Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado de Paz de Daireaux
Autos: “ROHWEIN, JUAN MARTIN C/ SALVETTI, PEDRO Y OTROS S/ USUCAPION”
Expte.: -93089-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, en la fecha según art. 7 del Anexo Único del AC 3975, celebran telemáticamente Acuerdo los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Carlos A. Lettieri y Silvia E. Scelzo, para dictar sentencia en los autos “ROHWEIN, JUAN MARTIN C/ SALVETTI, PEDRO Y OTROS S/ USUCAPION” (expte. nro. -93089-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de fecha 19/8/2022, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿es procedente la apelación de fecha 18/4/2022 contra la sentencia de fecha 8/4/2022?
SEGUNDA: ¿qué pronunciamiento corresponde emitir?
A LA PRIMERA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
1. La sentencia de fecha 8/4/2022 decide rechazar la demanda de prescripción adquisitiva de fojas 27/31 soporte papel.
La decisión es apelada por la parte actora el 18/4/2022 y, concedido el recurso libremente el 20/4/2022, se traen los agravios con fecha 23/6/2022. El 4/7/2022 contesta la Defensora Oficial Tejerina, por Alberto Raul Ginestet, Rosa Esther Tiseira y los herederos de Bruno Salvetti (en realidad, no contesta los agravios sino que indica que en su opinión debe hacerse lugar a la demanda).
2. En muy apretada síntesis, los agravios consisten en que no se ha tenido en cuenta que se trata el caso de una accesión de posesiones, que se ha hecho una valoración discriminatoria y errónea de la prueba, en el sentido que mediante el boleto protocolizado en la escritura de febrero de 2015 se prueba que el actor adquirió los derechos de la anterior poseedora y continuó con esa posesión, que detentaba por más de cuarenta años, que se hizo publicación edictal y nadie se presentó, que los testigos que nombra dan prueba de la posesión del actor desde hace ocho o diez años y que se continuó por compra con la anterior posesión y se realizaron actos posesorios diversos (los enumera), insistiendo que estamos en presencia de una accesión de posesiones; agrega, por fin, que no se valoró debidamente el pago de los tributos.
3. Veamos.
Similar caso fue decidido por esta cámara en fecha reciente, a través del voto del juez Lettieri, el que traeré a este caso casi textualmente (ver sentencia del 10/8/2022, expediente 93090, RR-491-2022).
Se dijo en esa ocasión que -como aquí- el punto central de la queja contra la sentencia radicaba en la existencia de una accesión de posesiones. Y que según el actor en su demanda, sus derechos posesorios sobre el bien que se intenta usucapir no sólo reposaban en la posesión propia a partir del boleto de compraventa (en este caso, el de fecha 22/10/2013, protocolizado en la escritura de fecha 19/2/2015, según copia de fs. 7/9 soporte papel), sino también en la anterior ejercida por Rita Andrea Cittino y los abuelos de ésta, quienes habrían poseído en forma ostensible, pacífica e ininterrumpida, siguiendo luego poseyéndolo la vendedora ejerciendo un pleno dominio sobre el mismo hasta la fecha de la venta de sus derechos al él (ver textos de la demanda y del boleto).
Claro que cuando esto ocurre -dijo el juez Lettieri en su voto en la sentencia reseñada-, es decir que cuando quien pretende adquirir el dominio de un inmueble por prescripción larga postula añadir a su propia posesión la cedida por sus antecesores, es menester que ambas, la del autor y la del sucesor, la del vendedor como la del adquirente por boleto de compraventa, resulten idóneas a efectos de invocar la usucapión y la existencia de un vínculo de derecho entre ambas posesiones, es decir, que medió un título traslativo (cita a la SCBA, C 97851 28/12/2010 “Lopreiato, Víctor Mario c/ Gauna, Andrés y otros”).
Respecto a eso, el título traslativo, podría decirse que aparecería acreditado en la medida que en la cláusula primera del boleto se expresa que Rita Andrea Cittino, en su calidad de continuadora de la posesión, “VENDE, CEDE Y TRANSFIERE al Sr. Juan Martín Rohwein todos los derechos y acciones que posee” sobre un inmueble ubicado en la calle Miguel Courtois s/n de la localidad de Daireaux, catastralmente designado como Circ. I, Sección B, Manzana 23-x Parcela 19, Partida Inmobiliaria no. 019-9546 de Daireaux, Inscripta de Dominio Matrícula 3611. Lo cual permite inferir la cesión de derechos -incluidos los posesorios- con eficacia suficiente para entender que se enlazaron las posesiones.
