Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado de Paz Letrado de Tres Lomas
Libro: 45- / Registro: 165
Autos: “RODI MANGINI, MARIA FLORENCIA C/RODI, CARLOS S/PRESCRIPCION ADQUISITIVA VICENAL/USUCAPION”
Expte.: -90092-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, a los veintiún días del mes de diciembre de dos mil dieciséis, celebran Acuerdo ordinario los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Toribio E. Sosa y Carlos A. Lettieri, para dictar sentencia en los autos “RODI MANGINI, MARIA FLORENCIA C/RODI, CARLOS S/PRESCRIPCION ADQUISITIVA VICENAL/USUCAPION” (expte. nro. -90092-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de f. 199, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿es fundado el recurso de fojas 186 contra la sentencia de fojas 179/181?.
SEGUNDA: ¿qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
1. La cesión de derechos posesorios puede hacerse válidamente por instrumento privado. No se opone a esa forma lo que dispusiera en su momento el artículo 1184 inc. 1 del Código Civil, en cuanto a que debían ser hechos en escritura pública, los contratos que tuvieran por objeto la trasmisión de bienes inmuebles, en propiedad o usufructo, o alguna obligación o gravamen sobre los mismos o traspaso de derechos reales sobre inmuebles de otros.
Tampoco lo que ahora reglamenta el artículo 1017 del Código civil y Comercial -de considerárselo aplicable al caso -pues allí se previene que deben ser otorgados por escritura pública, los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles.
Y la posesión es una relación de poder de hecho sobre una cosa, que no aparece enunciada como un derecho real, ni en el artículo 2503 del Código Civil ni en el artículo 1887 del Código Civil y Comercial (arg. art. 2351 y concs. del Código Civil; art. 1909 del Código Civil y Comercial).
Quizás el error del juzgador que ha exigido esa forma al contrato de cesión de derechos posesorios sobre un inmueble, derive de la inadvertencia de que tanto en el artículo 1184 inc. 1 del Código Civil como en el artículo 1017 inc. a, la exigencia se refiere a operaciones relativa a derechos `reales’ sobre bienes inmuebles, a transmisión de bienes inmuebles en propiedad o usufructo o a transacciones sobre bienes inmuebles y no, en general, a ‘derechos sobre inmuebles‘ , con lo cual se le dio a esas normas un rendimiento del que no fueron provistas por el legislador (f. 180).
En punto a que serían de aplicación las disposiciones que prevén la escritura pública para la cesión de derechos litigiosos (arg. arts. 1455 del Código Civil; arts. 1017 inc. b y 1618 inc. b del Código Civil y Comercial), se parte de la equivocación de entender que la cesión de derechos posesorios concretada antes de iniciarse el juicio de usucapión es un derecho litigioso o dudoso. Cuando al momento de concretarse la cesión no había litigiosidad ni duda exteriorizada acerca de los derechos cedidos (fs.2 y 60/vta.).
Existen diferentes posturas respecto de cuándo cabe calificar a un crédito de litigioso. Dos de ellas exigen siempre que el derecho se encuentre en la órbita judicial, aunque -para una de ellas- no se discuta allí necesariamente la existencia de ese crédito. Pero es francamente minoritaria la posición que admite la calificación de litigioso para el crédito que puede resultar pasible de una controversia judicial, aun cuando ella no se hubiera planteado a la fecha de la cesión. Pero la posesión más acorde con la libertad de las formas, es alguna de las enunciadas primero (Lorenzetti, R. L., ‘Código…’, ‘Contratos. Parte Especial’, t, I pág. 351).
2. Ahora bien, el juez de paz Cuñado, consideró que los actores no podían ser considerados cesionarios de los derechos y acciones posesorios que pudieran haber correspondido al cedente y con base en ese sólo argumento, introducido de oficio, rechazó la demanda de usucapión promovida. Y al así decidir, se eximió de entrar a considerar los demás factores que entran en juego en un juicio de esta índole.
