Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado de Paz de General Villegas
Autos: “COLLADO, DELIA SOFIA C/ BERNETCHE, EBER Y OTRA S/DESALOJO (EXCEPTO POR FALTA DE PAGO) (INFOREC 922)”
Expte.: -93147-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, en la fecha según art. 7 del Anexo Único del AC 3975, celebran telemáticamente Acuerdo los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Carlos A. Lettieri y Silvia E. Scelzo, para dictar sentencia en los autos “COLLADO, DELIA SOFIA C/ BERNETCHE, EBER Y OTRA S/DESALOJO (EXCEPTO POR FALTA DE PAGO) (INFOREC 922)” (expte. nro. -32149-2021), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de fecha 23/8/2022, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿es procedente la apelación de fecha 30/5/2022 contra la sentencia del 23/5/2022?
SEGUNDA: ¿qué pronunciamiento corresponde emitir?
A LA PRIMERA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
1.1. En fecha 15/4/2021 la actora promovió demanda de desalojo por intrusión contra Eber Bernetche y Betiana Magalí Orrigola, subinquilinos y/u ocupantes del bien individualizado en el punto I de tal presentación, alegando su condición de propietaria del inmueble, a tenor de la transmisión obrante en el testimonio inscripto en el RPI acompañado a la demanda y operada en el marco de los autos “Rodríguez, Fernando s/ Sucesión ab-intestato” (expte. 15739/08) en trámite por ante el Juzgado de Paz de General Villegas.
1.2. A su hora, se presentan los codemandados, manifestando que el inmueble cuyo desalojo se pretende es ocupado por ellos “animus domini” desde 2006, postulando -por tanto- que es inadmisible la pretensión de la actora, ofreciendo prueba en tal sentido (v. puntos III y VI, contestación de demanda del 12/7/2021).
1.3. En fecha 23/5/2022, se pronuncia la jueza de grado rechazando la demanda de desalojo por no ser la vía idónea para lograr la restitución de la cosa objeto del proceso, instando a la actora a acudir a la vía procesal idónea en caso de considerarlo procedente e imponiéndole costas en virtud del artículo 68 del código procesal; decisión que mereció la apelación de fecha 30/5/2022.
1.4. Postula el apelante que es errónea la sentencia en la medida que considera se ha incurrido en absurdos valorativos de la prueba (v. acápite II de la presentación de fecha 4/7/2022 “Fundamentos – El Rechazo de la demanda”) y se agravia también en referencia al modo en que se impusieron las costas por considerar tal proceder excesivo, puesto que alegan “la actora previo a iniciar la demanda de desalojo, constató los ocupantes y el carácter en que lo hacían”, habiendo encauzado la acción conforme a la conducta procesal de los demandados.
2. Veamos.
En el caso en análisis, la actora al momento de promover acción de desalojo, adjetivó a Bernetche y Orrigola como “intrusos” basando su tesitura en afirmaciones tales como “mi tío habitaba en la casa que es de su propiedad y que en la actualidad se encuentra usurpada por los intrusos y un año anterior a su fallecimiento, lo trasladaron al Hogar de Cuenca”, “Un año aproximado después del fallecimiento, ingresaron los intrusos demandados en estas actuaciones y hasta el día de la fecha que se inicia la presente, han ocupado ilegítimamente mi propiedad”; “Sin duda alguna que los ocupantes son meros intrusos que carecen de título alguno que justifique su permanencia en mi propiedad…”; “Surge de las actitudes adoptadas por los intrusos, no sólo la ilegítima ocupación del inmueble sino también la ilegítima conexión en la electricidad, al cable, instalaron un lavadero clandestino…” -entre otras- y aporta jurisprudencia al respecto.
No obstante, tales afirmaciones y la prueba aportada no fortalecen su posición.
Se ha definido al intruso como “aquel que no puede alegar en su favor una posesión aunque sea viciosa, y cuando en su intromisión en el inmueble no medió conformidad del propietario o poseedor” (Ramírez, Jorge Orlando, “El Juicio de Desalojo”, p. 26, Ed. Nova Tesis, 2002; con cita de fallo de la SCBA, en “L.L”, 70-363).
Por consiguiente, el intruso que menciona el art. 676 cód. proc. debe entenderse como el ocupante circunstancial sin base ni pretensión jurídica alguna, cuya ocupación transitoria es mera tenencia sin animus domini (v. obra cit. Ramírez, Jorge Orlando, “El juicio de desalojo”, p. 27, Ed. Nova Tesis, 2002).
Cabe preguntarse -entonces- si el escenario de autos se corresponde con tal premisa puesto que, al presentarse los demandados en fecha 12/7/2021, lo hicieron en calidad de poseedores, rebatiendo -al menos desde lo discursivo- las afirmaciones vertidas en el escrito postulatorio de la actora.
