C\u00e1mara de Apelaci\u00f3n Civil y Comercial Trenque Lauquen
\nJuzgado de origen: Juzgado Civil y Comercial n\u00ba1<\/p>\n
Autos: “CHAPADO OSCAR ALBERTO Y OTRO C\/ARTOLA SARA ANGELICA S\/ DA\u00d1OS Y PERJ.RESP.PROFESIONAL.(SIN RESP.ESTADO)”
\nExpte.: -90396-
\nEn la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, en la fecha seg\u00fan art. 7 del Anexo \u00danico del AC 3975, celebran telem\u00e1ticamente Acuerdo los jueces de la C\u00e1mara de Apelaci\u00f3n en lo Civil y Comercial, Carlos A. Lettieri y Rafael H. Paita, para dictar sentencia en los autos “CHAPADO OSCAR ALBERTO Y OTRO C\/ARTOLA SARA ANGELICA S\/ DA\u00d1OS Y PERJ.RESP.PROFESIONAL.(SIN RESP.ESTADO)” (expte. nro. -90396-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de fecha 8\/8\/2023, plante\u00e1ndose las siguientes cuestiones:
\nPRIMERA: \u00bfes procedente la apelaci\u00f3n del 9\/3\/2022 contra la sentencia de fecha 2\/3\/2022?
\nSEGUNDA: \u00bfqu\u00e9 pronunciamiento corresponde emitir?.
\nA LA PRIMERA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
\n1. La sentencia.
\nCon fecha 2\/3\/2022 se dicta sentencia de primera instancia, en que se rechaza la demanda de fs. 43\/68 soporte papel de los actores Oscar Alberto Chapado y N\u00e9stor David Chapado contra Sara Ang\u00e9lica Artola, que se funda en lo que ellos dicen es un defectuoso cumplimiento de su trabajo como escribana en la compraventa de un bien inmueble rural, que les habr\u00eda ocasionado los da\u00f1os y perjuicios que se detallan en el punto X del escrito de inicio indicado.
\nPara resolver as\u00ed, en la sentencia se considera -luego de establecer que rige el C\u00f3digo Civil vigente hasta el a\u00f1o 2015- que no est\u00e1 controvertido que el 29\/1\/2008 los actores Chapado y Hugo de los Santos Gusella (quien se presenta como apoderado de la propietaria), un supuesto abogado dado a conocer como Guzm\u00e1n, Cristian D. Villarino y Jos\u00e9 Mar\u00eda Camiscia (estos dos como intermediarios en el negocio) se presentaron en la escriban\u00eda de la demandada y ese mismo d\u00eda suscribieron un boleto de compraventa que ten\u00eda por objeto el inmueble Nomenclatura Catastral: Circunscripci\u00f3n XI, Secci\u00f3n E, Chacra 141, Partida 050-7271 del Partido de General Villegas. Tampoco tiene por discutido el pago realizado en esa oportunidad de $ 500.000, ni un segundo pago de $ 250.000 hecho el 10\/6\/2008.
\nSe indica que la controversia se centra en la responsabilidad de la escribana demandada por no haber solicitado la expedici\u00f3n del certificado de dominio del inmueble con car\u00e1cter previo a la firma del boleto de compraventa, lo que hubiera evitado su firma y el primer pago de $500.000, puesto que con ese certificado hubiera quedado en evidencia que la titular registral del inmueble no era la aparente vendedora, Edelma Esther Cenci, ya que \u00e9sta lo hab\u00eda vendido el 3\/10\/2001 a Susana Beatriz Fern\u00e0ndes de Romero (ver certificado de informe de dominio a fojas 37\/38). Tambi\u00e9n le imputan -dice el juez- la responsabilidad del perjuicio sufrido por el segundo pago de $ 250.000 ya que su falta de diligencia en requerir los informes a esa fecha (10 de junio de 2008) motiv\u00f3 que ese pago tambi\u00e9n se realizara. Se hace menci\u00f3n al cuestionamiento que los demandados hacen al poder exhibido por el ya mencionado Gusella, que no reunir\u00eda el car\u00e1cter de especial exigido por el art. 1881.7 del C\u00f3d. Civil.
\nFocalizada de ese modo la cuesti\u00f3n en la sentencia, dice el juez que la ley 9020, que regula la actividad notarial, dispone en el art. 35 que es deber del notario asesorar en asuntos de naturaleza notarial a quienes requieran su ministerio; que el relato de los accionantes sumado a la prueba testimonial, permite reproducir los hechos sucedidos ese 29\/1\/2008 en la escriban\u00eda de la demandada, desprendi\u00e9ndose las siguientes contingencias que los t\u00e9rminos del negocio ya hab\u00edan sido acordados entre compradora y vendedora antes de presentarse en la escriban\u00eda de la accionada, acota que seg\u00fan relatan los actores, la vendedora inicialmente pretend\u00eda u$s 6000 x hect\u00e1rea pero aceptaron una contraoferta de u$s 5000, de lo que surge una negociaci\u00f3n previa; que todos los involucrados en la operaci\u00f3n se presentaron en forma conjunta en la escriban\u00eda cuando lo l\u00f3gico y esperable -si se pretend\u00eda un asesoramiento previo- hubiera sido que concurrieran s\u00f3lo los actores con la documental a compulsar (sea en original o copia) o bien que hubiesen remitido\/adelantado las copias para su an\u00e1lisis; que los dos intermediarios en el negocio, Camiscia y Villarino, tambi\u00e9n concurrieron en esa misma fecha y lugar, a fin de percibir all\u00ed su comisi\u00f3n; que no surge del relato de la accionante ni de los dem\u00e1s antecedentes de la causa, que se hubiere pagado -o convenido hacerlo- suma alguna a la escribana en concepto de pago por ese servicio de asesoramiento.
\nTodo lo que lo lleva a concluir que est\u00e1 acreditado que los actores no contrataron con la escribana Artola su asesoramiento (al menos no aqu\u00e9l al que refiere la ley 9020 en su art.35 de la ley 9020), sino que llegaron a su oficina con el negocio de compraventa ya determinado a fin de dar forma al boleto de compraventa, firmarlo, cumplir con el primer pago convenido en el documento y desinteresar a los comisionistas abon\u00e1ndoles el porcentaje acordado por su intermediaci\u00f3n en el negocio.
\nConcluye que no se configur\u00f3 en el caso el incumplimiento de la obligaci\u00f3n prevista en el art.35 ap.2 ley 17801 y agrega que tampoco se estaba en presencia de un “acto notarial” ya que no se estaba escriturando sino firmando un “boleto de compraventa” que como tal no era h\u00e1bil para transmitir el derecho real de propiedad sobre el inmueble en cuesti\u00f3n, por lo que tampoco reg\u00eda para la escribana la obligaci\u00f3n prevista en el art.23 ley 17801. Lo dicho, se\u00f1ala, derriba el fundamento para atribuir a la notaria la responsabilidad por el da\u00f1o causado., no habi\u00e9ndose acreditado que en la conducta asumida por la escribana Artola haya violaci\u00f3n de norma alguna, que configure su conducta antijur\u00eddica.
\nSe trae un fallo de la SCBA para apoyar la soluci\u00f3n (sus datos: LP C 107908 S 17\/8\/2011 Juez PETTIGIANI (SD), sumarios JUBA B3900760 y B3900908) y doctrina extra\u00edda de una publicaci\u00f3n sobre responsabilidad notarial de asesorar (su autor: Cabuli, Ezequiel, “LA RESPONSABILIDAD NOTARIAL DE ASESORAR”, publicado en RCyS 2012-V , 35).
