C\u00e1mara de Apelaci\u00f3n Civil y Comercial Trenque Lauquen
\nJuzgado de origen: Juzgado de Paz Letrado de General Villegas<\/p>\n
Autos: “RIBERO, ANGELICA MABEL C\/ ASOCIACI\u00d3N DE TRANSPORTISTAS DE CEREAL Y AFINES DE GENERAL VILLEGAS S\/DESALOJO (EXCEPTO POR FALTA DE PAGO) (INFOREC 922)”
\nExpte.: -95622-
\nEn la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, en la fecha seg\u00fan art. 7 del Anexo \u00danico del AC 3975, celebran telem\u00e1ticamente Acuerdo los jueces de la C\u00e1mara de Apelaci\u00f3n en lo Civil y Comercial Andr\u00e9s Antonio Soto y Carlos A. Lettieri, para dictar sentencia en los autos “RIBERO, ANGELICA MABEL C\/ ASOCIACI\u00d3N DE TRANSPORTISTAS DE CEREAL Y AFINES DE GENERAL VILLEGAS S\/DESALOJO (EXCEPTO POR FALTA DE PAGO) (INFOREC 922)” (expte. nro. -95622-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de fecha 18\/7\/2025 plante\u00e1ndose las siguientes cuestiones:
\nPRIMERA: \u00bfes procedente la apelaci\u00f3n del 24\/4\/2025 contra la resoluci\u00f3n del 14\/4\/2025?
\nSEGUNDA: \u00bfqu\u00e9 pronunciamiento corresponde emitir?.
\nA LA PRIMERA CUESTION EL JUEZ SOTO DIJO:
\n1. La magistrada de grado, decidi\u00f3 rechazar la excepci\u00f3n de incompetencia articulada por la demandada respecto de la acci\u00f3n de desalojo; se inhibi\u00f3 de intervenir en la reconvenci\u00f3n por mejoras (cobro de sumas de pesos) y orden\u00f3 la entrega inmediata del inmueble objeto de locaci\u00f3n (res. del 14\/4\/2025).
\nLa demandada apela; postula que el contrato no es rural sino comercial; aduna que la reconvenci\u00f3n por cobro de mejoras es conexa, lo que hace aconsejable el tratamiento de ambas cuestiones por el mismo juez, y si se declara competente en el desalojo debe intervenir en el cobro por mejoras, o bien, debe inhibirse de ambas pretensiones, criterio que propugna.
\nArguye que la Ley Org\u00e1nica habilita al Juzgado s\u00f3lo para el desalojo urbano por intrusi\u00f3n, falta de pago y\/o vencimiento de contrato, consignaci\u00f3n y cobro de alquiler, y aqu\u00ed se pretende un desalojo de una finca fuera del ejido urbano (memorial de fecha 13\/5\/2025).
\nLa actora responde el recurso (escrito de fecha 22\/5\/2025).<\/p>\n
2. La competencia del Juzgado de Paz no se restringe a los desalojos urbanos. El art. 61, ac\u00e1pite II inc. i) de la Ley 5827 mod. por la Ley 11.911 establece “Los restantes Jueces de Paz Letrados, conocer\u00e1n adem\u00e1s de las materias indicadas en el p\u00e1rrafo precedente, en los siguientes procesos: i) (Texto seg\u00fan Ley 11911) Desalojo urbano por intrusi\u00f3n, falta de pago y\/o vencimiento de contrato. Consignaci\u00f3n y cobro de alquiler. Los procesos que versen sobre materia de competencia del Fuero rural previstos en los Decretos-Leyes 868\/57 y 21.209\/57” . En ese aspecto, el art. 13 del Dec-Ley 21209\/57, prescribe que “Compete a los tribunales conocer: I.- En las cuestiones que versen sobre materia legislada por el C\u00f3digo Rural, leyes que lo complementan o que legislan sobre materia rural, entre las que se enuncian: … l) Juicios de desalojo de predio r\u00fastico, cualquiera sea el origen de la ocupaci\u00f3n… Consid\u00e9rase predio r\u00fastico o rural al ubicado fuera de la parte urbana de las ciudades o pueblos. Consid\u00e9rase planta urbana de las ciudades o pueblos el n\u00facleo de poblaci\u00f3n cuyo fraccionamiento se encuentre representado por manzanas y solares o lotes”.