Así, dijeron que tomaron posesión del inmueble en febrero de 2006, comenzando a partir de allí a “realizar trabajos de reparación, para evitar filtraciones en la vivienda y todo tipo de mejoras, ya que el inmueble se encontraba abandonado y en estado de deterioro: altos pastizales, rotura de techos, falta de mantenimiento de pintura en paredes tanto del interior como del exterior, aberturas y puertas rotas (…)”.
Agregan: “A partir de ese momento comenzamos a exteriorizar los actos materiales que demuestran la posesión de la propiedad. En dicho año y en los siguientes dimos inicio a una obra de refacción de paredes, pisos, cocina y baño. De esta forma, y con un gran sacrificio económico, fuimos reparando y acondicionando el inmueble. Desde entonces hemos solicitado la reconexión del servicio de luz conforme surge de los instrumentos adjuntos”.
Continúan exponiendo que: “En el año 2009 el Municipio de General Villegas otorga a Orrigola constancia para ser presentada ante las autoridades de EDEN, certificando que por ser una persona carente de recursos no estaba en condiciones de afrontar el pago de los gastos de conexión de luz. Posteriormente instalamos el nuevo pilar cumpliendo con todas las medidas de seguridad que se requiere. En el año 2019, instalamos nuestro lavadero de autos en dicho inmueble, el cual perdura hasta la actualidad y por el cual contamos con la habilitación municipal correspondiente, la que se adjunta al presente. Contamos con los servicios de electricidad, internet y cable a nuestro nombre, siempre ejerciendo la posesión de forma pacífica, pública y notoria e ininterrumpida por más de 15 años, con ‘animus domini’” (v. acápite II de la contestación de demanda de fecha 15/7/2021, “La realidad de los hechos”).
Mencionan, asimismo, en otro pasaje de la pieza postulatoria: “Claramente de los actos detallados ut supra surge el “ánimo de dueño” que hemos hecho ostensible durante todos estos años. La posesión ha sido ostensible ya que ha sido notoria y conocida por terceros, en especial, los vecinos para quienes hemos sido los dueños del inmueble todos estos años”.
Ahora bien. Esta cámara ha sostenido en reiteradas oportunidades que, partiendo del principio en virtud del cual la pretensión de desalojo se da contra el locatario, el sublocatario, el tenedor precario, el intruso y todo otro ocupante cuyo deber de restituir sea exigible, es decir, contra quienes son tenedores porque reconocen en otro la titularidad del dominio o un derecho superior al propio (arts. 1940 Cód. Civ. y Com. y 676 2° párrafo cód. proc.) quedaría descartada dicha acción cuando se intenta contra quien posee “animus domini” (arts. 2248, 2249, 2250 y concs. del CCyC ; v. Autos: “Municipalidad de Adolfo Alsina c/ Peralta, Mauricio y otro s/ desalojo”, sent. del 27/11/2014, Expte.: -89248- Libro: 43- / Registro: 77; “Deglise, Carlos Alberto c/ Inquilinos, subinquilinos y/u ocupantes s/ Desalojo” (expte. 88877), sent. del 13/5/2014, L.43 R. 22; “Roldán, Jorge Antonio c/ D´Andrea, Marcela Noemí s/ desalojo” (expte. 88700), sent. del 03-12-2013, L.42 R.87); entre otros.
Es que el juicio de desalojo constituye un juicio de conocimiento, de naturaleza sumaria, que tiene por objeto que el demandado devuelva la cosa detentada, poniéndola a disposición de quien tiene legítimo derecho para ello; no pudiendo controvertirse ni tampoco decidirse el derecho de propiedad o el ius possidendi o ius possesionis, ya que ello excede el objeto específico de esta vía procesal (v. obra cit., p. 33, Ed. Nova Tesis, 2002; con cita de Sosa, Gualberto L., “El juicio por desalojo”, Ed. Jus, t. 3, p. 39). Así, ha sostenido la SCBA que “No procede la demanda de desalojo (sin perjuicio de las acciones posesorias o petitorias que restan al propietario) si el accionado comprueba “prima facie” la efectividad de la posesión que invoca justificando así la seriedad de su pretensión”. Ello así, con independencia de la legitimidad o ilegitimidad de la posesión o de la buena o mala fe del poseedor y aun cuando no reúna las notas eficientes para repeler una pretensión reivindicativa o justificar una usucapión, pues sólo cabe aquella acción cuando el tenedor ha contraído la obligación exigible de restituir el inmueble, o es un intruso, tenedor sin pretensiones a la posesión (conf. SCBA, Ac 33469 S 26-6-1984, Juez CAVAGNA MARTINEZ (SD); CARATULA: Cichetti de Mari, Irma c/ Herrera, Juan Antonios/Desalojo; SCBA, AC 79953 S 4-12-2002, Juez NEGRI (SD), CARATULA: CENCOSUD S.A. c/ López, Manuela s/ Desalojo; fallos de Juba).
