Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado Civil Y Comercial 1
Libro: 45- / Registro: 63
Autos: “RUBEN JUAN JOSE C/ ROMAN ROBERTO JORGE Y OTROS S/ SIMULACION”
Expte.: -89556-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, a los dos días del mes de agosto de dos mil dieciséis, celebran Acuerdo ordinario los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Toribio E. Sosa, Carlos A. Lettieri y Silvia E. Scelzo, para dictar sentencia en los autos “RUBEN JUAN JOSE C/ ROMAN ROBERTO JORGE Y OTROS S/ SIMULACION” (expte. nro. -89556-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de f. 1376, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿es fundada la apelación de f. 1280 contra la sentencia de fs. 1266/1273?
SEGUNDA: ¿qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
1-La demanda puso en tela de juicio dos compraventas:
a- la autorizada a través de la escritura n° 51 del 25/3/1997 (fs. 42/96), otorgada por Juan José Rubén y María Cristina Román de Rubén (vendedores) y por Roberto Jorge Román (comprador), por simulada;
b- la más tarde instrumentada mediante la escritura n° 67 del 16/4/2006 (fs. 261/264), otorgada por Roberto Jorge Román (vendedor) y Zulma Haydeé Ormaechea (compradora), si había ésta tenido conocimiento de esa simulación.
Sobre esa base, acumuló dos pretensiones condicionalmente: primera, de quedar probado que la subadquirente Ormaechea conocía la simulación denunciada; y segunda, de quedar probado que esa tercera no la conocía (ver fs. 189 vta./190 y 221/vta. ap. VIII).
Al plantear sus pretensiones el actor adujo que no sabía si Ormaechea conocía o no conocía la simulación denunciada (f. 216 vta. ap. f), pero que iba a probar que sí la conocía (fs. 212 párrafo anterior a IV y f. 216 vta. párrafo anterior a V).
Y bien, si algo no puede dudarse es el muy cuidadoso detalle con el que el actor ha vertido en autos sus postulaciones principales (ver: demanda a fs. 188/240; alegato a fs. 1241/1256; expresión de agravios a fs. 1311/1358 vta.). Pese a ese cuidadoso detalle, con las pruebas conocidas al tiempo de la demanda el actor no sabía si la tercera subadquirente Ormaechea conocía la simulación denunciada y luego de producidas las ordenadas en autos nada expresó sobre alguna prueba adquirida por el proceso en el sentido que sí la conocía. Así, conforme la minuciosa versión del accionante, no se ve cómo es que pudiera surgir del expediente que la tercera subadquirente Ormaechea hubiera conocido la simulación denunciada (arts. 34.4 y 375 cód. proc.).
Contrariamente a lo sostenido a f. 276 vta., no creo que pudiera esperarse que Ormaechea hubiera podido probar el hecho negativo consistente en su no conocimiento de la simulación denunciada (art. 375 cód. proc.), máxime que, repito, fue el demandante quien prometió probar que sí la conocía (ver fs. 212 párrafo anterior a IV y f. 216 vta. párrafo anterior a V).
El único aspecto relativo a la compraventa de la escritura n° 67 rescatado por el demandante a f. 1255 vta. en su alegato -reiterado en la expresión de agravios, a f. 1347 vta.-, es el concerniente al pago del precio, no al conocimiento de Ormaechea sobre la denunciada simulación de la compraventa según escritura n° 51. Pero tampoco le asiste razón, porque no hay prueba eficaz de la insinceridad de la entrega del precio de venta “en efectivo” antes de la escrituración (ver cláusula 2ª, f. 261 vta.; art. 296.b CCyC), habida cuenta que si la entrega de dinero se dijo haber sido hecha -bien o mal- “en efectivo” no tuvo por qué dejar huellas en cuentas bancarias, ni se advierte por qué hubiera tenido que ser asentada en libros de comercio que no se indica por qué Roberto Jorge Román y Zulma Haydeé Ormaechea hubieran tenido que llevar (ej. si hubieran sido comerciantes), o en los que, de llevarlos, no se señala por qué hubieran tenido que registrar allí la compraventa (ej. si hubiera sido un hecho de su comercio; art. 7 párrafo 1° CCyC y arts. 63 y 64 cód. comercio; arts. 34.4 y 375 cód. proc.).
