C\u00e1mara de Apelaci\u00f3n Civil y Comercial Trenque Lauquen
\nJuzgado de origen: Juzgado Civil y Comercial N\u00b0 1<\/p>\n
Autos: “ROLON LORENA CAROLINA C\/ GUZMAN SERGIO ANIBAL Y OTRO\/A S\/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATOS CIVILES\/COMERCIALES”
\nExpte.: -95430-
\nEn la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, en la fecha seg\u00fan art. 7 del Anexo \u00danico del AC 3975, celebran telem\u00e1ticamente Acuerdo los jueces de la C\u00e1mara de Apelaci\u00f3n en lo Civil y Comercial, Andr\u00e9s Antonio Soto y Carlos A. Lettieri, para dictar sentencia en los autos “ROLON LORENA CAROLINA C\/ GUZMAN SERGIO ANIBAL Y OTRO\/A S\/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATOS CIVILES\/COMERCIALES” (expte. nro. -95430-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de fecha 12\/9\/2025, plante\u00e1ndose las siguientes cuestiones:
\nPRIMERA: \u00bfes procedente la apelaci\u00f3n de fecha 2\/4\/2025 contra la sentencia del d\u00eda 21\/3\/2025?.
\nSEGUNDA: \u00bfqu\u00e9 pronunciamiento corresponde emitir?.
\nA LA PRIMERA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
\n1. En lo que interesa ahora, y a fin de brindar un contexto a la sentencia que emitir\u00e1 esta c\u00e1mara, es de destacarse que se trata el caso de una demanda de cumplimiento contractual con base en el boleto de compraventa que est\u00e1 a fs. 10\/14 soporte papel de esta causa, que fuera celebrado entre Lorena Carolina Rol\u00f3n -como vendedora- y Sergio An\u00edbal Guzm\u00e1n y Ayel\u00e9n Escobar -como compradores-.
\nQuien reclama inicialmente es la vendedora, quien dice que no fue pagado en su totalidad el precio de venta pactado, persiguiendo con su demanda la resoluci\u00f3n del contrato m\u00e1s el pago de una suma de dinero (v. demanda de fs. 21\/24 vta. tambi\u00e9n soporte papel (v. apartados I.- puntos “a” y “b”).
\nPero tambi\u00e9n demandaron lo suyo -en rigor, reconvinieron- los nombrados Guzm\u00e1n y Escobar, como se aprecia en el escrito que luce a 75\/90 soporte papel; pues -en s\u00edntesis- a la par que opusieron a la demanda de Rol\u00f3n excepci\u00f3n de falta de legitimaci\u00f3n activa, pidieron se los indemnizara por los da\u00f1os y perjuicios derivados de aquella relaci\u00f3n contractual -por los motivos que exponen-, consistentes en el da\u00f1o moral que dicen padecido, “da\u00f1os compensatorios” (que es el valor del autom\u00f3vil que entregaron como parte de pago del inmueble objeto del boleto de menci\u00f3n), y da\u00f1o psicol\u00f3gico.
\nPor fin, se dict\u00f3 sentencia con fecha 21\/3\/2025 en que se admiti\u00f3 la excepci\u00f3n de falta de legitimaci\u00f3n activa y, por ende, se rechaz\u00f3 la demanda, mientras que se hizo lugar a la reconvenci\u00f3n y se fijaron indemnizaciones por “da\u00f1os materiales” y da\u00f1o moral.
\nTodo con costas a la parte actora.
\nFallo que motiv\u00f3 la apelaci\u00f3n del actor del 2\/4\/2025 que se debe tratar ahora, en que -b\u00e1sicamente- pide se haga lugar a su demanda y se rechace la reconvenci\u00f3n, por los argumentos tra\u00eddos en la expresi\u00f3n de agravios del 20\/4\/2025; a su vez replicados el 22\/4\/2025.
\n2. Efectuado el recuento anterior, lo que sigue es una pregunta esencial para dirimir la cuesti\u00f3n, allende los agravios del actor: \u00bfsobre qu\u00e9 bien recay\u00f3 el boleto de compraventa?. La respuesta es que se trata de una vivienda de las com\u00fanmente denominadas sociales, adjudicada por el Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires, en el marco de la ley
\nEsa circunstancia activa -en lo pertinente- lo que dijera antes esta c\u00e1mara en similar precedente, en que se decidi\u00f3 sobre el cumplimiento de un contrato que involucraba una vivienda como la de este caso; me refiero a la sentencia emitida con fecha 03\/10\/2023, en el expediente 94011, y cuya registraci\u00f3n es RS-75-2023, como se desarrollar\u00e1 en los puntos que siguen.
