Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado Civil y Comercial nº1
Autos: “C. I. E. C/ P. I. Y OTROS S/ MEDIDAS CAUTELARES (TRABA/LEVANTAMIENTO)”
Expte.: -93950-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, en la fecha según art. 7 del Anexo Único del AC 3975, celebran telemáticamente Acuerdo los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial Silvia E. Scelzo y Carlos A. Lettieri, para dictar sentencia en los autos “C. I. E. C/ P. I. Y OTROS S/ MEDIDAS CAUTELARES (TRABA/LEVANTAMIENTO)” (expte. nro. -93950-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de fecha 14/6/2023, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿es procedente la apelación de fecha 4/4/2023 contra la resolución del 28/3/2023?
SEGUNDA: ¿qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
1. Con fecha 14/3/2023, se presenta I. E. C. y pide se decrete medida de no alterar la situación de hecho y/o de derecho sobre las parcelas de campo identificadas como a 879b (matrícula 3588 del partido de Rivadavia), 716 A y 176- B (matrículas 3346 y 3347 del partido de Carlos Tejedor).
Argumenta que recibió carta documento de I. P., L. P., M. B. P. y M. A. P. por la que se la intima -básicamente- a desocupar aquellos inmuebles y abstenerse de realizar trabajos agropecuarios.
Para fundar la medida de no innovar que solicita, dice que es condómina en 1/3 de la parcela 176 b, que aproximadamente son 60 hectáreas de la misma y que se asentarían específicamente sobre uno de los dos lotes que -asevera- se dividió la parcela en cuestión y que las 123 hectáreas restantes configurarían un lote mayor sobre el que se asentarían los 2/3 restantes de los futuros accionados. Que tiene la posesión de ese lote desde hace unos 25 años, que ha realizado incontables actos posesorios en él. Pero, además, afirma ser arrendataria desde mucho tiempo atrás respecto de los nombrados P. (es decir, estos serían sus arrendadores) no solo de los 2/3 restantes de la Parcela 176 b sino también de las Parcelas 879b y 176 a, que, a su vez, habría subarrendado para explotación agrícola y ganadera (v. escrito de demanda del 14/3/2023).
De allí surgiría la verosimilitud de su derecho para peticionar la cautelar.
En cuanto al peligro en la demora, dice que se ve representado en la “posibilidad objetiva de frustración, riesgo o estado de peligro de los derechos de quien suscribe, tanto en lo que hace a la explotación en carácter de propietaria como también de arrendataria de los predios rurales mencionados, así como también los eventuales daños y perjuicios que me pudiera ocasional la alteración jurídica y de hecho de las circunstancias actuales” (v. también escrito del 14/3/2023).
Para sustentar la pretensión cautelar acompaña diversas pruebas: escritura 124 pasada ante el notario Carlos O. Ustarroz (hijo) del 7/9/1998, otra escritura de donación, la número 111 pasada ante el mismo notario, un proyecto de plano de subdivisión, recibos de pago y comprobantes de pagos bancarizados, capturas de pantalla de conversaciones con los demandados dando aviso de los pagos efectuados, diversos contratos de explotación con subarrendatarios (de capitalizade hacienda con P. I., otro del mismo tenor suscripto con el A. O. C. M. Norberto SH y otro contrato accidental para siembra de maní suscripto con la empresa AGRO ARG. S.R.L), además de numerosas cartas documentos, algunas que se atribuye 18, un acta de Asamblea que consta en escritura 12 ante el escribano Jorge A. Corral Costoya.
Ofrece prueba supletoria.
2. La cuestión es resuelta en el juzgado inicial con fecha 28/3/2023, con denegación de la medida pedida.
Para arribar a esa solución, se comienza por decir que no estaría en discusión la propiedad de las parcelas 879b y 176a en cabeza de los accionados P. y de estos y de la actora en la parcela 176b, así como que habrían mediado contratos de arriendo entre aquellos; mas luego se continúa diciendo que aunque mediaría un reconocimiento implícito que los bienes está en manos de la accionante (sea con un contrato vigente, sea con uno vencido y prorrogado), ello no implica necesariamente el reconocimiento de los subarrendamientos ni mucho menos la conformidad con los mismos, que el conflicto surge a partir del contrato de arrendamiento accidental rural suscripto el 2/8/2022 entre la accionante y la empresa AGRO ARG SRL para el cultivo de 50 hectáreas de maní, y que según la ley 13246 de arrendamientos rurales y aparcería y el artículo 1214 del CCyC permiten vislumbrar que ese tipo de cultivo conlleva la erosión del suelo y que si bien se permite la sublocación se impone al locatario original la obligación de comunicarlo al locador, quien puede oponerse, sin que se verifique en el caso que la accionante, en principio, haya dado cumplimiento a esas exigencias, lo que socava el grado de verosimilitud en el derecho invocado.