\nSobre los tiempos que manej\u00f3 la escribana Artola para la obtenci\u00f3n de los certificados necesarios para la escrituraci\u00f3n, pactada para ser formalizada conjuntamente con el segundo pago, dice que es indudable que la renegociaci\u00f3n de la operaci\u00f3n motivada en el error respecto al inmueble objeto de la misma -error que no es imputable a la notaria- fue determinante en la demora (en este punto toma en cuenta las fechas que corren entre mediados de mayo y principios de junio de 2008 -fecha en la que los actores habr\u00edan comunicado que seguir\u00edan adelante con la compraventa ya que hab\u00edan renegociado los t\u00e9rminos-, lo que justificar\u00eda a su criterio que para el 10\/6\/2008, d\u00eda en que se concret\u00f3 el segundo pago, a\u00fan no se hubieran expedido los informes de dominio necesarios para escriturar.
\nEn cuanto al poder y su alcance, se\u00f1ala que existe consenso que sin perjuicio que se trate de un poder general de disposici\u00f3n, el mismo es suficiente en tanto en \u00e9l conste expresamente la facultad de disponer (vender) de bienes inmuebles, manteni\u00e9ndose la exigencia del poder especial para el supuesto de la donaci\u00f3n de bienes a trav\u00e9s de mandatario (cita doctrina). Que de la copia del poder del poder otorgado por Edelma Esther Cenci en favor de Hugo de los Santos Gusella se advierte que en t\u00e9rminos expresos, precisos y concretos la mandante confer\u00eda la facultad de vender inmuebles, cumpli\u00e9ndose as\u00ed el recaudo exigido. Sin perjuicio que dicho poder resultara a la postre ap\u00f3crifo, conforme lo informara el Colegio Notarial de Mendoza, trayendo aqu\u00ed a colaci\u00f3n el testimonio del escribano Dimo en la IPP 17-00-003677-09, quien tuvo a la vista aqu\u00e9l y no le mereci\u00f3 ninguna observaci\u00f3n y legalmente reun\u00eda todos los requisitos formales que la ley prev\u00e9 para la validez de los mismos.
\nPor todo lo dicho antes, rechaza la demanda.
\n2. El tr\u00e1mite recursivo.
\n2.1. El resultado no conform\u00f3 a los actores, quienes apelan la sentencia el 9\/3\/2022; el recurso se concede con fecha 19\/12\/2022, y radicado el expediente en esta instancia, se cumple el tr\u00e1mite recursivo de que dan cuenta las providencias de fechas 13\/3\/2023 (llamado a expresar agravios), 27\/3\/2023 (traslado de agravios) y 18\/4\/2023 (autos para sentencia) y los escritos de los d\u00edas 25\/3\/2023 (expresi\u00f3n de agravios) y 13\/4\/2023 (su contestaci\u00f3n), respectivamente (arts. 254, 260 y 263 c\u00f3d. proc.). El sorteo previsto por el art. 263 \u00faltima parte del c\u00f3d. proc. se practica el 14\/6\/2023.
\n2.2. En el escrito del 25\/3\/2023 los actores piden la revocaci\u00f3n de aquel fallo, y centran sus agravios en que medi\u00f3 una defectuosa apreciaci\u00f3n de los hechos en cuanto al asesoramiento requerido a la demandada, ya que -dicen- lo que estaba arreglado antes de ir a su oficina eran los t\u00e9rminos de la compraventa y luego, como el sentido com\u00fan lo indica -se\u00f1alan-, \u00a0concurrieron con la accionada para que les indicase si el negocio que quer\u00edan hacer\u00a0era posible concretarlo, si los papeles que mostraban los vendedores eran suficientes para realizarlo (t\u00edtulo y poder) o si era necesaria alguna otra cosa, lo que queda acreditado, seg\u00fan su parecer, con la denuncia hecha por la propia Artola en sede penal, al manifestar ser muy puntillosa siempre con todas las operaciones que se realizan en su presencia y relatar lo que dice haber hecho en este caso concreto, para luego continuar diciendo (falsamente, seg\u00fan los apelantes) que pese a su insistencia en hacer lo anterior, los actores decidieron continuar adelante por el apuro demostrado por quien se present\u00f3 como mandatario.
\nSeg\u00fan exponen, est\u00e1 probado que no hizo lo que dijo, que nunca indic\u00f3 que deb\u00eda hacerse de ese modo (es decir, reserva de dominio y previo pedido de informes para luego hacer el boleto de compraventa); traen aqu\u00ed los testimonios de los intermediarios en el negocio as\u00ed como la confesional de Artola. Agregan que resulta evidente\u00a0que la necesidad de pedir certificados de dominio, inhibiciones y verificar la legitimidad del poder son materias que escapan a su conocimiento pero es el “ABC” de la profesi\u00f3n de la escribana.
\nConcluyen, luego de un an\u00e1lisis pormenorizado de aquellos antecedentes probatorios que Artola jam\u00e1s les advirti\u00f3 lo que dijo en sede penal que les advirti\u00f3, y por el contrario siempre les dijo que todo estaba bien, y que fue esa conducta negligente la que permiti\u00f3 que fueran estafados.
\nSobre que no abonaron suma ninguna a la escribana por el servicio del asesoramiento, dicen que va de suyo que los usos y costumbres indican que le paga a la escribana cuando se formaliza la escritura de dominio, pero como en este caso nunca se lleg\u00f3 a ese punto, por como se desencaden\u00f3 la cuesti\u00f3n, nunca se sabr\u00e1 si la intenci\u00f3n de la escribana era la de cobrar en ese acto su servicio de asesoramiento.
\nAgregan que era incumbencia de la escribana ese asesoramiento; aqu\u00ed traen al ruedo los arts. 35 y 136.2 de la ley 9020, de los que surgir\u00eda que en la provincia de Bs. As. la funci\u00f3n del escribano no \u00a0se agota en la fe p\u00fablica que pueda dar de los actos pasados ante su presencia, sino que la labor de asesoramiento previo, recaudos que se deben tomar antes de la formaci\u00f3n de un acto jur\u00eddico, investigaci\u00f3n de las representaciones invocadas, etc., integran plenamente la funci\u00f3n del notario. Acotan sobre el fallo citado en la sentencia y abundan sobre doctrina que avalar\u00eda su posici\u00f3n, emanada del mismo autor ya citado.
\nLuego se ocupan del segundo pago. A su respecto dicen que tambi\u00e9n tuvo una conducta negligente y desaprensiva; lo fundan en que nunca hubo dos negocios, sino que el contrato se hizo por una parcela y se continu\u00f3 siempre con la misma, renegociando los t\u00e9rminos de la operaci\u00f3n porque la parcela que hab\u00edan revisado antes no se correspond\u00eda con la misma. Pero el contrato fue siempre sobre la misma parcela, designada catastralmente como Circ. XI, Secci\u00f3n E, chacra 141. Y cuando se tuvieron los antecedentes catastrales de la misma en febrero de 2008, ya constaba que la titular dominial era otra de la aparente vendedora, lo que era del conocimiento de la escribana pero, a pesar de ello, no pide siquiera ah\u00ed un informe de dominio, en cambio dijo que aquellas cuestiones pod\u00edan obedecer a que se trataba de escrituras viejas.
\nAbundan sobre que frente a la demanda del presunto vendedor de otro pago a pesar de no estar lista la escritura, el \u00fanico recaudo que les dice tomen es el relativo a la obtenci\u00f3n del COTI, y una vez obtenido \u00e9ste se realiza el pago, sin ninguna oposici\u00f3n de su parte ni retir\u00e1ndose, s\u00f3lo recomend\u00e1ndoles abonar un importe menor hasta que salga la escritura. Citan el testimonio de Villarino y la orden que la demandada misma reconoce dio al agrimensor para que continuara con la tarea encomendada, a pesar de ya conocer que hab\u00eda alg\u00fan inconveniente con la parcela.
