Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado de Paz Letrado de Pehuajó
Libro: 43- / Registro: 83
Autos: “ACOSTA ROMINA MABEL C/ JAUME MARIA ELIZABETH S/ DESALOJO”
Expte.: -89266-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, a los veintinueve días del mes de diciembre de dos mil catorce, se reúnen en Acuerdo extraordinario los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Carlos A. Lettieri, Silvia E. Scelzo y Toribio E. Sosa, para dictar sentencia en los autos “ACOSTA ROMINA MABEL C/ JAUME MARIA ELIZABETH S/ DESALOJO” (expte. nro. -89266-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de fojas 53, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿Es fundado el recurso de apelación de fojas 35?.
SEGUNDA: ¿Qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
1. Romina Mabel Acosta, inició demanda de desalojo contra María Elizabeth Jaume, por la causal de falta de pago de varios períodos de alquiler, correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2013 y en su integridad a los meses de enero a junio de 2014, acordados en el contrato de locación por el cual como locadora alquiló a la demandada el inmueble ubicado en la calle Mitre s/n e/ Sacristi y calle s/n de Mones Cazón, designado catastralmente como C. 15, S. B. Q. 17. P. 20, partida 21.999 e inscripto en la matrícula 2988 del partido de Pehuajó.
Indica que previamente a la demanda, la locataria fue intimada al pago de lo adeudado mediante carta documento, sin recibir respuesta alguna, por lo que habiendo fracasado las gestiones extrajudiciales, pide se la condene a restituirle el bien locado (fs. 8/vta.).
Corrido el traslado de ley, se presentó María Elizabeth Jaume, planteando la excepción de falta de legitimación en la actora, desconociéndole el carácter de propietaria de la vivienda que alquila, considerando que en consecuencia no podía colocarse en situación de pretender el desalojo de un inmueble que no le pertenece.
Asimismo señaló el incumplimiento de la cláusula décima segunda del contrato, de acuerdo a la cual la locataria avisaría de inmediato cualquier desperfecto de la vivienda, para que el locador pudiera realizar las reparaciones correspondientes o autorizar las que eventualmente debiera realizar la locataria. Pero hacia el mes de octubre, luego de una importante lluvia, avisó que el techo de la vivienda se llovía casi en su totalidad, comprometiéndose Acosta a enviar alguien a reparar el defecto que tornaba inhabitable el inmueble, sugiriendo mientras tanto una rebaja en el precio de la locación de $ 1.700 a $ 1.000. Pero nadie concurrió a efectuar las reparaciones.
Describió su situación familiar y la circunstancia desesperante, cuando ante cada lluvia, no tenían donde guarecerse (fs. 12/13).
Pugnó por el rechazo de la demanda.
Este relato fue negando puntualmente por la actora al responder la excepción. Y tocante a ésta concretamente dijo -evocando doctrina de la Suprema Corte- que para ser locador de un inmueble no se requería ser propietario del mismo. Por manera que al reconocerle la demandada el carácter de locadora en su escrito de contestación a la demanda, la excepción debía ser desestimada.
La cuestión fue declarada de puro derecho y luego de una audiencia de conciliación fracasada -donde se brindó otro relato para explicar la falta de pago- se dictó sentencia haciendo lugar a la demanda de desalojo.
2. Para tomar esa decisión, la jueza hizo mérito -en lo que interesa destacar- de abundantes y reiterados fallos de la Suprema Corte, donde había quedado explícito que cuando se demanda por desalojo invocando como título habilitante una vinculación contractual, era ajeno a la litis todo lo relacionado con la titularidad dominial.
Junto a ello, que Jaume había reconocido encontrarse habitando la vivienda en razón del contrato de locación, con lo cual aquella relación contractual resultó válidamente alegada para promover el desalojo.
