Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado de Paz Letrado de General Villegas
Libro: 47- / Registro: 73
Autos: “VILLAGRA CHRISTIAN ANIBAL C/ SUCESORES DE FELIX VILLAGRA S/ POSESIÓN VEINTEAÑAL”
Expte.: -90702-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, a los tres días del mes de julio de dos mil dieciocho, celebran Acuerdo ordinario los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Silvia E. Scelzo, Toribio E. Sosa y Carlos A. Lettieri, para dictar sentencia en los autos “VILLAGRA CHRISTIAN ANIBAL C/ SUCESORES DE FELIX VILLAGRA S/ POSESIÓN VEINTEAÑAL” (expte. nro. -90702-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de foja 286, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿es procedente la apelación de f. 245 contra la sentencia de fs. 240/242 vta.?.
SEGUNDA: ¿qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
1. Para analizar los agravios traídos es dable recordar lo reiteradamente dicho por esta cámara, cuando la usucapión se articula entre copropietarios o entre coherederos: sólo si el pretensor acredita una verdadera posesión en nombre propio, excluyente de la posesión de sus cotitulares y contraria a estos, le será útil para la prescripción adquisitiva, pero no si ese carácter de posesión en nombre propio y exclusivo dista de ser plenamente acreditado (Salvat – Argañaráz, “Derechos Reales”, vol. II, pág. 231, núm. 935; esta alzada, causa 17709, sent. del 05/04/2011, ‘López, Etelvina Sofía c/ Lloyd, Adolfo y otra s/ usucapión’, L. 40, Reg. 09; ídem sent. del 24/10/2016 “González Josefa Micaela c/ Sucesores de González Juan s/ Posesión veinteañal” (expte. nro. -90425-, Lib. 46; Reg. 49).
En otras palabras, quien posee en virtud de un título que reconoce la existencia de los derechos de otros, no puede invocar una posesión exclusiva sobre el inmueble porque lo impide su causa posesionis que, justamente, tolera la concurrencia de aquellos sobre el mismo inmueble. A salvo que haya acreditado que la cedente a quien el apelante dice continuar en la posesión exclusiva del bien, había mudado de su lado la causa de la posesión. Lo que ocurre solamente cuando se han manifestado por actos exteriores la intención de privar a los restantes coherederos de disponer de la cosa y cuando los actos son de aquellos que producen realmente ese efecto (arts. 2353, 2354, 2458 del Código Civil; arts. 1912, 1913, 1915 y concs. del Código Civil y Comercial). Concretamente, que la posesión promiscua del principio se convirtió en otra exclusiva por interversión del título durante el término legal, dando fin a la comunión de derechos, con el efecto de adquirir el dominio exclusivo del bien por prescripción larga (S.C.B.A., Ac 39746, sent. del 08/11/1988, ‘Martínez, Elbio y otro c/ López y López, Jesús María s/ Usucapión’, en Juba sumario B12375; S.C.B.A., Ac 86996, sent. del 07/06/2006, ‘de Lóizaga, José Raimundo c/ Sucesión de María Elena de Lóizaga y otros s/ Usucapión’, en Juba sumario B28496).
En este camino se ha decidido que una cosa es probar la posesión que se ejerce del inmueble que pertenece a extraños, y otra es acreditarla cuando el bien pertenece tanto a quien se dice único poseedor, como a otros condóminos o coherederos: en este caso, no es absurdo sino lógico extremar los recaudos. Tanto el código de Vélez como el actual, aceptan expresamente la pluralidad de propietarios y poseedores (arts. 2508 y 2673, del Código Civil; arts. 1983, 1984, 1986 y concs. del Código Civil y ¨Comercial) cuyos derechos abarcan la totalidad de la cosa con respecto a terceros, mientras que en sus relaciones recíprocas, los derechos de cada uno de los condóminos y de los poseedores está limitado por el derecho de los demás. De modo que se comprende la exigencia de una comprobación cabal, no sólo de la posesión sino de actos que denoten el carácter ostensiblemente absolutista de ésta, como síntoma de la intención de privar a los restantes cotitulares de sus derechos de disponer de la cosa y en tanto produzcan ese efecto, distinguiéndose de lo que exteriorizan no más del simple gozo del comunero (arts. 2353, 2354, 2458, C. Civ.; causa cit.). (S.C.B.A., Ac 95407, sent. del 26-9-2007, ‘Vinhas, Rodolfo Joaquín c/ Sucesores de Vinhas, Joaquín y otro s/ Usucapión’, en Juba sumario 29330; esta alzada, causa 88384, sent. del 09/04/2013, ‘Fourcade, Mariano Francisco c/ Paris, Antonio Pedro Alfredo y/o sus herederos s/ usucapión’, L. 42, Rreg. 27, voto del juez Sosa).