\n2.1. En primer lugar -como en aquella ocasi\u00f3n- no se desprende de la sentencia apelada, la afirmaci\u00f3n que el objeto del contrato fuera un derecho que pod\u00eda ser objeto del mismo; m\u00e1s bien por el contrario, sostiene que todo hace indicar que no, como surge del p\u00e1rrafo cuarto del considerado II.b de aqu\u00e9lla. Aunque, a la postre, se termin\u00f3 rechazando la demanda por otro motivo, pues fue estimada la excepci\u00f3n de falta de legitimaci\u00f3n activa a planteada por la parte demandada, con cita del art. 399 del CCyC, al considerarse que como a la fecha de la suscripci\u00f3n del boleto de compraventa del 27\/2\/1016, el inmueble no hab\u00eda ingresado en el patrimonio de Rol\u00f3n, \u00e9sta nunca tuvo t\u00edtulo suficiente -destacando, de paso- que de hecho ni siquiera habr\u00eda ingresado al del adjudicatario de la vivienda, Firmapaz, siendo siempre el titular el Instituto de la Vivienda de Buenos Aires, y que como nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o m\u00e1s extenso que aquel que tiene, el acto jur\u00eddico formalizado en el boleto de compraventa no puede ser eficaz porque Rol\u00f3n habr\u00eda acordado transmitir lo que nunca tuvo.
\nPero a poco que se ahonde en la cuesti\u00f3n, se percibe que la soluci\u00f3n del caso no puede ser abastecida a partir del dispositivo legal que sustent\u00f3 el rechazo de la demanda, porque implicar\u00eda la existencia de un contrato v\u00e1lido (arg. arts.1619, 1629 y concs. del CCyC, aplicable al caso por la fecha en que fue celebrado el boleto en cuesti\u00f3n, cfrme. art. 7 de la misma normativa fondal).
\nEn su lugar, tal como se decidi\u00f3 en aquella sentencia mencionada, puede hallarse una respuesta que puede sostenerse a partir y sin salirse de los hechos evocados por las partes ni de los extremos que han llegado acreditados a esta instancia (arg. arts. 34.4, 163.6, 266 y concs. del c\u00f3d. proc.).
\nEn ese camino, se comienza por establecer que es nulo el acto jur\u00eddico cuando fuese prohibido el objeto principal, como ocurre con la hip\u00f3tesis del 279 del CCyC, aplicable por su vigencia al tiempo del acto examinado (arg. art. 7 del CCyC.); norma que previene que el objeto de los actos jur\u00eddicos deben ser cosas que est\u00e9n en el comercio, o que por un motivo especial no se hubiere prohibido que sean objeto de alg\u00fan acto jur\u00eddico: “el objeto del acto jur\u00eddico no debe ser un hecho imposible o prohibido por la ley; contrario a la moral, a las buenas costumbres, al orden p\u00fablico o lesivo de los derechos ajenos o de la dignidad humana. Tampoco puede ser un bien que por un motivo especial se haya prohibido que lo sea”.
\nNorma que, en sustancia, mantiene la estructura del art. 953 del CCyC -sost\u00e9n de la sentencia de esta c\u00e1mara que cit\u00e9 antes-, solo que con agregados, precisiones y supresiones que, al decir, de Jorge H. Alterini, mejoran su redacci\u00f3n (ver autor citado, C\u00f3digo Civil y Comercial Comentado. Tratado Exeg\u00e9tico”, t. II, p\u00e1g. 331 y ss.). Y que se integra con el art. 1004 del CCyC referido al objeto de los contratos, seg\u00fan el cual no pueden serlo los hechos que sean imposibles o est\u00e9n prohibidos por las leyes, sean contrarios a la moral, al orden p\u00fablico, a la dignidad de la persona humana, o lesivos de los derechos ajenos, ni los bienes que por un motivo especial se proh\u00edbe que lo sean.
\nY m\u00e1s espec\u00edficamente, trat\u00e1ndose de compraventa, reza el art. 1129 del CCyC que pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos, por manera que debe ser una cosa cuya venta no est\u00e9 prohibida por la ley, lo que la correlaciona con el art. 279 del CCyC, y lo ya expuesto sobre \u00e9l en p\u00e1rrafos anteriores.