Se agrega que el contrato de arrendamiento entre C. y la firma AGRO ARG. SRL tiene por objeto el arrendamiento sobre 50 has. designadas como Nom. Catastral C. V Parc. 176 F, invocando aquélla la calidad de usufructuaria según escritura 110 del 12/10/2007, que no se corresponde con ninguna de las parcelas sobre las que se pide la medida cautelar en la demanda de fecha 14/3/2023, además de tratarse de una calidad la de usufructuaria que no se invocó (sí la de dueña y condueña).
Se finaliza que con respecto a la adjudicación que se dice pactada de un lote de 60 has del total de 183 has. de la Parcela 176b (matrícula (017) 3347 del Pdo. de Carlos Tejedor), tampoco se encuentra sustento más allá del plano de subdivisión acompañado, que ni siquiera fue aprobado) y de los dichos de la accionante que han sido controvertidos tanto en el intercambio de cartas documento como en la asamblea realizada el 27/2/2023. Prueba que se juzga insuficiente en esa instancia y en el marco
de este proceso cautelar, para tener por acreditada la existencia de un acuerdo en los términos del artículo 2369 del CCyC.
3. Esa resolución es apelada por la parte actora con fecha 4/4/2023; concedido el recurso en relación el 26/4/2023, se presenta el respectivo memorial el día 9/5/2023 y radicada la causa en esta cámara, tras la providencia de fecha 9/6/2023 la causa se encuentra en estado de ser resuelta (art. 263 cód. proc.).
Para ello, habrá de señalarse en primer lugar que del memorial surge que -según dice la apelante, por circunstancias sobrevinientes- solo queda en pie la medida cautelar que se pide en relación a la parcela 176 b en cuanto a la posesión que dice ejerce sobre el lote que se le habría adjudicado en aquélla, por unas 60 hectáreas, y en cuanto aún dentro de esa misma parcela 176b, parte en el lote mencionado, parte en el lote más amplio de 123 hectáreas, aun no ha sido finalizado el ciclo de la explotación de maní derivado del contrato que se enuncia celebrado entre I. E. C. y la firma AGRO ARG. SRL (v. escrito del 9/5/2023 punto III. ACTUALIDAD, último párrafo).
Dicho lo anterior, habrá de examinarse si los agravios traídos logran su objetivo de obtener sentencia de esta cámara que revoque la de la instancia inicial.
En ese camino, comienza diciendo la apelante -en síntesis-que en relación a los subarrendamientos, en las cartas documento remitidas por los futuros demandados no expresan disconformidad con ellos, lo que sumado a la percepción de los arriendos -dice que han sido reconocidos en las cartas documentos-, sumado a que no se accionó por desalojo ni se intimó la restitución, conlleva a concluir (palabras más, palabras menos), que los subarrendamientos fueron admitidos por los futuros accionados (v. escrito del 9/5/2023).
Sin embargo, esa conclusión no encuentra correlato en las constancias que, al menos hasta ahora, se hallan en el expediente; se trata, en todo caso, de una interpretación distinta a la dada por el juez a la situación de aquellos subarriendos, ya que, en primer lugar, las cartas documento a que se hace mención hasta aquí han sido expuestas unilateralmente por la actora sin chance aún de los futuros demandados de expedirse al respecto y sin que, a todo evento, se haya producido la prueba supletoria ofertada respecto de toda la prueba documental en el escrito de inicio en el punto V.B.a. (arg. arts. 375 y 384 cód. proc.).
