Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado de Paz Letrado de Pehuajó
Libro: 44- / Registro: 28
Autos: “ACOSTA OFELIA VALERIA C/ GOMEZ RICARDO WALTER Y OTRA S/ DESALOJO”
Expte.: -89363-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, a los siete días del mes de abril de dos mil quince, se reúnen en Acuerdo ordinario los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial Silvia E. Scelzo, Toribio E. Sosa y Carlos A. Lettieri, para dictar sentencia en los autos “ACOSTA OFELIA VALERIA C/ GOMEZ RICARDO WALTER Y OTRA S/ DESALOJO” (expte. nro. -89363-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de foja 75, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿Es admisitble el recurso de apelación de foja 65?.
SEGUNDA: ¿Qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
En lo que interesa destacar, los demandados negaron haber celebrado con la actora contrato de locación sobre un inmueble de calle Martín Coronado 575 de Pehuajó, como haber firmado convenio de prórroga de contrato y adeudar suma alguna en concepto de alquileres (fs. 27/vta.).
Ahora bien, en lo que atañe al instrumento privado que formalizó el contrato de locación, acompañado con la demanda a fojas 6/7, para su desconocimiento no bastaba la negativa meramente general de ‘toda la documentación agregada por la actora en cuanto no fuere expresamente desconocida’, sino que debió ser puntual y categórica para activar el procedimiento de autenticidad. Al no haber sido así, la solución legal es que se lo debe tener por reconocido (arg. art. 354 inc. 1 del Cód. Proc.; fs. 27.3, parte final).
Quedó probado entonces que los demandados celebraron con la actora contrato de locación sobre la finca de la calle Martín Coronado 575 de Pehuajó, que -al diligenciarse las cédulas de notificación de la demanda en este pleito- admitieron haber ocupado en calidad de inquilinos (fs. 19 y 21).
Tocante al pago de los arriendos, acreditada la locación, los inquilinos que negaron adeudar la suma que el locador alegó impaga, fueron quienes debieron aportar la prueba que avalara tamaña afirmación (arg. art. 375 del Cód. Proc.).
Pues si bien es cierto que la parte actora tuvo la carga de demostrar los hechos constitutivos del derecho que invocó en su pretensión (el contrato de locación y la consiguiente obligación de los demandados de pagar mensualmente el canon locativo), la prueba del hecho extintivo como lo es el pago de los alquileres pactados, se encontró en cabeza de los deudores.
Criterio que es compartido por la doctrina civilista que afirma que el pago no se presume, y por ello el deudor que alega su liberación es quien debe probarlo; así como el acreedor que pretenda hacer valer su calidad de tal, debe acreditar la existencia de la obligación (Cazeaux, Pedro. N. y Trigo Represas, Félix A., ‘Derecho de las Obligaciones’, t. II, vol. 2, pág. 137; S.C.B.A., C 105477, sent. del 1/9/2010, ‘Alternativa 3 Viviendas S.C. c/ Staltari, Juan Ignacio y otro s/ Desalojo’, en Juba sumario B33464).
Por consiguiente, no habiéndose producido actividad probatoria respecto del hecho extintivo de la pretensión por quienes tenían la carga de hacerlo, se sigue que los demandados deberán soportar las consecuencias de omitir ese imperativo en el propio interés, esto es, tornar procedente la demanda (doct. art. 676, C.P.C.C.).
Esto dicho, más allá que el desahucio no deba efectuarse por haberse vuelto abstracta la cuestión, como lo pone de manifiesto la sentencia apelada.
No altera este resultado que la negativa de haber firmado convenio de prórroga, obste tomar en cuenta el instrumento de fojas 5/vta., pues acreditada la locación, ha de entenderse que esta continuó en los términos pactados en función de lo previsto por el artículo 1622 del Código Civil.
Hasta aquí el agravio que toca conocer a esta alzada. Toda vez que el referido a si fue acreditado por la actora el recaudo formal del artículo 5 de la ley 23.091 no fue un capítulo propuesto al conocimiento del juez de la instancia anterior, por lo cual evade la jurisdicción revisora de esta cámara (arg. art. 272 del Cód. Proc.).
En consonancia, la apelación no se sostiene y la sentencia debe ser confirmada en cuanto fue motivo de impugnación. Con costas (arg. art. 68 del Cód. Proc.).
VOTO POR LA NEGATIVA.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
1- El proceso no es un mero juego de argucias.
Si el proceso es un gran diálogo secuencial, en cada participación los sujetos del proceso no pueden ignorar las reglas rectoras de todo diálogo como fenómeno del lenguaje, como por ejemplo las máximas que dan forma al principio cooperativo de Paul Grice.
Según el filósofo inglés Paul Grice (”Las intenciones y el significado del hablante” en Valdés Villanueva, Luis M.L. (ed.), La Búsqueda del significado. Madrid, Tecnos, 1991: 481-510; “Lógica y conversación” en Valdés Villanueva, Luis M. L. (ed.), La Búsqueda del significado. Madrid, Tecnos, 1991: 511-530), la comunicación entre dos o más personas está sujeta tácitamente a cuatro máximas que caracterizan esa comunicación como una conducta cooperativa. Entre esas cuatro máximas están:
a- la de calidad, que podría resumirse en “Haz que tu contribución sea verdadera y, por lo tanto, no digas aquello que consideres falso, ni aquello de lo cual carezcas de pruebas adecuadas”;
b- las de cantidad: haga que su contribución sea todo lo informativa que el intercambio requiera y no haga que su contribución sea más informativa de lo que el intercambio requiera.