\nLuego, toda nulidad puede ser absoluta, si la prohibici\u00f3n que recae sobre el objeto obedece a una raz\u00f3n de inter\u00e9s social, inter\u00e9s p\u00fablico, inter\u00e9s general o colectivo. Todas expresiones que son coincidentes en cuanto a que el inter\u00e9s afectado por el acto interesa a la sociedad misma y su defensa es muy importante para ella, frente al inter\u00e9s particular protegido por la nulidad relativa (ver fallo en cuesti\u00f3n, con abundante cita de Borda, Guillermo, “Tratado\u2026Parte General”, Abeledo Perrot, duod\u00e9cima edici\u00f3n actualizada, Buenos Aires, 1999, t. II n\u00fameros 1242 y 1246; Salas, Trigo Represas, L\u00f3pez Mesa, “C\u00f3digo\u2026”, Depalma, Actualizaci\u00f3n, 1998, t. 4.A p\u00e1gs. 456 y 457; Bueres-Highton, “C\u00f3digo…”, p\u00e1g. 353 y stes.).; v. SCBA LP Ac 46993 S 6\/4\/1993, “Masci de Cocco, N\u00e9lida Raquel c\/Asociaci\u00f3n Cooperadora de la Escuela n\u00ba9 Distrito Chacabuco y otros s\/Cobro de australes”, en Juba sumario B22401), soluci\u00f3n que hoy encuentra amparo en el art. 386 del CCyC. Adem\u00e1s de que si se trata de una nulidad absoluta, \u00e9sta puede ser declarada por el juez, a\u00fan sin mediar petici\u00f3n de parte, si es manifiesta al momento de dictar sentencia (art. 387 CCyC).
\nEn consonancia, si el juez al momento de dictar sentencia, es decir en condiciones de valorar las pruebas que han aportado las pares, advierte la manifiesta nulidad absoluta, deber\u00e1 ejercer la facultad y declararla aun sin petici\u00f3n de parte interesada, ya que el vicio que la genera se proyecta hacia los intereses generales, y el acto que lo porta no es susceptible de confirmaci\u00f3n (art. 387 CCyC); habi\u00e9ndose dicho sobre esa norma que la reforma mantiene las mismas caracter\u00edsticas que el c\u00f3digo velezano para caracterizar la nulidad absoluta, aclarando un aspecto que hab\u00eda dado lugar a pol\u00e9micas vinculado con la posibilidad de decretar la invalidez de oficio cuando el vicio y la afectaci\u00f3n del inter\u00e9s colectivo o general surge claros de la prueba, admitiendo ahora inequ\u00edvocamente esa posibilidad (ver Lorenzetti, Ricardo Luis, “C\u00f3digo Civil y Comercial…”, t. II, p\u00e1g. 522, ed. Rubinzal – Culzoni, a\u00f1o 2015; tambi\u00e9n, Alterini, obra citada, p\u00e1g. 1025).
\nDicho todo lo anterior, retomando aquella evocaci\u00f3n contenida en la sentencia de primera instancia, acerca de que todo hac\u00eda indicar que el objeto del boleto era un derecho que no pod\u00eda ser vendido, pueden discriminarse los datos que sostienen que, en la especie, la venta de una vivienda social adjudicada a una persona en especial, es nula por contener un objeto prohibido, en cuanto inherente a la persona que result\u00f3 adjudicataria, siendo, asimismo, una nulidad absoluta y manifiesta.
\nRecordando, llegado este tramo de la sentencia, que a\u00fan cuando se trata del boleto de compraventa de fecha 27\/2\/2017 -que est\u00e1 a fs. 10\/14 soporte papel-, en que Rol\u00f3n vendi\u00f3 los demandados la vivienda sita en calle Gobernador Alende 381 de esta ciudad de Trenque Lauquen (cl\u00e1usula PRIMERA), en rigor se trataba de ceder la misma vivienda que antes, mediante el boleto de fecha 4\/2\/2014, el adjudicatario de la misma, Luis Federico Firmapaaz, hab\u00eda cedido a la parte actora de este expediente, es decir, a Lorena Celina Rol\u00f3n (v. fs. 15\/vta. soporte papel).