Pero, además, aún tomándolas en cuenta, si algo pudiera extraerse de las cartas documento que se dicen fueron enviadas a la accionante por los futuros accionados, es justamente, su intención de recuperar el uso y goce de los inmuebles en cuestión, para explotarlos por su cuenta, reconociendo a lo sumo la existencia de un contrato de arrendamiento anterior entre las partes, pero ya vencido y sin intención de continuarlo. Desconociendo -además- expresamente que a la fecha de promoción de la demanda mediasen pagos mensuales de ese supuesto arriendo y hasta cuestionando las transferencias bancarias efectuadas por aquélla por entender que fueron efectuadas solo para intentar acreditar el arrendamiento, manifestando que los importes le serían restituidos.
Por lo demás, si algo se menciona sobre los subarrendamientos es para encontrar cuestionamientos a la implantación de maní, lo que conduciría a sostener la tesis contraria a la propuesta en la apelación sobre el conocimiento y consentimiento de los futuros accionados de los subarrendamientos en cuestión: es decir, lo que podría seguirse es su oposición a ellos (v. copias de cartas documentos de fechas 29/9/2022, 29/10/2022, 16/11/2022 y 9/3/2023, respectivamente).
En cuanto a los pagos que alega la apelante, solo se tratan de manifestaciones unilaterales que tampoco hallan correspondencia con otras constancias de la causa. Así, nada aportan las capturas de pantallas de whatsapp, en tanto se trata de simples copias fotográficas que se atribuyen a receptores que aún no han podido expedirse sobre su veracidad e incluso integridad, y los recibos de pago tampoco son suficientes en la medida que no refieren la mayoría siquiera a qué operación obedecen y solo algunos refieren imputaciones a las parcelas objeto de la demandada inicial, pero en ningún caso -ni los imputados al pago de arrendamientos de esas parcelas ni los que no lo son- encuentran hasta ahora más reconocimiento que el efectuado por la propia actora, en la medida que si referidos a actuales arrendamientos ya se dijo que de la propia documental traída por quien pretende la cautelar surgiría la negativa de su existencia, y contienen una firma que -hasta ahora- no puede atribuirse con un mínimo grado de certeza quien se afirma la efectuó (por ejemplo, no se ha abonado la misma siquiera por testigos; arg. arts. 197, 375 y 384 cód. proc.).
Cuanto a las aludidas transferencias bancarias, tampoco puede ser sostén de los pagos de los arriendos que se dicen vinculan a las partes, en tanto -como la prueba documental anterior- no han sido objeto de la más mínima corroboración y solo han emanado unilateralmente de la parte actora; además de que, a todo evento, y como también ya se expresó, habrían sido expresamente desconocidas en las carta documento que se dicen remitidas por los condóminos P. (arg. arts. citados en párrafos anteriores).
Se descarta, como se ve, por ahora, que se haya acreditado con el grado de verosimilitud que exigen los arts. 195, 230 y concs. del cód. proc., la existencia de arriendos vigentes entre la actora y los futuros demandados, así como el consentimiento de estos últimos a que, por el carácter de arrendataria actual invocado por la accionante, haya celebrado subarrendamientos con terceros para la explotación de los lotes involucrados (ahora, en lo que resta dirimir, las 30 hectáreas que se dicen afectadas a la explotación de maní en la parcela 176 b).
Por otra parte, en cuanto se intenta lograr la medida cautelar sobre lote de 60 hectáreas que se dice se habría adjudicado a la actora dentro de la parcela 176 b, como una suerte de división física de la misma en función del tercio que tiene como condómina, según la escritura de donación de fecha 111 del 13/10/2006, tampoco corren mejor suerte los agravios.
Si se trata de valorar el plano de subdivisión traído con la demanda: a esta altura y solo con el mero acompañamiento del mismo por parte de la actora, en el mejor de los casos lo máximo que llegaría a permitir conocer es que se lo habría elaborado para dividir la parcela 176b en dos lotes, uno de 60 hectáreas y otro de 123, pero sin que siquiera surja del mismo a quiénes y de qué manera estarían adjudicados los lotes. Únicamente se aprecia en ese plano que resultan condóminos de la parcela en su totalidad I. E. C. y los futuros demandados, pero sin especificación -como dije- cómo serían adjudicados aquellos (arg. arts. 375 y 384 cód. proc.).
