Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Civil y Comercial 1
Libro: 41- / Registro: 28
Autos: “SICA MOLINA, ROBERTO JUAN C/ DE PEROY, JULIO CESAR Y OTROS S/ RESOLUCION DE CONTRATO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES”
Expte.: -87984-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, a los diecinueve días del mes de junio de dos mil doce, se reúnen en Acuerdo ordinario los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Silvia E. Scelzo, Toribio E. Sosa y Carlos A. Lettieri, para dictar sentencia en los autos “SICA MOLINA, ROBERTO JUAN C/ DE PEROY, JULIO CESAR Y OTROS S/ RESOLUCION DE CONTRATO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES” (expte. nro. -87984-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de f. 200, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿Es procedente el recurso de f. 182 contra la sentencia de fs. 176/181 vta.?.
SEGUNDA: ¿Qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Por lo pronto, en materia civil, la responsabilidad contractual como la extracontractual, tiene un designio reparatorio y no punitivo. Procura reparar el daño causado y no castigar por su producción. En consonancia, por hipótesis, no basta con demostrar una conducta ilegítima, para con ello tener abierto el cause a una indemnización (arg. art. 1067 del Código Civil).
El daño es un presupuesto esencial e infaltable: porque sin daño no hay qué indemnizar. Y ese daño debe ser probado (arg. art. 519, 520, 522, 1067, 1068 y concs. del Código Civil).
Entonces se viene la pregunta: ¿es admisible la pretensión resarcitoria propuesta en la demanda?. Veamos.
El actor, antes que inclinarse a pedir el cumplimiento del contrato de compraventa del 31 de agosto de 2007, optó por reclamar su resolución (fs. 26, I y vta.). Por manera que estamos mensurando la responsabilidad contractual emergente de quien incurre en un incumplimiento imputable, que lo coloca en la obligación de restituir al titular de la indemnización a aquella situación patrimonial en que se hallaría si el contrato hubiese sido debidamente cumplido.
Es que al lado de los efectos restitutorios que la resolución de un contrato con prestaciones correspectivas conlleva para ambas partes, existe una obligación resarcitoria de los daños e intereses que sean una consecuencia inmediata del actuar reprochable del contratante infiel, que posee su propia autonomía y ha de satisfacerse con claro respeto del principio de reparación integral (arts. 505 inc. 3, 508, 511, 520, 589, 590, 901, 903, 1204 2do. párr. “in fine”, 1329, 2423, 2428 y concs. del Código Civil; voto del juez Roncoroni, en la Cám. Civ. y Com., 1, sala 3, sent del 10-11-1992, “García, Daniel Alberto y otra c/ Martino, Oscar Bernardo s/ Daños y perjuicios”, en Juba sumario B200672).
La doctrina habla de daño al interés positivo, que es aquel que sufre el acreedor ante la expectativa que le habría deparado el cumplimiento del contrato, y le da derecho a un resarcimiento que lo coloque en situación similar a la que se hubiera encontrado de no haberse frustrado el negocio. (Belluscio-Zannoni, “Código…” t. 2 pág. 605).
Es lo que con precisión señalan los artículos 519, 520 y 521 del Código Civil, desde donde se definen como daños e intereses el valor de la pérdida que haya sufrido y el de la utilidad que haya dejado de percibir el acreedor de la obligación, por la inejecución de ésta a debido tiempo, y se indica que en el resarcimiento de estos daños e intereses sólo se comprenderán los que fueren consecuencia inmediata y necesaria de la falta de cumplimiento de la obligación, salvo que la inejecución fuera maliciosa.
Pues bien, en la especie el demandante fincó su perjuicio en la diferencia del valor actual del inmueble comparado con el que tenía al momento de convenirse la operación (fs. 28, a). Contraste representativo del incremento que pudo experimentar su patrimonio de haber ingresado el inmueble a su activo, a la postre malogrado por culpa del vendedor, o bien del mayor valor que debía pagar a fin de adquirir una cosa similar a la que fue objeto de la prestación del contrato incumplido.
El perjuicio fue negado por la contraria (arg. art. 354 inc. 1 del Cód. Proc.). Y va de suyo que -en ese marco- la prueba de la existencia de ese daño, como hecho constitutivo de la pretensión y condicionante de su viabilidad, quedó a su cargo (arg. art. 375 del Cód. Proc.).