\nEn ambos casos, se dej\u00f3 asentado con especificidad que se trataba de una vivienda de que hab\u00eda sido adjudicada por parte del Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires y la Municipalidad de Trenque Lauquen a Luis Federico Firmapaz, conforme Acta de Adjudicaci\u00f3n de Vivienda del mes de diciembre de 2010, tomando la parte compradora, Rol\u00f3n, “debido conocimiento del contenido de dicha acta de adjudicaci\u00f3n, principalmente con relaci\u00f3n a las cl\u00e1usulas tercera y cuarta” (v. cl\u00e1usul 3 del boleto de fs. 15\/vta.), mientras que en la cl\u00e1usula PRIMERA del boleto base de este expediente, se dej\u00f3 constancia que se trataba de una vivienda adjudicada a Firmapaz mediante el acta de adjudicaci\u00f3n mencionada, y que el boleto se firmaba -ya entre actora y demandados- teniendo a la vista el acta de adjudicaci\u00f3n de vivienda, los poderes de Firmapaz a Rol\u00f3n y Fabi\u00e1n Mina, y el boleto de compraventa entre Firmapaz y Rol\u00f3n del a\u00f1o 2014 (v. cl\u00e1usula DECIMOPRIMERA).
\nDe modo que estaba patente para los involucrados que se trataba de una vivienda de corte social, cuya adjudicaci\u00f3n era administrada por el Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires (o IVBA), cuya venta, permuta, cesi\u00f3n locaci\u00f3n, etc., estaba prohibida seg\u00fan se advierte en el acta de adjudicaci\u00f3n e menci\u00f3n (v. cl\u00e1usula cuarta).
\nY es as\u00ed porque el Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires, funciona como una entidad aut\u00e1rquica de derecho p\u00fablico, cuyos fines son ejecutar la pol\u00edtica habitacional que, al efecto, establezca el Poder Ejecutivo provincial y entender en la aplicaci\u00f3n de la ley 21581 que dio nuevo anclaje al Fondo Nacional de la Vivienda, cuyos recurso deben ser empleados en la ejecuci\u00f3n de obras de urbanizaci\u00f3n, de infraestructura, de servicios, de equipamiento comunitario y otras complementarias destinadas, centralmente, a la construcci\u00f3n de viviendas econ\u00f3micas para familias de recursos insuficientes (art. 4.a); siendo considerada, a los fines de esa ley, familia de recursos insuficientes a la integrada por un grupo de convivientes cuya capacidad de pago, excluida la atenci\u00f3n de las otras necesidades vitales m\u00ednimas, no alcance a cubrir el costo de amortizaci\u00f3n de una vivienda econ\u00f3mica en un plazo de hasta treinta a\u00f1os, o en el de vida \u00fatil determinado para la misma si fuere menor, con m\u00e1s el m\u00e1s bajo de los intereses que fije el Banco Hipotecario Nacional para sus operaciones usuales de financiamiento para la vivienda propia (art. 7). Siendo a ellas a quienes habr\u00edan de asignarse las viviendas que se construyan con financiamiento total o parcial del Fondo Nacional de la Vivienda.
\nY ya en torno al concepto de vivienda social, se la pod\u00eda encontrar a la fecha de celebraci\u00f3n del boleto en el art. 8 del decreto 187\/96, re-afirmado despu\u00e9s en el art. 3 del Anexo I al decreto 134\/2017 (a su vez modificado por el decreto 428\/2022), donde se la caracteriza, partiendo de la noci\u00f3n anterior, como aquella unidad construida, financiara o administrada por el Estado nacional, provincial y municipal, destinada a grupos familiar con recursos insuficientes, que re\u00fanan los requisitos establecidos all\u00ed establecido.
\nEn pos de cumplir esos fines, eminentemente de inter\u00e9s social, el Instituto de la Vivienda ha quedado facultado legalmente, para suscribir convenios con organismos municipales, provinciales, nacionales e internacionales, personas o entidades p\u00fablicas o privadas (art. 3.c del decreto ley 99573\/1980).
\nComo en el caso que nos ocupa, en que se trat\u00f3 de la adjudicaci\u00f3n de aquella vivienda por el Instituto de la Vivienda de provincia de Buenos Aires a Firmapaz, en el marco del Programa Federal Plurianual de Construcci\u00f3n de Viviendas, suscripto entre el Estado Nacional Argentino y la Provincia de Buenos Aires y la Municipalidad de Trenque Lauquen (v. acta de adjudicaci\u00f3n de fs. 18\/vta, soporte papel).
\nY respecto a la selecci\u00f3n de postulantes, adjudicatarios y recupero de viviendas sociales construidas, financiadas y\/o administradas por el Estado Nacional o Provincial, obligatorio para todos los programas de viviendas de ese tipo que se efectuaran en el \u00e1mbito provincial, resulta tanto del art. 9 del decreto 187\/96 como del decreto 134\/2017 que aprob\u00f3 el procedimiento a ese fin, previsto en el Anexo I, luego modificado por el decreto 428\/2022. Siendo el Instituto de la Vivienda autoridad de aplicaci\u00f3n.