Al postularse que sea revocada la decisión que rechazó la demanda por aquella falta, corresponde -en este caso- abocarse al tratamiento de la cuestión de fondo, esto es, la procedencia de la prescripción adquisitiva. Por cuanto ésta ha sido oportunamente introducida y controvertida, y además, su resolución fue instada por la apelante a foja 195 I, en donde expresamente pide se haga lugar a la demanda.
3. El defensor oficial, ad hoc, negó que la actora hubiera ejercido la posesión física del inmueble motivo de autos desde 1990; que el 1 de noviembre de 2013 le hayan cedido los derechos y acciones posesorias sobre el mismo; que se hayan realizado actos posesorios. Indica que se intenta adquirir el dominio del inmueble, sin la debida acreditación del iter posesorio. No le consta el contrato, como tampoco los actos posesorios y derechos que dice tener el cedente. Desde 1990 no encuentra probada una posesión pacífica, que implique el éxito de la demanda (f. 155; arg. art. 354 inc. 1 y concs. del Cód. Proc.).
Así las cosas, para tener éxito en la adquisición del dominio por prescripción larga, la actora debía probar no sólo su posesión del bien, sino que quien le cediera los derechos había sido asimismo poseedor y desde cuándo. Esto último para poder medir con certeza si, anexando ambas posesiones, se llegaba a los veinte años requeridos.
En ese derrotero, lo primero que se advierte es que, a tenor de la fecha que ostenta la cesión de foja 2, esta se habría formalizado -en el mejor de los casos- el 1 de noviembre de 2013, entre Juan Manual Rodi -como cedente- y María Florencia Rodi Mangini como cesionaria.
Pero aunque en dicho acto el cedente aparece manifestando poseer el inmueble como dueño por más de veinte años a esa fecha, tal circunstancia -negada por el defensor ad hoc- no parece adecuadamente acreditada (arg. arts. 384 y 679 inc. 1 del Cód. Proc.).
Por lo pronto, de los testigos que la propia actora trajera, Gass expone que desde que ella vive en la casa donde habita, que resulta estar a la vuelta del bien en cuestión, es decir desde el año 2000, aproximadamente, ha visto a Juan Manual Rodi y en los últimos años a Florencia Rodi. Vio a Rodi mantener limpio el terreno y arreglar los alambrados que en ese momento había (f. 166, respuestas a la primera y a la tercera preguntas).
Mendinelli, relata que ha visto Juan Manuel Rodi y que tiene ese terreno desde que tenía diecisiete años lo que le consta porque era novio de la hermana. Siempre lo tuvo como dueño; dejaba algunas cosas en el terreno y relata otras mejoras (f. 167, respuestas a la primera, tercera y cuarta preguntas).
Morán, dice que en la fecha no puede ser preciso; que se encuentra viviendo a la vuelta del terreno desde los años 2001/2002, aproximadamente y que a partir de esa fecha puede precisar que el padre Juan Manuel Rodi y su hija realizaron todos los actos de posesión en forma pacífica, pública e ininterrumpida; siempre estuvo Juan Manuel Rodi, padre de María Florencia; no puede precisar desde que fecha tiene la posesión del inmueble, pero lo que si está seguro que desde los años 2001/2002 ellos están en posesión del mismo. Las mejoras que relata dice que se hicieron por María Florencia Rodi. También Fite, esposo de ella, ponía las maquinarias y equipos de trabajo, pero no puede precisar la fecha (f. 171, respuestas a la segunda, primera y cuarta ampliatoria).
Del reconocimiento judicial concretado el 5 de abril de 2016, resulta que el tapial y el alambrado del frente que se describen, tienen aspecto de estar construidos hace poco tiempo. En el interior del predio se observan algunas herramientas agrícolas y aparentemente sólo tiene servicio de agua ya que existe una caja con el correspondiente medidor en la vereda y una línea de canillas, tres en total, sobre el costado que da al NE. Se puede apreciar que el terreno está mantenido libre de malezas, aunque existen pastos de altura regular y puede considerarse que sólo ha servido como estacionamiento de maquinarias y herramientas agrícolas (fs. 163/vta.).
