Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado Civil y Comercial n°1
Autos: “MINICHIELLO HECTOR FABIAN C/ LEPORE GERARDO HECTOR S/ESCRITURACION”
Expte.: -93492-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, en la fecha según art. 7 del Anexo Único del AC 3975, celebran telemáticamente Acuerdo los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Silvia E. Scelzo y Carlos A. Lettieri, para dictar sentencia en los autos “MINICHIELLO HECTOR FABIAN C/ LEPORE GERARDO HECTOR S/ESCRITURACION” (expte. nro. -93492-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de fecha 14/2/2023, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿es procedente la apelación de fecha 13/10/2022 contra la sentencia del 6/10/2022?
SEGUNDA: ¿qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
1- Antecedentes.
La sentencia del 6/10/2022 decide hacer lugar a la demanda de escrituración de fs. 56/62 vta. soporte papel del actor Héctor Fabián Minichiello contra el demandado Gerardo Héctor Lépore.
Con más detalle, condena al demandado a escriturar la transmisión del inmueble identificado en esa sentencia en el plazo de 30 días, bajo apercibimiento de que, en caso de incumplimiento dentro del plazo fijado y siempre que resulte posible, se hará por el magistrado a costa del condenado. También lo condena por el daño moral causado por la suma de $500.000, que deberá ser abonada en el plazo de 10 días, más intereses.
Con costas a cargo del accionado.
Además, para el caso de imposibilidad de escriturar, admite las pretensiones subsidiarias y, en consecuencia y desde ya, declara la resolución del contrato y condena a Lépore a pagar -también en el plazo de 10 días- la suma que resulte de la liquidación final a efectuar una vez cuantificados de acuerdo a la sentencia los montos por los rubros que allí difiere, más intereses.
Costas por esta pretensión subsidiaria también a cargo del demandado.
Esa sentencia es apelada por el condenado Lépore con fecha 13/10/2022; concedido el recurso libremente el 2/11/2022, se radican las actuaciones a esta cámara el 4/11/2022 (con remisión del expediente soporte papel residual, según constancia del 10/11/2022) y se cumple el trámite recursivo con la expresión de agravios del 5/12/2022, que no fue contestado por la parte actora.
Tras la providencia de fecha 28/12/2022 y el sorteo del 14/2/2023, la causa puede ser resuelta (art. 263 cód. proc.).
2- Los agravios.
En un escrito muy extenso, el demandado dice que hay una ausencia total de tratamiento de las defensas que opuso, y pone especial referencia en la excepción de incumplimiento y la actuación del actor como adquirente del bien que se quiere escriturar pues -dice- actuó con desidia en cuanto al trámite de escrituración, haciendo hincapié en lo que llama largos períodos de inacción (v. p. 2-A).
Habla sobre la responsabilidad de Minichiello y dice que no fue diligente, que recién envió su primera intimación para escriturar casi 2 años después de haber adquirido el inmueble y que surge de autos que una vez cancelado el precio acordado en febrero de 2007, habiendo ya entregado la posesión, se puso a disposición del actor a efectos de la inscripción registral del inmueble, pero éste no realizó actividad útil a los fines de la escrituración, por lo que concluye que hay certeza que hubo imposibilidad material del actor de cumplir con su obligación de escrituración en tiempo y forma; insiste en varios párrafos sobre la presunta inactividad del comprador para lograr aquella escrituración al parecer por no tener medios económicos para hacerlo, indicando que por esos motivos se trabaron medidas cautelares que afectaron el bien pero en ningún expediente se presentó el actor a hacer valer sus derechos y/o promover tercería de mejor derecho (v. p.2-B).
Luego se refiere a una supuesta adulteración del boleto de compraventa (en cuanto a la fecha final, con tachaduras), y cuestiona la pericia caligráfica que se llevó a cabo. Lo agravia que en la sentencia apelada no se haya hecho mención a esa cuestión (v. p. 2-C).
