C\u00e1mara de Apelaci\u00f3n Civil y Comercial Trenque Lauquen
\nJuzgado de origen: Juzgado de Paz Letrado de Hip\u00f3lito Yrigoyen<\/p>\n
Autos: “SANTURI\u00d3N, OSCAR ALBERTO Y OTRO C\/ DEL PIANO, JORGE S\/DESALOJO FALTA DE PAGO (INFOREC 923)”
\nExpte.: -94661-
\nEn la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, en la fecha seg\u00fan art. 7 del Anexo \u00danico del AC 3975, celebran telem\u00e1ticamente Acuerdo los jueces de la C\u00e1mara de Apelaci\u00f3n en lo Civil y Comercial, Carlos A. Lettieri y Andr\u00e9s Antonio Soto, para dictar sentencia en los autos “SANTURI\u00d3N, OSCAR ALBERTO Y OTRO C\/ DEL PIANO, JORGE S\/DESALOJO FALTA DE PAGO (INFOREC 923)” (expte. nro. -94661-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de fecha 30\/9\/2024, plante\u00e1ndose las siguientes cuestiones:
\nPRIMERA: \u00bfson procedentes las apelaciones del 14\/5\/2024 y 15\/5\/2024 contra la sentencia del 6\/5\/2024?
\nSEGUNDA: \u00bfqu\u00e9 pronunciamiento corresponde emitir?.
\nA LA PRIMERA CUESTION EL JUEZ SOTO DIJO:
\n1. Los actores Ivana Pacheco y Oscar Alberto Saturi\u00f3n instauraron la presente acci\u00f3n de desalojo contra Jorge Del Piano, la que luego ampliaron en los mismos t\u00e9rminos contra Graciela Noem\u00ed Zamacona; se fundan en la falta de pago del canon locativo del inmueble situado en la calle Mariano Moreno N\u00b0 33 de la localidad de Henderson, que fue objeto del contrato de locaci\u00f3n celebrado entre las partes con fecha 25\/1\/2021 acompa\u00f1ado como documental (v. escritos del 16\/5\/2022 y 13\/7\/2022).
\nEn el escrito inicial del 16\/5\/2022 narran que el plazo del contrato se hab\u00eda fijado en doce meses contados a partir del d\u00eda 25\/1\/2021 y el vencimiento del mismo se habr\u00eda establecido para el 25\/1\/2022, encontr\u00e1ndose vencido con holgura; y que pese a insistentes requerimientos que habr\u00edan realizado, los accionados no hicieron entrega del inmueble.
\nAunque -aclaran-, en realidad el real motivo de la solicitud del presente desalojo es por la falta de pago de los c\u00e1nones locativos del inmueble, ya que -seg\u00fan dicen- “el demandado hace varios meses que no paga los alquileres de la vivienda”.
\nFundaron la legitimaci\u00f3n para interponer la acci\u00f3n en tanto locadores del inmueble.
\n2. El 30\/8\/2024 se presenta la co-demandada Zamacona y aleg\u00f3 ser poseedora del inmueble, sostiene que lo est\u00e1 ocupando junto a su familia desde hace varios a\u00f1os, y que los actores carecen de derecho alguno como propietarios, poseedores o adjudicatarios respecto al inmueble ya que no han acreditado su titularidad registral, habiendo acompa\u00f1ado solamente el contrato de locaci\u00f3n celebrado con quien no ser\u00eda poseedor de lote, en referencia al codemandado Delpiano.
\nSuma a ello que de acuerdo a lo dispuesto por la normativa vigente (art. 3 del decreto 187\/96), promovi\u00f3 las respectivas actuaciones de regularizaci\u00f3n dominial ante el instituto de la vivienda de la Pcia. De Bs. As. en raz\u00f3n de resultar que el inmueble se encontraba ac\u00e9falo y sin adjudicatario desde su ocupaci\u00f3n.
\nTambi\u00e9n opone excepciones de falta de legitimaci\u00f3n activa y pasiva bas\u00e1ndose en los fundamentos antes expuestos, es decir, que los actores no son propietarios, locadores ni poseedores, porque no tienen ning\u00fan derecho sobre el inmueble, y en su car\u00e1cter de poseedora no tiene obligaci\u00f3n de ning\u00fan tipo de entregar el inmueble cuyo desalojo se persigue.
\nA todo lo expuesto adhiri\u00f3 el co-demandado Delpiano el 16\/5\/2024.
\n3. Luego de producida la prueba, en primera instancia se decidi\u00f3 hacer lugar a la demanda y se orden\u00f3 el desalojo de los accionados, con costas a cargo de los \u00faltimos (v. resoluci\u00f3n del 6\/5\/2024).