2. Ahora bien, del relato de la demanda y de la prueba acompañada y producida, se desprende que el titular registral del inmueble que se pretende usucapir es Félix Villagra (bisabuelo de la actora); quien tuvo un hijo, Genaro Villagra quien a su vez sería padre de Héctor Demetrio Villagra (padre de la actora) y casado con Nélida Sayago (ver documental acompañada con la demanda e informe de fs. 133/140).
De la unión de estos últimos nacieron la actora y sus hermanos co-demandados Alicia Noemí, Héctor Daniel, Viviana Mabel, Mirta Zulema y María del Luján Villagra; a su vez también se demanda a María Esther Sayago, medio hermana de la actora, e hija de su madre (ver documental de fs. 8/69 y f. 70 vta. de demanda).
Posteriormente se amplía la demanda contra Luis Ismael Villagra (ver f. 76vta.).
Se presentan a contestar María Esther Sayago a fs. 112/116 quien desconoce los derechos que se atribuyó Ana María Villagra; adujo que quien poseyó el inmueble hasta el año 2008 en que fallece fue la madre de Villagra y no ésta; alegando que no hubo interversión del título, pues Villagra cuando comenzó a poseer lo hizo como heredera.
A fs. 119/vta. se presenta Nora Nely Villagra, adhiriendo en lo que interesa a los dichos de María Esther Sayago.
Por ello, en este contexto y siguiendo las premisas enunciadas en el comienzo, el pago de tributos y servicios invocados por la demandante (luego cedente), así hubiera sido realizado en forma exclusiva por ella desde febrero de 1996 (ver f. 49; aunque no aparece como contribuyente en practicamente ninguno de los comprobantes acompañados: fs. 34/55 y 59/69; sólo se encuentra su nombre en uno, el de f. 56; mientras otro contiene el nombre de Nélida Gloria Sayago, el de f. 57 y pertenecería a otra parcela; otros no se advierte cómo vincularlos al inmueble que se pretende usucapir (como la documental de fs. 21/34), dista de poder ser interpretado como inequívocamente demostrativo de la interversión del título de su posesión frente a sus condóminos o coherederos. Pues la normal tolerancia de éstos, generalmente ensanchada -en alguna de las hipótesis- por lealtades y afectos parentales que ni siquiera los llevarán a requerir durante todo ese tiempo el pago de una indemnización o canon locativo, suele estar acompañada por el pacto, de común tácito, de que el o los comuneros que usufructúan para sí la cosa común se hacen cargo de tales pagos (esta cámara, causas citadas; arg. arts. 384 del Cód. Proc.).
Debilitada esa probanza, la pregunta es: ¿qué otros elementos son fecundos para demostrar actos posesorios excluyentes por parte de Ana María Villagra que continúan siendo efectivizados por el cesionario Christian Aníbal Villagra? (ver cesión de derechos posesorios de fs. 175/vta.; arts. 289.1, 296 y concs. CCyC).
