Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado de Paz Letrado de General Villegas
Autos: “A., V. R. C/ G., D. A. S/DESALOJO (EXCEPTO POR FALTA DE PAGO) (INFOREC 922)”
Expte.: -93871-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, en la fecha según art. 7 del Anexo Único del AC 3975, celebran telemáticamente Acuerdo los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Carlos A. Lettieri y J.J. Manuel Gini, para dictar sentencia en los autos “A., V. R. C/ G., D. A. S/DESALOJO (EXCEPTO POR FALTA DE PAGO) (INFOREC 922)” (expte. nro. -93871-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de fecha 14/8/2023, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿es fundado el recurso de apelación del 21/4/2023 contra la sentencia del 17/4/2023?
SEGUNDA: ¿qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
En la especie, cierto es que la parte actora persigue el desahucio del inmueble con base en que le fue adjudicado mediante la ordenanza 4466 emitida el 12/7/2007, por el Concejo Deliberante del distrito de Guaminí (v, archivo del 24/11/2021), con destino a la construcción de una vivienda familiar, otorgándosele un plazo de doce meses para dar inicio a la construcción, caso contrario la transferencia quedaría sin efecto.
Señala que construyó su casa habitación en el plazo estipulado en la ordenanza antes nombrada. Acota que en 2014 tuvo que mudarse a la localidad de Melo, en la provincia de Córdoba con motivos graves de salud de su padre, cediendo el inmueble a su madre en calidad de préstamo. Y en marzo de 2020 tomo conocimiento que el bien había sido ocupado ilegalmente por el demandado. Realizó reclamos para que G. lo devolviera. Le remitió una carta documento el 10/8/2020, sin que hasta la fecha devolviera el inmueble. En su respuesta G. negó usurparlo y negó que deba desalojar. Alegando, asimismo, que ocupa y posee el inmueble en forma pública y pacífica, lo que desmiente la actora. Desconoce las razones o causales por las cuales esta persona ha ingresado y permanece en ese inmueble.
El demandado negó los hechos, especialmente, que la actora sea propietaria y ejerciera la pacifica posesión del inmueble objeto del presente. Así como que hubiera construido sobre el inmueble su casa habitación en el plazo estipulado en la ordenanza que cita, ni en ningún otro tiempo.
Respecto a su versión del ingreso al inmueble, dijo que en 2012 necesitaba un terreno para construir una vivienda, y fue a la delegación municipal por el lote en cuestión que estaba baldío, donde le manifestaron que si se comprometía a construir y edificar, que lo hiciera, que luego sacarían la ordenanza respectiva adjudicándolo al suscripto. Toma posesión del terreno. Primeramente armó una cancha de Fútbol 5 para obtener ingresos y comenzó a explotarla alrededor del 2014/2015. Luego de un tiempo, inició la construcción de la vivienda personal, la misma fue marcada en sus cimientos por el albañil H. C. y levantada en forma personal por el suscripto con la ayuda de N. B..
Así se llega a agosto de 2020, momento en que la actora se comunica con él diciéndole que el terreno era de ella. Apunta a la condición contenida en la ordenanza de adjudicación que dice incumplida y por ello niega legitimación a la actora. Pues considera que la adjudicación quedó ipso iure sin efecto.
A la par, alega la calidad de poseedor ‘animus domini’ del inmueble identificado catastralmente como Circ. VII, Sección A, Manzana 14 Parcela 1. En cambio, ninguna de las calidades determinadas en el art. 676 del cód. proc. (v. escrito del 28/4/2022).
Ahora bien, es esclarecedor anotar que para la Suprema Corte el juicio de desalojo reglado por el art. 676 del C.P.C.C. da cauce a una acción personal cuyo objeto es lograr la restitución de la tenencia de un inmueble de quien la detenta y tiene una obligación exigible de devolverla o entregarla (SCBA LP Ac 39062 S 25/10/1988. ‘Scarcella, Vicente Oscar c/Calleja, Fernando Carlos s/Desalojo’, en Juba sumario B8694). En el que está excluido todo debate referente al derecho de propiedad, al ius possidendis o el ius possesionis (SCBA LP C 118196 S 19/9/2018, ‘Viviendas 18 de Julio Sociedad Civil contra Del Carmen, Mario. Desalojo por falta de pago’, en Juba sumario B4204495).
Y eso quiere decir que la pretensión de desalojo se da contra el locatario, el sublocatario, el tenedor precario, el intruso y todo otro ocupante cuyo deber de restituir sea exigible, contra quienes son tenedores porque reconocen en otro la titularidad del dominio o un derecho superior al propio (arts. 2460 y concs. del Código Civil; arg. arts. arts. 1908 1 1910 del CCyC), Quedando descartada dicha acción cuando se intenta contra quien posee ‘animus domini’ (arts. 2758, 2772 y concs. del cód. civil; ver mi voto en “Roldán, Jorge Antonio c/ D´Andrea, Marcela Noemí s/ desalojo”, sent. del 3/12/2013, L.42 R.87).