Si bien va de suyo señalar que no basta la mera invocación de la posesión por parte del accionado, puesto que éste debe justificar lo verosímil de su pretensión, toda otra investigación que trascendiera tal eje, -entrando a explorar el mejor derecho al dominio o posesión- desnaturalizaría la acción en estudio (ver de esta cámara sent. del 09-04-2013, “Llul, Decio Serafín c/ Basualdo, Evelina s/ Desalojo”, L.42 R.13; art. 676 cód. proc. y Sosa, Toribio Enrique “Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires Comentado” – T. III, Ed. Platense, 2021).
En este norte, de la compulsa de autos no se desprende que los codemandados por intrusos nieguen revestir tal calidad respaldando su postura en un mero “poseemos porque poseemos”.
Por el contrario, de la prueba colectada surge que los accionados se comportan como únicos dueños del inmueble individualizado como Circunscripción I, Sección A, Manzana 15, Parcela 12.a, Matrícula 196 de General Villegas.
Además, en ese rumbo el testigo Juaristi ubica a los accionados en el inmueble, al igual que lo hace la inspección ocular del 14/9/2021; (ver resp. 2da. en acta de fecha 5/10/2021 a interrogatorio agregado como archivo adjunto a presentación del 29/9/2021); afirma asimismo el testigo que los conoce desde hace “ocho o nueve años aproximadamente y los conoce por haber llevado el auto quien declara al lavadero de ellos” (ver resp. 1ra.), expone también que los accionados han realizado mejoras sobre el bien: “Hicieron una habitación, pusieron chapas nuevas al techo, pusieron piso de cerámico, pusieron aberturas nuevas, se arregló bastante el baño y lo sabe por haber trabajado quien declara en esas reparaciones u obras” (resp. 3ra.) (arts. 384 y 456, cód. proc.).
Por otra parte, cuentan con el suministro de electricidad a su nombre desde el año 2009 (v. informe emitido por EDEN agregado al proceso con fecha 5/1/2022).
En cuanto a la instalación de un lavadero de autos por los accionados, aunque sin habilitación municipal para funcionar, surge del informe de la comuna agregado como archivo adjunto a providencia de fecha 14/10/2021 (arts. 401 y 384, cód. proc.).
Con los hechos señalados, y esa actitud sostenida en el tiempo -cuanto menos desde la fecha indicada- cae el carácter de “intrusos” asignado a los codemandados por la actora, debiendo considerárselos -en cambio- poseedores del bien; pues ello ocurre cuando se manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa y cuando esos actos producen ese efecto (arg. arts. 1915, 1920 y concs. del CCyC) (v. de esta cámara “Delgado Gladys Esther C/ Lopez Cristina Viviana S/ Desalojo” (expte. 90712), sent. de fecha 13/7/2018.
A mayor abundamiento, cabe remitirse a la presentación del 4/11/2021 donde la propia actora expresa que fue increpada en su domicilio por la codemandada Orrigola con dichos del tenor de “vengo a preguntarle porque me quiere desalojar… yo no me voy a ir nunca de ahí, porque tenemos nuestro lavadero, yo voy a hacer justicia por mis hijos” (ver presentación electrónica citada, arts. 421, proemio y 384, cód. proc.).
No está demás decir que la Suprema Corte ha dicho que cuando se opone al progreso de la demanda de desalojo la defensa basada en la calidad de poseedor del ocupante, se confunde el objeto de este proceso si en vez de constatar si éste ha acreditado prima facie el carácter invocado, se analiza si la posesión reúne los requisitos legales (S.C.B.A., Ac. 78132, sent. del 18/07/2001, ‘Gargiulo, Juan Roberto y otro c/ Eval, Jorge Juan s/ Desalojo’, en Juba sumario B10232).
De tal suerte, si ese es el rango de convicción que hace falta alcanzar para decidir si los codemandados justificaron la seriedad de su pretensión, entonces ha de observarse que en la especie lo han conseguido. Y ello es así, aunque eventualmente la posesión invocada no reúna las notas eficientes para repeler una pretensión reivindicatoria o justificar una usucapión, porque de lo contrario se estaría desnaturalizando la índole del proceso de desalojo, convirtiéndolo en un juicio petitorio o posesorio (S.C.B.A., Ac. 75700, sent. del 30/04/2003, ‘Sotelo de Palavecino, Pilar J. c/ Méndez, Eduardo Alberto y/o cualquier otro ocupante s/ Desalojo’, en Juba sumario B23066; arg. arts. 384 y 456 del cód. proc.), como se indicara supra.