\nPor \u00faltimo, se ocupan del poder tra\u00eddo por el presunto mandatario de la aparente vendedora: dicen que es equivocada la interpretaci\u00f3n hecha por el juez sobre el art. 1181 del C\u00f3d. Civil, que debi\u00f3 advertir la escribana que el poder era cuanto menos sospechoso ya que la poderdante era una persona de avanzada edad, domiciliada en Coronel Charlone, que se habr\u00eda trasladado unos 700 kms. a Mendoza para otorgarlo, que es presentado por quien dice primero ser yerno de la vendedora y luego manifiesta ser soltero; que el poder adem\u00e1s est\u00e1 absolutamente\u00a0mal marginado, circunstancia que resulta muy extra\u00f1a en un documento notarial, y su redacci\u00f3n es rara para cualquier persona acostumbrada a trabajar con poderes (acota sobre los t\u00e9rminos que lo habilitar\u00edan para disponer de todos los bienes para luego seguir diciendo y en especial una fracci\u00f3n de campo ubicado en el partido de General Villegas con un total de 100 ha, etc\u00e9tera., ya que si la mandante hubiera querido habilitar al mandatario en especial para que vendiera ese predio, lo hubiera individualizado al menos catastralmente o de alguna otra forma mas precisa y no por la cantidad de hect\u00e1reas y su ubicaci\u00f3n en General Villegas). Alegan que debi\u00f3 la escribana tomar alguna precauci\u00f3n, chequear al menos\u00a0si el mismo era real como hizo despu\u00e9s.
\nAl final, piden tambi\u00e9n se modifique la imposici\u00f3n de las costas, fundado el pedido en la revocaci\u00f3n de la sentencia en cuanto a la admisi\u00f3n de la demanda.
\n3. La soluci\u00f3n.
\n3.1. El 29\/1\/2008 se suscribi\u00f3 entre los actores como compradores y Hugo de los Santos Gusella como mandatario de la vendedora Edelma Esther Cenci, un boleto de compraventa de un inmueble rural identificado castastralmente como Circunscripci\u00f3n XI Secci\u00f3n E Chacra 141, ubicado en estaci\u00f3n Coronel Charlone, con una superficie de 100 hect\u00e1reas (v. cl\u00e1usula 1\u00b0 de dicho boleto, que est\u00e1 a fs. 5\/7 soporte papel).
\nLa operaci\u00f3n se llev\u00f3 a cabo por la cantidad de u$a 500.000, pagaderos de la forma que se establece en la cl\u00e1usula 2\u00b0 del boleto; resulta relevante que a la fecha del boleto se pag\u00f3 la suma de u$a 159.236 mediante la entrega de varios cheques (se identifican en la cl\u00e1usula 2\u00b0). Sobre la posesi\u00f3n se pact\u00f3 que ser\u00eda entregada el d\u00eda de la firma de la escritura traslativa de dominio, el 1\/6\/2008 (v. cl\u00e1usula 3\u00b0).
\nMedi\u00f3 intervenci\u00f3n en el acercamiento de compradores y vendedora para realizar el negocio, de Jos\u00e9 Mar\u00eda Alberto Camiscia y Cristian Villarino (v. fs. 43\/68 soporte papel, punto VI apartados 2 a 5 y 181\/205 soporte papel), y el boleto fue confeccionado por la escribana Artola, a cuyo cargo estar\u00eda la realizaci\u00f3n de la escritura traslativa de dominio con fecha 1\/6\/2008 (v. cl\u00e1usulas 2\u00b0 y 5\u00b0 del boleto mencionado).
\nPor los motivos que se ver\u00e1n luego, la escritura no pudo llevarse a cabo ese d\u00eda (ni en otro posterior), pero igualmente el 10\/6\/2008 se pag\u00f3 la suma de u$a 81.967; a esa altura se hab\u00edan reformulado los t\u00e9rminos del contrato del 20\/1\/2008 porque la parcela que antes se identific\u00f3 como Circunscripci\u00f3n XI Secci\u00f3n E Chacra 141 no era la que los compradores hab\u00edan revisado sino otra, aunque igualmente decidieron adquirir la que figuraba en el boleto, con reducci\u00f3n de su precio (v. fs. 43\/68 soporte papel, punto VI apartados 2 a 5 y 181\/205 soporte papel).
\nComo anticip\u00e9, la escritura traslativa de dominio no pudo llevarse a cabo porque Edelma Esther Cenci no era la titular dominial del inmueble a la fecha del boleto de compraventa ni hab\u00eda otorgado poder a Hugo de los Santos Gusella para disponer del bien (mismas fs. soporte papel citadas en p\u00e1rrafos anteriores).
\nLo que se discute es si la escribana demandada tuvo responsabilidad en la frustraci\u00f3n del negocio por haber omitido hacer lo que debi\u00f3 hacer para que los actores fueran estafados, como ellos sostienen (v. fs. 43\/68 soporte papel); si est\u00e1 acreditado, como afirman, que fue determinante para ellos para realizar el frustrado negocio la actuaci\u00f3n de la notaria, a quien habr\u00edan recurrido “…para que como profesional del derecho revisara la documentaci\u00f3n y los asesora en el sentido de si pod\u00edan realizar la operaci\u00f3n sin problemas” (v. f. 49 soporte papel). Y de ser as\u00ed, si debe responder por los da\u00f1os que en demanda se alega fueron ocasionados por tal accionar de la demandada (v. fs. 64 vta.\/65 soporte papel punto X).
\n3.2. Lo primero a decidir es si era incumbencia profesional de la escribana haber efectuado averiguaciones acerca del estado de dominio del bien vendido a trav\u00e9s del boleto de compraventa ya rese\u00f1ado o, de m\u00ednima, haber aconsejado hacerlo; y de ser as\u00ed, si incumpli\u00f3 con alguna o algunas de las obligaciones que esa incumbencia pon\u00eda a su cargo. Siempre bajo la \u00f3rbita del C\u00f3digo Civil (vigente a la fecha de la operaci\u00f3n, a\u00f1o 2008) y la ley 9020 que regula el ejercicio profesional de la escriban\u00eda en la Pcia. de Bs.As., de acuerdo a lo establecido en sentencia y que no ha merecido oposici\u00f3n de las partes (es m\u00e1s, as\u00ed fue propuesto seg\u00fan fs. 59 vta.\/60, 184 vta.\/ 193 vta, 201\/203 vta., soporte papel, y escritos electr\u00f3nicos de fechas 25\/3\/2023 y 13\/4\/2023).
\nAdelanto que s\u00ed lo era, por los motivos que expondr\u00e9.
\nLa mera confecci\u00f3n del boleto de compraventa estaba dentro de las incumbencias profesionales de la escribana demandada. Esto no solo no es punto de discusi\u00f3n (de hecho, la escribana fue la encargada de confeccionarlo el 29\/1\/2008), sino que adem\u00e1s emerge del art\u00edculo 128 inciso 2 de la ley 9020 en cuanto establece que integra la actividad del notario la redacci\u00f3n de instrumentos privados.
\nAhora, dentro de esa competencia asignada \u00bfla escribana solo debe encargarse de la confecci\u00f3n del boleto de compraventa, o, como sostienen los actores, deb\u00eda hacer algo m\u00e1s que le era exigible cumplir y no cumpli\u00f3, y que de haberlo cumplido hubiera llevado a los actores a no concretar el negocio?. Repito, dentro del marco de la ley que regula sus incumbencias y tambi\u00e9n de los art\u00edculos 512 y concordantes del C\u00f3digo Civil.