Por ello, no se trata de constatar en este proceso las características de la posesión esgrimida por el demandado, sino tan sólo de verificar si ésta ha sido prima facie acreditada, aunque no reúna las notas eficientes para repeler una pretensión reivindicativa o justificar una usucapión (arg. arts. 4015 y concs. del Código Civil; arg.art. 1899 del CCyC). Pues, cuando se opone al progreso de la demanda de desalojo la defensa basada en la calidad de poseedor del ocupante, se confunde el objeto de este proceso si en vez de comprobar si éste ha acreditado a primera vista el carácter invocado, se analiza si la posesión reúne los requisitos legales (S.C.B.A., Ac 78132, sent. del 18/7/2001, ‘Gargiulo, Juan Roberto y otro c/ Eva, Jorge Juan s/ Desalojo’, en Juba sumario B10232). Libro: 43- / Registro: 76).
Con el marco que imponen tales premisas, va de suyo que habiendo alegado el demandado la posesión del bien al que se refiere la acción de desalojo dirigida en su contra, no aparece razonable comenzar por indagar acerca del perecimiento o clausura del ciclo jurídico vital del acto administrativo en que sustenta la actora su reclamo, a cuyo análisis invita el recurrente. O sea la operatividad de la condición resolutoria a la que habría quedado subordinada la extinción del acto administrativo: la edificación prevista en el acto de adjudicación del terreno, a iniciarse dentro de un plazo cierto, por parte del adjudicatario. Que conduciría a examinar, si esa extinción operaría en su caso de pleno derecho, o como alguna doctrina puntualiza, que no siendo el hecho de público y notorio, ni concreto, claro y preciso el momento en que acaeció la condición, correspondería a la administración declarar su incumplimiento y la extinción del acto (v. Sammartino, Patricio M., Extinción del acto administrativo en el estado constitucional (parte general)’, ‘Revista de la Escuela del Cuerpo de Abogados y Abogadas del Estado’, Octubre 2022, , Bs, Bs. As., Argentina,.. https://revistaecae.ptn.gob.ar/index.php/revistaecae/article/download/194/191/474;Gordillo,Agustín, v. https://www.gordillo.com/pdf_tomo3/capitulo13.pdf. ‘Capítulo XIII’. ‘Extinción’, XIII.15). Sin perjuicio de hacerlo, en su caso, después de apreciar, si la posesión que el demandado invoca ha sido prima facie acreditada.
Esto equivale a decir que si no hay legitimación pasiva, entonces no cabe analizar la activa, que no resulta manifiesta.
Pues bien, del reconocimiento judicial del 15/6/2022, se comprueba en el terreno la construcción de una casa habitación que consta de una cocina cerrada, una habitación, un galpón semicubierto y un baño precario en el exterior de la vivienda que está construida con paredes de mampostería sin revocar en el exterior, techo de chapas con tirantes, y en el interior se encuentran con revoques a excepción de una pared divisoria entre el comedor y la habitación; los pisos son de cerámica y de cemento, en el comedor y cocina tiene cielorrasos de machimbre, siendo la dimensión de la construcción de 19 metros por cinco. Lindante a dicha construcción existe una cancha de fútbol cinco, delimitada con tejido y redes, con iluminación para partidos nocturnos.
Las fotografías acompañadas con la contestación de la demanda, a la postre reconocidas por la actora al responder los agravios, pues se refiere a ellas, muestran imágenes de lo que fue descripto en el reconocimiento judicial (arg. arts. 287, segundo párrafo y 319 del CCyC; arts. 3384 y concs. del cód. proc.).