Si bien lo correcto hubiera sido que el evocado mayor valor del inmueble se estableciera por un especialista en tasación inmobiliaria, el juez puede prudencialmente apreciar ese incremento, por otros medios parejamente prestigiosos, en orden a las previsiones del art. 165 in fine del Cöd. Proc., convocando a tal fin los principios de celeridad y economía procesal y de gastos (art.34 inc. 3° y 5° e) del mismo cuerpo legal).
En ese trajín, observo que, de los elementos que el proceso brinda, se desprende que la compraventa del inmueble se realizó el 31 de agosto de 2007, por un precio cierto en dinero de U$S 7.000, equivalente $ 22.092, según la cotización de a divisa por entonces ($3.156 por unidad: www.bna.com.ar; fs. 6/vta. y 157/vta.).
Por otra parte, el testigo Carlos Emilio Navas -a la sazón, sedicente martillero y corredor público- sostiene que al tiempo de su declaración -19 de mayo de 2010- el valor venal del inmueble en cuestión “tendría que andar” en los $ 30.000 (fs. 108/vta.). Finalmente, si es posible verificar que el valor del dólar, a esa fecha, tipo vendedor, era de $ 3,906 (www.bna.com.ar), se obtiene, comparando cifras homogéneas, que el valor estimado del bien equivalía en ese momento a U$S 7.680,50. Lejos de los U$S 9.000 estimados por el actor, a la misma fecha (fs. 91/vta., 92/vta., 93, 94, 96/vta. -posición 19- 98/vta. -posición 19-, 174/vta.; arg. art. 409, segundo párrafo, del Cód. Proc.).
Como puede colegirse, cotejando los dos valores respetando la moneda elegida para concretar la operación, resulta que la diferencia entre el precio de compra y aquél que alcanzó el inmueble al 19 de mayo de 2010, es de unos U$S 680,50. Lo que quiere decir que, de haber contado en su patrimonio con el bien que no obtuvo por la resolución del contrato de compraventa mediante el desembolso de U$S 7.000, la ventaja patrimonial hubiera sido -en la misma moneda del contrato- de aquellos U$S 680.50. Al menos a tenor de la prueba colectada.
Cierto que otra respuesta sería el fruto de apegarse a la confesión ficta que el apelante postula. Pero es sabido que -como ha sostenido la Suprema Corte- la confesión ficta debe apreciarse en su correlación con el resto de las pruebas atendiendo a las circunstancias de la causa, pues de lo contrario, se haría prevalecer la ficción sobre la realidad y la decisión podría alejarse de la verdad material (S.C.B.A., C 99982, sent. del 4-3-2009, “Cerrato, Gustavo Sergio c/ Gebel, Dante Miguel s/ Sumario”, en Juba sumario B23744).
En consonancia, si bien se ha acreditado la existencia del perjuicio cuyo resarcimiento se pretende, no lo fue con la dimensión que la actora ensayó conferirle (arg. art. 375, 384 y cncs. Del Cód. Proc.; arg. arts. 519, 520 y doctr. arts. 1067, 1068 y concs. del Código Civil). Aunque de ello no se desprende que no deba resarcirse.
Por consiguiente, corresponde hacer lugar parcialmente al recurso interpuesto y modificar la sentencia atacada, admitiendo la reparación del perjuicio causado por la resolución del contrato en razón del incumplimiento de la vendedora, peticionado en la demanda, hasta la suma de U$S 680,50. Con costas de ambas instancias en este segmento al apelado vencido (arg. arts. 68 y 274 del Cód. Proc.).
VOTO POR LA AFIRMATIVA.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
1- El daño de U$S 2.000 reclamado consiste en la diferencia entre a- y b-, donde:
a- es U$S 7.000, precio del terreno acordado en la compraventa celebrada del 31/8/2007 (ver boleto admitido, fs. 6/vta. y 60 vta. ap. 3 párrafo 1°); y
b- es U$S, alegado valor venal del mismo inmueble, al momento de la demanda planteada el 10-11-2009 (ver cargo a f. 29).
Extraigo esa postulación:
* del punto VI.a de la demanda: ver la voz “actualmente”, es decir, al tiempo de la demanda (f. 28 );
* del punto III párrafo 2° de la expresión de agravios: ver la frase “Al momento de interponer la demanda -hecho que ocurrió el día 9.11.2010-“ (f. 195); aunque hay que aclarar que la demanda en verdad se interpuso el 10-11-2009 (la confusión es explicable, pues el cargo dice “9 NOV 10”, de modo que, a la ligera, se presta para 9/11/2010 o para 10/11/2009).
2- El juzgado interpretó mal el reclamo, entendiendo que lo que pedía el actor era la diferencia entre el precio convenido en el boleto y el precio que tuvo que soportar para comprar otro inmueble de similares características (ver f. 180 vta. último párrafo y 181 primer párrafo).