\nLa sentencia se basa, puntualmente, en la existencia del contrato de locaci\u00f3n celebrado entre las partes, y que al estar reconocido por los accionados el car\u00e1cter de locadores en los actores, la defensa de la cuesti\u00f3n de la propiedad del inmueble resulta ajena al proceso.
\nCon respecto al expediente administrativo que tramita por ante el Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires, se decidi\u00f3 que es una cuesti\u00f3n insuficiente para revertir el desalojo, ya que no se visualiza en la causa la adjudicaci\u00f3n del inmueble, m\u00e1s que al tratarse el desalojo de una acci\u00f3n personal, el foco de decisi\u00f3n debe versar sobre la obligaci\u00f3n o no de restituir el inmueble y no sobre el derecho de propiedad del mismo.
\nEn fin, que la vinculaci\u00f3n contractual acreditada entre las partes y por la que se demand\u00f3 aqu\u00ed no tiene relaci\u00f3n con la vinculaci\u00f3n que eventualmente posee el actor con el Instituto de la Vivienda.<\/p>\n
4. El pronunciamiento lo apelan los demandados con fechas 14\/5\/2024 y 15\/5\/2024, respectivamente, en recursos concedidos el 22\/5\/2024, y fundados con la expresi\u00f3n de agravios de Zamacona el 5\/6\/2024 a la que adhiere Delpiano en la misma fecha.<\/p>\n
5. De la expresi\u00f3n de agravios -ya se dijo, com\u00fan a ambos apelantes- se desprende que la co-demandada Zamacona basa sus argumentos en que la propiedad del inmueble estaba a cargo del Instituto de la Vivienda, en la existencia del expediente administrativo que tramita por ante ese organismo, en la falta de legitimidad de los actores para acceder a este juicio y su car\u00e1cter de poseedora, que ella no es qui\u00e9n suscribi\u00f3 el contrato de locaci\u00f3n tra\u00eddo; y sumado a todo ello, que con fecha 9\/4\/2024 el Instituto de la Vivienda como propietario de la vivienda social, decidi\u00f3 adjudicarle el inmueble, lo que -a su entender- echar\u00eda luz a esta cuesti\u00f3n debatida otorgando legitimidad a su posesi\u00f3n.<\/p>\n
6. El \u00faltimo agravio relativo a la adjudicaci\u00f3n de la vivienda, es un tema que no tuvo su tratamiento en la instancia inicial porque reci\u00e9n se plante\u00f3 con fecha 17\/5\/2024, es decir, de forma posterior a la sentencia.
\nEn dicha presentaci\u00f3n, la co-demandada Zamacona manifest\u00f3 que con fecha 9\/4\/2024 en el marco del expediente EX2022-04700298-GDEBA-DPTDIV, el Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires -organismo por ante el cual tramita la regularizaci\u00f3n dominial del inmueble objeto del desalojo- dict\u00f3 la resoluci\u00f3n RESO-2024-674-GDEBA-IVMHYDUGP en la que dispuso adjudicar la vivienda identificada como casa 33, MZ.15-M correspondiente al complejo habitacional denominado \u201cBarrio 40 viviendas\u201d de la localidad y partido de Hip\u00f3lito Yrigoyen a favor de la ocupante Zamacona Graciela Noemi. Y destac\u00f3 all\u00ed, que no hab\u00eda tomado conocimiento del evento hasta el momento en que lo denuncia, habi\u00e9ndose prove\u00eddo al respecto por parte del juzgado que con relaci\u00f3n a ese planteo deb\u00eda estar al tratamiento ante esta instancia (v. presentaci\u00f3n del 17\/5\/2024 y prove\u00eddo del 22\/5\/2024).
\nCierto es que ortodoxamente no se plante\u00f3 aqu\u00ed aquella medida probatoria por haberse denegado o declarado su negligencia en la instancia previniente, o por considerarse un hecho nuevo (art. 255.2 y\/o 5 c\u00f3d. proc.), pero igualmente el accionante al contestar la expresi\u00f3n de agravios se hizo cargo del planteo (v. punto II. del escrito del 18\/6\/2024), al manifestarse que la resoluci\u00f3n por la que se adjudica la vivienda a Zamacona no se encuentra firme ya que el 14\/6\/2024 habr\u00edan presentado los actores por ante el Instituto de la Vivienda de la Pcia. de Bs. As., formal oposici\u00f3n a la adjudicaci\u00f3n en favor de Zamacona; y agregaron prueba de su derecho.
\nDe lo que es razonable afirmar que ambas partes est\u00e1n en conocimiento de la resoluci\u00f3n sobre la adjudicaci\u00f3n, y dicha informaci\u00f3n puede considerarse para resolver en este caso (arg. arts. 36.2, 136.6 y 163.6 c\u00f3d. proc.).
