tenedor del demandado respecto de dicho bien -si se quiere- bajo la condición de prestador de servicios laborales. Por lo que, cumplida dicha condición -es decir, concluida la tarea laboral del demandado-, emerge la obligación de restitución del bien a su propietaria. Ello al margen de las mejoras efectuadas que podrán ser motivo de reclamos civiles pero que exceden la materia de este juicio; (b) por cuanto la acción de desalojo procede cuando el tenedor ha contraído la obligación de restituir el inmueble, resulta insuficiente que el demandado invoque ahora la calidad de poseedor para que se declare improcedente la acción entablada; y (c) hay comodato, como en la especie, si una parte se obliga a entregar un inmueble para que otra se sirva gratuitamente de él y ésta otra se compromete a restituir la misma cosa recibida, habiendo adquirido un derecho personal de uso. Por tanto, cesado el comodato -como aquí acontecería, ya sea por conclusión del tiempo o a petición del comodante-, la cosa debe ser restituida.
Por lo que, acreditada la legitimidad de ambas partes y la causal invocada para su restitución, corresponde receptar favorablemente el planteo del ente comunal (v. sentencia apelada del 8/3/2023).
1.2 Ello motivó la apelación del demandado quien -en muy prieta síntesis- critica que la jueza de la causa no hubiera tenido consideración de la prueba aportada pues no solo negó la producción de las probanzas solicitadas sino que redujo de manera injustificada la cantidad de testigos ofrecidos; lo que soslaya su derecho de defensa en tanto él intentaba probar las mejoras realizadas en el inmueble que habitó por años y que fueron hechas en beneficio del mismo.
En ese sentido, aduce que se desconoció tanto la causa como el modo por que tomó posesión del inmueble; circunstancias en las que no medió ningún tipo de contrato. Y, en esa inteligencia, conecta el pedido de restitución de la vivienda con la denuncia penal por él realizada contra el intendente en turno en 2019, puesto que hasta entonces -según dice- no se le había efectuado ningún otro pedido con tales miras, al tiempo que puntualiza que la entrega de la vivienda no fue acompañada de ningún plazo de devolución ni conllevaba una obligación de restitución.
En ese trance, destaca que el inmueble le fue entregado en condiciones paupérrimas, requiriéndosele -al asumir como Director de Obras Sanitarias en 1993- que dejara la residencia que alquilaba en aquel momento junto a su grupo familiar para trasladarse allí a efectos de cumplir con sus tareas laborales; cuestión que pudo concretarse sólo en función de las mejoras que él necesariamente debió realizar sobre la vivienda. Mejoras que -agrega- ahora son desconocidas de plano, obviándose el tiempo y dinero por él invertidos que acrecientan el valor del bien.
Finalmente, señala que la sentencia recurrida ni siquiera abordó el planteo de derecho de retención por mejoras que introdujo subsidiariamente al contestar demanda; cuando conocido es -según dice- que una vez restituido el inmueble, será imposible que la actora reconozca mejora alguna en un juicio posterior. Por lo que pide se revoque la sentencia apelada y se determine en esta instancia la compensación por mejoras en forma previa a la orden de restitución del inmueble en conflicto (v. memorial del 11/7/2023).
1.3 Por su parte, el ente municipal pone de resalto que la contraposición entre el número de testigos propuestos y los aceptados, no puede asimilarse sin más a una denegatoria de prueba, desde que el magistrado sólo necesita valorar la prueba que considere conducente a los efectos de la resolución de la litis en el marco de la sana crítica, la razón y la lógica. Por lo que no correspondería receptar tal planteo.
En punto a la causa en virtud de la cual el demandado ingresó a la vivienda, la actora remarca que es aquél quien reconoce que el bien le fue cedido en razón de las tareas que llevaba a cabo para la estación de bombeo sita en la planta de Obras Sanitarias. De ahí que se deba estar -desde su óptica- a la sentencia recurrida en tanto se puntualizó que no ameritaba discusión que el municipio era propietario del inmueble y que cabía al demandado -en su rol de tenedor- la obligación de restituirlo, sin que resultare suficiente la mera invocación de la calidad de poseedor para repeler la acción.