\nComo puede ir vi\u00e9ndose, tarea no disponible para los particulares.
\nTan es as\u00ed, que -se insiste- ya en el acta de adjudicaci\u00f3n que se viene mencionando, se dej\u00f3 expresa constancia que quedaba prohibida la cesi\u00f3n total o parcial, permuta, locaci\u00f3n sub-locaci\u00f3n o pr\u00e9stamo del inmueble (cl\u00e1sula cuarta), mientras que la cl\u00e1usula tercera establec\u00eda como obligaci\u00f3n del adjudicatario habitar el inmueble en forma efectiva y permanente (inciso a); y la falta de cumplimiento de esas restricciones fue lo que motiv\u00f3 -al fin y al cabo- la desadjudicaci\u00f3n del bien respecto de Firmapaz y adjudicaci\u00f3n del mismo a quienes soy aqu\u00ed demandados, es decir, a Escobar y Guzm\u00e1n, seg\u00fan consta en el expediente administrativo que tengo a la vista, a fs. 29\/31 vta.).
\nA su vez, el mismo art. 9 citado (as\u00ed como el art. 4 del decreto posterior), se explaya respecto de las exigencias a los aspirantes, requiri\u00e9ndose estar inscriptos en el Registro \u00danico y Permanente de Demanda Habitacional, constituir un grupo familiar, poseer documento de identidad argentino y no ser propietario de bienes inmuebles, como tampoco de otros bienes cuyo valor le permita adquirir una vivienda, ni el solicitante ni ning\u00fan miembro del grupo familiar conviviente, no haber sido ninguno de ellos adjudicatarios, cesionarios o beneficiarios de un inmueble social o de asistencia crediticia del estado para adquirirlo. Debiendo los beneficiarios, en todos los casos, cumplir tales requisitos. Regul\u00e1ndose en los arts. 11 del decreto 187\/96 y 6 del decreto 134\/17 la pre-selecci\u00f3n por el municipio y entidades intermedias, siempre bajo contralor del Instituto Provincial de la Vivienda.
\nProcedimiento que se aplic\u00f3 en la especie, seg\u00fan se desprende de fs. 3\/vta., 9, 10, 29\/31 y concs. del expediente administrativo que est\u00e1 unido a \u00e9ste, en soporte papel, mediante el cual se procedi\u00f3 a la desadjudicaci\u00f3n del inmueble a Firmapaz para otorgarla a Escobar y Guzm\u00e1n (arg. arts. 375 y 384 c\u00f3d.proc.).
\nLo dicho hasta ahora, en cuanto a la selecci\u00f3n de postulantes a adjudicaciones de viviendas sociales, proporciona los datos suficientes para definir que, tanto las preadjudicaciones, como las adjudicaciones \u2013por no avanzar m\u00e1s de lo necesario\u2013 revisten el car\u00e1cter de intuitu personae, o inherentes a la persona, desde que estas pre-adjudicaciones o adjudicaciones s\u00f3lo se formalizan con personas humanas que re\u00fanan determinada situaci\u00f3n familiar, econ\u00f3mica y social, lo que fundamenta las especialmente benignas condiciones de la operaci\u00f3n subsidiada con fondos p\u00fablicos, que no cabe extender a cualquier tercer adquirente (cfrme. fallo de esta c\u00e1mara citado antes, con doctrina del fallo CC0100 SN 8207 RSD-176-8 S 13\/11\/2008, \u2018Barz\u00e1n S.A. c\/Alberti Sergio Daniel s\/Cobro ejecutivo\u2019, en Juba sumario B858354; tambi\u00e9n la doctrina del fallo TC0001 LP 19741 RSD-1135-10 S 16\/9\/2010, \u2018B. ,J. A. s\/ Recurso de casaci\u00f3n interpuesto por Particular damnificado\u2019, en Juba sumario B3257894).
\nEs decir, de acuerdo al art. 1617 del CCyC, se trata de un derecho, cuyo ejercicio es inseparable de la individualidad de la persona y, por ende, es instranferible cfrme. (Belluscio-Zannoni, “C\u00f3digos\u2026”, Editorial Astrea, de Alfredo y Ricardo Depalma, Buenos Aires, 1998, t, 7 p\u00e1gs. 51 y 52, en comentario al abrogado art. 1445 del CC, y Lorenzetti, Ricarlo L. C\u00f3digo Civil y Comercial…”, t. VIII, p\u00e1g. 28 y ss., ed. Rubinzal – Culzoni, a\u00f1o 2015).