\nSeg\u00fan los actores s\u00ed exist\u00eda esa obligaci\u00f3n; y fundan esa afirmaci\u00f3n en que al concurrir a la oficina de la escribana Artola para que confeccionara el boleto no solo le requirieron su asistencia para este prop\u00f3sito sino que, muy espec\u00edficamente, le solicitaron “que revise la documentaci\u00f3n y les informase si la misma estaba bien y en su consecuencia si el negocio se podr\u00eda realizar, solicitando que esta les indicase en su caso, que pasos seguir para concretar la compraventa” (v. f. 45 vta. soporte papel), y consideran que dentro de ese requerimiento estaba contenido que les informara si m\u00e1s all\u00e1 de examinar la documentaci\u00f3n exhibida en esa oportunidad, era preciso algo m\u00e1s a fin de asegurar la concreci\u00f3n del negocio (puntualmente, se refieren al pedido previo de certificados de dominio al Registro de la Propiedad Inmueble, de donde hubiera surgido que el bien comprado no estaba dominialmente registrado ya a nombre de Cenci, quien lo hab\u00eda vendido en 2001) (v. fs. citadas y 52\/vta. tambi\u00e9n soporte papel).
\nEstablecen que para ellos la ley 9020 pon\u00eda a cargo de Artola cargo el deber descripto, como tambi\u00e9n los arts. 512, 902 y 909 del C\u00f3digo Civil (fs. 59 vta.\/ 60 vta.). Presentado el caso, para concluir que efectivamente s\u00ed era de la incumbencia de la escribana tomar ese recaudo (reitero, asesorar a las partes sobre la pertinencia de pedir certificados que informaran el estado de dominio del bien antes de concretar el boleto y, en su caso, hacerlo), basta acudir a lo dicho por la misma escribana en sede penal, quien en la denuncia del 14\/8\/2008 en la IPP 17-00-004701-08, caratulada “Artola, Sara Ang\u00e9lica s\/ Defraudaci\u00f3n”, manifiesta lo siguiente: “… La deponente le sugiri\u00f3 como lo hace habitualmente, ya que es muy puntillosa con todas las operaciones que se realizan en su presencia, hacer una reserva por la operaci\u00f3n, pedir las constancias al registro de la propiedad para verificar el estado de dominio y grav\u00e1menes y luego de obtener esos informes, hacer el boleto de compraventa como corresponde… La declarante insisti\u00f3 con el pedido de informes, pudiendo acceder a la hora 10:56 por el sistema de cr\u00e9ditos del Colegio de Escribanos de la Pcia. de Bs.As., a obtener por lo menos la constancia de libre inhibici\u00f3n de la vendedora…, ya que ellos no quisieron esperar que el Registro de la propiedad de La Plata informara los certificados correspondientes…” (v. fs. 2\/3 vta. de la IPP en cuesti\u00f3n que tengo a la vista, ofrecida como prueba a fs. 67\/vta.68 soporte papel y 203 vta.\/ 204 tambi\u00e9n soporte papel, tanto por actores como demandada).
\nAdmite as\u00ed la escribana que le era habitual pedir certificados de dominio frente al requerimiento de confecci\u00f3n de boletos de compraventa; de lo que se sigue que -seg\u00fan su propio entender- su esfera de actuaci\u00f3n profesional no se agotaba con la mera redacci\u00f3n del instrumento y plasmar en \u00e9l las circunstancias del negocio acodadas por las partes, sino tambi\u00e9n asesorar sobre otras circunstancias que aunque escapan al \u00e1mbito de quienes compran y venden, influyen de manera directa en la concreci\u00f3n del negocio. Puntualmente, el asesoramiento sobre factores de neto car\u00e1cter jur\u00eddico, como verificar el estado de dominio del bien objeto del contrato.
\nActuaci\u00f3n que no aparece como disonante con las obligaciones y responsabilidades que la ley 9020 pone en cabeza de los escribanos en la Pcia. de Bs. As., que establece que (entre otros) es su deber estudiar los asuntos para los que fuere requerido en relaci\u00f3n a sus antecedentes, a su concreci\u00f3n en el acto formal y a las ulterioridades legales previsibles, deberes dentro de los que se halla -vale repetir- la confecci\u00f3n de boletos de compraventa (arts. 35.3 y 128.2 misma ley). En ese sentido, se ha dicho que encuadran dentro de la competencia notarial en la ley 9020 el asesoramiento en materia notarial e instrumental, con la formulaci\u00f3n de dict\u00e1menes orales y escritos, as\u00ed como la redacci\u00f3n de instrumentos privados (“Funci\u00f3n Notarial” – Derecho notarial aplicado)”, tomo I, Natalio Pedro Etchegary – Vanina Leila Capurro, p\u00e1g. 72, ed. Astrea, a\u00f1o 2011), con el \u00e9nfasis puesto en que debe informar adecuadamente al cliente (“Instituciones de Derecho Privado – Obligaciones”, tomo 5, Ram\u00f3n Daniel Pizarro – Carlos Gustavo Vallespinos, p\u00e1g. p\u00e1g. 439 p.6, ed. Hammurabi, a\u00f1o 2012).
\nEs m\u00e1s; algunos autores han llegado a sostener que el estudio de t\u00edtulos -entendido como el estudio de los antecedentes dominiales de un bien- es un deber primordial para el fiel y acabado cumplimiento del quehacer notarial, que deviene inexcusable para dicho profesional, sin que sea menester que exista disposici\u00f3n legal espec\u00edfica o una estipulaci\u00f3n insertada en el contenido del negocio (C\u00f3digo Civil – Contratos”, t. 4B, Alberto J. Bueres – Elena I. Highton, p\u00e1g. 746 y siguientes, ed. Hammnurabi, a\u00f1o 2003).
\nDe lo que se sigue que en casos como \u00e9ste, pedir informes de dominio se presenta como pertinente y derivado del requerimiento que se hace al notario cuando se le encomienda la confecci\u00f3n de un boleto de compraventa como el de fecha 29\/1\/2008; m\u00e1xime si ese asesoramiento le ha sido expresamente requerido. Cuanto menos, m\u00e1s all\u00e1 de las circunstancias negociales acordadas entre las partes (como la cosa vendida, su precio y forma de pago, etc\u00e9tera, que son cuestiones del \u00e1mbito propio y exclusivo de vendedores y compradores), el profesional debe indicar a los requirentes que median otras circunstancias de neto corte jur\u00eddico y del conocimiento propio de quienes ejercen como notarios, que deben tener en cuenta las partes para concretar la operaci\u00f3n.
\nTal como la demandada Artola dijo que ella hizo, pues seg\u00fan expres\u00f3, advirti\u00f3 a los actores Chapado que antes de firmar el boleto era aconsejable hacer una reserva, pedir los certificados y reci\u00e9n luego de obtener esos informes confeccionar el instrumento de compraventa (otra vez me remito a su denuncia penal). Y si bien es cierto que al contestar la demanda nada dice sobre ese asesoramiento que dijo hab\u00eda hecho, tambi\u00e9n lo es que s\u00ed lo expres\u00f3 en la denuncia penal contenida en la IPP que ofreci\u00f3 como prueba, y lo refrenda al contestar a f. 416 la posici\u00f3n n\u00b0 33 de f. 412 vta. soporte papel (v. fs. 181\/205 soporte papel).
\nEntonces, de esa afirmaci\u00f3n de la misma escribana, analizada de consuno con los arts. 35.2 y 128.3 de la ley 9020, surge que era su deber al menos asesorar a los compradores Chapado sobre la necesidad de indagar sobre el estado de dominio del bien objeto del boleto de compraventa antes de confeccionar \u00e9ste y, en consecuencia, antes efectuar alg\u00fan pago.
\nAhora bien; establecido ese deber a cargo de Artola, la pregunta es si lo cumpli\u00f3.