Por lo demás, tuvo en cuenta la falta de enjuiciamiento categórico de la demandada con respecto a la causa aducida por la actora para llevar a cabo el progreso o el rechazo de las pretensiones hechas valer, sumado a la orfandad probatoria en que incurrió y los reconocimientos expresos de su escrito defensivo. Todo ello sin perjuicio del reconocimiento de la falta de pago de los alquileres reclamados vertido en la audiencia de fojas 24, donde pretendió introducir una cuestión no contemplada en su contestación de demanda (fs. 26/28 vta.).
3. Apelado este pronunciamiento por la accionada, fundó su embate en que la actora no había acreditado ni ofrecido acreditar su legitimación. Desconoció y rechazó su carácter de propietaria de la vivienda que alquilaba por lo que entendió no podía pretender el desalojo de un inmueble que no le pertenecía.
Adujo que ni siquiera había intentado probar la actora cuál era el inmueble que pretendía desalojar. Procuraba desalojar el inmueble de la calle Mitre s/n. Y esa falta de identificación se confirmaba, con la cédula de notificación de la demanda donde se determinó el domicilio de la accionada en la calle Mitre s/n. Sostiene que el Juzgado de Paz Letrado, nada dijo al respecto, dando por sentado que el inmueble identificado por la actora como el de calle Sacristi s/n era el mismo que se intentaba desalojar.
Seguidamente se quejó porque la jueza no consideró la excepción interpuesta como de previo y especial pronunciamiento y la trató al momento de la sentencia. Y ratificó que no bastaba el carácter de locadora para ser legitimada.
4. En primer lugar, con relación a la identificación del inmueble cuyo desalojo persigue la actora, parece necesario hacer notar que en ningún momento antes de la expresión de agravios la demandada puso en tela de juicio que el inmueble ocupado por ella no fuera el alquilado (arg. art. 272 del Cód. Proc). Ni uno diferente al que se describió tanto en el escrito en que se formalizó la locación como en la demanda, a saber: calle Mitre s/n entre Sacristi y calle s/n de Mones Cazón (cuyas comodidades detalla el contrato); designado catastralmente como: C. 15, S. B, Q. 17, P. 20, partida 21.999, matrícula 2988 del partido de Pehuajó. La dirección del inmueble aparece idéntica en el objeto de la demanda ( fs. 8.II) y también en la exposición de los hechos (fs. 8.II y vta.).
Luego, en lo que atañe a la cédula de notificación, por cierto que fue remitida al mismo domicilio del contrato donde se determinó el bien locado, coincidente con el domicilio real de la locataria denunciado en la demanda y también por la misma accionada en su responde (no se repite la dirección para no fatigar inútilmente, pero el lector puede comprobarlo con simple lectura de las piezas indicadas).
Quizás no abunda mencionar, que aquella cédula fue recibida personalmente por la demandada (fs. 11/vta.). Ni tampoco que la sentencia deslindó con los mismos datos del contrato, de la demanda y del domicilio real denunciado por la demandada, el bien que ordenó desalojar (fs. 28.1).
Entonces, el planteo que concentra la crítica en que la actora señaló el bien como ubicado en Sacristi s/n (fs. 47/vta. segundo párrafo) aparece totalmente desconectado de lo que dejan ver, a su lectura, las constancias que se han indagado. Ello sin perjuicio de lo absolutamente extemporáneo del planteo, según fue dicho en párrafos anteriores (arg. art. 272 del Cód. Proc.).
En segundo lugar, que a la apelante le parezca que quien funda y prueba su legitimación activa para un juicio de desalojo en su calidad de locadora carece de legitimación pues debe invocar y probar ser titular de dominio del bien que reclama, implica desarrollar una argumentación paralela a la del fallo o, acaso, una apreciación personal que revela una discrepancia de criterios, pero que es insuficiente para demostrar que la sentenciante haya incurrido en un error de juzgamiento al sostener, con amparo en la doctrina legal de la Suprema Corte -de seguimiento obligatorio- que si se demanda el desalojo invocando como título habilitante una vinculación contractual, resulta ajeno a la litis y carente de significación todo lo relacionado con la titularidad dominial (S.C.B.A., C 107295, sent. del 29/06/2011, ‘Club Español La Plata c/Instituto Plat. Cultura Hisp. y Bibl. s/ Desalojo’, en Juba sumario B9994; S.C.B.A., Ac 93390, sent. del 07/02/2007, ‘Wilches, Clotilde Deolinda c/González, José Angel y otro s/ Desalojo’, en Juba sumario B26271; arg. art. 676 del Cód. Proc.; esta alzada, causa 14.275/02, sent. del 10-2-2002, ‘Dufau, Mirta Elena c/ Bacci, Sergio s/ Desalojo’, L. 31, Reg. 288).