\nTal lo que sucede con las preadjudicaciones y adjudicaciones de viviendas sociales, que seg\u00fan resulta manifiesto de las normas que regulan los requisitos para acceder a ese beneficio, es una categor\u00eda inescindible del postulante a que se le asigne. Quien habr\u00e1 de conservarla s\u00f3lo para s\u00ed, en tanto no ocurra su descalificaci\u00f3n, de comprobarse, por ejemplo, la venta del bien, como sucedi\u00f3 en la especie, seg\u00fan las constancias del expediente administrativo ya referenciadas.
\nEn suma, es esa condici\u00f3n de ser inherentes a la persona, que portan las adjudicaciones o pre-adjudicaciones de viviendas sociales efectuadas bajo el gobierno del instituto Provincial de la Vivienda, la que hace que, en la especie, como se anticipara, deba declararse la nulidad de la venta convenida entre Rol\u00f3n y los demandados -ci\u00f1\u00e9ndome solo a la operaci\u00f3n de venta que motiv\u00f3 este proceso- al aplicarse a un objeto cuya venta est\u00e1 expresamente prohibida por el art\u00edculo 1617 del CCyC, lo que es equivalente a que el contrato carezca de objeto (arg. arts. 853 y 1167 del CC y 279 del CCyC).
\nNulidad que debe ser declarada de oficio, sin que haya sido postulada por las partes, por tratarse de una nulidad absoluta, en cuanto \u2013con arreglo a lo explicado p\u00e1rrafos precedentes- contiene un inter\u00e9s social, al comprometer la situaci\u00f3n de una vivienda de tal car\u00e1cter, y manifiesta, desde que es patente en el acto y no requiere m\u00e1s estudio que el que resulta de las normas involucradas, en las que se ha reparado, precedentemente (arg. art. 279 y 1123 del CCyC).
\n2.2. Resta por analizar, seguidamente, los efectos de esa nulidad declarada, que aparecen regulados por el art\u00edculo 390 de la normativa fondal, seg\u00fan el cual la nulidad pronunciada por los jueces vuelve las cosas al mismo o igual estado en que se hallaban antes del acto anulado (fallo citado, con aplicaci\u00f3n del similar art. 1050 del CC).
\nAjustado a esa norma, dado que quienes aparecen como compradores pagaron parte del precio acordado, mediante la entrega del automotor descripto en la cl\u00e1usula SEGUNDA del boleto en cuesti\u00f3n, que fue recibido por la parte vendedora en ese mismo acto, el precio pagado debe volver a su propietario, pues la restituci\u00f3n no proviene del acto que se declara nulo, sino, justamente, de la subsistencia de ese derecho preexistente (arg. art. 17 de la Constituci\u00f3n Nacional; fallo citado siempre).
\nQue en el caso, se traducir\u00e1 en la suma de dinero establecida en el fallo apelado, que se mantiene en ese aspecto; es decir, que ser\u00e1 determinada mediante proceso sumar\u00edsimo, para establecer el valor actual de un veh\u00edculo de similares caracter\u00edsticas, con una antig\u00fcedad de ocho a\u00f1os al momento del dictamen –tal es la antig\u00fcedad que ten\u00eda el automotor, modelo 2008, al entregarse-, por ser el m\u00e9todo que al fin y al cabo fue propuesto en la reconvenci\u00f3n de fecha 15\/8\/2019 al establecer los rubros indemnizatorios pedidos, bien que en esta sentencia se sigue para determinar el valor del precio pagado a restituir (arg. arts. 2, 3 y 390 CCyC).
\nSoluci\u00f3n que no es injusta si se tiene presente que la actora no desconoc\u00eda -conforme ya fuera expresado al referirme a los boletos que involucraron el inmueble objeto de litis- que no pod\u00eda ser vendida la vivienda social que hab\u00eda sido antes adjudicada a Firmapaz y “comprada” por ella misma, sin perjuicio de lo que se dir\u00e1 despu\u00e9s sobre el desempe\u00f1o de los demandados (arg. art. 390 citado; cfrme. Alterini, Jorge H, obra citada, p\u00e1g. 1049.b).
\n2.3. Ahora, en lo que ata\u00f1e al cuadrante resarcitorio espec\u00edfico del da\u00f1o moral reconocido a los demandados-reconvinientes, para que \u00e9ste se mantenga, se tienen que cumplir los requisitos del acto il\u00edcito. Es decir, que la invalidez haya causado un perjuicio moral, que es el admitido en la sentencia, por culpa o dolo de quien realiz\u00f3 el acto nulo (art. 391 CCyC Civil).