\nPor lo pronto, como tiene dicho esta alzada en la causa 90848, ‘Ayge, Mirta Cristina c\/ Tomaselli Juan Jos\u00e9 y otros s\/ da\u00f1os y perjuicios rurales’, (sent. del 14\/8\/2018, L. 49, Reg. 242), la competencia que determina para la justicia de paz letrada el art\u00edculo 61 de la ley 5827 es taxativa en raz\u00f3n de la materia, por manera que la interpretaci\u00f3n de los alcances de ese fuero ha de ser restrictiva. Toda vez que de acuerdo a lo normado en el art\u00edculo 50 de la misma ley, queda para los juzgados en lo civil y comercial el conocimiento de todas las causas de las materias civil, comercial y rural de orden voluntario o contradictorio, con excepci\u00f3n de la que corresponde a los juzgados de familia y de paz.
\nLa \u00fanica menci\u00f3n que conecta con esa tem\u00e1tica, es la que resulta de hab\u00e9rseles otorgado a los juzgados de paz letrados, el conocimiento de procesos que versen sobre materia de competencia del fuero rural, previstos en los decretos-leyes 868\/57 y 21.209\/57.
\nPero en ese sentido, a lo que se refiere el art\u00edculo 13 del decreto-ley 868\/57, seg\u00fan el decreto ley 21.209\/57, es a las cuestiones que versen sobre materia legislada por el C\u00f3digo Rural, leyes que lo complementan o que legislan sobre materia rural, como:\u2026 l) Juicios de desalojo de predio r\u00fastico, cualquiera sea el origen de la ocupaci\u00f3n y en general toda causa sobre da\u00f1os y perjuicios, contrataci\u00f3n de trabajos y ejecuci\u00f3n de obras vinculadas a la explotaci\u00f3n agr\u00edcola, ganadera, frut\u00edcola, hort\u00edcola y forestal, siempre que no exista relaci\u00f3n de dependencia entre las partes, ni se refiera a la comercializaci\u00f3n de la producci\u00f3n
\nEn sub lite, se trata de un contrato de locaci\u00f3n de un predio sito en Ruta Nac. 33 km. 438 de General Villegas, para transporte, balanza y playa de camiones, destino comercial, cuyo plazo de locaci\u00f3n expir\u00f3 (ver pdf adjunto con la demanda, p. 13\/17).
\nCon lo cual, una interpretaci\u00f3n sistem\u00e1tica dentro del marco de la organizaci\u00f3n de la justicia de paz, debe llevar a concluir que para que un proceso de desalojo encaje como materia de incumbencia del fuero de paz letrado, debe tratarse de una cuesti\u00f3n legislada por el C\u00f3digo Rural, leyes que lo complementan o legislen sobre esa materia (arg. art. 2 del C\u00f3digo Civil y Comercial).
\nEn suma, la cuesti\u00f3n -como fue presentada en la demanda- aparece ajena a la competencia rural de los juzgados de paz letrados, en tanto alejada -seg\u00fan se ha visto- de las previsiones del art\u00edculo 13 del decreto-ley 868\/57 (texto del decreto-ley 21.209\/57) y privada por su promotora, de un enclave preciso en normas del C\u00f3digo Rural, leyes complementarias o referidas al tema rural (v. fallo citado; art. 3 del decreto ley 10.081\/83 y sus modificatorias).<\/p>\n
3. Tal como ha sido resuelta la primera cuesti\u00f3n, los agravios referidos a incompetencia para entender en la pretensi\u00f3n de cobro de sumas de dinero por mejoras y ejercicio del derecho de retenci\u00f3n, con el recurso se persegu\u00eda que en todo caso, correspond\u00eda que se inhibiera en ambas pretensiones (desalojo y cobro de sumas de dinero). Ello se obtuvo al resolver la cuesti\u00f3n de competencia en el desalojo, toda vez que el desaloja tramitar\u00e1 en el mismo fuero en que la magistrada resolvi\u00f3 debe tramitar la pretensi\u00f3n de cobro de sumas de dinero.