También argumenta sobre las indemnizaciones reconocidas; en primer lugar al daño moral derivado de la falta de escrituración. Dice que la suma es infundada, que no existe pericia que lo acredite, que el actor tuvo un rol protagónico en el escenario generado, además de haber fijado más de lo pedido en demanda, que se elevaron los $30.000 iniciales en un 1600%, sin citar nada más que la importancia que la vivienda tiene para una persona. Vuelve a la carga con un supuesto incumplimiento del actor y su inacción en pedir la escrituración (v. p. D 1).
Por último, cuestiona que se haya hecho lugar a la resolución del contrato en forma subsidiaria, y para eso habla nuevamente del incumplimiento y la inacción del actor. Insiste con que no deben reconocerse los rubros indemnizatorios por aquella inactividad y agrega que el daño moral es de interpretación restrictiva (v. p. D2).
Su conclusión es que no pudo el actor alegar su propia torpeza y su inacción y que aún cuando fuera cierto el escenario que narra la actora, debió instar la acción dentro del plazo de ley o alegar dispensa. Reitera que la acción para escriturar era responsabilidad del comprador y que no caben dudas que no fue diligente en su accionar (v. apartado llamado “Conclusión”.
3- La solución.
a- En cuanto a la escrituración, no está en discusión que actor y demandado firmaron boleto de compraventa del bien inmueble cuya escrituración se demanda en este proceso, ni que según la cláusula 3° del mismo al finalizar el comprador los pagos convenidos en la cláusula segunda, podría pedir la escrituración, a la vez que asumió el costo y pago de los gastos de escrituración, del estado parcelario y las deudas por impuestos y tasas municipales adeudados hasta la fecha.
Es decir, una vez pagado el precio total de compra del bien, el comprador estaba habilitado a requerir al vendedor la escrituración, sin plazo o, mejor dicho, sin plazo máximo para pedirla.
En esos términos fue celebrado el contrato de compraventa y en esos términos debe ser cumplido, de suerte que resulta irrelevante para dar solución a este pleito que haya esperado Minichiello más de un año desde el último pago para pedir que se escriturara, o que haya esperado luego del cruce de las cartas documentos unos cinco años para deducir la demanda de fs. 56/62 vta. (arg. arts. 505, 512, 625, 1113 y concs., Cód. Civil, que ha sido aplicado al caso sin objeción de las partes).
Las fechas, las demoras, el tiempo esperado no tienen relevancia tal y como ha quedado trabado el pleito entre las partes (arg. art. 163.6 cód. proc.); podría haberla tenido si, por ejemplo, hubiera intentado el vendedor servirse de ellas, las fechas para, por ejemplo, oponer la prescripción, cosa que no hizo, sólo -machaco- ha sido traída la cuestión por él para fundar un supuesto incumplimiento del comprador que diera pie, a su vez, a su propio incumplimiento de escriturar. Pero como no hay incumplimiento del comprador no es posible admitir como legítimo el no cumplimiento en que ha incurrido el vendedor (arg. art. 1201 Cód. Civil).
Es cierto que tanto en la contestación de demanda de fs. 73/80 como en la expresión de agravios de fecha 7/12/2022 alega Lépore haberse puesto a disposición para escriturar, pero también es real que ni una sola prueba puedo encontrar en el expediente de que ello haya sido así, más allá de sus propios dichos (arg. arts. 375 y 384 cód. proc.).
Al contrario, ya se ve su incumplimiento en la carta documento que agrega él mismo a f. 72 en que, como respuesta a la carta documento del actor (que también él trae a f. 71) en que se lo citaba a la escribanía en el plazo de 72 horas para coordinar la fecha del acto escriturario, rechaza aquélla por improcedente, con esbozo de alguna mención sobre que ya habían mantenido conversaciones privadas sobre cómo instrumentar la compraventa y proceder a la inscripción registral del inmueble, pero, en definitiva, con un expreso y concreto rechazo al pedido de Minichiello de concurrir a la escribanía para coordinar la escrituración, y sin oponer el incumplimiento concreto del actor.