\nElla dijo que s\u00ed; ya se vio que manifest\u00f3 que les aconsej\u00f3 que antes de firmar el boleto se hiciera reserva y se pidieran los certificados que acreditaran el dominio, pero que por el apuro que manifest\u00f3 el aparente mandatario de la aparente vendedora, los compradores Chapado decidieron igual seguir adelante (otra vez remito a la denuncia propia en sede penal y a la respuesta a la posici\u00f3n n\u00b0 33).
\nPero los actores niegan rotundamente que la notaria haya hecho esa salvedad; descartan que los hubiera asesorado para que antes de firmar el boleto de compraventa se pidiera informe sobre el estado de dominio. Y le achacan que por esa falta de asesoramiento firmaron el instrumento y pagaron lo que pagaron, a la vez que alegan que era determinante para ellos lo que la escribana dijera y aconsejara (v. fs. 45 vta.\/ 46).
\nSe trata, entonces, de establecer lo siguiente: \u00bfest\u00e1 acreditado que la escribana haya asesorado a los compradores sobre pedir el estado de dominio -en dos oportunidades el d\u00eda de la firma del boleto -como ella sostiene- y que a pesar de ello los compradores hayan decidido seguir adelante a su propio riesgo? La respuesta a estos interrogantes es fundamental, pues cuando se imputa a un escribano responsabilidad civil -como sucede aqu\u00ed- son circunstancias que lo eximen la acreditaci\u00f3n de haber obrado con diligencia y la falta de colaboraci\u00f3n de los otorgantes del acto (cfrme. Natalio Pedro Etchegary – Vanina Leila Capurro, obra ya citada, p\u00e1g. 122).
\nSeg\u00fan se vio, fue la propia escribana quien formul\u00f3 denuncia penal sobre los hechos que originaron este pleito; con fecha 14\/8\/2008 concurri\u00f3 a la UFI 4 de esta ciudad de Trenque Lauquen y manifest\u00f3 que el 29\/1\/2008 hab\u00edan concurrido a su oficina seis personas, de las que solo conoc\u00eda a dos quienes eran los hermanos Chapado, mientras que los restantes se presentaron como el vendedor, un abogado y dos comisionistas, solicit\u00e1ndole la realizaci\u00f3n de un boleto de compraventa sobre el inmueble rural que describe; que “como lo hace habitualmente”, le sugiri\u00f3 hacer una reserva por la operaci\u00f3n, pedir constancias al Registro de la Propiedad para verificar el estado de dominio y grav\u00e1menes y luego de obtenerlos, hacer el boleto de compraventa “como corresponde”, pero que debido a la intervenci\u00f3n apurada del vendedor, luego de insistir con el pedido de informes, no quisieron esperar que se expidieran los certificados correspondientes, aunque pudo acceder en ese momento a una constancia de libre inhibici\u00f3n de la vendedora.
\nSin embargo, no es lo que surge de las pruebas de esta causa.
\nSeg\u00fan refiere Jos\u00e9 Mar\u00eda Alberto Camiscia, quien intervino como una suerte de mediador en la operaci\u00f3n, luego de acordados los detalles del negocio, concurrieron a la escriban\u00eda de Artola (elegida por los compradores) las mismas seis personas que dijo la escribana, que \u00e9sta revis\u00f3 la documentaci\u00f3n, dijo que todo estaba en orden y pidi\u00f3 una hora para hacer un borrador del boleto; agreg\u00f3 que se retiraron los seis, regresaron una hora despu\u00e9s, hicieron algunas correcciones al boleto y se firm\u00f3, y aclara -a preguntas de la fiscal\u00eda- dos cosas: que la escribana en su presencia no manifest\u00f3 nada sobre que previo a la firma deber\u00eda hacerse alguna averiguaci\u00f3n, que solo manifest\u00f3 que la documentaci\u00f3n estaba toda en orden y que estuvieron todos juntos presentes mientras se acordaba c\u00f3mo se realizar\u00eda la operaci\u00f3n, se retiraron todos juntos y volvieron todos juntos una hora despu\u00e9s a firmar el boleto (v. fs. 61\/62 de la IPP 17-00-004701-08, que tengo a la vista).
\nTambi\u00e9n presta declaraci\u00f3n en esa IPP Cristian David Villarino (intermediario, como Camiscia), quien declara en cuanto a las circunstancias de concurrencia a la oficina de Artola lo mismo que aqu\u00e9l, y a preguntas de la fiscal\u00eda sobre si Artola hizo alg\u00fan comentario acerca de la documentaci\u00f3n o si habr\u00eda que pedir algo previo, indica que la escribana dijo que estaba toda la documentaci\u00f3n bien y que aproximadamente en dos meses estar\u00eda la escritura nueva a nombre de los Chapado (v. fs. 63\/64 de la mencionada IPP).
\nAcoto que declaran en la causa penal tanto Oscar Alberto Chapado como su hermano N\u00e9stor David Chapado (fs. 65\/66 y 67\/68), quienes sostienen que en esa oportunidad los vendedores entregaron a Artola la documentaci\u00f3n, que \u00e9sta la revisa, sale de la habitaci\u00f3n donde se encontraban y se va a verificar, y una media hora despu\u00e9s vuelve y les dice que est\u00e1 todo bien y que se puede hacer la operaci\u00f3n. Agregan -tambi\u00e9n a preguntas de la fiscal\u00eda- que nunca les dijo sobre la necesidad de no realizar la operaci\u00f3n hasta pedir las constancias al Registro de la Propiedad. Insisto, solo acoto sobre estos dichos en la medida que a\u00fan cuando previa y un tanto distante en esa \u00e9poca a la promoci\u00f3n de la demanda que da soporte a esta litis (septiembre de 2008 versus febrero de 2009), son contestes con lo declarado por Camiscia y Villarino.
\nHasta aqu\u00ed, lo que puede extraerse de la IPP de menci\u00f3n es que la escribana no hizo lo que dijo que hizo: asesorar sobre la conveniencia de pedir los certificados antes de firmar el boleto y pagar, nada menos que en dos oportunidades, y la consecuente negativa de los compradores (arg. arts. 375 y 384 c\u00f3d. proc.).
\nY el mismo curso se sigue de las constancias de prueba de esta causa; as\u00ed, cuando los mencionados Camiscia y Villarino prestan declaraci\u00f3n testimonial a fs. 392\/394 y 387\/401, otra vez dicen lo que ya dijeron en la IPP.
\nDe su lado, el testigo Camiscia, al responder las preguntas 9, 10, 11, 12, 13 y 17 del interrogatorio que est\u00e1 a fs. 390\/vta., expresa que quien revis\u00f3 la documentaci\u00f3n fue la escribana Artola, que cuando fueron les pidi\u00f3 que volvieran en una hora para poder revisar la documentaci\u00f3n y cuando volvieron les dijo que estaba todo en orden que se retiraron otra vez y volvieron a la hora para firmar el boleto, abunda sobre que los Chapado le pidieron alguna seguridad respecto de la documentaci\u00f3n y que les dijo que pod\u00eda hacerse la operaci\u00f3n; preguntado especialmente si Artola les manifest\u00f3 que habr\u00eda que tomar alg\u00fan recaudo o tr\u00e1mite extra antes de realizar el boleto, dijo “no en absoluto” (respuesta a pregunta 17 a f. 392 vta.).
\nDel suyo, el testigo Villarino al responder las preguntas 9, 10, 11, 12, 13 y 17 del interrogatorio de fs. 396\/vta., tambi\u00e9n dice que concurrieron a la escriban\u00eda de la demandada, que luego de revisar la documentaci\u00f3n les dijo que estaba todo en orden, que les pidi\u00f3 una hora para instrumentar el boleto de venta, que volvieron a la hora, les ley\u00f3 el contenido y se suscribi\u00f3, que los Chapado le preguntaron si estaba todo bien y a la pregunta sobre si hab\u00eda manifestado Artola que habr\u00eda que tomar alg\u00fan recaudo o realizar alg\u00fan tr\u00e1mite extra antes de realizar el boleto de compraventa, dijo “No que estaba todo bien” (respuesta a pregunta 17 a f. 397 vta.).