\nDe modo que el recurso sobre este tema ha quedado superado al resolver la primer cuesti\u00f3n.
\nSiendo as\u00ed, corresponde hacer lugar al recurso de apelaci\u00f3n deducido, declarando la competencia de la Justicia civil para intervenir en las presentes actuaciones.
\n4. En cuanto a la decisi\u00f3n de entrega anticipada del inmueble, esboza el apelante que no se ha acreditado de ning\u00fan modo que de no aguardarse la sentencia pudieren derivarse graves perjuicios para el accionante, a lo que agrega que es evidente en el caso que habiendo realizado valiosas mejoras en el inmueble que hicieron posible su uso, no va a atentar contra el mismo.
\nEste tribunal (con otra integraci\u00f3n) ha dicho que la entrega provisional del inmueble que prev\u00e9 el art\u00edculo 676 ter es una medida anticipatoria y no meramente cautelar (v. sent. del 20-3-2012 expte. nro. 88012 L. 43 Reg. 68 “PIEZA SEPARADA EN AUTOS: “FERNANDEZ, ENRIQUE Y OTRA C\/ FERNANDEZ DUFOUR, ANDRES Y\/U OCUPANTES S\/ DEMANDA ANTICIPADA DE DESALOJO” ).
\nLas medidas anticipatorias exigen un grado de verosimilitud mayor que las cautelares pues tienen por objeto adelantar provisionalmente el resultado de la sentencia. Algunos autores han hablado en estos casos de certeza suficiente de que se cuenta con el derecho material alegado (conf. Jorge Peyrano en “Sumar\u00edsimas consideraciones sobre una aplicaci\u00f3n pr\u00e1ctica…” en Diario de Jurisprudencia Argentina del 2\/6\/99, p\u00e1g. 10).
\nEmpero, en ocasiones, el tiempo que transcurre entre la demanda y la sentencia firme podr\u00eda llegar a ser frustratorio del inter\u00e9s sustancial involucrado, si \u00e9ste requiriese ser satisfecho inexorablemente antes de la sentencia porque si se esperase hasta el pronunciamiento final ya no pudiera ser saciado.
\nA veces si el inter\u00e9s no se satisface ya, no se podr\u00e1 satisfacer jam\u00e1s, o lo que es lo mismo, hay situaciones en que la tutela jurisdiccional debe ser urgente, so riesgo de dejar de ser tutela si la urgencia no se respeta.
\nEntre las notas caracter\u00edsticas de la tutela anticipatoria o cautela material, se ha de puntualizar dos que son pertinentes para resolver en el caso: a- fuerte probabilidad de existencia del derecho; b- irreparabilidad del perjuicio en la demora (ver MORELLO, AUGUSTO M. “Anticipaci\u00f3n de la tutela”, Ed. LEP, La Plata, 1996; PEYRANO, JORGE W. “La tutela de urgencia en general y la tutela anticipatoria en particular”, El Derecho t. 163; BERIZONCE, ROBERTO O. “Tutela anticipada y definitoria”, en Jurisprudencia Argentina 1996-IV; RIVAS, ADOLFO A. en “La jurisdicci\u00f3n anticipatoria y la cosa juzgada provisional”, pub. en La Ley Actualidad del 22\/2\/96; GALDOS, JORGE M. “Un fallido intento de acogimiento de una medida autosatisfactiva”, en La Ley del 5\/12\/97; ETCHEVERRY, MARIA D. “Las medidas cautelares materiales. Sentencia anticipatoria, en La Ley del 13\/3\/96; etc., etc. etc.).
\nEn cuanto a la fuerte probabilidad de existencia del derecho, que para la magistrada de grado se encuentra acreditada, no ha sido motivo de agravio por parte del apelante.
\nDe lo que se agravia \u00e9ste, es del otro requisito: el da\u00f1o irreparable en la demora, que entiende no configurado.
\nAhora bien, esos \u201cgraves perjuicios\u201d no podr\u00edan estar representados s\u00f3lo por la falta de entrega del bien al accionante, porque es obvio que la ocupaci\u00f3n del bien por el demandado le ha de causar siempre perjuicio por s\u00ed sola, con lo cual la normativa no podr\u00eda exigir como recaudo adicional algo con lo que ya de suyo se contar\u00eda, es decir, no podr\u00eda reclamar lo mismo que ya se sabe de antemano que existe sino algo m\u00e1s.