Porque hay que aclarar que si el apelante ha aducido ser cesionario de una anterior poseedora del inmueble, necesariamente debe probar la existencia de los actos posesorios ejecutados por su antecesora -con el carácter excluyente ya mencionado frente a sus coherederos- y, luego, los ejecutados por él, pues el fundamento sobre el que reposa la figura de la denominada accesión de posesiones -que son distintas y separables entre sí- es que la autora ha traspasado a su sucesor, a título singular, los derechos y ventajas emergentes del estado de hecho de su posesión y así, mediante la accesión, el segundo puede completar el plazo legalmente requerido para la prescripción adquisitiva a su favor o en este caso hacer valer los derechos de la cedente sostenidos hoy por el apelante (arts. 2475, 2476 y su nota, 3262 a 3265, y 4005 y su nota, del Código Civil; arts. 1901 y concs. del Código Civil y Comercial; CC0101 LP 212607 RSD-197-92 S 15-9-1992, citada también en las causas mencionadas).
Ciertamente el proceso no es generoso en brindar elementos fidedignos a aquellos fines. Y la prueba inequívoca exigida no era en modo alguno imposible, pues hubiera bastado con acreditar que la cedente, en su tiempo, había excluido, por actos claros y ostensibles, a sus condóminos o coherederos, desconociéndoles sus derechos sobre el bien. Pero, al parecer, nada de ello se logró con los elementos de juicio en que se hace hincapié en los agravios.
Ya se habló del pago de tributos y servicios. Es ahora el turno de los testimonios y del reconocimiento judicial.
Tocante a los primeros, es dable comenzar advirtiendo que si se busca el denominador común de las declaraciones testimoniales, éste es la imprecisión acerca de actos posesorios excluyentes; y en todo caso la falta de ubicación temporal del único acto que podría interpretarse como de interversión del título: el desmonte del predio (ver declaraciones de fs. 201/205; arts. 456 y 384, cód. proc.).
Pues si bien coinciden en haber visto a la actora quitar las plantas del predio, antes de ello según el testigo Narpe el inmueble era un monte, no finca temporalmente este hecho como para poder ser evaluado (ver resp. a quinta preg. ampliatoria de f. 203), y tampoco precisan otros actos que puedan tomarse como excluyentes del derecho de los demás comuneros.
Betanzos ha visto a Villagra cortar el pasto (resp. sexta, f. 201), pero ello no puede considerarse un acto excluyente de los demás condóminos como se adelantó supra.
Que la casa de Ana María Villagra esté unida al parecer con el terreno lindante o se confunda con éste no puede tampoco considerarse inequívocamente como acto excluyente o que exteriorice la intención de aquélla de excluir a los demás co-propietarios; de todos modos ni siquiera se sabe desde qué época esto sucede.
En suma, quizá el hecho más emblemático para avalar una posesión exclusiva y excluyente, sea la colocación del alambrado que algunos testigos mencionan, aunque no han llegado a precisar la época de su instalación ni si ese alambrado también se encuentra en el frente del predio o sólo en la parte que linda con los vecinos. Las fotos de fs. 11/19 no dan cuenta de ello, ni de la fecha en que fueron tomadas para poder extraer alguna conclusión que arroje certeza, aunque no podría afirmarse a simple vista por su intenso color que tienen una antigüedad de más de veinte años.
Ajustando aún más la mirada en busca de mayores certezas sobre la colocación o construcción de ese alambrado, se da con el reconocimiento judicial de fs. 198/200vta.. Y allí lo que se encuentra es la descripción de un terreno sin construcción alguna, delimitado en un lateral y en su parte trasera con alambre tejido nuevo, nada dice del frente como para evidenciar la intención de excluir no sólo a los vecinos del espacio delimitado.
De tal suerte, no podemos colocar los hechos en un pasado remoto o lejano, sino más bien cercano, que no es compatible con una posesión excluyente de unos veinte años.
Resumiendo, la tesis de la actora y del apelante, no aparece tonificada con elementos fidedignos que permitan avalar seriamente una posesión excluyente, como la que se precisaba demostrar para adquirir el dominio total del inmueble por prescripción larga (arg. arts. 384, 456, 679 y concs. del Cód. Proc.).