\nLo que no aparece abastecido, de tal modo de hacer responsable civil s\u00f3lo a la actora Rol\u00f3n, a poco que se observe el desempe\u00f1o que tuvieron los accionados-reconvinientes en el negocio, seg\u00fan los datos que la causa ofrece.
\nPor lo pronto, la venta fue onerosa, de modo que bilateral, y aparecen escobar y Guzm\u00e1n pretendiendo con el pago convenido asumir la condici\u00f3n de compradores de una vivienda social, categor\u00eda que deb\u00edan obtener, en todo caso, gestionando ser admitida como miembro de una familia de recursos insuficientes, a quienes est\u00e1n destinadas las viviendas sociales y no comprando a quien no pod\u00eda vender (arts. 9 del decreto 187\/96 y 4 del Anexo I, del decreto 134\/2017, modificado por el art\u00edculo 428\/2022). Como a la postre lo hicieron, seg\u00fan se advera a fs. 29\/31 del expediente administrativo.
\nPero adem\u00e1s sabiendo de inicio que su proceder no era ajustado a derecho, desde que -ya se expres\u00f3 mucho antes en este voto-: “En ambos casos, se dej\u00f3 asentado con especificidad que se trataba de una vivienda de que hab\u00eda sido adjudicada por parte del Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires y la Municipalidad de Trenque Lauquen a Luis Federico Firmapaz, conforme Acta de Adjudicaci\u00f3n de Vivienda del mes de diciembre de 2010, tomando la parte compradora, Rol\u00f3n, “debido conocimiento del contenido de dicha acta de adjudicaci\u00f3n, principalmente con relaci\u00f3n a las cl\u00e1usulas tercera y cuarta” (v. cl\u00e1usul 3 del boleto de fs. 15\/vta.), mientras que en la cl\u00e1usula PRIMERA del boleto base de este expediente, se dej\u00f3 constancia que se trataba de una vivienda adjudicada a Firmapaz mediante el acta de adjudicaci\u00f3n mencionada, y que el boleto se firmaba -ya entre actora y demandados- teniendo a la vista el acta de adjudicaci\u00f3n de vivienda, los poderes de Firmapaz a Rol\u00f3n y Fabi\u00e1n Mina, y el boleto de compraventa entre Firmapaz y Rol\u00f3n del a\u00f1o 2014 (v. cl\u00e1usula DECIMOPRIMERA)”.
\nDe lo que resulta apreciable que se colocaron -de alguna manera- en posici\u00f3n de transitar los problemas que, al fin, caus\u00f3 la operaci\u00f3n de compraventa cuya nulidad se declara y que fueron sost\u00e9n de los padecimientos morales cuya indemnizaci\u00f3n se les reconoce, seg\u00fan se ve en la sentencia impugnada (arg. arts. 1726, 1728, 1729 y concs. CCyC).
\nPor ello, no consolidado el factor de atribuci\u00f3n en el comportamiento de la actora, apareciendo el negocio en definitiva nulo, como proveniente de un comportamiento alejado de la buena fe por parte de todos los contratantes, no hay sustento para condenar a aqu\u00e9lla a reparar el da\u00f1o moral reclamado por los demandados que reconvinieron (arg. arts. citados inmediatamente antes, m\u00e1s 1738 y concs. CCyC; tambi\u00e9n remito al fallo de esta c\u00e1mara del 3\/10\/2023, que fue gu\u00eda para resolver este caso).
\n3. En suma, corresponde declarar nulo, de nulidad absoluta y manifiesta, el contrato que aparece celebrado entre las partes el 27\/2\/2016, por comprender un objeto prohibido por la ley, debiendo volver las cosas al mismo igual estado en que se hallaban antes del acto anulado. Motivo por el cual, la parte actora deber\u00e1 restituir a la parte demandada la suma de dinero liquidada de acuerdo al punto 2.2. del voto que abre el acuerdo, revocando en todo lo dem\u00e1s que decide la sentencia apelada, incluso la indemnizaci\u00f3n del da\u00f1o moral.
\nCon costas de ambas instancias en el orden causado, en funci\u00f3n del modo que ha sido resuelta la cuesti\u00f3n (arg. art. 68 2\u00b0 p\u00e1rr. c\u00f3d. proc., y esta c\u00e1mara, sentencia del 3\/10\/2023 citada), con diferimiento ahora de la resoluci\u00f3n sobre los honorarios (arts. 31 y 51 ley 14967).