\nEntonces, el accionante al solicitar la entrega provisional del inmueble -provisional porque no hay sentencia firme-, tiene que alegar y demostrar adem\u00e1s de la fuerte probabilidad de la existencia de su derecho, la existencia de otros hechos configurativos de \u201cgraves perjuicios\u201d allende la persistencia en la ocupaci\u00f3n del bien por el demandado (cfme. esta c\u00e1mara, en precedente citado supra).
\nConforme con lo rese\u00f1ado se recuerda que el art\u00edculo 676 bis -texto ley 11.443- y ter. -texto ley 14.220- prev\u00e9 el reintegro anticipado del inmueble en tanto inexcusablemente se justifiquen los extremos se\u00f1alados en la norma.
\nAl respecto ya he tenido oportunidad de se\u00f1alar, que esta medida debe apreciarse con criterio riguroso a fin de evitar que, a trav\u00e9s de la misma, se dirima el objeto litigioso prescindiendo de elementos de juicio de car\u00e1cter indubitable (C\u00e1mara Segunda, Sala I, La Plata, causa 79.183, reg. int. 739\/94; C\u00e1mara Segunda, Sala III, La Plata causas B-80.208, reg. int. 520\/95; B-88.434 reg. int. 167\/98; 95.238 reg. int. 10\/01 y 94.893 reg. int. 237\/04, causa 117.348 reg. int. 92\/14; CC0001 LZ 69591 RSD-81-12).
\nAhora bien, entre los autores sobre el particular se concluye que: “debe entenderse que la remisi\u00f3n del art. 676 bis incluye, como recaudos para el dictado de la medida, tanto la necesidad de que haya tenido lugar la traba de la litis cuanto la verosimilitud y los perjuicios que pudieran seguirse del rechazo de la misma” (conf. Kaminker, Mario E. “C\u00f3digo procesal civil y comercial.”, actualizaci\u00f3n al 15 de abril de 2011, p. 34).
\nEn el mismo sentido, se considera que el actor debe invocar “el peligro en la demora” al pedir la restituci\u00f3n anticipada del inmueble y especialmente, sobre tal aspecto especifican que “como la finalidad de la entrega anticipada del inmueble es evitar los perjuicios que pudieran derivarse de la ocupaci\u00f3n indebida, tales la destrucci\u00f3n del inmueble o sus accesorios, el lucro cesante por los alquileres ca\u00eddos, la p\u00e9rdida de oportunidades de venta o locaci\u00f3n, la necesidad de realizar reparaciones y el peligro que deterioros pudieran ocasionar a los mismos ocupantes o terceros o a inmuebles linderos, la acumulaci\u00f3n de deudas por impuestos y tasas y servicios, expensas de la P.H., etc., para demostrar el peligro en la demora, a los fines probatorios, podr\u00eda acompa\u00f1arse un informe t\u00e9cnico de arquitecto o ingeniero sobre el estado del inmueble, fotograf\u00edas, certificados, constancias de deuda de los organismos recaudadores de impuestos, tasas o servicios, ofrecimiento de testigos para que declaren a primera audiencia, como en toda medida cautelar, etc.”(conf. Enrique L. Abatti e Ival Rocca (h) “Nuevo procedimiento de desalojo abreviado en la Provincia de Buenos Aires ” LL Bs As, a\u00f1o 18, n\u00a8 3, abril 2011 p. 237\/251).
\nConforme con los fundamentos de la ley que incorpor\u00f3 el art\u00edculo 676 ter al C\u00f3digo Procesal, se consign\u00f3 que con ella se pretende “evitar las demoras que actualmente se producen en los juicios de desalojo en el \u00e1mbito de la provincia de Buenos Aires y proteger al locador frente a dilaciones procesales que se presenten en el proceso de desalojo vigente, asegur\u00e1ndole al mismo el pleno ejercicio del derecho de propiedad, consagrado en el art\u00edculo 17 de la Constituci\u00f3n Nacional, y que reitera en todo su sentido el art\u00edculo 31 de la Constituci\u00f3n de la Provincia” (conf. C\u00e1m. Sala 1, LZ causa 69591 sent, 24\/05\/2012, reg. sent. 598\/12, e.o).