La circunstancia que los demandados en algunos casos no se presentaron en este juicio y que el defensor que actuó por uno de ellos, no hizo oposición expresa a la demanda, o la declaración de negligencia probatoria de las co-demandadas, no son elementos que por sí sólos sean de peso para modificar el rumbo que ha tomado la causa.
En punto a lo primero, el silencio frente a la demanda -en la especie-, no puede tomarse como motivo bastante que permita considerar verdaderos los hechos en los que se fundamentó la pretensión si no hay elementos que acrediten lo afirmado.
Como ha sostenido esta alzada, con diferentes integrantes, salvo casos excepcionales: ‘…ni el allanamiento, ni el reconocimiento ficto de los hechos permiten por sí solos hacer lugar a la pretensión, ya que este especial y extraordinario medio de adquisición del dominio, por su propia e ingénita condición, no puede derivarse o gestarse de la sola voluntad de las partes. En otras palabras, no es la actitud que tome el titular o los titulares registrales del inmueble lo que puede zanjar la cuestión… Para mejor decir, la sedicente poseedora animus domini que aspira regularizar registralmente su título, debe producir la prueba que la ley reclama (art. 24 Ley 14.159). Aparte de que el juicio se torne contradictorio, haya rebeldía o allanamiento por parte del o de los demandados. Pues no es la alternativa procesal que tome el o los titulares del inmueble lo que obliga a litigar y probar, sino una necesidad legal inherente a ese modo de adquisición del dominio. Piénsese que el derecho de propiedad que otorga la prescripción adquisitiva es originario y no derivado (art. 4015 Cód. Civil y su doctrina, art. 1897 del Código Civil y Comercial). Por cuya razón en todos los casos, la ley exige la prueba de los extremos legales para acreditar una real y efectiva posesión a título de dueño por no menos de veinte años (arg. arts. 2524 inc. 7, 4015 del Código Civil; art. 1897 del Código Civil y Comercial; esta cám., con distinta integración: “Magni, H.O. y otro c/ Bordieu de Salazar M. y otra s/ Posesión veinteañal”, sent. del 07/04/86, L. 16 Reg. 16; voto propio en la causa 1718-2008, sent. del 14/07/2011, ‘Pereda, Haydee María c/ Automóvil Club Trenque Lauquen SAC s/ prescripción adquisitiva bicenal/usucapion’, L. 40, Reg. 21; más recientemente fallo cit. “Autos: “GONZALEZ JOSEFA MICAELA C/ SUCESORES DE GONZALEZ JUAN S/ POSESION VEINTEAÑAL” , sent. del 24-10-2017, Libro: 46- / Registro: 79).
Tampoco puede computarse a favor de la recurrente la actitud de la defensora oficial ad hoc, quien cuando se expidió a f. 238, se limitó a relatar lo sucintamente lo sucedido en el proceso sin emitir en concreto dictamen alguno, propiciando se dictara sentencia, pero, sin explicar si los extremos basilares de la pretensión estaban acreditados o no a su modo de ver, ni advertir ninguna de las circunstancias más arriba puntualizadas, todo ello contra el interés de su defendido (esta alzada, causa 88384, sent. del 09/04/2013, ‘Fourcade, Mariano Francisco c/ Paris, Antonio Pedro Alfredo y/o sus herederos s/ usucapión’, L. 42, Reg. 27).
Desde otro ángulo, si la confección del plano a los fines de este juicio, pudiera considerarse con algún efecto exteriorizante de la interversión del título por parte de Ana María Villagra, debe observarse que la mensura fue realizada en abril de 2014 (f. 10). Por manera que contada desde esa fecha la interversión de la posesión, no se alcanza ni por asomo a cubrir el lapso de veinte años (arg. arts. 4015 y concs. del Código Civil; arg. arts. 1899 y concs. del Código Civil y Comercial; S.C.B.A., Ac 42383, sent. del 31/07/1990, ‘Ordoqui, Jorge c/ Bravi, Luis y/o quien o quienes resulten herederos s/ Usucapión’, en Juba sumario B20190).
