Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado de Paz Letrado de Carlos Casares
Libro: 41- / Registro: 59
Autos: “BESSEGA, RICARDO JUAN MANUEL C/ GONZALEZ, HORACIO S/ DESALOJO”
Expte.: -88108-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, a los veintitrés días del mes de octubre de dos mil doce, se reúnen en Acuerdo ordinario los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Silvia E. Scelzo, Toribio E. Sosa y Carlos A. Lettieri, para dictar sentencia en los autos “BESSEGA, RICARDO JUAN MANUEL C/ GONZALEZ, HORACIO S/ DESALOJO” (expte. nro. -88108-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de f. 203, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿Es procedente la apelación de f. 168 contra la sentencia de fs. 163/166 vta.?.
SEGUNDA: ¿Qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
1. Partiendo del principio en virtud del cual la pretensión de desalojo se da contra el locatario, el sublocatario, el tenedor precario, el intruso y todo otro ocupante cuyo deber de restituir sea exigible, es decir, contra quienes son tenedores porque reconocen en otro la titularidad del dominio (arts. 2460 y concs. del cód. civ. y 676 2do. párrafo del código procesal), quedaría descartada dicha acción cuando se intenta contra quien posee “animus domini” (arts. 2758, 2772 y concs. del cód. civi).
Como por la propia naturaleza del juicio de desalojo el demandado debe ser un tenedor, alguien que tenga la cosa a nombre de otro, desde que el ocupante del inmueble invoca la calidad de poseedor el desalojo deja de ser la vía idónea para obtener la restitución de la cosa. En ese caso, los medios adecuados serían otros -v.gr. acción reivindicatoria- aunque -volviendo al desalojo- no basta la mera invocación de la posesión si el accionado no comprueba prima facie la efectividad de la posesión que invoca.
La Casación provincial ha dicho en reiteradas oportunidades que: “No procede la demanda de desalojo (sin perjuicio de las acciones posesorias o petitorias que restan al propietario) si el accionado comprueba “prima facie” la efectividad de la posesión que invoca justificando así la seriedad de su pretensión” (conf. SCBA, Ac 33469 S 26-6-1984, Juez CAVAGNA MARTINEZ (SD); CARATULA: Cichetti de Mari, Irma c/ Herrera, Juan Antonio s/ Desalojo; SCBA, Ac 79953 S 4-12-2002, Juez NEGRI (SD), CARATULA: CENCOSUD S.A. c/ López, Manuela s/ Desalojo; fallo de Juba).
2- En autos, se demanda a Horacio González como ocupante sin derecho, pero el accionado al contestar demanda alega ser poseedor a título de dueño desde el año 1986.
Y bien, en autos, ¿se acredita prima facie la tesis del demandado?
Entiendo que sí.
Basta solamente con analizar la expresión de agravios del actor de fs. 181/192vta..
Allí el accionante no niega los actos que los testigos dicen haber constatado por medio de sus sentidos respecto de la relación del demandado con el inmueble en cuestión: que González vive allí desde hace años, que durante ese tiempo se instaló la conexión de gas, que se hicieron trabajos de plomería y pintura; como tampoco que antes que el actor vivieron allí sus padres (v. expresión de agravios, puntualmente f. 183vta.).
En suma, reconoce el actor al apelar que con las declaraciones testimoniales se ha probado que el demandado ocupa el inmueble o reside en el mismo y que se han realizado en el lapso de su ocupación distintos actos respecto del bien, incluso que el accionado lo alquiló a terceros; pero aduce al analizar cada testimonio que quien depone no sabe si el demandado realizó los actos a título de dueño, usurpó o alquila; o aduce que como el accionado no hizo personalmente la obra de gas o no se sabe quién la encargó o quien la abonó, concluye que los testigos no reconocen en el demandado el carácter de poseedor del inmueble y menos que los actos revistan la calidad de exclusivos y excluyentes.