En lo que atañe a los testimonios rendidos en autos, V. sostiene que para el año 2012 el terreno estaba baldío; lo vio limpiar a D., no puede precisar desde cuándo: el testigo vive enfrente; que construyó un galponcito y una cancha de fútbol; que antes que lo ocupara él no vio a nadie; D. explota la cancha de fútbol; que esa cancha está desde hace seis o siete años; vio trabajando en la cas al demandado a C. y B.; en la vasa vive D. desde hace siete u ocho años; lo sabe porque vive enfrente (acta del 27/6/2022). H. A. C., dice que para 2012 el terreno estaba baldío; que al terreno lo limpió D. hace diez o nueve años; sostiene que ese lote construyó D. y construyó un salón quien declara lo marcó, se lo escuadró; siempre estuvo él; en el terreno hay una cancha de fútbol y la explota D.; esa cancha está desde hace unos nueve años; en la casa vive D. desde unos cuatro o cinco años, indica que la actora nunca vivió en Bunge, ha venido a pasear; lo sabe porque vive en Bunge (acta del 27/6/2022). V., comenta que para el 2012 el terreno estaba baldío y lo sabe porque ha pasado por ahí y lo vio; D. G. y construyó una cancha de fútbol cinco y después hizo la casa ahí y lo sabe porque quien declara le había vendido una ventana y dos puertas; la cancha de fútbol la explota G. hace siete años por lo menos; además de G. vio trabajando en la construcción de la casa a C. y B.; G. vive ahí, desde que terminó de edificar hará seis o siete años o un poco más; respecto de la actora, evoca que hace años que no está en Bunge, quien declara dice que alguna vez la ha visto pero no recuerda que haya vivido en Bunge; sabe lo expuesto porque es un pueblo chico y ha visto las cosas y también por lo que le ha vendido a G. (v. acta del 29/6/2022). Y., dice que para 2012 el terreno era un baldío, la fecha no la recuerda pero era todo baldío, y lo sabe porque quien declara es de Bunge y es un pueblo chico se conocen todos; D. fue el que lo limpió pero no recuerda cuándo fue, aproximadamente en 2013 o 2014; D. hizo un tipo galpón y la canchita de fútbol cinco; siempre estuvo D. ahí pero no sabe quién es el dueño: a la cancha la explota D. y está hace seis o siete años; lo vio trabajar en la casa y le ha llevado materiales; ha visto a C. y B.; en la casa vive D. y desde hace cuatro, cinco o seis años, no recuerda cuándo; a la actora no la ha visto en Bunge (v. acta del 30/6/2022). Finalmente, B. se expide en cuanto a los temas, en similar sentido que los testigos pasados. D. G. construyó y realizó la canchita de fútbol cinco y un salón, comenta; en la casa vive D. G. y hace cinco años aproximadamente (acta del 30/6/2022).
Apreciando de conjunto lo que resulta de la diligencia de reconocimiento judicial, las fotos acompañadas con la contestación de la demanda, y las declaraciones testimoniales, cabe llegar a la conclusión que el demandado ha acreditado haber concretado en el inmueble objeto del desalojo, actos materiales que puede calificarse como actos posesorios, o sea aquellos que normalmente realizan quienes poseen con ánimo de dueño y no los simples tenedores. Además los ha hecho de modo público y no clandestinamente (arg. arts.2384 del Código Civil; art. 1928 del eCCyC).
En consonancia, ha comprobado con ello, ‘prima facie’, la efectividad de la posesión que invoca, justificando lo verosímil de su pretensión (arg. arts. 375, 384 456 y concs. del cód. proc.). Y frente a ello, toda investigación que la trascendiera desnaturalizaría la acción en la que está excluido lo atingente al ‘ius possidendis’ o el ‘ius possesionis’. (arg. art. 677 del cód. proc.).
Por ello corresponde rechazar la demanda de desalojo articulada en los presentes. Con costas de ambas instancias a la parte apelada vencida (arts. 68 y 274 Cód. proc.), con diferimiento de la resolución de honorarios (ahora (arts. 31 y 51 ley 14967).
VOTO POR LA AFIRMATIVA
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ GINI DIJO:
Adhiero al voto del juez Lettieri (art. 266 del cód. proc.).
A LA SEGUNDA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Con arreglo al resultado obtenido al tratarse la cuestión anterior, corresponde revocar la sentencia apelada en cuanto fue motivo de agravios, con costas a la actora vencida (arg. art. 68 del cód. proc.) y diferimiento de la resolución sobre los honorarios (arts. 31 y 51 ley 14967).
ASÍ LO VOTO
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ GINI DIJO:
Que adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
Revocar la sentencia apelada en cuanto fue motivo de agravios, con costas a la actora vencida y diferimiento de la resolución sobre los honorarios.
Regístrese. Notifíquese de acuerdo al art. 10 AC 4013 t.o. AC 4039. Hecho, radíquese electrónicamente en el Juzgado de Paz Letrado de Genera Villegas.
REFERENCIAS:
Funcionario Firmante: 15/08/2023 10:51:08 – GINI Jorge Juan Manuel – JUEZ
Funcionario Firmante: 15/08/2023 12:50:39 – LETTIERI Carlos Alberto – JUEZ
Funcionario Firmante: 15/08/2023 13:10:05 – QUINTANA Maria Del Valle – AUXILIAR LETRADO
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CAMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL – TRENQUE LAUQUEN
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Registrado en REGISTRO DE SENTENCIAS el 15/08/2023 13:10:15 hs. bajo el número RS-60-2023 por TL\mariadelvalleccivil.