Pero, como continuó indicando el juez de voto en esa oportunidad, debe además indagarse si la posesión que la vendedora dijo ejercer sobre el bien y ceder al actor, ha sido acreditada, con los mismos recaudos probatorios que la propia posesión del reclamante. Pues aunque se tenga por suficientemente probado que Rohwein comenzó a poseer para sí el inmueble a partir de la fecha del boleto, es claro que, contado desde entonces, no logra comprobar una posesión durante el lapso de veinte años que exige el art. 4015 del Código Civil, por manera que quien aparece transmitiéndole los derechos posesorios necesariamente debe reunir el carácter de poseedora con ánimo de dueña y ello debe probarse acabadamente para poder el adquirente sumar al cómputo de su plazo el tiempo transcurrido por su antecesora.
En suma, como también se dijo en la sentencia del 10/8/2022, para justificar la accesión de posesiones el cesionario de un anterior poseedor debe probar no sólo su posesión sino también los actos posesorios ejecutados por quien le ha cedido la posesión, pues el contrato de cesión, en este caso el mencionado boleto, aunque sea idóneo a los efectos de la accesión, no es hábil para probar la posesión en sí misma, que requiere de actos materiales (arg. arts. 2384, 2475, 2476, 4005 del Código Civil; arts. 1901, 1928 y concs. del Código Civil y Comercial; esta alzada, causa 89241, sent. del 1/7/2015, ‘Villegas, Luis Alberto c/ Rodríguez, Felipe y otros s/ usucapión’, L. 44, Reg. 47).
Y como en esa ocasión, del texto del escrito de expresión de agravios del 23/6/2022 no se desprende ninguna mención a elementos de la causa que prueben ese dato como lo requieren los artículos 24.c de la ley 14.159 y 679.1 del código procesal.
Se habla sí de la accesión de posesiones, del contenido del boleto, de que el bien fue abonado y poseído por el actor a partir de la adquisición a su anterior poseedora, y la posesión que ésta y sus abuelos habrían detentado por más de 40 años y que todas estas circunstancias fueron puestas de manifiesto al deducir demanda (v. escrito del 23/6/2022 y copia de boleto glosada a fs. 7/9).
Pero, en cuanto a la prueba, los testimonios de Arroyo, Suárez, Montero, Berón y Bustos, si bien se admite que en forma unánime refieren actos posesorios, solo lo hacen respecto a los posteriores a la compra por Rohwein (v. testimonios de fecha 11/3/2021) y sólo el testigo Bustos alcanza a decir que “antes era de una Sra. que se lo vendió”, pero sin especificar cuánto antes había sido de esa señora ni tampoco quién era (v respuesta a pregunta 3°); aunque de todos modos su solitario testimonio no hubiera sido idóneo para configurar la prueba compuesta exigida por la normativa que rige la materia (arts. 24.c., ley 14.159 y 679.1., código procesal). Los testimonios pueden verse en el siguiente enlace: http://docs.scba.gov.ar/documentos?nombre=7c825964-f422-4031-95a7-25de0325942d.augusta&hash=D90F396ACCE3BC844D627338AEC8992F
Tampoco avala la postura del apelante el reconocimiento judicial llevado a cabo el 2/3/2021 en la medida que únicamente pudo verificarse la realización de actos posesorios hechos por el actor (construcción de paredón y otras mejoras, plantación de frutales, etc.), pero que, como se vio, no tuvo la posesión por el tiempo exigido legalmente (arg. arts. 375, 384, 456 y concs. cód. proc.). Ver en: http://docs.scba.gov.ar/documentos?nombre=0666e6b6-9d40-4000-b0b9-ab93c2054c18.augusta&hash=BA7D89A885D072B788E8522D81C50C3A
Puede decirse sobre esa última cuestión, como ponderó el juez Lettieri en el voto citado, que existe solamente un relato pero sin prueba compuesta que lo avale; y como aquella vez, no añade en su favor que nadie se hubiera presentado al llamado edictal, “…toda vez que ni el allanamiento, ni el reconocimiento ficto de los hechos, ni el acuerdo logrado entre los sujetos del proceso, ni ese silencio permiten por sí solo hacer lugar a la pretensión, ya que este especial y extraordinario medio de adquisición del dominio, por su propia e ingénita condición, no puede derivarse o gestarse de la sola voluntad de las partes. En otras palabras, no es la actitud que hayan asumido demandados o terceros citados o presentados en el juicio, lo que puede zanjar la cuestión, pues no es esa alternativa procesal lo que obliga a litigar y probar, sino una necesidad legal inherente a ese modo de adquisición del dominio. Piénsese que el derecho de propiedad que otorga la prescripción adquisitiva es originario y no derivado (art. 4015 Cód. Civil y su doctrina, art. 1897 del Código Civil y Comercial). Por cuya razón en todos los casos, la ley exige la prueba compuesta de los extremos legales para acreditar una real y efectiva posesión a título de dueño por no menos de veinte años (arg. arts. 2524 inc. 7, 4015 del Código Civil; art. 1897 del Código Civil y Comercial; esta cám., con distinta integración: ‘Magni, H.O. y otro c/ Bordieu de Salazar M. y otra s/ Posesión veinteañal?, sent. del 7/4/86, L. 16 Reg. 16; voto propio en la causa 1718-2008, sent. del 14/7/2011, ‘Pereda, Haydee María c/ Automóvil Club Trenque Lauquen SAC s/ prescripción adquisitiva bicenal/usucapión’, L. 40, Reg. 21)”.