El incumplimiento de esas reglas no es gratuito, pues produce una implicatura o inferencia que autoriza a descreer del que no acredita lo que dice o del que dice menos de lo que según las circunstancias se espera que diga en el momento oportuno, lo que puede acarrearle consecuencias desfavorables, como la perspectiva de una decisión final adversa (arts. 34.5.d y 384 cód. proc.).
2- Al notificárseles el traslado de la demanda y en cumplimiento del art. 196 del Ac. 3397/08 SCBA, los demandados manifestaron que habían ocupado hasta diciembre de 2012 el inmueble de calle Martín Coronado n° 575 en calidad de “inquilinos” (ver fs. 19 y 21). Como el oficial notificador actuó en carácter de funcionario público, debe tenerse por cierto que Giasono y Gómez le manifestaron eso en dicha ocasión (arts. 979.2, 993 y concs. cód. civ.), en tanto que respecto de esa diligencia los demandados no redarguyeron falsedad ni articularon incidente de nulidad (arts. 393 y 170 párrafo 2° cód. proc.).
Ese marco, combinado con el deber de buena fe procesal, generó la expectativa de que, al contestar la demanda, cuanto menos indicaran de quién habían sido “inquilinos” si era que no lo habían sido de la actora (arts. 34.5.d, 354.2, 354.3 y 330.4 cód.proc.).
Los demandados no dieron satisfacción a esa expectativa que ellos mismos habían contribuido a crear, autorizando a que se comience a creer en su sinrazón (art. 384 cód. proc.).
3- Si hasta allí podía empezar a creerse en la falta de razón de los demandados, concurre una alternativa que refuerza esa incipiente creencia: no alcanzaron a atreverse a negar puntual, clara, expresa y categóricamente la autenticidad del instrumento privado de fs. 6/7, lo que imperativamente lleva a tenerlo por auténtico, es decir, firmado realmente por sus autores aparentes (art. 354.1 cód. proc.).
Casi es ocioso poner de relieve que la negativa general de f. 27.3 último párrafo no equivale a una negativa como la exigida por el art. 354.1 CPCC.
Y bien, reconocida la autenticidad de ese documento, recalando en su contenido debe tenerse por cierta la existencia del contrato de locación alegado en demanda como fundamento fáctico de la pretensión actora (arts. 1026, 1028 y 1031 cód. civ.).
4- En el contexto de un contrato de locación adverado (ver considerandos 2- y 3-), negar deuda alguna por alquileres y otros rubros comprometidos (v.gr. servicios y tributos municipales; ver cláusula 3ª a f. 6 y negativa a f. 27.3) significa lo mismo que afirmar su pago.
Por manera que incumbía a los demandados probar el pago de alquileres y demás conceptos accesorios, lo que ni siquiera ofrecieron hacer (ver fs. 27/vta.; art. 375 cód. proc.) proporcionando así fundabilidad a la pretensión actora (art. 163.6 párrafo 1° cód. proc.; art. 1604.7 cód. civ.).
Además, si bien los demandados afirmaron no estar ocupando el inmueble alquilado al tiempo de la notificación del traslado de la demanda (f. 27 vta. ap. 5), no alegaron ni menos acreditaron haberlo devuelto a la demandante antes de ese momento y oportunamente, entendiendo que una debida devolución requería tradición y que ésta se constituye no sólo con la entrega voluntaria sino con la recepción voluntaria de la cosa (arts. 1556, 1615, 2377 y concs. cód. civ.; arts. 354.2, 354.3, 330.4 y 375 cód. proc.).
5- Por fin, los accionados al contestar la demanda no plantearon ninguna excepción con fundamento en el incumplimiento del art. 5 de la ley 23091, de tal forma que esa temática configura una cuestión no susceptible de ser abordada originariamente recién en cámara tal como lo han propuesto inadmisiblemente los apelantes (ver f. 72 in fine; arts. 354.2, 34.4 y 266 cód. proc.).
6- En conclusión, por las razones que brinda el juez Lettieri y por lo que aquí llevo expuesto, la apelación de que se trata debe ser desestimada, con costas en cámara a los apelantes infructuosos (arts. cits., 68 y 77 párrafo 2° cód. proc.).
ASI LO VOTO.
A LA MISMA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Que por compartir sus fundamentos adhiero a los puntos 2 a 6 del voto emitido en segundo término.
A LA SEGUNDA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Corresponde desestimar la apelación de foja 65 contra la sentencia de fojas 57/58 vta., con costas en cámara a los apelantes infructuosos y diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios (arts. 51 y 31 d-ley 8904/77).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Que adhiere al voto que antecede.
A LA MISMA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Que adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
desestimar la apelación de foja 65 contra la sentencia de fojas 57/58 vta., con costas en cámara a los apelantes infructuosos y diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios.
Regístrese. Notifíquese según corresponda (arts. 133, 135 inc. 12 y 249 últ. párr. CPCC). Hecho, devuélvase.