\nSobre lo anterior, nada agregan los careos que se ven a fs. 402\/vta. y 403\/vta. entre los testigos y la escribana Artola pues todos se mantienen en lo dicho (arg. art. 446 c\u00f3d. proc.).
\nLlegado este punto, no puedo dejar de ponderar lo err\u00e1tico de la postura asumida por la demandada, quien al efectuar denuncia penal dijo de manera contundente que siempre asesora sobre la necesidad de pedir los informes de estado de dominio, porque es muy puntillosa y que tambi\u00e9n lo hizo en esa oportunidad, en dos ocasiones, pero que los intervinientes en el acto no quisieron esperar (denuncia penal propia ya rese\u00f1ada); despu\u00e9s, en la contestaci\u00f3n de demanda de fs. 181\/205 ya nada dice de ese asesoramiento que dijo en sede penal que hab\u00eda prestado (en realidad, puede hallarse un atisbo de contradicci\u00f3n cuando a f. 190 se\u00f1ala que “De nada val\u00eda otra exigencia que demorara el acto” (p\u00e1rrafo 5\u00b0, cuando antes hab\u00eda afirmado su necesidad). Y al prestar su confesional a fs. 415\/416 vta., frente a la pregunta 2 de f. 411 sobre si adem\u00e1s de las tareas escriturales y de fe p\u00fablica, la funci\u00f3n profesional suya abarca el asesoramiento para la concreci\u00f3n de actos jur\u00eddicos, responde “no en este caso” (f. 415), en cuanto a que habitualmente asesora a sus clientes en lo atinente a la celebraci\u00f3n de actos jur\u00eddicos dice que “si (por s\u00ed) cuando lo requieren y al interrogante de si indica a sus clientes las implicancias jur\u00eddicas de sus actos, responde que s\u00ed, salvo que no lo requieran como ocurri\u00f3 en este caso (todas las respuestas a f. 415, preguntas 2, 3 y 4). Aunque el punto m\u00e1s alto de contradicci\u00f3n se halla en su respuesta a la posici\u00f3n 6, que dice textualmente “Que previo a celebrar el boleto de compraventa en cuesti\u00f3n, no indic\u00f3 a los hermanos Chapado que corr\u00edan alg\u00fan riesgo de celebrarlo con la informaci\u00f3n y\/o documentaci\u00f3n con que se contaba” (f. 411), expresa que s\u00ed (s\u00ed es cierto, a tenor de la prueba de que se trata, confesional) aclarando que los interesados fueron a hacer el boleto sin preguntar nada y con el negocio resuelto, para luego volver sobre sus pasos y aclarar que despu\u00e9s de serle presentado el t\u00edtulo de propiedad y el poder habilitante “les sugiri\u00f3 hacer una reserva (respuesta a posici\u00f3n 33 de f. 416, que consta a f. 412 vta.).
\nEn fin, seg\u00fan las oportunidades, la escribana dijo que siempre presta ese asesoramiento y a\u00fan sin pedido de quienes requieren su intervenci\u00f3n, otra que la presta habitualmente pero en este caso no, y en otra que no se trata de una actividad de su incumbencia. Se tratan, pues, de contradicciones que ponen en duda su verdadero accionar y otorgan mayor contundencia a lo dicho antes: ese asesoramiento era de su incumbencia y debi\u00f3 efectuarlo, y si se consideraba relevada por circunstancias propias del caso de alguna manera debi\u00f3 dejarlo plasmado de modo fehaciente.
\nComo no dej\u00f3 plasmado que se consideraba relevada y, antes bien, su propios dichos y las declaraciones testimoniales de Camiscia y Villarino dejan al descubierto que no cumpli\u00f3 con el deber que su actuaci\u00f3n profesional en este caso le impon\u00eda, cabe concluir que por su actuaci\u00f3n los actores Chapado firmaron el boleto de venta del 29\/1\/2008 y entregaron parte del precio del bien inmueble rural (arts. 512 y concs. del C\u00f3d. Civil, 375, 384, 392, 402, 421, 456 y concordantes del C\u00f3d. Proc.).
\nEs de tenerse presente que de acuerdo al art. 512 del C\u00f3d. Civil, la culpa del deudor en el cumplimiento de la obligaci\u00f3n consiste en la omisi\u00f3n de aquellas diligencias que exigiere la naturaleza de la obligaci\u00f3n y que correspondieren a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar, que se vincula directamente con la noci\u00f3n de que en caso que el obligado sea un profesional con t\u00edtulo de capacitaci\u00f3n superior, la responsabilidad adquiere un matiz especial, la importancia y delicadeza de las tareas que asume, la circunstancia de que obra en virtud de un t\u00edtulo oficial que es, en cierta forma, un aval de su aptitud profesional, le dan a a su actuaci\u00f3n un significado especial (cfrme. Borda, Guillermo A., “Tratado de Derecho Civil – Obligaciones”, t. II, p\u00e1g. 492, ed. Abeledo Perrot, a\u00f1o 1989).
\nEstablecido lo anterior, encuentro que su inconducta no se agota a la oportunidad de la firma del boleto de compraventa sino que expande sus efectos tambi\u00e9n al segundo pago efectuado el 10\/6\/2008, por lo que dir\u00e9 a continuaci\u00f3n.
\nEs que surge de la causa que fue la escribana quien encomend\u00f3 al agrimensor Perrone la confecci\u00f3n de la c\u00e9dula catastral necesaria para escriturar (v. fs. 2 vta. de la IPP mencionada; fs. 199 p\u00e1rrafo 4\u00b0, testimonio del mismo Perrone, respuesta a f. 406 a la pregunta 4 del interrogatorio de f. 405; arts. 375 y 384 c\u00f3d. proc.).
\nY tambi\u00e9n se acredita que ya en el mes de febrero de 2008 la escribana conoc\u00eda que hab\u00eda irregularidades en relaci\u00f3n al bien que hab\u00eda sido objeto del boleto de compraventa: que el comprado por boleto de compraventa no era el que f\u00edsicamente hab\u00edan visto los Chapado y que la titularidad del dominio del bien identificado en el boleto -seg\u00fan el informe catastral- no se correspond\u00eda con la aparente vendedora (v. fs. 2 vta., 4\/vta. cl\u00e1usula primera y 14 de la IPP; respuesta del testigo Villarino a f. 397 vta. a la pregunta 22 del interrogatorio de fs. 396\/vta., otra vez testimonio del mismo Perrone, respuesta a f. 406 a la pregunta 4 del interrogatorio de f. 405 y manifestaci\u00f3n de artola en el careo con el testigo Villarino a f.402); en el mejor de los casos para la escribana, ella misma dijo en sede penal que en el mes de junio de 2008 Perrone le llev\u00f3 a la escriban\u00eda el estado parcelario diligenciado que ya se dijo no registraba como titular del bien a la aparente vendedora (v. f. 3 de la IPP), siendo de destacar que a pesar de ello se reunieron compradores y vendedor en su escriban\u00eda y se efectu\u00f3 un segundo pago, con las particularidades que se ver\u00e1n.