¿De dónde sacó esa idea el juzgado?
Del análisis de una sola frase ambigua contenida en demanda, a f. 28.VI.a: “El terreno que adquirí actualmente tiene un valor venal de dólares nueve mil (u$s 9000).”
Si se lee “El terreno que adquirí actualmente tiene un valor venal de dólares nueve mil (u$s 9000).”, se trata del mismo terreno adquirido a través del boleto de fs. 6/vta. que “actualmente” subió su valor.
Si en cambio se lee : “El terreno que adquirí actualmente tiene un valor venal de dólares nueve mil (u$s 9000).”, se trata de otro terreno adquirido “actualmente” por un precio mayor que el del terreno objeto del boleto de fs. 6/vta..
¿Por qué el juzgado interpretó mal?
Porque había datos disponibles que permitían despejar la ambigüedad a favor de la primera de las interpretaciones:
a- primero y principal, mismo en el punto VI.a de f. 28, cuando más abajo se dice: “El perjuicio se determina tomando la diferencia del valor actual del inmueble con el que tenía al momento de producirse el negocio original. La prueba testimonial que se ofrece está direccionada a probar el precio actual del inmueble en cuestión.” (art. 330.4 cód. proc.);
b- en menor medida, el tenor de la posición 18 a f. 98 vta. “Que actualmente la fracción del terreno que le vendieron a SICA tiene un valor venal de u$s 9000 -nueve mil-“ (art. 409 párrafo 2° cód. proc.).
Queda claro entonces que la sentencia es incongruente porque tiene por no probado un daño que no fue reclamado (art. 34.4 cód. proc.).
3- Resta determinar si fue probado el daño tal y como fue postulado en demanda.
Creo que no y paso a explicarme.
Los U$S 2.000 reclamados surgen de la diferencia entre el precio del boleto y el alegado valor venal del inmueble vendido al momento de la demanda, vale decir, al 10/11/2009.
Ni la confesión ficta de Julio César de Peroy ni las declaraciones testimoniales de Vallejo y Navas se refieren al valor venal del terreno al 10/11/2009, sino al momento de realización de las audiencias, el 19/5/2010, esto es, 6 meses después.
Es que la posición 18 y la pregunta 4 utilizan la palabra “actualmente” (ver fs. 174 vta. y 107), la misma palabra que había sido usada a f. 28.VI.a en la demanda pero… no es igual actualmente al tiempo de la demanda que actualmente al tiempo de las audiencias, y, de hecho, hubo algo más de 6 meses entre ambos momentos.
Se dirá que algo más de 6 meses de diferencia es poco tiempo y que, entre el momento de la demanda y el de las audiencias, no hay diferencia relevante. Bueno, no lo sé y no es hecho notorio, menos en un país como el nuestro, con escasa predecibilidad en los precios, cotizaciones y valores de todo. Tuvo que ser probado también que, entre el “actualmente” de las audiencias y el momento de la demanda, el mercado no había ofrecido oscilaciones relevantes. Esa prueba no está (art. 375 cód. proc.), lo cual es más reprochable al demandante en el caso porque prometió con testigos probar el valor venal del inmueble al tiempo de la demanda, pero no lo hizo así (ver f. 28.VI.a; art. 384 cód. proc.).
4- Sin mengua de lo anterior, hay otra circunstancia que me lleva a creer que el reclamo no es fundado, por incorrecta delimitación de la realidad que el demandante considera dañosa. En pocas palabras, el daño en realidad alegable no fue alegado ni comoquiera que fuese resultó tampoco probado.
Que el precio acordado en el boleto de fs. 6/vta. fuera de U$S 7.000 no quiere decir que inexorablemente esa fuera el valor venal del inmueble vendido al tiempo de la compraventa.
¿Por qué habrían vendido los demandados en agosto de 2007 a un precio por debajo del valor venal?
Porque el sábado 30/9/2006 habían comprado 900 metros cuadrados (incluyentes de los 360 metros cuadrados luego enajenados al aquí demandante, es decir, incluyentes del inmueble objeto del sub lite) en subasta judicial, que, como es sabido, suele arrojar precios inferiores a los de mercado (art. 384 cód. proc.).