\nComo la finalidad de la entrega anticipada del inmueble es evitar los perjuicios que pudieran derivarse de la ocupaci\u00f3n indebida, tales la destrucci\u00f3n del inmueble o sus accesorios, el lucro cesante por los alquileres ca\u00eddos, la p\u00e9rdida de oportunidades de venta o locaci\u00f3n, la necesidad de realizar reparaciones y el peligro que deterioros pudieran ocasionar a los mismos ocupantes o terceros o a inmuebles linderos, la acumulaci\u00f3n de deudas por impuestos y tasa y servicios, expensas de la P.H., etc., para demostrar el peligro en la demora, a los fines probatorios, podr\u00eda acompa\u00f1arse tambi\u00e9n un informe t\u00e9cnico de arquitecto o ingeniero sobre el estado del inmueble, fotograf\u00edas, certificados, constancias de deuda de los organismos recaudadores de impuestos, tasas o servicios, ofrecimiento de testigos para que declaren a primera audiencia, como en toda medida cautelar, etc. (ver causa nro. 141347, autos KAFER ALEJANDRO RUBEN KAFER Y OTROS C\/ MORENO DE VERA ELSA TERESA S\/ DESALOJO (EXCEPTO POR FALTA DE PAGO), resoluci\u00f3n del 28\/3\/2023 C\u00e1mara Segunda, Sala III La Plata).
\n5. En el caso, la actora expuso al solicitar la cautela, que si el proceso se prolonga, cuando llegue el momento del lanzamiento probablemente no tenga forma de cobrar los alquileres ca\u00eddos, es f\u00e1cil imaginar, dijo, la posibilidad de desvalorizaci\u00f3n: hay una balanza de pesar camiones, una cisterna y un surtidor, todos bienes de gran valor de los que se est\u00e1n sirviendo y que exigen mantenimiento peri\u00f3dico y cuando los reintegren probablemente est\u00e9n destruidos; a ello, adicion\u00f3 que no ha percibido ninguna suma en concepto de alquileres desde febrero del corriente, y que para ella, viuda y jubilada, tienen car\u00e1cter alimentario; el perjuicio trasciende una cuesti\u00f3n patrimonial y hace a la dignidad de la persona, a su sustento.
\nY bien, las circunstancias relatadas no tienen entidad suficiente para permitir tener por configurados \u201cgraves perjuicios\u201d para la parte actora m\u00e1s all\u00e1 del obvio perjuicio derivado de la continuaci\u00f3n del bien en poder de la parte demandada, este recaudo no ha sido cumplido.
\nQue esas particulares circunstancias, no aparezcan con la suficiente entidad para configurar un grave perjuicio a los fines de obtener una tutela anticipatoria, no las descalifica para que atento el grupo de vulnerabilidad al que pertenece, una mujer mayor de 60 a\u00f1os, no pueda adoptarse alguna otra medida positiva, mientras se sustancia el proceso, de modo que no se convalide la ocupaci\u00f3n del bien sin contraprestaci\u00f3n alguna.
\nEllo sin perjuicio de lo que se resuelva respecto de la pretensi\u00f3n de cobro de sumas de dinero por mejoras que se afirman fueron realizadas en el inmueble.
\nCon esa intenci\u00f3n, y en uso de la potestad conferida por el ritual, atento a la importancia del derecho cuya protecci\u00f3n se persigue, entiendo razonable fijar una suma de dinero, que deber\u00e1 pagar la demandada directamente a la actora, por el uso del predio objeto de desalojo, y hasta el dictado de sentencia definitiva, bajo apercibimiento en caso de incumplimiento en el pago, de proceder sin m\u00e1s a la entrega del inmueble, bao cauci\u00f3n real; ello por entender que se trata de una cautela razonable y adecuada al caso particular, y evita as\u00ed, da\u00f1os innecesarios a la demandada (art. 204, c\u00f3d. proc.).