\nEn base a lo expuesto, es dable destacar que la relaci\u00f3n jur\u00eddica sustancial entre las partes del proceso es el contrato de locaci\u00f3n, porque el contrato fue firmado por Santuri\u00f3n y Delpiano, y eso no fue controvertido por \u00e9ste (arg. art. 375 y 384 c\u00f3d. proc.); y respecto a la co-demandada Zamacona, m\u00e1s all\u00e1 que desconozca el v\u00ednculo contractual en los agravios ante esta instancia, jur\u00f3 como cierto que ocupa el inmueble, que ingres\u00f3 a la propiedad en tanto el inmueble fue alquilado por su anterior pareja Jorge Delpiano y que dej\u00f3 de pagar c\u00e1nones locativos desde el 2022, pero que con anterioridad los abonaba (v. pliegos en escritos del 13\/7\/2022, 22\/11\/2023 y acta audiencia del 23\/11\/2023).
\nY esa relaci\u00f3n contractual resulta por principio ajena a la vinculaci\u00f3n jur\u00eddica entre los actores y la autoridad administrativa adjudicante de la vivienda social (arts. 1021 y 1022 CCyC). \u201cPor principio\u201d ajena, pues podr\u00eda suceder que la autoridad administrativa hubiera desadjudicado a los actores para otorgar la vivienda a los demandados, situaci\u00f3n que podr\u00eda conducir entonces al rechazo de la demanda, pues mal podr\u00eda condenarse a alguien a devolver algo que la autoridad competente le hubiera confiado v\u00e1lidamente (esta c\u00e1m.: arg. expte. 15038, res. del 6\/11\/2008, L. 37, R. 67 y expte. 87951, res. del 25\/4\/2012, L. 41, R.15).
\nComo sucedi\u00f3 aqu\u00ed en que se ha adjudicado la vivienda a la co-demandada Zamacona, como ha quedado admitido entre las partes del proceso.
\nAs\u00ed las cosas, m\u00e1s all\u00e1 de que la parte actora haya alegado su oposici\u00f3n a la resoluci\u00f3n de adjudicaci\u00f3n, por aplicaci\u00f3n de doctrina legal emanada de la Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires (arts. 161 inc. 3 ap. a Const. de la Pcia. de Bs.As, 278 y 279 c\u00f3d. proc.), debe rechazarse la pretensi\u00f3n de desalojo instaurada el 16\/5\/2022 pues, surgiendo del expediente que la vivienda ha sido adjudicada a la parte co-demandada por el Instituto Provincial de la Vivienda, corresponde adoptar esa soluci\u00f3n; sin perjuicio de “…que la actora pueda ejercer, por otras v\u00edas, la pretensi\u00f3n que estime procedente en defensa de los derechos que alega” (ver Ac. 107.082, 12\/9\/2012, “Rivero, Silvia Elisabet c\/ Vicente, Sandra Karina. Desalojo”, texto completo en sistema JUBA en l\u00ednea, voto del juez Soria que concit\u00f3 la adhesi\u00f3n de la mayor\u00eda).
\nEllo as\u00ed en tanto el desalojo no es la v\u00eda id\u00f3nea para obtener la restituci\u00f3n de un bien cuando queda comprobada, prima facie, la efectividad de la posesi\u00f3n invocada por la parte accionada, circunstancia que en casos como este, queda acreditada mediante la adjudicaci\u00f3n del bien objeto de litigio en cabeza de quien ha sido demandado (ver fallo SCBA citado y criterio de este tribunal en expte. 88268, res. del 7\/5\/2013, L. 42, R. 40).
\nIgualmente, lo referido a la vinculaci\u00f3n contractual y la controversia sobre la existencia del derecho o no a poseer constituye una trama que tampoco es propia de un proceso de desalojo (arg. art. 676 c\u00f3d. proc.; esta c\u00e1m. argumento expte. 89721, res. del 15\/3\/2016, L. 45, R. 16).
\nPor todo lo anteriormente expuesto corresponde hacer lugar a las apelaciones y revocar la resoluci\u00f3n que hace lugar a la acci\u00f3n de desalojo por no ser la v\u00eda procesal adecuada para el tratamiento de la controversia entablada, sin perjuicio de las v\u00edas procesales id\u00f3neas que puedan instarse
\n7. En suma, corresponde:
\n7.1. Estimar las apelaciones del 14\/5\/2024 y 15\/5\/2024 contra la sentencia del 6\/5\/2024 y revocar la resoluci\u00f3n que hace lugar a la acci\u00f3n de desalojo por no ser la v\u00eda procesal adecuada para el tratamiento de la controversia entablada, sin perjuicio de las v\u00edas procesales id\u00f3neas que puedan instarse.
