C\u00e1mara de Apelaci\u00f3n Civil y Comercial Trenque Lauquen
\nJuzgado de origen: Juzgado de Paz Letrado de Daireaux<\/p>\n
Autos: “BIANCHI, RICARDO MIGUEL C\/ OLIVERI, MARIA ELENA Y OTRO S\/DESALOJO (EXCEPTO POR FALTA DE PAGO) (INFOREC 922)”
\nExpte.: -95383-
\nEn la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, en la fecha seg\u00fan art. 7 del Anexo \u00danico del AC 3975, celebran telem\u00e1ticamente Acuerdo los jueces de la C\u00e1mara de Apelaci\u00f3n en lo Civil y Comercial, Andr\u00e9s Antonio Soto y Carlos A. Lettieri, para dictar sentencia en los autos “BIANCHI, RICARDO MIGUEL C\/ OLIVERI, MARIA ELENA Y OTRO S\/DESALOJO (EXCEPTO POR FALTA DE PAGO) (INFOREC 922)” (expte. nro. -95383-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de fecha 19\/8\/2025, plante\u00e1ndose las siguientes cuestiones:
\nPRIMERA: \u00bfes procedente la apelaci\u00f3n del 10\/3\/2025 contra la sentencia de fecha 27\/2\/2025?
\nSEGUNDA: \u00bfqu\u00e9 pronunciamiento corresponde emitir?.
\nA LA PRIMERA CUESTION EL JUEZ SOTO DIJO:
\n1. Con fecha 12\/10\/2022 el actor Ricardo Miguel Bianchi demanda por desalojo a Mar\u00eda Elena Oliveri y V\u00edctor Luis Juan Cittino, con motivo del contrato de comodato que est\u00e1 agregado a ese tr\u00e1mite procesal como adjunto.
\nLa demanda es contestada por aquellos el d\u00eda 11\/5\/2023; dicen que aunque se firm\u00f3 el contrato de comodato que trae el actor, en realidad medi\u00f3 un contrato de locaci\u00f3n, que fue cumpli\u00e9ndose desde marzo de 2015 hasta que en diciembre de 2021, por razones de salud del co-demandado Cittino, no pudieron afrontar m\u00e1s el pago del alquiler, lo que sumado a otros problemas de la misma \u00edndole de Oliveri, se “torn\u00f3 imposible el pago total de la suma pactada en concepto de alquiler m\u00e1s los intereses que se iban sumando mes a mes…” (v. p. IV.a del escrito en cuesti\u00f3n). Agregando que debieron ser intimados previamente de acuerdo al art. 1222 del CCyC.
\nAl fin, se dicta sentencia el 27\/2\/2025, en que el juzgado de primera instancia estima la demanda de desalojo por entender que a\u00fan partiendo de la existencia de un contrato de locaci\u00f3n, en definitiva existe una obligaci\u00f3n de restituir en tanto los demandados no resultan ser poseedores ni acreditaron titulo que legitime su ocupaci\u00f3n; cita el art. 676 del c\u00f3d. proc.. Se se\u00f1ala que el actor tiene derecho a exigir el desalojo que se pretende, ya sea como comodante o como locador del inmueble, y que los demandados tienen obligaci\u00f3n de restituir, ya sea por vencimiento del contrato de comodato suscripto en origen, como por la falta de pago del contrato de locaci\u00f3n verbal posterior que invocan.
\nDicha sentencia es apelada por la parte demandada el 10\/3\/2025; concedido el recurso libremente mediante providencia del 18\/3\/2025, se traen los agravios con fecha 3\/4\/2025, los que son respondidos por la parte actora el 8\/4\/2025.
\nCumplido ese tr\u00e1mite recursivo, la causa puede ser resuelta (art. 263 c\u00f3d. proc.).
\n2. Los agravios fincan en que el juez de grado ha dejado de considerar defensas que se plantearon al contestar la demanda, dando curso a la acci\u00f3n entablada pese a sus irregularidades, porque, en verdad -alega- lo que medi\u00f3 siempre fue un contrato de locaci\u00f3n habitacional, en que se estableci\u00f3 un canon locativo mensual, de lo que dar\u00edan cuenta los recibos acompa\u00f1ados, aunque luego el accionante demand\u00f3 el desalojo por vencimiento de un comodato que nunca existi\u00f3.
\nInsisten, siempre se trat\u00f3 de locaci\u00f3n; y siendo as\u00ed, correspond\u00eda conforme lo establecido por el art. 1222 del CCyC efectuar una intimaci\u00f3n fehaciente a ambos locatarios, remitiendo a cada uno de ellos una carta documento intim\u00e1ndolos al pago al pago de la cantidad debida. Respecto de Cittino -alegan- nunca fue intimado, y en relaci\u00f3n a Oliveri fue deficiente porque la CD cursada no incluy\u00f3 liquidaci\u00f3n lo de lo debido.