En este punto, distraigo el camino que se está siguiendo y me hago cargo del agravio referido a la discordancia de fechas que se ven en el boleto que está en copia a f. 51 (y que tengo a la vista en su original) y la del que se encuentra a f. 69, en cuanto el primero refiere en el final que se firman tres ejemplares el 15/2/2008, con firmas certificadas por ante el Juzgado de Paz Letrado de H. Yrigoyen en esta fecha, y el segundo el 16/1/2006.
Es una rareza por supuesto (es más, según la cláusula 2° de ambos las cuotas se pagarían desde febrero de 2006 hasta febrero de 2007 y habría sido firmado en febrero de 2008 según el de f. 51); pero es una rareza que no tiene entidad para determinar sin más en la invalidez del boleto en que se asienta la demanda, porque aún cuando en algún tramo de la contestación de la demanda se abogó por esa invalidez, también se lo hizo por la validez del mismo, reconociendo que debía escriturar aunque con insistencia en el argumento que hasta ahora no se habría hecho por demora, desidia o inacción del comprador, lo que no está acreditado como se dijo. Y ya en la misma expresión de agravios del 7/12/2022 ya directamente el eje es que el boleto es válido pero debe rechazarse la demanda por el incumplimiento del actor.
En fin; como las posturas asumidas por Lépore a lo largo de esta cuestión son variadas (validez del boleto e invalidez del boleto, incumplimiento del actor pero cumplimiento en el pago de las cuotas, predisposición a escriturar de su parte pero rechazo a escriturar, de forma “dilatoria” en el proceso aunque también definitivamente al pedir el rechazo de la demanda), lo que debe hacerse es resolver con contestación a las siguientes preguntas, tomando como partida el boleto de compraventa:
¿qué debía hacer el actor para poder pedir la escrituración? pagar el precio estipulado.
¿pagó? sí, lo hizo.
¿tenía plazo para pedir la escrituración ? no, no tenía.
¿pidió que se escriturara el bien? sí, lo pidió.
¿se puso a disposición el demandado para escriturar frente a ese pedido? no, no lo hizo.
Obtenidas esas respuestas, todo agravio relativo a los motivos que podría haber tenido Minichilello para solicitar a Lépore que escriturara en los tiempos en que lo pidió, de la presentación de su demanda cuando lo hizo y no antes, así como a que eventualmente no se habrían trabado medidas cautelares que podrían impedir la escrituración -en la medida que fue su incumplimiento el que generó que no se escriturara aún-, resultan irrelevantes para decidir la cuestión (arg. arts. 505, 512, 625, 1113 y concs. Cód. Civil).
Como también es irrelevante para decidir tomar en cuenta lo que la pericia caligráfica hubiera referido sobre las enmiendas que se observan en el boleto que en copia está a f. 51 porque, ya dije, no afectan la validez del negocio de compraventa celebrado ni sus términos en cuanto a las obligaciones de las dos partes (arg. arts. citados en el párrafo anterior).
De todo lo anterior, en definitiva, se sigue que la demanda de escrituración es fundada y está bien que haya sido aceptada en la instancia inicial (arg. arts. 2 y 3 CCyC).
b- Sobre el daño moral reconocido por la no escrituración en tiempo, básicamente dice el apelante que no está probado ese daño, que no se funda cómo se arriba a la cifra dada que se incrementó en más de 1600% entre la demanda y la sentencia y que no se tuvo en cuenta la demora del propio actor para obtener la escrituración.
Veamos.
En cuanto a la prueba del daño moral, la sentencia no estuvo al margen de esa doctrina que hoy está superada (arts. 1716 y 1754 CCyC; esta cámara, sentencia del 18/11/2022, expte. 93149, RR-854-2022), y en correspondencia con ella, consideró que concurría un elemento que tornaba verosímil el perjuicio espiritual en la persona del actor, cual era que “… No estamos ante un hecho que pueda tildarse como baladí. Partiendo de la importancia que tiene la vivienda para el proyecto de vida de una persona, está claro que las circunstancias del caso hacen verosímil encontrar en el incumplimiento del demandado la causa de un perjuicio moral, que entiendo debe repararse (arts. 499, 520, 522 CC y 384 del CPCC)”.