Finalmente, tocante al derecho de retención por mejoras, aduce que el código fondal establece las condiciones a reunir para la retención de una cosa, al tiempo que señala que se excluye del ejercicio de tal prerrogativa a quien ha recibido una cosa en virtud de una relación contractual a título gratuito; como se verifica en la especie. Ello, con cita del art. 2587 CCyC y jurisprudencia afín.
Concluye que el memorial presentado no responde a una crítica concreta y razonada de la resolución rebatida, sino a una mera disconformidad entre lo peticionado por el demandado y lo resuelto por la instancia de origen. Por lo que pide, a tenor de la insuficiencia recursiva alegada, se desestime el recurso confirmándose el decisorio apelado (v. contestación de memorial del 3/8/2023).
2. A modo de disparador: desde el inicio de los actuados, tanto la actora como la parte demandada coinciden en que la vivienda de autos está asentada sobre otro lote de mayores dimensiones, que dicho bien es propiedad del ente comunal y que funciona allí la planta municipal de aguas.
También estuvieron de acuerdo en que el demandado fue designado como Director de Obras Sanitarias en 1993 y -a raíz de tal designación- se le requirió que se trasladara a la vivienda allí situada para prestar un servicio continuo; pese a que -al promover la acción- se lo catalogara erróneamente de intruso.
Así, la divergencia resulta estar dada por los siguientes argumentos:
(a) el municipio da por sentado que, en tanto la vivienda le fue entregada al demandado a tenor de sus funciones como director de planta, habiéndoselo designado para otras tareas cuyo cumplimiento no requieren de su permanencia en el predio, le corresponde restituir el bien oportunamente entregado;
(b) en contrario, el accionado pretende resistir la acción aduciendo que, cuando se produjo la entrega del bien, no se formalizó contrato alguno ni se fijó plazo de devolución; si bien requiere -nótese- que, en cualquier caso, se le deben reconocer las mejoras realizadas previo a ordenar el desalojo.
Al respecto, caben varias observaciones.
Primero. En función de las posiciones asumidas por las partes en el litigio, resultan aquí de aplicación las normas que rigen la tenencia; en tanto dicha relación de poder se verifica cuando una persona -por sí o por medio de otra- ejerce un poder de hecho sobre una cosa y se comporta como representante del verdadero poseedor (art. 1910 CCyC).
Segundo. Planteada así la escena, es discreto afirmar que -a fin de repeler la acción en forma exitosa- el demandado debía encaminar la actividad probatoria a demostrar la no obligación de restituir; o bien, el cambio de su relación de poder con una potencia tal que superara el vallado del principio de inmutabilidad en la causa; pues sabido es que la mera invocación del carácter de poseedor -como se verifica que lo intentó en el marco del intercambio epistolar y al contestar demanda- es insuficiente a tales fines (v. contestación de demanda del 7/5/2022 y cartas documento en adjunto, a la luz del art. 1915 CCyC).
Es que -como se recordará- para la improcedencia de la demanda de desalojo, se requiere que el accionado compruebe prima facie la efectividad de la posesión que invoca para justificar la seriedad de su pretensión, bastando que ésta sea verosímil; pero sin que ello implique caer en una expresión vacía de contenido, como aquí acontece; ya que -es de notar- conforme los términos en que quedó trabada la litis, no se verifica la presencia de los elementos basales del instituto de la posesión.
Pues, no surge que el accionado hubiera manifestado por actos exteriores la intención de privar a la propietaria del bien, sino que le reconoce en todo momento ese carácter a la actora; desde que la solicitud de visado de planos es insuficiente para catalogarse como tal sin estar acompañada de otros elementos que permitan inferir la verosimilitud de la posesión invocada. Máxime, habiéndose efectuado en forma posterior al primero de los reclamos de restitución (v. solicitud de visado de planos adjunto al expediente administrativo 4001-0655 del 12/4/2019 a la luz de sent. del 9/4/2013 en autos ‘Llul, Decio Serafín c/ Basualdo, Evelina s/ Desalojo’, L.42 R.13 de esta cámara; y Sosa, Toribio Enrique en ‘Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires Comentado’ – T. III, Ed. Platense, 2021).
