Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado de Paz Letrado de General Villegas
Autos: “CARABAJAL, MARTA OFELIA C/ EL CASCARITA S.S. Y OTRO S/DESALOJO FALTA DE PAGO (INFOREC 923)”
Expte.: -92874-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, en la fecha según art. 7 del Anexo Único del AC 3975, celebran telemáticamente Acuerdo los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial Carlos A. Lettieri y Silvia E. Scelzo, para dictar sentencia en los autos “CARABAJAL, MARTA OFELIA C/ EL CASCARITA S.S. Y OTRO S/DESALOJO FALTA DE PAGO (INFOREC 923)” (expte. nro. -92874-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de fecha 10/3/2022, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿es procedente la apelación de fecha 23/12/2021 contra la sentencia del 15/12/2021?
SEGUNDA: ¿qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
1.1. La sentencia de la instancia de origen rechazó las excepciones y defensas opuestas por la parte demandada, e hizo lugar a la demanda entablada y, por consiguiente, ordenó a “El Cascarita S.S.”, y a Alfredo Antonio Castanheira, en carácter de fiador y/o subinquilinos y/o terceros ocupantes del inmueble identificado catastralmente como Circunscripción I, Sección B, Quinta 37, Manzana 37-a, Parcela 33, Partida 16095 de General Villegas (050), a desalojarlo y entregarlo a Marta Ofelia Carabajal dentro del plazo perentorio de diez días libre de cosas y ocupantes bajo apercibimiento de lanzamiento con auxilio de la fuerza pública, teniendo presente, llegado el caso lo manifestado en el considerando IV de la sentencia.
Fundó la decisión en la falta de acreditación del pago del canon locativo desde diciembre de 2020; el cual, pese a la normativa de emergencia producto del Covid-19 debía abonarse desde el mes de abril de 2021, tanto los cánones locativos siguientes, como las cuotas por meses adeudados hasta ese momento. Agregando que no existe -a su juicio- razón alguna a la fecha ni norma de emergencia vigente que le permita apartarse de la exigencia de pago del canon locativo a partir de abril de 2021.
1.2. Apela la accionada.
Se agravia porque la sentencia no receptó la excepción de falta de legitimación pasiva fundada en que por la particular situación registrada con la pandemia, la obligación de restituir no resultaba exigible.
Agrega que sólo tuvo en cuenta la magistrada lo previsto en la normativa de emergencia sanitaria -decreto 320/20 y sus modificatorias- habiendo soslayado y dado ninguna importancia al esfuerzo realizado por la parte demandada durante todo el año 2020, quien a pedido de la actora y en plena pandemia hizo el esfuerzo de abonar regularmente el canon locativo, contra la promesa de negociar a partir de enero del año 2021, cómo continuaría la relación.
No se evaluó que la accionada al contestar la intimación de pago mediante carta documento agregada como prueba documental expresamente le solicitó la re-negociación del precio y forma de pago del canon locativo; solicitud que no fue objeto de respuesta.
Tampoco -sostiene- evaluó la imposibilidad de cumplimiento planteada al contestar demanda por la obligación de tener el comercio cerrado por la pandemia la mayor parte del plazo contractual; y el restante con aforo, circunstancia que ni siquiera permitía cubrir los costos operativos.
2. Veamos: la accionada aduce que planteó excepción de falta de legitimación pasiva con fundamento en que la obligación de restituir no resultaba exigible en razón de la normativa de emergencia sanitaria y que tal excepción no fue tratada.
Entiendo -en el contexto de los escritos constitutivos de la litis y de la sentencia- que, el rechazo en la decisión final de una excepción de falta de legitimación “activa” que nunca fue articulada, se debió a un simple error de tipeo, interpretando que en realidad lo que se quiso desestimar fue precisamente la excepción de falta de legitimación pasiva interpuesta por los accionados, fundada en la inexistencia de obligación de restituir el bien por la pandemia. Motivo por el cual, no se trató de una falta de tratamiento de la excepción, sino de su desestimación (arg arts. 1061, 1064, 1066, CCyC).
Ello así, pues el desarrollo argumentativo de la magistrada justamente hace alusión a que cuando se produjo el incumplimiento en el pago de los cánones locativos, la normativa de emergencia ya no amparaba a los accionados. Y que éstos debieron comenzar a abonar la deuda a partir de abril de 2021 y no lo hicieron; y ello no fue objeto de puntual crítica (arts. 260 y 261 del cód. proc.).