Veamos: los testigos no son abogados ni conocedores del derecho como para distinguir si quien se encuentra ocupando un inmueble lo hace en calidad de dueño, poseedor o tenedor. Los conceptos de propiedad, posesión o tenencia conllevan una espificidad jurídica innegable y no se puede exigir a un lego que tenga clara visión del alcance jurídico de las expresiones que emplea en sus manifiestaciones o que un testigo califique jurídicamente los actos que percibió por medio de sus sentidos. Sólo debe justamente declarar sobre sus percepciones sensoriales o deducciones lógicas recaídas respecto de hechos pasados (conf. Morello, Sosa, Berizonce “Códigos …”, Abeledo Perrot, segunda reimpresión reelaborada y ampliada, 1996, Tomo V-B, pág. 141).
La apreciación, calificación y valoración de la prueba para determinar si se ha acreditado el presupuesto de hecho de la norma que cada parte invoca como fundamento de su pretensión o defensa, compete al juez (arts. 375 y 384, cód. proc.).
Y no atacó el demandante en ese aspecto lo medular de la sentencia, en el sentido que la jueza concluye que tiene por acreditado con las testimoniales de fs. 112/118vta. que González hace más de veinte años que está en posesión del inmueble ininterrumpidamente, habitando el accionado primero el bien junto a sus padres y luego del fallecimiento de éstos lo siguíó haciendo con ánimo de dueño (ver f. 164vta., anteúltimo párrafo), que constituyen junto con lo anterior actos posesorios la realización de distintas obras como la instalación de gas o la realización de un contrato de locación sobre el inmueble en cuestión (admitió según posición ampliatoria, ver f. 110; art. 409 párrafo 2º cód. proc.).
De todos modos, los fundamentos dados por la magistrada son en un todo acordes con lo normado en el artículo 2384 del código fondal que hace justamente alusión al tema.
Predicar que de esos actos acreditados y reconocidos no puede concluirse la calidad de poseedor del accionado, constituye una mera discrepancia, pero no una crítica concreta y razonada al fallo impugnado (arts. 260 y 261, cód. proc.).
Máxime que reiteradamente se ha concluido que justamente actos como los indicados (vgr. pintar, instalar luz, gas, trabajos de plomería, dar el bien en alquiler y óbviamente la ocupación pública, pacífica e ininterrumpida a lo largo del tiempo) tienen la calidad de posesorios, pues quien ocupa en nombre de otro, vgr. el inquilino, en principio no asume el costo del mantenimiento o mejoras de la cosa; en general sólo procede de este modo quien la tiene para sí con la intención de no reconocer en otro un derecho superior al suyo, es decir quien lo hace con animus domini.
Se ha dicho, vinculado con lo anterior, que “el hecho de dar en alquiler constituye un claro y terminante acto posesorio (art. 2384, código civil) y no puede, a ningún título ser atendido como contrario al `animus posesorio‘ de quien lo cede, en tanto su actitud no supone una `interrupción’ de su propia posesión, sino una reafirmación de ésta (Cám. Civ. y Com. Bahía Blanca, 30-3-79, E.D. t. 87, pág. 160) (ver esta Cámara “LEAL, WALTER OSCAR Y OTROS c/ GAUTE y ACOSTA, ANGELA Y OTROS S/ Posesión veinteañal”, sent. del 2/3/93, Libro nro. 22, Reg. nro. 20.
Agrego para concluir que no surge de autos que hubiere reconocido el demandado en otra persona derechos sobre el bien en cuestión por encima de los que él dice detentar, en otras palabras que haya reconocido en otro la propiedad, ni que hubiera manifestado la intención de poseer en nombre de otra persona (art. 384 del cód. proc.).
Por el contrario, como se dijo, de la prueba rendida en autos (testimonial, facturas de luz y gas, contestación de demanda de Oroño -fs. 38/vta. y mandamiento de fs. 27/28, entre otra) surgen suficientes elementos para acreditar la efectividad de la posesión invocada.