Aquel razonamiento paralelo o propio de la recurrente, que sólo trasunta apreciaciones subjetivas, no comporta la crítica concreta y razonada que exige el artículo 260 del Cód. Proc., por lo cual se torna insuficiente para producir un cambio en el decisorio como pretende (arg. art. 260 y 261 del Cód. Proc.).
En punto a la oportunidad del tratamiento de la impugnada legitimación activa, hay que decir desde ya que lo único que podría haber sido resuelto en forma previa era la falta manifiesta de tal legitimación y no la existencia de la misma, como al cabo se estableció sin más probanzas. Evidencia que lo inverso no era notable (arg. art. 354 inc. 3 del Cód. Proc.).
Pero, además, si se contempla que en este juicio, luego de sustanciada la excepción de falta de legitimación activa propuesta como de previo pronunciamiento, se declaró la cuestión de puro derecho, dictándose sentencia con el solo intervalo de la audiencia de fojas 24, pedida por la propia demandada, no se observa que el tratamiento de aquélla y su desestimación al pronunciarse la sentencia definitiva pueda significar un dato que por si mismo amerite revocar el fallo, como lo pide la apelante.
Es que si para la demandada la falta de legitimación de la actora era manifiesta, es que entonces no requería prueba, porque precisamente lo manifiesto es aquello que está a la vista y que, por ende, no precisa de otras pruebas a producirse. Por manera que al declararse la causa como de puro derecho y abordarse el tema de la falta de legitimación activa juntamente con todas las otras cuestiones planteadas (art. 34 inc. 5 del Cód. Proc.), no se quebró la línea marcada por la excepcionante, según la cual esa excepción no requería demostración. Pues, a la postre, la decisión definitiva quedó ubicada luego de la etapa postulatoria y ‘antes’ de una etapa probatoria que se desechó por ser considerada de innecesario tránsito, o sea en un lugar del trámite, similar al que hubiera ocupado un especial pronunciamiento sobre la excepción articulada (esta alzada, causa 88123, ‘”Ibáñez, Natalia Yanina c/ Ibáñez, Jorgelina Nancy s/ desalojo, sent. del 16-5-2012, L. 43 Reg. 144).
En todo caso, si alguna otra razón justificaba el agravio, se debió ser más explícito, señalarlo concretamente y sostenerlo con argumentos valederos sin esperar que esta alzada debiera deducirlo o imaginarlo, en el escenario que la especie ha ofrecido (arg. art. 345 inc. 3 del Cód. Proc.).
5. En fin, lo que se obtiene de todo lo apuntado, es que el recurso -en los términos en que fue formulado-, no se sostiene. Y por consecuencia, corresponde desestimar por infundada la apelación interpuesta. Con costas a la apelante vencida (art. 68 del Cód. Proc.).
VOTO POR LA NEGATIVA.
A LA MISMA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Que por compartir sus fundamentos, adhiere al voto que antecede.
A LA MISMA CUESTION LA JUEZA SOSA DIJO:
Que por compartir sus fundamentos adhiere al voto emitido en primer término.
A LA SEGUNDA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Corresponde desestimar el recurso de apelación de foja 35, con costas a la apelante vencida (art. 68 Cód. Proc.) y diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios (arts. 31 y 51 d-ley 8904/77).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Que adhiere al voto que antecede.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Que adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
Desestimar el recurso de apelación de foja 35, con costas a la apelante vencida y diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios.
Regístrese. Notifíquese según corresponda (arts. 133, 135 inc. 12 y 249 últ. párr. CPCC). Hecho, devuélvase.