Como si fuera poco lo anterior para sellar la suerte adversa de la primera pretensión (declaración de nulidad de escrituras e inscripción del 50% inmueble a favor del actor, más daños) y para entonces ceñir el análisis del caso a la segunda pretensión (resarcimiento de daños y perjuicios), el propio actor denunció la venta del inmueble por Ormaechea a otro tercero subadquirente respecto de cuya subadquisición nada se ha pretendido en el caso o –que se sepa- en otro paralelo (fs. 378/vta.; arg. arts. 1050 y 1051 CC y arts. 390 y 392 CCyC; arts. 34.4 y 266 cód. proc.).
En conclusión, se extrae que queda analizar si María Cristina Román y Roberto Jorge Román deben indemnizar a Juan José Rubén por haber desconocido -vendiendo el inmueble Roberto Jorge Román a Zulma Haydeé Ormaechea- el acuerdo simulatorio que dio origen a la escritura n° 51 del 25/3/1997.
2- Voy a sostener que no hay prueba suficiente en sostén de la denunciada simulación, aunque hubiera sido lícita.
No obstante, no quiero dejar de expresar que, si la venta instrumentada en la escritura n° 51 hubiera sido simulada, según la propia versión del actor lo habría sido para conseguir de un banco indirectamente lo que éste no habría otorgado directamente a Rubén y esposa sin esa simulación: un préstamo (ver fs. 195 vta., 196 y 208 párrafo 2°). Así, la simulación se habría hecho para de alguna forma engañar a un banco, para dolosamente hacerle cometer un error en la persona del verdadero deudor (no Roberto Jorge Román, sino su hermana y el esposo de ésta), lo que no habla demasiado bien sobre su argüida licitud en ese momento.
Pero concedamos que la simulación hubiera sido lícita, o que en todo caso a la postre no habría causado perjuicio al banco si en efecto éste hubiera cobrado. En tal caso, tratándose de parientes muy próximos, si Roberto Jorge Román hubiera hecho lo más (esto es, si hubiera intervenido como comprador ficticio al sólo efecto de conseguir un préstamo para los vendedores falsos, su hermana María Cristina Román y el esposo de ésta Juan José Rubén) habría estado perfectamente dispuesto sin ofenderse a hacer lo menos, incluso en su propio beneficio para dejar en claro que no era él sino que eran su hermana y el esposo de ésta los verdaderos deudores del banco: otorgar un contradocumento (art. 384 cód. proc.).
La falta de contradocumento, si inexplicable, es indicio que refuerza la realidad del acto objetado, es decir, que empina más la cuesta de quien debe probar su simulación (arts. 163.5 párrafo 2° y 384 cód. proc.).
La falta de un contradocumento, más si inexplicable, activa la aplicación de la norma vigente al tiempo de los hechos y hasta la sentencia de 1ª instancia, el art. 960 párrafo 2° del Código Civil: para prescindir del contradocumento a los fines de probar la simulación, debieron adverarse indicios numerosos, serios, graves, precisos y concordantes que la tornaran inequívoca (art. 163.5 párrafo 2° cód. proc.).
3- El precio de venta, U$S 50.000, fue pagado por Roberto Jorge Román en presencia del escribano autorizante (ver f. 47), sin que ese hecho hubiera sido impugnado y luego redargüido de falso (arts. 993 y 994 CC y art. 296.a CCyC; art. 393 cód. proc.). De hecho, para que pudiera cumplir, parte sustancial del precio (U$S 35.000) fue entregada a Roberto Jorge Román por el banco en préstamo en el mismo acto (ver f. 48); cómo hubiera hecho Roberto Jorge Román para conseguir y llevar hasta la escribanía los U$S 15.000 restantes para completar el precio de U$S 50.000 constituye intriga que no alcanza a empañar la no desvirtuada entrega de esa cifra (ver f. 1349 vta. in fine; art. 384 cód. proc.).
4- En cuanto a que U$S 50.000 fue un precio vil, el juzgado respondió que no, atenta la intervención de un banco oficial otorgante del préstamo para la compra (ver f. 1272 vta. último párrafo).