Para finalizar, es dable consignar que pese al esfuerzo del apelante en indicar los testimonios que darían cuenta de actos posesorios realizados por su madre, no se trata aquí, por las particulares circunstancias de la causa (pretensión dirigida contra herederos), de probar sólo actos posesorios, sino además que éstos tuvieron la intención de excluir a los restantes herederos y ello no ha sido abastecido (art. 375, cód. proc.).
En función de lo expuesto, es que ni aún apreciados en su conjunto los medios de prueba incorporados al proceso rinden para acreditar que están cumplidos los recaudos necesarios y suficientes para que el apelante haya adquirido el dominio del inmueble de autos por prescripción larga (arg. arts. 4015 y concs. del Código Civil; 1899, 1900, 1905 del Código Civil y Comercial; arts. 679 del Cód. Proc. y 24 de la ley 14.159).
El recurso, entonces, se rechaza con costas (art. 68 del cód. proc.).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
1- Adhiero al voto que abre el acuerdo (art. 266 cód. proc.), aunque voy a enfatizar en el considerando 2- algunas cuestiones.
2- Uno de los fundamentos de la sentencia es que, tratándose de un inmueble correspondiente a una comunidad hereditaria, la parte actora –integrante de esa comunidad- debió probar la interversión del título mediante de actos de posesión excluyente de los demás coherederos (fs. 242/vta. considerando IX).
La parte apelante, a fs. 282 vta. último párrafo y 283 párrafos primero y segundo, procura refutar ese argumento afirmando que:
a- la mayoría de los coherederos no se presentó en autos a hacer valer sus derechos;
b- las que sí se presentaron no lograron avalar sus tesituras con ninguna prueba y, antes bien, ellas fueron desvirtuadas por las declaraciones contundentes de los testigos;
c- no surge de autos que hubiera pagado los impuestos del inmueble como acto de administración;
d- durante todos los años de posesión no hubo nunca una interrupción o perturbación por parte de los restantes comuneros.
Y bien, la falta de interrupción o perturbación de los comuneros antes del proceso no equivale inequívocamente a su exclusión por la actora, pues en todo caso también podría interpretarse como mera tolerancia de aquéllos (art. 163.5. párrafo 2° cód. proc.); puede creerse que las co-demandadas Nora Nelly Villagra y María Ester Sayago, dejaron de tolerar la situación al comparecer a estar a derecho y requerir el rechazo de la demanda, aunque no hubieran logrado demostrar sus tesituras (fs. 112/116 y 119/vta.).
Por otro lado, si la promoción de este proceso pudiera ser entendida como acto de exclusión respecto de todos los coherederos demandados, y hasta como aceptación de esa exclusión por aquellos que no se presentaron, de suyo esa exclusión sólo podría tener eficacia desde la presentación de la demanda en marzo de 2014 (f. 74), lo cual a la fecha importa 4 y no 20 años (arts. 1915, 1899 y 1905 CCyC).
Por fin, si no surge de autos que la actora hubiera pagado los impuestos del inmueble como acto de administración, tampoco indica de qué elementos de juicio pudiera extraerse que los pagó “por derecho propio” (art. 1915 cit.; arts. 163.5 párrafo 2°, 375 y 384 cód. proc.).
ASI LO VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que por compartir sus fundamentos adhiere al voto emitido en segundo término.
A LA SEGUNDA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Corresponde desestimar el recurso de f. 245 contra la sentencia de fs. 240/242 vta., con costas a la parte apelante vencida (art. 68 del cód. proc.) y diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios (arts. 51 y 31 ley 14967).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Que adhiere al voto que antecede.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
Desestimar el recurso de f. 245 contra la sentencia de fs. 240/242 vta., con costas a la parte apelante vencida y diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios.
Regístrese. Notifíquese según corresponda (arts. 133, 135 inc. 12 y 249 últ. párr. CPCC). Hecho, devuélvase.