Por fin, los actos posesorios que alega la accionante haber efectuado durante unos 25 años sobre ese lote, no constituyen hasta acá -al igual que lo sucedido con la existencia de arrendamiento entre ella y los futuros accionados y los subarrendamientos entre ella y terceros- más que manifestaciones unilaterales sin la mínima acreditación; es más, y como también antes se expresó, si algo pudiera extraerse de las cartas documentos traídas, se encuentra que en la de fecha 9/3/2023 en especial, se niega rotundamente esa circunstancia alegada por la actora (arg. arts. 195, 230, 375 y 384 cód. proc).
Y así las cosas, nada aporta a la solución del caso en esta oportunidad discurrir si ha mediado o no la situación prevista en los arts. 1996 y 2370 del CCyC, pues su fundamento, que efectivamente la parte actora haya resultado adjudicada del lote de 60 hectáreas que se indica en el plano de subdivisión traído, no encuentra hasta ahora más apoyo que su manifestación unilateral.
Es más; a pesar de tratarse de un acto posterior al tiempo que señala la actora habrían comenzado sus actos de posesión sobre el bien (más de 25 años, dice) de la escritura número 111 del año 2007, a esta altura del juicio, lo que puede colegirse es que menciona partes indivisas. Sin perjuicio de lo que pueda apreciarse más adelante, a la luz de las pruebas que se produzcan.
No se advierte, tampoco, que concurra hasta esta oportunidad, el peligro en la demora que se exige para trabar anticipadamente a la demanda que se promoverá (arg. art. 195 cód. proc.), pues presentado el pedido de cautela con fecha 14/3/2023 se hace referencia en ese escrito que los alegados actos turbatorios habrían comenzado en el mes de septiembre de 2022, y según surge de los propios dichos de la apelante, hasta la ocasión de ser presentado el memorial del 9/5/2023 -es decir, unos 8 meses después, no se habría concretado alguno de aquellos actos.
Por fin, respecto de la prueba que se ofrece en el punto V. PRUEBA, el artículo 270 del código procesal establece, en el párrafo tercero, que la apertura a prueba no es admisible en esta instancia cuando se trata de recurso concedido en relación, como sucede el caso, así es que no será admitida. Sin que alcance para desplazar la aplicación de la norma lo dicho en el memorial en cuanto a que no está prohibido tratándose de medida cautelar, sin más explicación al respecto, sin que sea notoria la afirmación que efectúa (arg. art. 260 cód. proc.).
4. En definitiva, corresponde desestimar la apelación de fecha 4/4/2023 contra la resolución del 28/3/2023; con costas a la apelante vencida (arg. art. 68 cód. proc.) y diferimiento de los honorarios ahora (arg. arts. 31 y 51 ley 14967).
VOTO POR LA NEGATIVA.
A LA MISMA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Adhiero al voto del juez Lettieri (art. 266, cód. proc.).
A LA SEGUNDA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Corresponde desestimar la apelación de fecha 4/4/2023 contra la resolución del 28/3/2023; con costas a la apelante vencida (arg. art. 68 cód. proc.) y diferimiento de los honorarios ahora (arg. arts. 31 y 51 ley 14967).
ASI LO VOTO.
A LA MISMA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Que adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
Desestimar la apelación de fecha 4/4/2023 contra la resolución del 28/3/2023; con costas a la apelante vencida y diferimiento de los honorarios ahora.
Regístrese. Notifíquese de acuerdo al art. 10 AC 4013 t.o. AC 4039. Hecho, radíquese electrónicamente en el Juzgado Civil y Comercial nº1.
REFERENCIAS:
Funcionario Firmante: 30/06/2023 13:00:04 – LETTIERI Carlos Alberto – JUEZ
Funcionario Firmante: 30/06/2023 13:28:58 – SCELZO Silvia Ethel – JUEZ
Funcionario Firmante: 30/06/2023 13:33:49 – RIPA María Fernanda – SECRETARIA
‰77èmH#6(9*Š
232300774003220825
CAMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL – TRENQUE LAUQUEN
NO CONTIENE ARCHIVOS ADJUNTOS
Registrado en REGISTRO DE RESOLUCIONES el 30/06/2023 13:33:58 hs. bajo el número RR-469-2023 por RIPA MARIA FERNANDA.