Para más, tampoco obran elementos que permitan advertir que hubiera mediado interversión de título (arts. 1910 y 1915 CCyC).
Tercero. Se colige que la actividad probatoria del demandado sólo estuvo enderezada a probar las mejoras realizadas en la vivienda para así sostener el planteo del derecho de retención esgrimido en subsidio; estrategia que terminó por sellar la malograda suerte de las defensas levantadas al revelarse ineficaces para demostrar que no había obligación de restituir o que se trataba de una relación de poder distinta a la tenencia. Ejes troncales del decisorio que -en tanto no debidamente refutados- aquí ha de confirmarse (art. 384 cód. proc.).
2.1 Sentado ello, en punto a la prueba ofrecida que le habría sido denegada, se advierte que sólo se admitió la declaración de tres de los siete testigos propuestos y se tuvo presente sólo la documental no desconocida por la contraria; excluyendo de las admitidas, las pruebas periciales ofrecidas que requerían de un perito ingeniero y un perito tasador para determinar las reformas producidas sobre el bien y proceder a una valuación (v. contestación de traslado del 10/6/2022 y auto de apertura a prueba del 5/7/2022).
En se marco, se observa que contra tal resolución se dedujo revocatoria con apelación en subsidio en fecha 11/7/2022 -con fundamentos similares a los aquí expuestos- que fue desestimada atento la inimpugnabilidad de la resolución atacada (v. proveído del 9/8/2022).
Ahora, ante esta instancia, el apelante alude que aquél accionar soslayó su derecho a defensa.
En principio, no corresponde perder de vista que si el testimonio es concebido como un acto representativo de un hecho, realizado con fines procesales y dirigido al juez de la causa, necesariamente debe tener una significación probatoria; desde que es un medio de prueba por el cual se procura llevarle al juez el convencimiento sobre ese hecho (v. para este tema, Gozaíni, Osvaldo. A. en ‘Elementos de Derecho Procesal Civil’, p. 309-363, Ed. Ediar, 2005).
Tocante a dicha significación, la SCBA ya ha señalado que ‘los medios probatorios propuestos deben examinarse no sólo en torno a su admisibilidad -cotejando su sujeción a las disposiciones del ordenamiento ritual-, sino también respecto a su conducencia para los fines perseguidos por las partes en sus respectivas postulaciones. Es que, si bien en materia de admisibilidad de las diligencias probatorias ha de imperar un criterio amplio de apreciación para no frustrar su finalidad esencial, el derecho de ofrecer y producir prueba no es absoluto, dado que se halla limitado por la pertinencia y eficacia de los elementos aportados, que hacen a la congruencia lógica que debe existir entre el sustrato fáctico incorporado al proceso y el objeto de la prueba pretendida’ (v. JUBA búsqueda en línea con las voces ‘prueba’ y ‘admisibilidad’; sent. del 15/11/2022 en causa SCBA LP B 78251 RSI-1207-22, entre muchos otros).
Y, en esa faena de valoración, surge la potestad del magistrado -como director del proceso- para separar lo pertinente y eficaz de lo superfluo y/o dilatorio en punto a los elementos ofrecidos a contraluz del quid de la causa; facultad que aquí se aprecia a partir de la lectura del proveído del 5/7/2022 (arts 34.5 y 362 cód. proc.).
En ese norte, cabe evocar que para los litigios que operan en el marco del proceso sumario, el código ritual reduce a cinco el número de testigos por cada parte (art. 489 cód. proc.); limitación que obedece a la celeridad de ese tipo de proceso, sin menoscabar con ello el derecho de defensa de las partes, ya que permite el ofrecimiento de un número mayor supeditando su citación a que la misma devenga estrictamente necesaria (v. ‘Salgado, Joaquín Alí en ‘Locación, comodato y desalojo’, p. 562, Ed. Rubinzal-Culzoni, 2021).
En la especie, el accionado explicitó al contestar demanda que las pruebas ofrecidas estarían destinadas -todas a ellas- a probar las mejoras efectuadas sobre el bien. Ello -nótese- en la órbita de un proceso sumarísimo que amerita la maximización de los principios antes expuestos (v. resolución inobjetada del 6/4/2022 con cita del art. 496 cód. proc.).