\nEn el boleto de fecha 29\/1\/2008 se acord\u00f3 a compraventa del bien identificado como Nomenclatura Catastral: Circunscripci\u00f3n XI, Secci\u00f3n E, Chacra 141, Partida 050-7271 del Partido de General Villegas; luego, cuando el agrimensor Perrone hizo saber que el bien f\u00edsico constatado por \u00e9l seg\u00fan esos datos no se correspond\u00edan, las partes decidieron seguir adelante con el negocio, sobre el bien identificado en el boleto aunque con reducci\u00f3n del precio. Es decir, nunca quedaron modificados los datos referidos al bien inmueble (a fuerza de ser repetitivo, siempre se negoci\u00f3 sobre un inmueble identificado como Nomenclatura Catastral: Circunscripci\u00f3n XI, Secci\u00f3n E, Chacra 141, Partida 050-7271 del Partido de General Villegas, aunque con alternativas sobre su precio), y sobre ese bien ya exist\u00edan alertas para la escribana Artola sobre que la titularidad no correspond\u00eda a Cenci desde febrero de 2008 o, cuanto m\u00e1s, desde junio del mismo a\u00f1o, pero siempre antes de la entrega del segundo pago.
\nDesde esa \u00f3ptica, visto ya que dentro de sus obligaciones se hallaba estudiar los asuntos para los que fuere requerido en relaci\u00f3n a sus antecedentes, a su concreci\u00f3n en el acto formal y a las ulterioridades legales previsibles, deberes dentro de los que se halla la confecci\u00f3n de boletos de compraventa y sus ulterioridades (arts. 35.3 y 128.2 ley 9020), era esperable de ella que alertara a los compradores sobre esa situaci\u00f3n para que no efectuaran ese pago, por lo menos sujetos a la espera de informes o certificados que pusieran claridad sobre la situaci\u00f3n dominial del inmueble (arg. art. 512 C\u00f3d. Civil).
\nLa notaria dice que as\u00ed lo hizo; en la denuncia penal efectuada por ella expres\u00f3 que “…se opuso al pago” (lo dice cuando menciona las irregularidades puestas de manifiesto en el estado parcelario); es m\u00e1s, en su confesional de fs. 415\/416 vta. manifiesta que indic\u00f3 “…no seguir haciendo pagos hasta no tener los certificados de dominio, empero Oscar Chapado se\u00f1al\u00f3 que les iban a hacer unos cheques…” (v. respuesta a posici\u00f3n 42 a fs. 416\/vta., en respuesta a la posici\u00f3n 32 -en rigor 42- de fs. 411\/412 vta.).
\nSin embargo, del expediente no surge lo que la escribana dice, y lo que s\u00ed se advierte es que solo opuso como freno a ese segundo pago la necesidad de contar con el COTI (c\u00f3digo de oferta de transferencia de inmueble), manifestando que las diferencias que se vislumbraban en el estado parcelario probablemente se deb\u00edan a que eran escrituras de cierta antig\u00fcedad, como lo expresa el testigo Villarino a fs. 398 vta.\/399. Y en dato que no es menor, en el careo entre el testigo y Artola, \u00e9sta manifiesta que “…a principios de marzo fue cuando reci\u00e9n se comunicaron con Villarino y y es cuando le comunic\u00f3 que si como el bien no era el que figuraba en el boleto, de todos modos pod\u00eda deberse a un error en el t\u00edtulo, y que si bien no le dijo a Villarino estima que debieron tomarse todos los recaudos para frenarse la operaci\u00f3n (v. f. 402).
\nEn suma; lo que se deduce es que antes de efectuarse el segundo pago, la escribana demandada conoc\u00eda -o deb\u00eda conocer- las irregularidades referidas al dominio del bien inmueble objeto del boleto de venta de fecha 29\/1\/2008, y, a pesar de ello, no asesor\u00f3 debidamente a los compradores para que no efectuaran m\u00e1s pagos en relaci\u00f3n al mismo (arts. 375, 384 y 456 c\u00f3d. proc.). Es dable tener en cuenta que la responsabilidad del escribano lo es habitualmente por su hecho personal, siendo entonces subjetivo el factor de atribuci\u00f3n: la imputabilidad por su culpa o dolo, si bien lo corriente habr\u00e1 de ser que el notario haya obrado solo con culpa, la que se tipifica como “impericia”, es decir, el desconocimiento de las reglas y m\u00e9todos pertinentes, ya que todo individuo que ejerce una profesi\u00f3n debe tener los conocimientos te\u00f3ricos y pr\u00e1cticos propios de la misma y obrar con la previsi\u00f3n y diligencia necesarias con ajuste a aquellos (cfrme. Cazeaux Pedro – Trigo Represas F\u00e9lix, “Derecho de las Obligaciones”, t. V, p\u00e1g. 663 y siguientes, ed. La Ley, a\u00f1o 2010). Al decir de los mismo autores, se complementan las directivas del art. 512 del C\u00f3d. Civil con las que aporta el art. 909 del mismo texto normativo, en cuanto se establece mayor responsabilidad cuanto mayor sea el deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosas, previendo que en los contratos que suponen una confianza especial entre las partes, el grado de responsabilidad se habr\u00e1 de estimar por la condici\u00f3n especial de los agentes (mismo texto y p\u00e1gina citadas).
\nEn todo, caso siendo el segundo pago efectuado en su escriban\u00eda una continuidad del negocio iniciado con el boleto del 29\/1\/2008 (reitero, siempre se trat\u00f3 de conocer o poder conocer el estado dominial del mismo bien identificado con el boleto), m\u00e1xime que se hab\u00eda asegurado que la escritura traslativa de dominio ser\u00eda realizada tambi\u00e9n por ella, si pretende excusar su responsabilidad tambi\u00e9n en lo que respecta a este tramo de su intervenci\u00f3n, debi\u00f3 de alguna manera instrumentar fehacientemente que era su consejo no realizar nuevos pagos y que, a pesar de ese consejo, las partes decidieron continuar a su cuenta y riesgo. No lo hizo, y debe entonces prevalecer la prueba que surge del testimonio referido en p\u00e1rrafos anteriores (arg. arts. 512 C\u00f3d. Civil, 375, 384 y 456 c\u00f3d. proc.).
\nMe hago cargo llegado este punto del fallo de la SCBA tra\u00eddo en la sentencia apelada (C 107.908, “Alonso c\/ Pi\u00f1eiro y otros s\/ Da\u00f1os y perjuicios”, 17\/8\/2011, texto completo en Juba).
\nEn \u00e9l se dijo que la responsabilidad del escribano por la falta o defectuoso asesoramiento se fundamenta en una obligaci\u00f3n de “fines” o “resultado”, por cuanto la tarea notarial no puede reducirse a la mera confecci\u00f3n de documentos (dar forma a los actos pasados ante su registro), sino que se dirige a ilustrar a las partes acerca de los alcances del negocio, conveniencia o inconveniencia, etc\u00e9tera, puesto que -se dice textualmente- “el escribano se compromete a observar un plan de prestaci\u00f3n enderezado a un consejo jur\u00eddico eficaz,…”; y se agrega: “el deber de responder no se presenta cuando el da\u00f1o ocasionado resulta de la culpa de las partes otorgantes o de un tercero por el que no puede adjudicarse la autor\u00eda del fracaso de la tarea encomendada”. Aunque en ese caso se hall\u00f3, por las particularidades que presentaba, que no le era exigible a la escribana demandada la prestaci\u00f3n de aquel servicio; particularidades que difieren del que tengo en estudio, ya que en ese precedente (al menos, de lo que puede extraerse de su lectura), fue que la parte actora al ocurrir mediante recurso extraordinario, no logr\u00f3 demostrar los extremos que alegaba, puesto que -en s\u00edntesis- llevada la operaci\u00f3n a la escribana, su tarea no consist\u00eda m\u00e1s que en volcar en un instrumento privado el acuerdo ya celebrado (v. voto del juez Pettigiani, p. III.a), quien inmediatamente aclara que fueron las especiales circunstancias, llevadas por las mismas personas interesadas en el negocio jur\u00eddico, las que condujeron a la profesional demandada a actuar de esa manera, relev\u00e1ndola del cuidado de ciertas diligencias (v. mismo apartado del fallo citado).