Si el banco no financiaba sino hasta un 60% del valor de la propiedad, cabe preguntarse a qué equivalían los U$S 35.000 prestados. Los U$S 35.000 prestados no pudieron equivaler al 60% del valor fiscal como se arguye a f. 198 párrafo 1°, porque si el valor fiscal ascendía a $ 52.086 (f. 46), no habría podido prestar más de $ 31.251,60. De manera que si financió la compra prestando a Roberto Jorge Román U$S 35.000, se infiere que esa cantidad debió ser el 60% de otro valor diferente del fiscal: el valor real según la visión del banco oficial. Así, para el banco mutuante el inmueble debía valer realmente alrededor de U$S 58.333, dado que el 60% de esta cifra equivale a U$S 35.000; repito, si el banco sólo hubiera financiado hasta el 60% de la valuación fiscal, no habría podido prestar esa cifra sino una menor.
Así las cosas, un valor pactado de U$S 50.000, equivalente a casi el 86% del valor real que no pudo sino ser el tenido en mira por el banco mutuante para cuantificar el monto de su préstamo, no puede ser tildado de precio vil (art. 384 cód. proc.).
Frente a ese análisis, se yergue la tasación de fs. 1012/1014 vta., escasa en valor probatorio en tanto practicada 14 años después de la fecha de la escritura n° 51, sin que la experta hubiera inspeccionado 14 años antes para ver si contaba por ese entonces con todos los servicios, cómo era el barrio, etc. y sin que hubiera realizado comparaciones con ventas reales efectuadas en la vecindad y en viviendas similares con más proximidad al año 1997 (ver impugnación a f. 1023 vta.; art. 474 cód. proc.); por las mismas razones, no mejor es el poder probatorio de la constancia de f. 98, máxime si extrajudicial y unilateral (art. 384 cód. proc.).
5- No son indicios inequívocos de simulación que el inmueble hubiera seguido siendo ocupado por los vendedores y que ellos -primero el demandante y luego él y su ex esposa- hubieran afrontar el pago del crédito contraído por Roberto Jorge Román, así como las deudas devengadas por servicios.
Atentos los estrechos vínculos familiares, conforme el curso natural y ordinario de las cosas tranquilamente pudo ser que el demandado Roberto Jorge Román hubiera permitido que continúen en la ocupación del inmueble atentas las dificultades financieras -de las que se habla en demanda- para conseguir otra vivienda, al menos en consideración a su hermana y a sus sobrinos, a cambio de que los vendedores/comodatarios se hicieran cargo del pago del crédito y de los servicios, como si fuera una especie de alquiler parcial (ver fs. 315 vta. y 1370 párrafo 2°; art. 384 cód. proc.; arg. art. 367 CC).
6- Si el precio fue pagado y no fue necesariamente vil, y si la continuación de la ocupación por los vendedores -a cambio esencialmente del pago del crédito contraído por Roberto Jorge Román para comprar el inmueble- podría explicarse por razones de afecto familiar, juzgo que, a falta inexplicable de contradocumento, no se ha probado inequívocamente la simulación alegada, lo que conduce, dentro de los agravios –que, dicho sea de paso, no lo son estrictamente los “Ha quedado probado” desde f. 1334 vta. hasta f. 1347 vta. por ser mera reiteración del alegato, art. 260 cód. proc.- y sus respondes, también al rechazo de la segunda pretensión sub examine (arg. arts. 1056, 519 y concs. CC; art. 1716 CCyC; arts. 34.4 y 266 cód. proc.).
HALLO QUE NO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que por compartir sus fundamentos, adhiere al voto que antecede.
A LA MISMA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Que por compartir sus fundamentos adhiere al voto emitido en primer término.
A LA SEGUNDA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Corresponde desestimar la apelación de f. 1280 contra la sentencia de fs. 1266/1273, con costas al apelante infructuoso (arts. 68 y 77 párrafo 2° cód. proc.), dejando diferida aquí la resolución sobre honorarios (art. 31 d.ley 8904/77).
TAL MI VOTO
A LA MISMA CUESTION TIPEAR EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que por compartir sus fundamentos, adhiere al voto que antecede.
A LA MISMA CUESTION LA JUEZ SCELZO DIJO:
Que adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
Desestimar la apelación de f. 1280 contra la sentencia de fs. 1266/1273, con costas al apelante infructuoso, dejando diferida aquí la resolución sobre honorarios.
Regístrese. Notifíquese según corresponda (arts. 133, 135 inc. 12 y 249 últ. párr. CPCC). Hecho, devuélvase.