Empero, más allá del acogimiento parcial de las probanzas ofrecidas (para el caso, tres de los siete testigos propuestos) no escapa a este análisis que la reducción del número de testigos ofrecidos no frustró la finalidad propuesta, pues la sentencia atacada valoró la prueba ofrecida al señalar que: ‘con fecha 9 de agosto de 2022, se recibe la declaración testimonial de José Antonio Demarco, de 68 años de edad, jubilado, dice ser amigo de Oscar Benedetti y no le comprenden las demás generales de la ley (art. 439 C.P.C.C.). Del año 1992/93 eran compañeros de trabajo. Dice que Sr. Benedetti en el año 92 fue contratado por la Municipalidad para trabajar, él fue a vivir ahí porque tenia que trabajar las 24hs., era el gobierno de Guillermo Narbaitz, dice que cuando fue a vivir tuvo que acomodar el techo, el piso, parte del baño hizo unos cuantos arreglos eso le consta. Del acta de declaración testimonial de E. S., también se extrae similar relato, de ex compañeros de trabajo, de conocer los arreglos que hizo B. O. L. para vivir en el lugar y de sus servicios de trabajo para la municipalidad en forma contemporánea, es decir eran compañeros de trabajo. del relato de C. G. H., amigo del hijo del demandado describe las mejoras realizadas por el papa de su amigo en dicho inmueble’ (v. ap. 3 de la sentencia recurrida).
En suma: no se trata de cantidad sino de significación. La testimonial colectada fue efectivamente valorada en correlato con los extremos para los cuales el demandado la ofreció, pero no fue posible otorgarle significancia respecto del objeto de litis pues -como bien señaló la instancia de origen- las mejoras efectuadas podrán ser motivo de reclamos civiles pero ciertamente escapan a la materia del juicio de desalojo; argumento que tampoco hubiera podido salvarse mediante la admisión de la totalidad de los testigos propuestos ni la realización de las pericias ofrecidas.
Por lo que no corresponde receptar el recurso en este tramo (arts. 34.4 y 384 cód. proc.).
2.2 Dicho eso, corresponde referirse al agravio formulado en torno al comodato alegado por la actora y reconocido por la judicante; génesis de la obligación de restituir que aquí niega el recurrente.
Puesto que la conceptualización del instituto ya fue brindado en la sentencia recurrida, corresponde remitir directamente a lo atinente a la forma y prueba de aquél; tópico sobre el no se logra arrimar posturas, si bien -como se dijo- no existió controversia en torno a la propiedad del bien y a la causa de ocupación por parte del demandado.
Cabe tener presente que el comodato no requiere de por sí ninguna forma específica, ya que sólo basta para perfeccionarlo el mero consentimiento; siendo de aplicación la libertad de formas y la amplitud probatoria (arts. 1015 y 1019 CCyC; antes, 2263 del Código Civil).
De ahí que resulte habitual que -a tenor de su carácter gratuito y el elevado grado de confianza que debe primar entre los contratantes- el contrato no se instrumente por escrito; como aquí aconteció.
No obstante, ello no implica que no hubiera existido; pues el código fondal vigente aún contempla la figura del comodato precario -aquel en donde no se ha pactado plazo ni uso de la cosa- en función del cual el comodante podrá pedir cuando quisiese la restitución de la cosa objeto del contrato (art. 1536 inc. e. CCyC; antes, 2271, 2285 y concs. del Código Civil).
Para más, si ambas partes coinciden como aquí en la existencia de un comodato verbal, corresponde a todas luces al comodatario producir la prueba relativa al plazo de duración del comodato para librarse de la obligación de restituir que sobre él pesa o -como ya se detalló- demostrar la titularidad de un derecho diferente a la tenencia y que sea suficiente para repeler dicha acción (arg. art. 358). Sin perder de vista -desde ya- que, desde un punto de vista objetivo, no existe diferencia entre tenencia y posesión, ya que ambas se exteriorizan mediante la ocupación del bien; motivo por el cual es insuficiente -como se explicó- invocar la posesión sin acreditar siquiera verosímilmente tal calidad, para enervar la acción de desalojo.