\nDebi\u00f3 seguirse -se contin\u00faa- previo a la promoci\u00f3n de la acci\u00f3n de desalojo- el procedimiento previsto en el art. 1222 del CCyC; por lo que se concluye que la demanda fue mal entablada y debe ser rechazada.
\n3. Con ese panorama, y habi\u00e9ndose tra\u00eddo a conocimiento de esta c\u00e1mara argumentos bastantes para sostener el recurso (arg. art. 260 c\u00f3d. proc.), en la medida que no se advierte de la lectura de la sentencia apelada que puestos en una de las situaciones contempladas en ella, la de la locaci\u00f3n, se haya hecho m\u00e9rito de ese planteo; por lo que habr\u00e1 de pasarse a la soluci\u00f3n del asunto (arg. art. 273 c\u00f3d. proc.).
\nInsertos en la tesis de la parte demandada, es decir, que se trata el caso de un contrato de locaci\u00f3n y no de comodato, se colige de los agravios que -al fin y al cabo- lo que se intenta oponer la progreso de la acci\u00f3n es una suerte de recaudo de admisibilidad de la demanda de desalojo: la intimaci\u00f3n previa prevista por el art. 1222 del CCyC, considerando que no fue cumplida de ning\u00fan modo respecto de Cittino y de modo deficiente en relaci\u00f3n a Oliveri.
\nPero es de tenerse presente que ya hab\u00eda dicho la Suprema Corte de Justicia provincial que la intimaci\u00f3n previa a que alud\u00eda el art\u00edculo 5 de la ley 23.091, hoy art. 1222 del CCyC, era requerida con el fin de dejar fehacientemente establecida la mora del locatario y para que \u00e9ste no sea sorprendido por la acci\u00f3n del locador, pero que si por cualquier otro medio quedaba establecido que el locatario hubiera incurrido en mora imputable, constitu\u00eda un exceso formalista exigir para la procedencia de la acci\u00f3n, una intimaci\u00f3n con todos los requisitos legales (ver AC 50262, 13\/5\/1992, “Goncalves Alferes, Leonardo y otro contra Asociaci\u00f3n Mutual de Acci\u00f3n Justicialista y otros. Desalojo”, en Juba en l\u00ednea, citado por esta c\u00e1mara en la sentencia del 6\/12\/2007, expte. 16559, L.36 R.56). Y siguiendo ese criterio, este tribunal resolvi\u00f3 tambi\u00e9n que debe interpretarse que la demanda suple la falta de intimaci\u00f3n, pudiendo la accionada evitar la resoluci\u00f3n si abona la deuda en el plazo legal de diez d\u00edas desde la fecha de notificaci\u00f3n (ver sentencia del 9\/9\/1997, “LA PRIMERA CIA. ARG. DE SEG. GEN. S.A. (En Liquidaci\u00f3n) s\/ Incidente: Desalojo inmueble”, L. 26 R. 172; tambi\u00e9n esta c\u00e1mara, sentencia del 14\/7\/2017, “Banco de Galicia c\/ Justo Pastor S\u00e1nez Agropecuaria s\/ Ejecuci\u00f3n hipotecaria”, L.46 R. 50; adem\u00e1s, C\u00e1m. Civ. y Com. San Mart\u00edn sala 2\u00b0, causa 57764, RSD-76-6, 6\/4\/2006, que est\u00e1 en Juba, entre varios otros).
\nLo que hace esa intimaci\u00f3n previa es, en todo caso, dejar fehacientemente establecida la mora del locatario y hace que \u00e9ste no se vea sorprendido por la acci\u00f3n del locador, de modo que si la mora es indudable, no puede sorprenderse el locatario si el locador lo quiere desalojar, y, en tales condiciones el requisito de intimaci\u00f3n previa pasa a ser un exceso ritual (ver Sosa, Torio E., “C\u00f3digo Procesal…”, t. III, p\u00e1g. 433, ed. Librer\u00eda editora Platense, a\u00f1o 2021).
\n\u00bfQu\u00e9 sucede en la especie? Siempre partiendo desde la locaci\u00f3n planteada por los apelantes, la mora est\u00e1 reconocida, como surge de las constancias siguientes: notificaci\u00f3n de fecha 4\/472023 en que Oliveri dice al oficial notificador que a partir del a\u00f1o 2022 no pudieron pagar debido a la enfermedad de su esposo; audiencia del 10\/4\/2023 en que ambos demandados requieren beneficio de litigar sin gastos y defensor oficial, en la que manifiestan que “el monto de alquiler asciende a la suma de pesos 3000 mensuales pero no est\u00e1n abonando al mismo”; contestaci\u00f3n de demanda del 11\/5\/2023, donde manifiestan que debido al ACV sufrido por Cittino y sus consecuencias, adem\u00e1s de los problemas de salud propios de la co-demandada Oliveri, se generaron gastos extraordinarios, lo que torn\u00f3 imposible el pago total de la suma pactada en concepto de alquiler m\u00e1s los intereses que se iban sumando (v. p. IV.a); por \u00faltimo, la audiencia conciliatoria del 22\/4\/2023 en que no se pudo arribar a un acuerdo por la imposibilidad de pago de los accionados y se pidi\u00f3 que las actuaciones siguieran su curso (v. especialmente cl\u00e1usula 1\u00b0).