Por lo demás, por más valor que se diera al pago de tasas, impuestos o servicios, privados de computar una posesión anterior, si el pago data desde el 2015, como se reconoce en la expresión de agravios que aquí se trata, podrían ser especialmente considerados para avalar una eventual posesión con ánimo de dueño a partir de entonces (arg. art. 24.c de la ley 14.159), pero desde entonces no alcanzó a transcurrir el plazo legal.
Tampoco avala su postura la confección del plano para usucapir, que es un requisito instrumental cuya finalidad es individualizar el bien objeto de la usucapión. Pero su confección y agregación al proceso no resulta, por principio, prueba de acto posesorio alguno (mismo voto, con cita de la SCBA, C 123365 S 27/09/2021, ‘Puga, María del Carmen c/Trani, Juana Rosa y otro s/Desalojo’, en Juba sumario B4501995).
Por fin, se dijo entonces, “no carece de sentido preguntarse una y otra vez cuándo es el comienzo de la posesión. Al menos no lo es para la Suprema Corte. Desde que, como viene predicando reiteradamente, en los juicios de usucapión debe probarse la posesión animus domini actual, también la anterior y especialmente la que se tuviera en el inicio de la ocupación, como único medio de demostrar el cumplimiento del plazo legal (conf. causas “Acuerdos y Sentencias”, 1985-I-27 y 237; cit, en SCBA, C 97851 28/12/2010 “Lopreiato, Víctor Mario c/Gauna, Andrés y otros s/Reivindicación”; cit. en Juba sumario B33890)”.
4. En suma, en la medida que no ha mediado una crítica idónea a la sentencia de fecha 8/4/2022, corresponde desestimar la apelación de fecha 18/4/2022 contra aquélla (art. 260 cód. proc.); con costas a la parte apelante vencida (art. 68 cód. proc.) y diferimiento ahora de la resolución sobre honorarios (arts. 31 y 51 ley 14967).
VOTO POR LA NEGATIVA.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Adhiero al voto de la jueza Scelzo (art. 266 del cód. proc.).
TAL MI VOTO.
A LA SEGUNDA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Corresponde desestimar la apelación de fecha 18/4/2022 contra la sentencia de fecha 8/4/2022; con costas a la parte apelante vencida (art. 68 cód. proc.) y diferimiento ahora de la resolución sobre honorarios (arts. 31 y 51 ley 14967).
ASI LO VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que adhiere al voto que antecede.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
Desestimar la apelación de fecha 18/4/2022 contra la sentencia de fecha 8/4/2022; con costas a la parte apelante vencida y diferimiento ahora de la resolución sobre honorarios.
Regístrese. Notifíquese de acuerdo al art. 10 AC 4013 t.o. AC 4039. Hecho, radíquese en el Juzgado de Paz de Daireaux y devuélvase el soporte papel.
REFERENCIAS:
Funcionario Firmante: 19/10/2022 10:29:44 – SCELZO Silvia Ethel – JUEZ
Funcionario Firmante: 19/10/2022 10:31:46 – LETTIERI Carlos Alberto – JUEZ
Funcionario Firmante: 19/10/2022 10:31:50 – LETTIERI Carlos Alberto – JUEZ
Funcionario Firmante: 19/10/2022 11:18:07 – QUINTANA Maria Del Valle – AUXILIAR LETRADO
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230800774003009342
CAMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL – TRENQUE LAUQUEN
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Registrado en REGISTRO DE SENTENCIAS el 19/10/2022 11:18:19 hs. bajo el número RS-65-2022 por TL\mariadelvalleccivil.