Así las cosas, cabe receptar la acción de desalojo promovida en pos de la recuperación de un inmueble otorgado como accesorio de una relación laboral finiquitada en la práctica y que, demostrada la ocupación, el accionado no logró probar siquiera indiciariamente, que su posesión fuera a título de dueño (arg. art. 375 y 384 cód. proc.).
Siendo así, el cese de la relación laboral trae necesariamente aparejado el deber del trabajador de desalojar la vivienda otorgada a consecuencia de esa relación, pues -conocido es- que lo accesorio sigue la suerte de lo principal (arts. 856 y 857 ; antes 523 del Código Civil).
Por manera que tampoco ha de prosperar el recurso en este tramo.
2.3 Por lo demás, resta atender al planteo de derecho de retención en función de las mejoras deducido al contestar demanda, que según el accionado no fue abordado en la sentencia de mérito; postulado que -adelanto- resulta inexacto en función de la lectura aprehensiva del decisorio recurrido.
Es que, conforme providencia del 6/4/2022 -inobjetada por el recurrente- las presentes tramitaron conforme las previsiones del juicio sumarísimo, a tenor de los arts. 35 del decreto-ley 9533/80 y 321 inc. 2 del código ritual; preceptos a complementar con el art. 496 del último cuerpo citado que expresamente prevé -entre otras cuestiones- que ese tipo especial de trámite torna inadmisible tanto la reconvención como las excepciones de previo y especial pronunciamiento.
Así, al margen de que el planteo de derecho de retención en función de las mejoras no corresponda calificar como excepción al decir del apelante (en tanto no se halla comprendida dentro de las enumeradas en el art. 345 cód. proc.) sino como reconvención, queda de todos modos excluido del ámbito de tratamiento de las presentes; debiendo estarse a lo decidido por la instancia de origen sobre el particular al referir que las mejoras efectuadas pueden ser motivo de reclamos civiles pero que escapan a la materia del presente juicio de desalojo (v. ap. 4 de la sentencia del 8/3/2023).
Además no se explica cómo ese derecho podría estar activo en este caso, frente a lo normado en el artículo 2278 del Código Civil, si fuera aplicable (arg. art. 7 del CCyC; Borda, Guillermo, ‘Tratado…Contratos, Abeledo Perrot, séptima edición actualizada, t. II pág. 598, número2126), o acaso ante lo normado por el artículo 2587 segundo párrafo del CCyC, de ser éste aplicable.
Ello, se insiste, sin perjuicio de las acciones que el aquí demandado pueda entablar para conseguir el reconocimiento de las mejoras referidas.
De tal suerte, el recurso no ha de prosperar.
VOTO POR LA NEGATIVA.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ GINI DIJO:
Adhiero al voto del juez Lettieri (art. 266 del cód. proc.).
A LA SEGUNDA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Con arreglo al resultado obtenido al tratar la cuestión que precede, corresponde rechazar la apelación del 10/3/2023 contra la sentencia del 8/3/2023. Con costas al apelado vencido y diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios (arts. 68 cód. proc. y 31 y 51 ley 14967).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ GINI DIJO:
Que adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
Rechazar la apelación del10/3/2023 contra la sentencia del 8/3/2023. Con costas al apelado vencido y diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios.
Regístrese. Notifíquese de acuerdo al art. 10 AC 4013 t.o. AC 4039. Hecho, radíquese electrónicamente en el Juzgado de Paz Letrado de Adolfo Alsina.
REFERENCIAS:
Funcionario Firmante: 12/09/2023 12:27:27 – LETTIERI Carlos Alberto – JUEZ
Funcionario Firmante: 12/09/2023 12:34:09 – GINI Jorge Juan Manuel – JUEZ
Funcionario Firmante: 12/09/2023 12:57:58 – QUINTANA Maria Del Valle – AUXILIAR LETRADO
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235200774003275342
CAMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL – TRENQUE LAUQUEN
NO CONTIENE ARCHIVOS ADJUNTOS
Registrado en REGISTRO DE RESOLUCIONES el 12/09/2023 12:58:06 hs. bajo el número RR-710-2023 por TL\mariadelvalleccivil.