De hecho, por el terreno de 900 metros cuadrados los demandados, adquirentes en subasta, se comprometieron a pagar $ 28.000 (ver acta de f. 12, admitida a f. 60 vta. ap. 3 párrafo 1°), o sea, U$S 9.020,62 según la cotización tipo vendedor para la divisa norteamericana en el Banco de la Nación Argentina al día viernes 29/9/2006 ($ 3,1040, ver http://www.bna.com.ar/pymes/py_internacionales_cotizaciones historico.asp, aclarando que entre py e internacionales, entre internacionales y cotizaciones y entre cotizaciones e historico.asp va siempre “guión bajo”).
Si los demandados habían comprado 900 metros cuadrados en U$S 9.020,62 en setiembre de 2006 y si 360 de esos 900 metros cuadrados los vendieron al demandante en U$S 7.000 en agosto de 2007, queda claro que los demandados bien pudieron vender al demandante por debajo del valor venal y aún así seguir haciendo muy buen negocio, al desprenderse del 40% de lo que habían adquirido aunque recuperando más de un 77% del dinero invertido. Quiero decir que, para hacer buen negocio en la reventa, no necesitaban los demandados consensuar con el demandante un valor venal, pues con un precio menor al valor venal igual seguían haciendo aparentemente una muy buena diferencia a favor.
Incluso un precio acordado en U$S 7.000 pero inferior al valor venal podría explicarse no sólo en la toma de ganancia que igualmente representaba para los adquirentes en subasta/revendedores, sino también por las dilaciones que previeron las partes para la formalización de la transferencia dominial (v.gr. ver cláusulas 3ra. y 6ta. del boleto, fs. 6/vta.).
¿A dónde voy finalmente?
A que no corresponde mezclar el agua y el aceite, como ser, un precio de venta acordado que revela un punto de equilibrio entre intereses de dos partes más allá del valor venal objetivo de un bien y el valor venal objetivo de un bien. Tal vez, al momento de la compraventa el valor venal del inmueble fuera mayor que el precio acordado en U$S 7.000, acaso U$S 9.000, de modo que la ganancia para el demandante comprador habría podido ser, ya entonces, U$S 2.000, por haberse comprometido a pagar menos que lo que el bien valía; así, si al momento de la demanda, el 10/11/2009, el inmueble también valía U$S 9.000 según el accionante (ver f. 28.VI.a), no habría habido diferencia entre el valor venal del bien al momento de la compraventa y al momento de la demanda.
De donde se extrae que, para tener derecho a un daño resarcible sobre la base de considerar que al momento de la demanda el valor venal del inmueble era de U$S 9.000, el demandante tuvo que alegar y probar (lo que no hizo) que el valor venal del inmueble al tiempo de la compraventa también era de U$S 7.000 -es decir, era igual al precio convenido- o, en todo caso, inferior a U$S 9.000, de modo que el valor venal entre la compraventa y la demanda hubiera podido incrementarse hasta alcanzar los U$S 9.000 (arts. 34.4 y 375 cód. proc.).
5- En suma, no obstante que la sentencia apelada no se ajusta a derecho en cuanto desestima la pretensión resarcioria, no resulta tampoco fundada la apelación, cupiendo desestimar ésta y confirmar aquélla aunque por los fundamentos -otros- aquí vertidos (arts. 34.4 y 266 cód. proc.). VOTO POR LA NEGATIVA.
A LA MISMA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Que por compartir sus fundamentos adhiere al voto emitido por el juez Lettieri.
A LA SEGUNDA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Corresponde, por mayoría, estimar la apelación de f. 182 y modificar la sentencia de fs. 176/181 vta., admitiendo la reparación del perjuicio causado por la resolución del contrato en razón del incumplimiento de la vendedora, peticionado en la demanda, hasta la suma de U$S 680,50.
Con costas de ambas instancias en este segmento al apelado vencido (arg. arts. 68 y 274 del Cód. Proc.) y diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios (arts. 31 y 51 d-ley 8904/77).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Que por compartir sus fundamentos, adhiere al voto que antecede.
A LA MISMA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Que por compartir sus fundamentos adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
Estimar, por mayoría, la apelación de f. 182 y modificar la sentencia de fs. 176/181 vta., admitiendo la reparación del perjuicio causado por la resolución del contrato en razón del incumplimiento de la vendedora, peticionado en la demanda, hasta la suma de U$S 680,50; con costas de ambas instancias en este segmento al apelado vencido y diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios.
Regístrese. Notifíquese según corresponda (arts. 133, 135 inc. 12 y 249 últ. párr. CPCC). Hecho, devuélvase.
Silvia Ethel Scelzo
Jueza
Toribio E. Sosa
Juez
Carlos A. Lettieri
Juez
María Fernanda Ripa
Secretaría