\n7.2. Imponer las costas de ambas instancias a la parte actora vencida (arg. art. 68 c\u00f3d. proc.).
\n7. 3. Diferir la resoluci\u00f3n sobre regulaci\u00f3n de honorarios (arts. 31 y 51 ley 14.967).
\nAS\u00cd LO VOTO
\nA LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
\nAdhiero al voto del juez Soto (art. 266 c\u00f3d. proc.).
\nA LA SEGUNDA CUESTION EL JUEZ SOTO DIJO:
\nCorresponde:
\n1. Estimar las apelaciones del 14\/5\/2024 y 15\/5\/2024 contra la sentencia del 6\/5\/2024 y revocar la resoluci\u00f3n que hace lugar a la acci\u00f3n de desalojo por no ser la v\u00eda procesal adecuada para el tratamiento de la controversia entablada, sin perjuicio de las v\u00edas procesales id\u00f3neas que puedan instarse.
\n2. Imponer las costas de ambas instancias a la parte actora vencida (arg. art. 68 c\u00f3d. proc.).
\n3. Diferir la resoluci\u00f3n sobre regulaci\u00f3n de honorarios (arts. 31 y 51 ley 14.967).
\nTAL MI VOTO.
\nA LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
\nQue adhiere al voto emitido en primer t\u00e9rmino al ser votada esta cuesti\u00f3n.
\nCON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
\nS E N T E N C I A
\nPor lo que resulta del precedente Acuerdo, la C\u00e1mara RESUELVE:
\n1. Estimar las apelaciones del 14\/5\/2024 y 15\/5\/2024 contra la sentencia del 6\/5\/2024 y revocar la resoluci\u00f3n que hace lugar a la acci\u00f3n de desalojo por no ser la v\u00eda procesal adecuada para el tratamiento de la controversia entablada, sin perjuicio de las v\u00edas procesales id\u00f3neas que puedan instarse.
\n2. Imponer las costas de ambas instancias a la parte actora vencida.
\n3. Diferir la resoluci\u00f3n sobre regulaci\u00f3n de honorarios
\nReg\u00edstrese. Notif\u00edquese de acuerdo al art. 10 AC 4013 t.o. AC 4039. Hecho, rad\u00edquese electr\u00f3nicamente en el Juzgado de Paz Letrado de Hip\u00f3lito Yrigoyen.
\nREFERENCIAS:
\nFuncionario Firmante: 03\/10\/2024 11:33:05 – SOTO Andres Antonio – JUEZ
\nFuncionario Firmante: 03\/10\/2024 12:04:50 – LETTIERI Carlos Alberto – JUEZ
\nFuncionario Firmante: 03\/10\/2024 13:03:08 – QUINTANA Maria Del Valle – AUXILIAR LETRADO
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\nCAMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL – TRENQUE LAUQUEN
\nNO CONTIENE ARCHIVOS ADJUNTOS
\nRegistrado en REGISTRO DE SENTENCIAS el 03\/10\/2024 13:03:26 hs. bajo el n\u00famero RS-38-2024 por TL\\mariadelvalleccivil.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
C\u00e1mara de Apelaci\u00f3n Civil y Comercial Trenque Lauquen Juzgado de origen: Juzgado de Paz Letrado de Hip\u00f3lito Yrigoyen Autos: “SANTURI\u00d3N, OSCAR ALBERTO Y OTRO C\/ DEL PIANO, JORGE S\/DESALOJO FALTA DE PAGO (INFOREC 923)” Expte.: -94661- En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, en la fecha seg\u00fan art. 7 del Anexo \u00danico […]<\/p>\n","protected":false},"author":15,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-21450","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-sin-categoria"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/blogs.scba.gov.ar\/camaraciviltrenquelauquen\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21450","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/blogs.scba.gov.ar\/camaraciviltrenquelauquen\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/blogs.scba.gov.ar\/camaraciviltrenquelauquen\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blogs.scba.gov.ar\/camaraciviltrenquelauquen\/wp-json\/wp\/v2\/users\/15"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blogs.scba.gov.ar\/camaraciviltrenquelauquen\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=21450"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/blogs.scba.gov.ar\/camaraciviltrenquelauquen\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/21450\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/blogs.scba.gov.ar\/camaraciviltrenquelauquen\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=21450"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/blogs.scba.gov.ar\/camaraciviltrenquelauquen\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=21450"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/blogs.scba.gov.ar\/camaraciviltrenquelauquen\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=21450"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}