\nA esos fines, considerando que por el \u00faltimo semestre de locaci\u00f3n se hab\u00eda pactado la suma de $386.983,52 el que finaliz\u00f3 en diciembre de 2024, y a su vez, el incremento semestral pactado era del 20%, habiendo transcurrido un semestre ya desde que el contrato expir\u00f3, se determina en la suma de $557.256,26 que deber\u00e1 abonar desde ahora la demandada mensualmente hasta el mes de diciembre de 2025, donde se incrementar\u00e1 en un 20% para los pr\u00f3ximos seis meses, a menos que exista dictado de sentencia antes de ese tiempo.
\nCon ese alcance se revoca lo decidido sobre este punto.
\nASI LO VOTO.
\nA LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
\nAdhiero al voto del juez Soto (art. 266 del c\u00f3d. proc.).
\nA LA SEGUNDA CUESTION EL JUEZ SOTO DIJO:
\nCorresponde estimar el recurso de apelaci\u00f3n deducido contra la resoluci\u00f3n del 14\/4\/2025 y en consecuencia:
\n1) Declarar competente para intervenir en la presente causa, como en la reconvenci\u00f3n deducida al Juzgado Civil y Comercial que corresponda.
\n2) Modificar la decisi\u00f3n de entrega anticipada del inmueble objeto de litis, fijando una suma de $557.256,26 que deber\u00e1 abonar la demandada mensualmente a la actora (del 1 al 10 de cada mes), desde ahora y hasta el mes de diciembre de 2025, donde se incrementar\u00e1 en un 20% para los pr\u00f3ximos seis meses, y as\u00ed sucesivamente, a menos que exista dictado de sentencia antes de ese tiempo, ello bajo apercibimiento en caso de incumplimiento de ordenar la entrega inmediata del inmueble.
\n3) Imponer las costas a la parte apelada vencida (art. 69 c\u00f3d. proc.).
\n4) Diferir la regulaci\u00f3n de honorarios (arts. 31 y 51 Ley 14967).
\nTAL MI VOTO.
\nA LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
\nQue adhiere al voto emitido en primer t\u00e9rmino al ser votada esta cuesti\u00f3n.
\nCON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
\nS E N T E N C I A
\nPor lo que resulta del precedente Acuerdo, la C\u00e1mara RESUELVE:
\nEstimar el recurso de apelaci\u00f3n deducido contra la resoluci\u00f3n del 14\/4\/2025 y en consecuencia:
\n1) Declarar competente para intervenir en la presente causa, como en la reconvenci\u00f3n deducida al Juzgado Civil y Comercial que corresponda.
\n2) Modificar la decisi\u00f3n de entrega anticipada del inmueble objeto de litis, fijando una suma de $557.256,26 que deber\u00e1 abonar la demandada mensualmente a la actora (del 1 al 10 de cada mes), desde ahora y hasta el mes de diciembre de 2025, donde se incrementar\u00e1 en un 20% para los pr\u00f3ximos seis meses, y as\u00ed sucesivamente, a menos que exista dictado de sentencia antes de ese tiempo, ello bajo apercibimiento en caso de incumplimiento de ordenar la entrega inmediata del inmueble.
\n3) Imponer las costas a la parte apelada vencida.
\n4) Diferir la regulaci\u00f3n de honorarios.
\nReg\u00edstrese. Notif\u00edquese de acuerdo al art. 10 AC 4013 t.o. AC 4039. Hecho, rad\u00edquese en el Juzgado de Paz Letrado de General Villegas.<\/p>\n
REFERENCIAS:
\nFuncionario Firmante: 03\/09\/2025 10:14:57 – LETTIERI Carlos Alberto – JUEZ
\nFuncionario Firmante: 03\/09\/2025 10:33:35 – SOTO Andres Antonio – JUEZ
\nFuncionario Firmante: 03\/09\/2025 10:37:06 – QUINTANA Maria Del Valle – AUXILIAR LETRADO
\n\u20309\u0192\u00e8mH#v\u00c1nJ\u0160
\n259900774003869678
\nCAMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL – TRENQUE LAUQUEN
\nNO CONTIENE ARCHIVOS ADJUNTOS
\nRegistrado en REGISTRO DE RESOLUCIONES el 03\/09\/2025 10:37:18 hs. bajo el n\u00famero RR-747-2025 por TL\\mariadelvalleccivil.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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