Se han acompañado documentos relativos al pago de impuestos y tasas, pero los pagos correspondientes data, el más antiguo, del 28 de marzo de 2012, al parecer (fs. 41; fs. 39/56). Tocante a las fotografías, muestran un terreno baldío, sin particularidades que puedan desentrañar que la posesión del mismo fuera de determinada antigüedad (f. 57).
En fin, llegado a este punto, cabe definir que ni aún valorados en su conjunto, los medios de prueba colectados en la especie rinden para acreditar que están cumplidos los recaudos necesarios y suficientes para que la actora actor haya adquirido el dominio del inmueble de autos por prescripción larga (arg. arts. 4015 y concs. del Código Civil; 1899, 1900, 1905 del Código Civil y Comercial; arts. 679 del Cód. Proc. y 24 de la ley 14.159).
Es que fuera del testimonio de Medinelli, que algún dato acerca sobre el tiempo en que habría comenzado la posesión de Juan Manuel Rodi -aunque no muy preciso- ninguna otra fuente de comprobación se incorporó al proceso para corroborar los actos posesorios que se alegaron cometidos desde 1990, ni durante el plazo legal o gran parte de él, así como el ánimo de dueño que los inspiró, de manera tal de poder determinar con algún grado de certeza, la fecha en la cual, cumplido el término, se produjo la adquisición del derecho real respectivo (arg. art. 1905 del Código Civil y Comercial).
Para colmo los tribunos referidos al inmueble, aparecen pagados en fechas relativamente cercanas. Y este no es una circunstancia menor. Ya que no denota lo mismo el pago más o menos regular y periódico de los impuestos y tasas que exterioriza una intención que sólo se encuentra en aquellas personas que tienen la convicción de ser dueños de la cosa, que el pago retroactivo o aislado de los mismos, característico de quien pretende preconstituir una prueba a los fines de intentar luego una usucapión.
Recuérdese que la acción fue resistida por el defensor oficial ad hoc, que desconoció los hechos fundamentales ya señalados al dar cuenta de esa presentación (arg. art. 354 inc. 1 del Cód. Proc.).
En fin, no debe olvidarse tampoco que la Corte Suprema ha indicado que ‘dada la trascendencia económico social del instituto de la usucapión la prueba de los hechos en los que se funda debe ser concluyente’, así como también que ‘la prueba del momento de inicio de la posesión es el único medio hábil para satisfacer la exigencia temporal contenida en el art. 4015 del Código Civil’ (art. 1899 del Código Civil y Comercial; S.C.B.A., C 98183, sent. del 11/11/2009, ‘Alsua o Alsua y Grisetti, Celina Juana y otros c/ Municipalidad de Laprida s/Usucapión-Nulidad de título’, en Juba sumario B20192; ídem., Ac. 32512, sent. del 12/06/1986, ‘Milan, Felipe Damasio y otros c/ Hogar Israelita Argentino para Ancianos y Niños s/ Posesión veinteñal’, en Juba sumario B7804).
Por ello, la inconsistencia de los elementos de juicios traídos para sustentar los hechos que apuntalan la adquisición del dominio por prescripción larga, no conduce sino -indefectiblemente- al rechazo de la demanda.
3. En suma, si bien el juez de paz letrado falló en el fundamento por el que desestimó la demanda, lo cierto es que la pretensión no pasa un análisis de fondo y, por lo expresado en el considerando anterior, no cabe sino desestimarla, aunque no por no haberse acreditado debidamente los hechos que den sustento a la prescripción larga, pretendida.
De consiguiente, por este motivo se desestima el recurso.
ASI LO VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Que por compartir sus fundamentos, adhiere al voto que antecede.
A LA SEGUNDA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Corresponde desestimar el recurso de fojas 186 contra la sentencia de fojas 179/181, con costas al apelante vencido (arg. art. 68 Cód. Proc.) y diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios (arts. 31 y 51 d-ley 8904/77).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Que adhiere al voto que antecede.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
Desestimar el recurso de fojas 186 contra la sentencia de fojas 179/181, con costas al apelante vencido y diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios.
Regístrese. Notifíquese según corresponda (arts. 133, 135 inc. 12 y 249 últ. párr. CPCC). Hecho, devuélvase.