Puede apreciarse incluso que la demanda fue interpuesta el 15/7/2021, es decir holgadamente vencidos los plazos por los que la normativa implicada, decretaba la suspensión de los desalojos (art. 2, decreto 320/20 del P.E.N. y su prórroga por el art. 1° del decreto 66/2021). Sin que tampoco se hubiera alegado la existencia de nuevas prórrogas o beneficios para los accionados más que los mencionados en la sentencia y ya fenecidos (arts. 260 y 261 del cód. proc.).
Escudarse en un supuesto pacto de palabra que confería una prórroga o eventual compromiso de renegociación del canon locativo y/o de la deuda, que no se dice en los agravios que hubiera sido acreditado en los presentes autos, no es argumento suficiente para desmoronar los sólidos argumentos dados por la magistrada para desestimar el planteo (arts. 375 y 384, cód. proc.).
El loable esfuerzo de los accionados de abonar los cánones en plena pandemia, cuando la normativa de emergencia flexibilizaba la relación contractual y otorgaba beneficios a la parte perjudicada por la situación sanitaria, no admite ni permite a los jueces modificar o extender esas prerrogativas a períodos no previstos por la norma, cuando ello no es aceptado por el co-contratante afectado. Así, toma fundamental relevancia para echar por tierra la pretensión accionada la fatal frase de la sentenciante cuando indica que no hay “razón alguna a la fecha, ni norma de emergencia vigente que me permita apartarme de la exigencia de pago del canon locativo convenido desde abril de 2021.” Conclusión que no fue tampoco objeto de crítica concreta y razonada (art. 260 y 261, cód. proc.).
En lo atinente a la revisión del contrato, a la imposibilidad de cumplimiento y a la aplicación de la teoría de la imprevisión, la sentencia indicó que debió peticionarse por la vía procesal pertinente, en función de las nuevas contingencias alegadas; y la ocurrencia a otra vía procesal con mayor amplitud de debate y prueba, tampoco fue objeto de puntual crítica. Así, el planteo recibió respuesta, aunque no fuera la querida o esperada por los accionados; y al respecto tampoco hubo agravio (arts. 260 y 261, cód. proc.). No lo es argumentar en pos de los graves perjuicios ocasionados por la pandemia, para luego concluir que la magistrada no se refirió a la situación, cuando sí lo hizo derivando a otra vía procesal, sin crítica puntual ante ello.
Siendo así, el recurso no puede prosperar, con costas a la parte apelante perdidosa y diferimiento de la decisión sobre honorarios (arts. 68, cód. proc. y 31 y 51, ley 14967).
Lo anterior no obsta a que las partes en la instancia de origen peticionen la fijación de una audiencia y con el acompañamiento del juzgado y sus letrados, logren un acuerdo autocompositivo de los presentes y de su vinculado cobro ejecutivo de alquileres, en cuya oportunidad puedan arribar a un acuerdo que ambas partes estimen equitativo, justo y expedito, que satisfaga sus intereses, en mejor medida de lo que una sentencia en esta instancia puede hacerlo, al tener que ceñirse al acotado margen de los agravios. (arts. 36.4., 266 y concs., cód. proc.).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Adhiero al voto de la jueza Scelzo (art. 266 del Cód. Proc.).
ASÍ LO VOTO.
A LA SEGUNDA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Desestimar la apelación de fecha 23/12/2021 contra la sentencia del 15/12/2021, con costas a la parte apelante perdidosa y diferimiento de la decisión sobre honorarios (arts. 68, cód. proc. y 31 y 51, ley 14967).
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que adhiere al voto que antecede.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
Desestimar la apelación de fecha 23/12/2021 contra la sentencia del 15/12/2021, con costas a la parte apelante perdidosa y diferimiento de la decisión sobre honorarios.
Regístrese. Notifíquese de acuerdo al art. 10 AC 4013 t.o. AC 4039. Hecho, radíquese electrónicamente en el Juzgado de Paz Letrado de General Villegas. El juez Toribio E. Sosa no participa por hallarse en uso de licencia.
REFERENCIAS:
Funcionario Firmante: 31/05/2022 12:31:28 – SCELZO Silvia Ethel – JUEZ
Funcionario Firmante: 31/05/2022 14:03:30 – LETTIERI Carlos Alberto – JUEZ
Funcionario Firmante: 31/05/2022 14:04:29 – RIPA María Fernanda – SECRETARIO DE CÁMARA
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244400774002917672
CAMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL – TRENQUE LAUQUEN
NO CONTIENE ARCHIVOS ADJUNTOS
Registrado en REGISTRO DE SENTENCIAS el 31/05/2022 14:04:43 hs. bajo el número RS-31-2022 por RIPA MARIA FERNANDA.