\nEn fin, a todas luces, se desvela en el caso innecesaria la previa intimaci\u00f3n previa a que hacen referencia los apelantes de acuerdo al art. 1222 del CCyC (arg. arts. 375 y 384 c\u00f3d. proc.), y el recurso se rechaza.
\n4. Sin perjuicio de lo anterior, teniendo en consideraci\u00f3n la edad de los demandados quienes revisten la calidad de adultos mayores, pues cuentan en la actualidad con 73 a\u00f1os de edad cada uno y las dolencias que padecen (v. copias de DNI que est\u00e1n adjuntos a la contestaci\u00f3n del 11\/5\/2023, y arts. 2, 3.n y concordantes de la Convenci\u00f3n Interamericana Sobre La Protecci\u00f3n De Los Derechos Humanos De Las Personas Mayores, y art. 1 ley 27700), se encomienda al juzgado inicial que se tomen los recaudos necesarios para minorar las consecuencias del desalojo que se llevare a cabo -por ejemplo, como ya lo dej\u00f3 expresado en el punto 4\u00b0 de la parte dispositiva de la sentencia inicial el mismo juzgado-, disponiendo las modalidades de ejecuci\u00f3n de la sentencia que mejor se ajusten a las circunstancias del caso (art. art. 509 c\u00f3d.proc.). De acuerdo a las directrices que brinda la “Gu\u00eda de Buenas Pr\u00e1cticas para el Acceso a la Justicia de las Personas Mayores” de la SCBA (marzo de 2024), que estatuye -entre otras consideraciones- que durante el proceso de ejecuci\u00f3n de sentencias en las causas en las que intervenga una persona mayor, deber\u00e1 ponderarse el riesgo a la salud y vida de aqu\u00e9llas para disponer medidas efectivas de tutela de sus derechos fundamentales.
\n5. En suma, corresponde, si mi voto es compartido, rechazar la apelaci\u00f3n del 10\/3\/2025 contra la sentencia de fecha 27\/2\/2025, con costas a la parte apelante vencida (art. 68 c\u00f3d. proc.) y diferimiento de la resoluci\u00f3n ahora sobre los honorarios (arts. 31 y 51 ley 14967); teniendo en cuenta en su oportunidad las consideraciones efectuadas en el apartado 4 de este voto.
\nTAL MI VOTO.
\nA LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
\nAdhiero al voto del juez Soto (art. 266 del c\u00f3d. proc.).
\nA LA SEGUNDA CUESTION EL JUEZ SOTO DIJO:
\nCorresponde rechazar la apelaci\u00f3n del 10\/3\/2025 contra la sentencia de fecha 27\/2\/2025, con costas a la parte apelante vencida (art. 68 c\u00f3d. proc.) y diferimiento de la resoluci\u00f3n ahora sobre los honorarios (arts. 31 y 51 ley 14967); teniendo en cuenta en su oportunidad las consideraciones efectuadas en el apartado 4 del voto que abre el acuerdo.
\nTAL MI VOTO.
\nA LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
\nQue adhiere al voto emitido en primer t\u00e9rmino al ser votada esta cuesti\u00f3n.
\nCON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
\nS E N T E N C I A
\nPor lo que resulta del precedente Acuerdo, la C\u00e1mara RESUELVE:
\nRechazar la apelaci\u00f3n del 10\/3\/2025 contra la sentencia de fecha 27\/2\/2025, con costas a la parte apelante vencida y diferimiento de la resoluci\u00f3n ahora sobre los honorarios; teniendo en cuenta en su oportunidad las consideraciones efectuadas en el apartado 4 del voto que abre el acuerdo.
\nReg\u00edstrese. Notif\u00edquese de acuerdo al art. 10 AC 4013 t.o. AC 4039. Hecho, rad\u00edquese electr\u00f3nicamente en el Juzgado de Paz Letrado de Daireaux.
\nREFERENCIAS:
\nFuncionario Firmante: 22\/10\/2025 09:42:32 – SOTO Andres Antonio – JUEZ
\nFuncionario Firmante: 22\/10\/2025 11:13:26 – LETTIERI Carlos Alberto – JUEZ
\nFuncionario Firmante: 22\/10\/2025 11:45:50 – QUINTANA Maria Del Valle – AUXILIAR LETRADO
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\nCAMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL – TRENQUE LAUQUEN
\nNO CONTIENE ARCHIVOS ADJUNTOS
\nRegistrado en REGISTRO DE SENTENCIAS el 22\/10\/2025 11:45:59 hs. bajo el n\u00famero RS-67-2025 por TL\\mariadelvalleccivil.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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