Ello así, y en cualquier caso por no haberse probado que la obligación de restituir el bien de que se trata sea exigible por esta vía instaurada, corresponde rechazar la demanda impetrada (arts. 676 2do. párrafo del cód. proc. y 2351, 2468, 2758, 2772 y concs. del cód. civil).
3. En cuanto a las costas no veo otra alternativa más que imponerlas a la actora perdidosa pues, la aislada incontestación de la carta documento que dice haber enviado al accionado antes del inicio del proceso, no pudo confundirla acerca de la calidad que se atribuía el accionado respecto del bien.
El propio actor dice que intentó infructuosamente antes de la demanda que el accionado se retirara del inmueble y no lo logró.
Es probable que en esa instancia extrajudicial conversaran acerca de los derechos sobre los que ambos sustentaban sus posturas (art. 384, cód. proc.); pero si lo conversado en esa previa instancia pudo no ser expresado con claridad por el accionado como para permitir al actor elegir adecuadamente la vía procesal que encauzara su objetivo, ya en el proceso, pero antes del traslado de demanda el inquilino Oroño exhibió a la Oficial de Justicia un contrato de locación con el accionado.
A esa altura (reitero, antes de la notificación del traslado de demanda), obrando con cuidado y previsión, en lugar de continuar con el trámite de la causa bien pudo el actor ampliar la diligencia preeliminar y dirigir el mismo requerimiento que hizo a Oroño, al demandado a fin de que éste indicara en qué calidad ocupaba el inmueble y así contar con la prueba idónea que le permitiera tener por acreditado que su demanda fue encarrilada por esta vía en función de los dichos del accionado y no por decisión unilateral del actor. Pero no lo hizo, impidiendo de este modo contar con algún elemento que permita variar lo indicado sobre costas.
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Que por compartir sus fundamentos, adhiere al voto que antecede.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Ciertamente que no basta con mentar o invocar el título de poseedor por el demandado en proceso de desalojo para enervar la pretensión que lo anima, desde que de conformidad con una firme y reiterada doctrina judicial es menester que se acredite prima facie tal aserto.
Por manera que, para obstar a la procedencia de la acción de desalojo es menester que el demandado haya probado al menos someramente la efectividad de la posesión que invoca, con el designio de justificar así la seriedad de su pretensión.
En esa línea, al explorar las probanzas de autos desde ese grado de mérito exigible -recorriendo el análisis de la jueza Scelzo-, se obtiene que el demandado alcanza a demostrar la seriedad de su defensa.
Y con eso basta para frenar la acción de desalojo. Pues no cabe abordar en la especie la tarea de constatar las características de la posesión alegada, sino de verificar -como se ha dicho- tan sólo si ésta ha sido a primera vista acreditada, aunque sin que quede afirmado si reúne o no las notas eficientes o efectivas para repeler una pretensión reivindicativa o justificar una usucapión. Lo que no es propio indagar y anticipar en este proceso de desalojo (arg. art. 676 del Cód. Proc.).
Por estos fundamentos y con este alcance, adhiero al voto en primer término.
ASI LO VOTO.
A LA SEGUNDA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Desestimar la apelación de f. 168 contra la sentencia de fs. 163/166 vta., con costas a la parte apelante vencida (art. 68 Cód. Proc.) y diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios (arts. 31 y 51 d.ley 8094/77).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Que por compartir sus fundamentos, adhiere al voto que antecede.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que por compartir sus fundamentos adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
Desestimar la apelación de f. 168 contra la sentencia de fs. 163/166 vta., con costas a la parte apelante vencida y diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios.
Regístrese. Notifíquese según corresponda (arts. 133, 135 inc. 12 y 249 últ. párr. CPCC). Hecho, devuélvase.
Silvia Ethel Scelzo
Jueza
Toribio E. Sosa
Juez
Carlos A. Lettieri
Juez
María Fernanda Ripa
Secretaría