A tenor de las consideraciones expuestas y teniendo como principio rector que el proceso de desalojo no puede versar sobre el derecho a poseer o las cuestiones relativas a la protección o tutela de la posesión -pues las mismas desbordan el ámbito del desalojo-, desde que son propias de los interdictos o de las acciones posesorias, o en su caso, desde el punto de vista del dominio (como aquí sucede), de la reivindicación y no se ha probado que la obligación de restituir el bien de autos sea exigible por esta vía instaurada; desde esa perspectiva, la sentencia debe ser confirmada en cuanto al rechazo de la acción de desalojo.
3. Tocante a la imposición de costas en primera instancia, resulta necesario -a fin de destramar el devenir de los hechos- remitirse al escrito de demanda.
Así, se aprecia que en acápite II de la demanda solicita la actora la realización de una diligencia preliminar en los términos del artículo 323 del código procesal a realizarse en el inmueble a desalojar, a fin de que los demandados indiquen si ocupan el inmueble y, en ese caso, exhiban los títulos justificativos de la ocupación; asimismo se identifique a los demás ocupantes del bien, si los hubiere, exhibiendo también sus títulos o derechos bajo los cual ocupan dicho inmueble.
Fundamenta: “La diligencia preliminar deviene necesaria a fin de individualizar correctamente todas las personas que revestirán la condición de legitimadas pasivas de esta acción de desalojo, al igual que verificar la existencia o inexistencia de títulos o derechos bajo los cuales ocupan el inmueble. La correcta traba de litis depende de la previa individualización de la totalidad de los ocupantes del inmueble siendo ese el motivo por el cual, el mandamiento en cuestión se requiere como diligencia preliminar, es decir, previo al traslado de la demanda”.
Empero, de las constancias obtenidas de la plataforma Augusta, se advierte que la providencia de fecha 28/5/2021 que proveyó esa presentación, dio sin más, traslado de la demanda, sin disponer que -previo a concretar tal traslado- se realizara la diligencia preliminar requerida; en otras palabras, omitió toda referencia al respecto, limitándose lisa y llanamente a sustanciar la pretensión de desalojo en los términos del artículo 196 del Acuerdo Nº 3397/08 de la S.C.B.A.
En tal contexto, el consentimiento del decisorio del juzgado que no ordenó la diligencia preliminar solicitada, cerró toda chance de encauzar el proceso de un modo distinto al de la acción de desalojo instaurada, ya que el traslado de la demanda dispuesto y notificado, trabó la litis en esos términos.
En otras palabras, a esa altura, con demanda notificada y traba de litis, no había posibilidad alguna para la actora de reencausar el proceso a través de otra acción (por ejemplo reivindicación como se alega en los agravios); siendo indiferente a los fines pretendidos respecto de las costas, la respuesta dada por los accionados al realizarse la diligencia de notificación del traslado de demanda, pues ésta ya estaba notificada como un desalojo.
En cuanto al precedente jurisprudencial citado en punto a este agravio, adviértase que no resulta aplicable por tratarse de obrados en el marco de los cuales sí medió mandamiento de constatación como diligencia preliminar, previo al traslado de demanda (cuestión a la cual en autos -como se explicara- no se le dio curso favorable).
4. En suma, por lo hasta aquí expuesto, corresponde desestimar el recurso de apelación articulado. Con costas en ambas instancias a la actora vencida (arts. 68 cód. proc.) y diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios (arts. 31 y 51 ley 14967).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Adhiero al voto de la jueza Scelzo (art. 266 del cód. proc.).
ASÍ LO VOTO.
A LA SEGUNDA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Con arreglo al resultado obtenido al tratar la cuestión que precede, corresponde desestimar el recurso de apelación articulado. Con costas en ambas instancias a la actora vencida (art. 68 cód. proc.) y diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios (arts. 51 y 31 ley 14967).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que adhiere al voto que antecede.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
Desestimar el recurso de apelación articulado. Con costas en ambas instancias a la actora vencida y diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios
Regístrese. Notifíquese de acuerdo al art. 10 AC 4013 t.o. AC 4039. Hecho, radíquese en el Juzgado de Paz de General Villegas.
REFERENCIAS:
Funcionario Firmante: 03/11/2022 12:48:06 – LETTIERI Carlos Alberto – JUEZ
Funcionario Firmante: 03/11/2022 13:35:46 – SCELZO Silvia Ethel – JUEZ
Funcionario Firmante: 03/11/2022 13:46:34 – RIPA María Fernanda – SECRETARIA
CAMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL – TRENQUE LAUQUEN
NO CONTIENE ARCHIVOS ADJUNTOS
Registrado en REGISTRO DE SENTENCIAS el 03/11/2022 13:46:47 hs. bajo el número RS-74-2022 por RIPA MARIA FERNANDA.