Y ese fundamento para otorgar resarcimiento por el perjuicio extrapatrimonial referido no fue motivo de impugnación en el escrito de fecha 7/12/2022, en el que lo que se hizo fue traer nuevamente a colación el supuesto incumplimiento del actor sostenido en su alegada demora en pedir la escrituración y la alegada predisposición del apelante para cumplir con aquélla, pero como este argumento ha sido descartado en párrafos anteriores al tratar sobre la procedencia de la demanda, basta remitir a ellos para también en este tramo desestimar el argumento referido al incumplimiento a fin de no caer en repeticiones innecesarias (arg. art. 34.5.e cód. proc.).
En cuanto al monto, se lo tacha de excesivo por comparación entre los $30.000 de demanda y los $500.000 finalmente otorgados en la sentencia apelada, porque dice que lo actualizó más del 1600% sin valorar nada más que la importancia que una vivienda tiene en la vida de una persona.
Pero, sin perjuicio de que la fórmula empleada a foja 59 vta., de lo que en más o en menos resulte de la causa permite al juez fijar un valor distinto aunque sea superior al pedido sin incurrir en demasía (esta cámara, sentencia del 3/8/2022, expte. 92126, RS-40-2022, con cita de a SCBA), lo que se observa es que los nuevos $500.000 son casi equivalentes a los $30.000 de demanda.
Eso porque, aún cuando no se expresa en la sentencia, si se toma como método de comparación de ambas cifras el valor del Salario Mínimo Vital y Móvil, a la fecha de la demanda los $30.000 pedidos equivalían a 9,09 SMVYM (valor de un SMVYM a octubre de 2013 = $3300, Res. 4/13 del CNEPySMVYM) y en octubre de 2022 los 9,09 SMVYM equivalían a $495.909 (valor del mismo = $54.500, Res. 11/2022 del mismo organismo); es decir, el salto entre las sumas puede parecer muy alto si es mirado desde valores nominales, pero no lo es cuando se lo analiza desde la óptica de valores reales (tomar como parámetro de readecuación y comparativo el SMVYM es aceptado desde hace largo tiempo por esta cámara, como puede verse por ejemplo en la sentencia del 1/8/2022, expte. 92937, RS-36-2022 , entre muchas otras).
Y no cuestionados en la expresión de agravios como excesivos esos $30.000 iniciales de demanda, este agravio puntual no puede ser atendido (arg. art. 260 cód. proc.).
Por lo demás, no es suficiente decir que solamente se ha tomado en cuenta la importancia que tiene una vivienda en la vida de una persona para fijar esa suma (también para admitir el rubro), ya que en todo caso lo que debió hacerse es establecer por los motivos propios de esta causa por qué esa importancia no era tal, por qué no debió tomarse en cuenta para hacer lugar al daño moral y, hasta si se quiere, proponer otra suma en su lugar (arg. art. 260 cód. proc.; cfrme este tribunal, sentencia del 18/11/2022, epxte. 93149, RR-854-2022). Pero como nada de lo anterior se hizo, la crítica es insuficiente (art. 260 citado).
Por fin, en cuanto a la jurisprudencia con que se intenta acompañar el agravio no se ha expresado cómo se relaciona con este caso, sobre todo que al parecer se refieren a diversas situaciones que no tienen que ver con este aspecto de la sentencia que se impugna; así, al hablar sobre escrituración de imposible cumplimiento y su resarcimiento de daños e intereses, imposición de multa a un Municipio por no escriturar en tiempo, acumulación de pena con indemnización de perjuicios en caso de mora al escriturar, la buena fe que debe regir la vida de un contrato, plazo incierto y no sujeto a condición de la obligación de escriturar, etc. (arg. art. 260 cód. proc.).
c- En cuanto a la resolución del contrato en forma subsidiaria a que no pueda escriturarse el bien, no se cuestiona puntual y expresamente lo decidido en cuanto a que si, efectivamente, no pudiera llevarse a cabo la escritura a favor del actor, el contrato se considerará resuelto, puesto que los agravios giran en torno a que no se ha considerado lo actuado y no actuado por el actor, es decir, otra vez se remite a un supuesto incumplimiento de Minichiello en sus obligaciones.
