Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado de Paz Letrado de Pehuajó
Libro: 41- / Registro: 55
Autos: “INCIARTE, JOSE ALBERTO C/ ENRIQUE, VANESA JACQUELINA S/ DESALOJO”
Expte.: -88222-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, a los dieciséis días del mes de octubre de dos mil doce, se reúnen en Acuerdo ordinario los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Silvia E. Scelzo, Toribio E. Sosa y Carlos A. Lettieri, para dictar sentencia en los autos “INCIARTE, JOSE ALBERTO C/ ENRIQUE, VANESA JACQUELINA S/ DESALOJO” (expte. nro. -88222-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de foja 72, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿Es fundada la apelación de foja 57?.
SEGUNDA: ¿Qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
1. El proceso especial de desalojo tiene un objeto singular: obtener la restitución de la tenencia de un inmueble cuando existe una obligación de restituir exigible, en virtud del principio que sienta el art. 676 del Código Procesal, en su segundo apartado.
El fiador del locatario, que no es ocupante del bien, no tiene obligación exigible de restituir, por lo que resulta -de principio- ajeno a ese fin específico.
Esto no empece que, mediando pedido del actor, se haya dispuesto su intervención como tercero en los términos del artículo 94 del Cód. Proc., ya que las relaciones entre las partes de la vinculación locativa no son extrañas a las que vincula al locador-actor con el tercero-fiador (arts. 1992 del Código Civil y 676 del Cód. Proc.).
En la especie, tanto el locatario como el fiador, resistieron la demanda de desalojo, por motivos disímiles. El primero inicialmente.
Sin embargo, en un momento del proceso, anterior a la sentencia, el locatario demandado eligió allanarse a la demanda de desalojo incorporando al proceso el hecho que el plazo de la locación estaba próximo a vencer y que entonces desocuparía el inmueble el 30 de marzo de 2012 (f. 49).
Es decir que, por ese acto unilateral del accionado, quedó reconocido que la pretensión de desalojo ejercida por el actor era legítima, al dejar habilitada la posibilidad procesal de hacer valer ese otro dato sobreviviente, ocurrido en el curso de litigio, cuya consideración aparece fundada en el artículo 163 inc. 6 del Cód. Proc.: el vencimiento del plazo de la locación, que se corrobora con la consulta del texto del contrato, sumado a la ausencia de planteamiento de una eventual prórroga (arts. 1507, 1556, 1604 inc. 1, 1615 y concs. del Código Civil; arg. art. 307 del Cód. Proc.).
En este contexto, más allá de la causal de falta de pago de los arriendos enarbolada por el actor y de la reacción contra ella elaborada por el fiador, no hay óbice para acoger la demanda de desalojo, con asiento en la conclusión de la locación por vencimiento del plazo acordado (arg. arts. 1604 inc. 1 y 1615 del Código Civil; art. 676 del Cód. Proc.).
Con eso es suficiente para que, al menos con este alcance, el recurso articulado prospere.
2. Pero se viene la pregunta: ¿cómo resolver desde el piso de marcha anterior, la adecuación de las costas el nuevo resultado del juicio? (arg. art. 274 del Cód. Proc.).
Aplicando el método cartesiano, divido la cuestión en dos tramos.
(a) Tocante al fiador, que citado, concurrió al proceso en los términos del artículo 94 del Cód. Proc., -en lo que de momento es revelador evocar- se opuso a responder por las costas -desafiando asimismo la procedencia de la demanda de desalojo por defecto de pago- haciendo hincapié en que no se había cumplimentado el recaudo del artículo 5 de la ley 23.091, ni había sido intimado al pago de los alquileres atrasados, privándoselo así de la chance de pagar antes -como en definitiva lo hizo después, en el juicio- y eximirse de toda acción judicial. Pues el débito aquél, era el argumento único con que el actor sustentaba su pretensión de resolver anticipadamente el contrato de locación (fs. 13/14; arg. arts. 330 incs. 3, 4 y 5 del Cód. Proc.).
Y en eso le asiste sostén jurídico.
En efecto, la intimación previa a que alude el art. 5 de la ley 23.091 es requerida con el fin de dejar fehacientemente establecida la mora del intimado y para que el locatario no sea sorprendido por la acción del locador, confiriéndole una final oportunidad de pagar y salvarse de activar con su incumplimiento la resolución contemplada en el artículo 1579 del Código Civil. Cuando tal requerimiento ocurre como la ley lo prescribe, antes de la demanda de desalojo por falta de pago, podría hablarse de la propagación de sus efectos al codeudor solidario (arg. arts. 714, 2003, 2005 y concs. del Código Civil).
Pero, si esa secuencia no se observa, por más que la omisión no configure un impedimento dirimente para la postulación de la demanda, ese déficit deja atrapado al fiador en las redes del pleito que no tuvo ocasión de frenar. Pues al no hacerse el requerimiento en la fase en que la ley lo instaló -ni siquiera a su afianzado- se le vedó tener conocimiento directo o indirecto anticipado de la reclamación judicial que se avecinaba si no se cubrían los alquileres devengados, restándole margen para conjurarla si tenía voluntad de pagar, sorteando el juicio y sus desventajas inherentes.