\nPero en el caso que ahora nos ocupa se establece un distingo esencial: los actores no solo pidieron a la escribana la mera redacci\u00f3n del boleto sino que, adem\u00e1s, le requirieron aquel consejo jur\u00eddico eficaz mencionado, cual era si hac\u00eda falta algo m\u00e1s para concretar la operaci\u00f3n. Lo que se a\u00fana a lo establecido tambi\u00e9n en cuanto a que la escribana dijo haber procedido -como le era habitual en tales casos- se\u00f1al\u00e1ndoles en dos oportunidades que antes de la firma del boleto era aconsejable constatar -en cuanto aqu\u00ed importa- los antecedentes dominiales del bien; pero sin lograr acreditar (antes bien, se prob\u00f3 lo contrario) que se la haya relevado de llevar adelante esa tarea (arg. arts. 375 y 384 c\u00f3d. proc.).
\nComo anticipara al hablar sobre su responsabilidad en el segundo pago efectuado: quiz\u00e1s hubiera podido la escribana asumir alguna conducta que la hubiera eximido de la situaci\u00f3n en que hoy se halla, como por ejemplo, rehusar intervenir en la confecci\u00f3n del boleto de compraventa y la posterior instrumentaci\u00f3n en una escritura traslativa de dominio, o dejar establecido de manera fehaciente que era su consejo no proceder como se procedi\u00f3 (arg. arts. 131.5, 135.6 y concordantes ley 9020).
\nDecidida la cuesti\u00f3n como fue desarrollado en p\u00e1rrafos anteriores, queda desplazado el tratamiento del agravio referido al poder de disposici\u00f3n exhibido ya que tra\u00eddo en pos de revocar la sentencia de primera instancia, logrado ese cometido por los argumentos desarrollados antes, resulta inocuo expedirse sobre aqu\u00e9l, recordando que los jueces no est\u00e1n obligados a seguir a las partes en todas sus alegaciones o argumentos bastando que se hagan cargo de los conducentes para la decisi\u00f3n del litigio (esta c\u00e1mara, sent. del 14\/2\/2023, 93363, con cita de la SCBA, C 122557 S 28\/5\/2021, y C. 122.558).
\nAs\u00ed las cosas, se estima la apelaci\u00f3n del 9\/3\/2022 contra la sentencia de fecha 2\/3\/2022, para determinar que existe responsabilidad de la demandada Sara Ang\u00e9lica Artola (arts. 509 y concordantes del C\u00f3d. Civil,375, 384, 392, 402, 421, 456 y concordantes del C\u00f3d. Proc.).
\n3. Respecto de la consideraci\u00f3n de los da\u00f1os, para salvaguardar la doble instancia, cabe deferir al juzgado su tratamiento por aplicaci\u00f3n de un criterio que no es nuevo, porque esta c\u00e1mara ya ha decidido que al ser revocada una sentencia absolutoria de 1\u00aa instancia, corresponde al juzgado expedirse los da\u00f1os y su eventual cuant\u00eda (ver, a modo de ejemplo, entre muchos otros: sentencia del 19\/10\/2022, expte. 93216, RS-64-2022 y sentencia del 5\/11\/2019, expte. 91366, L.48 R.100).
\n4. La conclusi\u00f3n.
\nCorresponde:
\n4.1. revocar la sentencia apelada de fecha 2\/3\/20222 y determinar que existe responsabilidad de la demandada Sara Ang\u00e9lica Artola (arts. 512, 909 y concs. C\u00f3d. Civil, 375, 384, 456 y concs. c\u00f3d. proc.).
\n4.2. deferir al juzgado la decisi\u00f3n sobre los da\u00f1os y su monto.
\n4.3. imponer, hasta aqu\u00ed, las costas en ambas instancias a la parte condenada (arts. 68 y 274 c\u00f3d. proc.); con diferimiento de la resoluci\u00f3n sobre los honorarios (arts. 31 y 51 ley 14967).
\nTAL MI VOTO.
\nA LA MISMA CUESTION EL JUEZ PAITA DIJO:
\nAdhiero al voto del juez Lettieri (art. 266 del c\u00f3d. proc.).
\nA LA SEGUNDA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
\nCorresponde:
\n1. Revocar la sentencia apelada de fecha 2\/3\/20222 y determinar que existe responsabilidad de la demandada Sara Ang\u00e9lica Artola.
\n2. Deferir al juzgado la decisi\u00f3n sobre los da\u00f1os y su monto.
\n3. Imponer, hasta aqu\u00ed, las costas en ambas instancias a la parte condenada, con diferimiento de la resoluci\u00f3n sobre los honorarios.
\nASI LO VOTO.
\nA LA MISMA CUESTION EL JUEZ PAITA DIJO:
\nQue adhiere al voto emitido en primer t\u00e9rmino al ser votada esta cuesti\u00f3n.
\nCON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
\nS E N T E N C I A
\nPor lo que resulta del precedente Acuerdo, la C\u00e1mara RESUELVE:
\n1. Revocar la sentencia apelada de fecha 2\/3\/20222 y determinar que existe responsabilidad de la demandada Sara Ang\u00e9lica Artola.
\n2. Deferir al juzgado la decisi\u00f3n sobre los da\u00f1os y su monto.
\n3. Imponer, hasta aqu\u00ed, las costas en ambas instancias a la parte condenada, con diferimiento de la resoluci\u00f3n sobre los honorarios.
\nReg\u00edstrese. Notif\u00edquese de acuerdo al art. 10 AC 4013 t.o. AC 4039. Hecho, rad\u00edquese electr\u00f3nicamente en el Juzgado Civil y Comercial n\u00ba1 y devu\u00e9lvase el expediente en soporte papel.
\nREFERENCIAS:
\nFuncionario Firmante: 09\/08\/2023 12:03:01 – PAITA Rafael Hector – JUEZ
\nFuncionario Firmante: 09\/08\/2023 12:24:28 – LETTIERI Carlos Alberto – JUEZ
\nFuncionario Firmante: 09\/08\/2023 12:28:32 – QUINTANA Maria Del Valle – AUXILIAR LETRADO
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\n241900774003247915
\nCAMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL – TRENQUE LAUQUEN
\nNO CONTIENE ARCHIVOS ADJUNTOS
\nRegistrado en REGISTRO DE SENTENCIAS el 09\/08\/2023 12:28:44 hs. bajo el n\u00famero RS-56-2023 por TL\\mariadelvalleccivil.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
C\u00e1mara de Apelaci\u00f3n Civil y Comercial Trenque Lauquen Juzgado de origen: Juzgado Civil y Comercial n\u00ba1 Autos: “CHAPADO OSCAR ALBERTO Y OTRO C\/ARTOLA SARA ANGELICA S\/ DA\u00d1OS Y PERJ.RESP.PROFESIONAL.(SIN RESP.ESTADO)” Expte.: -90396- En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, en la fecha seg\u00fan art. 7 del Anexo \u00danico del AC 3975, celebran […]<\/p>\n","protected":false},"author":15,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-18450","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-sin-categoria"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/blogs.scba.gov.ar\/camaraciviltrenquelauquen\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/18450","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/blogs.scba.gov.ar\/camaraciviltrenquelauquen\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/blogs.scba.gov.ar\/camaraciviltrenquelauquen\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blogs.scba.gov.ar\/camaraciviltrenquelauquen\/wp-json\/wp\/v2\/users\/15"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blogs.scba.gov.ar\/camaraciviltrenquelauquen\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=18450"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/blogs.scba.gov.ar\/camaraciviltrenquelauquen\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/18450\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/blogs.scba.gov.ar\/camaraciviltrenquelauquen\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=18450"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/blogs.scba.gov.ar\/camaraciviltrenquelauquen\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=18450"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/blogs.scba.gov.ar\/camaraciviltrenquelauquen\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=18450"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}