\nASI LO VOTO.
\nA LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOTO DIJO:
\nQue por compartir sus fundamentos adhiere al voto emitido en primer t\u00e9rmino.
\nA LA SEGUNDA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
\nCorresponde:
\n1. Declarar nulo, de nulidad absoluta y manifiesta, el contrato que aparece celebrado entre las partes el 27\/2\/2016, por comprender un objeto prohibido por la ley, debiendo volver las cosas al mismo igual estado en que se hallaban antes del acto anulado; motivo por el cual, la parte actora deber\u00e1 restituir a la parte demandada la suma de dinero liquidada de acuerdo al punto 2.2. del voto que abre el acuerdo, revocando en todo lo dem\u00e1s que decide la sentencia apelada, incluso la indemnizaci\u00f3n del da\u00f1o moral.
\n2. Cargar las costas de ambas instancias en el orden causado, con diferimiento ahora de la resoluci\u00f3n sobre los honorarios.
\nTAL MI VOTO.
\nA LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOTO DIJO:
\nQue adhiere al voto emitido en primer t\u00e9rmino al ser votada esta cuesti\u00f3n.
\nCON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
\nS E N T E N C I A
\nPor lo que resulta del precedente Acuerdo, la C\u00e1mara RESUELVE:
\n1. Declarar nulo, de nulidad absoluta y manifiesta, el contrato que aparece celebrado entre las partes el 27\/2\/2016, por comprender un objeto prohibido por la ley, debiendo volver las cosas al mismo igual estado en que se hallaban antes del acto anulado; motivo por el cual, la parte actora deber\u00e1 restituir a la parte demandada la suma de dinero liquidada de acuerdo al punto 2.2. del voto que abre el acuerdo, revocando en todo lo dem\u00e1s que decide la sentencia apelada, incluso la indemnizaci\u00f3n del da\u00f1o moral.
\n2. Cargar las costas de ambas instancias en el orden causado, con diferimiento ahora de la resoluci\u00f3n sobre los honorarios.
\nReg\u00edstrese. Notif\u00edquese de acuerdo al art. 10 AC 4013 t.o. AC 4039. Hecho, rad\u00edquese electr\u00f3nicamente en el Juzgado Civil y Comercial N\u00b0 1 y devu\u00e9lvase el soporte papel.
\nREFERENCIAS:
\nFuncionario Firmante: 18\/11\/2025 09:01:17 – SOTO Andres Antonio – JUEZ
\nFuncionario Firmante: 18\/11\/2025 11:08:34 – LETTIERI Carlos Alberto – JUEZ
\nFuncionario Firmante: 18\/11\/2025 11:29:54 – QUINTANA Maria Del Valle – AUXILIAR LETRADO
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\n230800774003930404
\nCAMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL – TRENQUE LAUQUEN
\nNO CONTIENE ARCHIVOS ADJUNTOS
\nRegistrado en REGISTRO DE SENTENCIAS el 18\/11\/2025 11:30:07 hs. bajo el n\u00famero RS-75-2025 por TL\\mariadelvalleccivil.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
C\u00e1mara de Apelaci\u00f3n Civil y Comercial Trenque Lauquen Juzgado de origen: Juzgado Civil y Comercial N\u00b0 1 Autos: “ROLON LORENA CAROLINA C\/ GUZMAN SERGIO ANIBAL Y OTRO\/A S\/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATOS CIVILES\/COMERCIALES” Expte.: -95430- En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, en la fecha seg\u00fan art. 7 del Anexo \u00danico del AC […]<\/p>\n","protected":false},"author":15,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-25259","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-sin-categoria"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/blogs.scba.gov.ar\/camaraciviltrenquelauquen\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/25259","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/blogs.scba.gov.ar\/camaraciviltrenquelauquen\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/blogs.scba.gov.ar\/camaraciviltrenquelauquen\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blogs.scba.gov.ar\/camaraciviltrenquelauquen\/wp-json\/wp\/v2\/users\/15"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blogs.scba.gov.ar\/camaraciviltrenquelauquen\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=25259"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/blogs.scba.gov.ar\/camaraciviltrenquelauquen\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/25259\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/blogs.scba.gov.ar\/camaraciviltrenquelauquen\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=25259"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/blogs.scba.gov.ar\/camaraciviltrenquelauquen\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=25259"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/blogs.scba.gov.ar\/camaraciviltrenquelauquen\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=25259"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}