En la especie, lo que al fiador no se le dio lugar para hacer con antelación a la demanda, lo hizo cuando fue citado al proceso: depositó las sumas de los alquileres que el locador denunció en su demanda como impagos, incluyendo dos meses más. Luego continuó depositando por los subsiguientes (fs. 18/vta, 31 bis/32, 35/36, 39 bis/40, 40 bis/41, 47/48). Y con ese comportamiento dejó ver, cual hubiera sido su actitud previsible, de haberse enterado como la ley manda, de la existencia del impago (art. 5 de la ley 23.091).
Se desprende de lo expuesto, entonces, que la falta de intimación previa deparó un bloqueo cierto a un espacio legalmente arreglado que hubiera colocado al fiador solidario en posición de afrontar el pago extrajudicial de los alquileres debidos por el locatario, no sólo para disolver por ese carril el singular motivo para el desalojo del cual se sirvió el actor, sino para librarse, por implicancia, de los honorarios y gastos de un juicio que, a la postre, se promovió sin aviso.
Y esto hace cavilar, que las costas que le generara a Funes una demanda visiblemente evitable, deben ser a cargo del actor que, en el marco explicado, fogoneó su comparecencia cuando pudo haber obtenido satisfacción a sus acreencias fuera del proceso; optando, en su lugar, por situar al fiador en el trance de desplegar una actividad y de absorber un gasto innecesario. Pues el ejercicio del derecho de acción en un pleito que pudo ahorrarse, origina la condena en costas para el promotor, por precipitación o error (arg. art. 76 del Cód. Proc.).
(b) en punto al locatario demandado, es de buen tino hacer valer en lo que atañe a la causal de falta de pago, similares consideraciones a las que fueron formuladas al apreciar el cargo de las costas con relación al fiador. Ya que si a éste se le hubiera habilitado la chance de pagar antes del juicio, ajustando el actor su proceder al orden legal como fue explicado, hubiera caído la causal contenida en la demanda, con efecto expansivo al propio locatario.
Sin embargo, participa en este análisis un elemento particular, apto para alterar el resultado, que no concurrió al tratar el tema precedente. Y es que el locatario, al fin y al cabo, se allanó a la demanda, si bien con referencia al vencimiento del plazo de la locación, abriendo con ello un nuevo cauce, inesperado, a la demanda que, según fue dicho en el punto inicial, por ello prosperó.
No obstante, ese allanamiento, al menos, no fue efectivo. A poco que se repare que en un proceso de desalojo, en el cual la centralidad está puesta en lograr el reintegro de la cosa locada, esa efectividad conecta directamente con la desocupación y entrega del bien cuya restitución se demanda. Y esta entrega no fue acreditada por ningún medio idóneo en esta litis (arg. art. 70 párrafo segundo, del Cód Proc.).
En su razón, columbrando, en primer lugar los cuestionamientos que empañan la casual de falta de pago en que el actor fundó su demanda de desalojo, en segundo término que si bien el allanamiento del locatario activó el acogimiento de la demanda, lo hizo al franquear la ponderación de un móvil no postulado por el actor -vencimiento del plazo de la locación- y finalmente que, sin embargo, el allanado no concretó la entrega del inmueble de modo comprobable, es atinado que en el enlace entre actor y demandado atinente al fondo del litigio, las costas del juicio sean impuestas por su orden (arg. arts. 68, segunda parte, y 274 del Cód. Proc.).
3. Por conclusión, si el caso se resuelve como lo he planteado, corresponderá hacer lugar al desalojo del inmueble de autos, por la causal de vencimiento de contrato, con costas por su orden en cuanto al juicio y con costas al actor por la citación del fiador.
ASI LO VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Que por compartir sus fundamentos, adhiere al voto que antecede.
A LA MISMA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Que por compartir sus fundamentos adhiere al voto emitido en primer término.
A LA SEGUNDA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Corresponde admitir al recurso de foja 57 y, en consecuencia, revocar la sentencia de fojas 53/56 disponiendo el desalojo de Jaquelina Vanesa Enrique del inmueble identificado a foja 13 punto 1 y su entrega a José Alberto Inciarte, libre de toda ocupación en el plazo de diez días.
Con costas en ambas instancias en el orden causado (arts. 68 y 274 CPCC) y diferimiento de la regulación de honorarios de cámara (art. 31 d-ley 8904/77).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Que por compartir sus fundamentos, adhiere al voto que antecede.
A LA MISMA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Que por compartir sus fundamentos adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
Admitir al recurso de foja 57 y, en consecuencia, revocar la sentencia de fojas 53/56 disponiendo el desalojo de Jaquelina Vanesa Enrique del inmueble identificado a foja 13 punto 1 y su entrega a José Alberto Inciarte, libre de toda ocupación en el plazo de diez días.
Imponer las costas en ambas instancias en el orden causado, con diferimiento de la regulación de honorarios de cámara.
Regístrese. Notifíquese según corresponda (arts. 133, 135 inc. 12 y 249 últ. párr. CPCC). Hecho, devuélvase.
Silvia Ethel Scelzo
Jueza
Toribio E. Sosa
Juez
Carlos A. Lettieri
Juez
María Fernanda Ripa
Secretaría