Pero en todo caso ese incumplimiento fue traído al ruedo para intentar establecer, sin éxito como ya se vio, por qué no se habría escriturado antes, y fue descartado en párrafos anteriores a los que, otra vez, me remito para dotar de economía este análisis (arg. art. 34.5.e cód. proc.).
Entonces, como este apartado de la sentencia que se apela se apoya en que de persistir las inhibiciones sobre el demandado podría generarse la imposibilidad de escriturar a su cuenta, pero no se funda en el incumplimiento del actor, el agravio es insuficiente y no será atendido, más allá de lo que ya fuera dicho sobre que el accionante cumplió con las obligaciones a a su cargo (art. 260 cód. proc.).
Los rubros reconocidos en caso de tener que acudirse a la alternativa de resolver el contrato y sus montos, no han sido objeto de crítica -han sido enumerados pero no criticados-, de suerte que en este aspecto la sentencia ha quedado firme (art. 260 citado ya), aunque, para intentar no dejar cabos sueltos, se aprecia que por allí se dice que el daño moral en materia contractual es de interpretación restrictiva, pero como éste ha sido fijado con el mismo fundamento que lo fue para el caso que sí pudiera cumplirse la escrituración, no es bastante decir únicamente eso, sino que debió hacer el apelante en una crítica más profunda sobre las razones que se tuvieron para fijarlo, lo que no hizo, del mismo modo que antes tampoco (art. 260 cód. proc.).
3- En definitiva; de lo que las partes han propuesto para ser juzgado, el límite que los agravios marcan a esta cámara para resolver y el modo que han sido resueltos en párrafos anteriores, no queda más que desestimar la apelación de fecha 13/10/2022 contra la sentencia del 6/10/2022 (arts. 163.6, 260 y 272 cód. proc.), con costas al apelante vencido (art. 68 mismo código) y diferimiento de la resolución sobre honorarios ahora (arts. 31 y 51 ley 14967).
VOTO POR LA NEGATIVA.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Adhiero al voto de la jueza Scelzo (art. 266 del cód. proc.).
A LA SEGUNDA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Corresponde desestimar la apelación de fecha 13/10/2022 contra la sentencia del 6/10/2022, con costas al apelante vencido (art. 68 cód. proc.) y diferimiento de la resolución sobre honorarios ahora (arts. 31 y 51 ley 14967).
ASI LO VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
Desestimar la apelación de fecha 13/10/2022 contra la sentencia del 6/10/2022, con costas al apelante vencido y diferimiento de la resolución sobre honorarios ahora.
Regístrese. Notifíquese de acuerdo al art. 10 AC 4013 t.o. AC 4039. Hecho, radíquese electrónicamente en el Juzgado Civil y Comercial n°1.
REFERENCIAS:
Funcionario Firmante: 24/04/2023 13:11:35 – LETTIERI Carlos Alberto – JUEZ
Funcionario Firmante: 24/04/2023 13:45:52 – SCELZO Silvia Ethel – JUEZ
Funcionario Firmante: 24/04/2023 13:54:08 – QUINTANA Maria Del Valle – AUXILIAR LETRADO
‰7]èmH#1!ZvŠ
236100774003170158
CAMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL – TRENQUE LAUQUEN
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Registrado en REGISTRO DE SENTENCIAS el 24/04/2023 13:54:21 hs. bajo el número RS-24-2023 por TL\mariadelvalleccivil.