C\u00e1mara de Apelaci\u00f3n Civil y Comercial Trenque Lauquen
\nJuzgado de origen: Juzgado de Paz de General Villegas<\/p>\n
Autos: “COLLADO, DELIA SOFIA C\/ BERNETCHE, EBER Y OTRA S\/DESALOJO (EXCEPTO POR FALTA DE PAGO) (INFOREC 922)”
\nExpte.: -93147-
\nEn la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, en la fecha seg\u00fan art. 7 del Anexo \u00danico del AC 3975, celebran telem\u00e1ticamente Acuerdo los jueces de la C\u00e1mara de Apelaci\u00f3n en lo Civil y Comercial, Carlos A. Lettieri y Silvia E. Scelzo, para dictar sentencia en los autos “COLLADO, DELIA SOFIA C\/ BERNETCHE, EBER Y OTRA S\/DESALOJO (EXCEPTO POR FALTA DE PAGO) (INFOREC 922)” (expte. nro. -32149-2021), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de fecha 23\/8\/2022, plante\u00e1ndose las siguientes cuestiones:
\nPRIMERA: \u00bfes procedente la apelaci\u00f3n de fecha 30\/5\/2022 contra la sentencia del 23\/5\/2022?
\nSEGUNDA: \u00bfqu\u00e9 pronunciamiento corresponde emitir?
\nA LA PRIMERA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
\n1.1. En fecha 15\/4\/2021 la actora promovi\u00f3 demanda de desalojo por intrusi\u00f3n contra Eber Bernetche y Betiana Magal\u00ed Orrigola, subinquilinos y\/u ocupantes del bien individualizado en el punto I de tal presentaci\u00f3n, alegando su condici\u00f3n de propietaria del inmueble, a tenor de la transmisi\u00f3n obrante en el testimonio inscripto en el RPI acompa\u00f1ado a la demanda y operada en el marco de los autos “Rodr\u00edguez, Fernando s\/ Sucesi\u00f3n ab-intestato” (expte. 15739\/08) en tr\u00e1mite por ante el Juzgado de Paz de General Villegas.<\/p>\n
1.2. A su hora, se presentan los codemandados, manifestando que el inmueble cuyo desalojo se pretende es ocupado por ellos “animus domini” desde 2006, postulando -por tanto- que es inadmisible la pretensi\u00f3n de la actora, ofreciendo prueba en tal sentido (v. puntos III y VI, contestaci\u00f3n de demanda del 12\/7\/2021).<\/p>\n
1.3. En fecha 23\/5\/2022, se pronuncia la jueza de grado rechazando la demanda de desalojo por no ser la v\u00eda id\u00f3nea para lograr la restituci\u00f3n de la cosa objeto del proceso, instando a la actora a acudir a la v\u00eda procesal id\u00f3nea en caso de considerarlo procedente e imponi\u00e9ndole costas en virtud del art\u00edculo 68 del c\u00f3digo procesal; decisi\u00f3n que mereci\u00f3 la apelaci\u00f3n de fecha 30\/5\/2022.<\/p>\n
1.4. Postula el apelante que es err\u00f3nea la sentencia en la medida que considera se ha incurrido en absurdos valorativos de la prueba (v. ac\u00e1pite II de la presentaci\u00f3n de fecha 4\/7\/2022 “Fundamentos – El Rechazo de la demanda”) y se agravia tambi\u00e9n en referencia al modo en que se impusieron las costas por considerar tal proceder excesivo, puesto que alegan “la actora previo a iniciar la demanda de desalojo, constat\u00f3 los ocupantes y el car\u00e1cter en que lo hac\u00edan”, habiendo encauzado la acci\u00f3n conforme a la conducta procesal de los demandados.<\/p>\n
2. Veamos.
\nEn el caso en an\u00e1lisis, la actora al momento de promover acci\u00f3n de desalojo, adjetiv\u00f3 a Bernetche y Orrigola como “intrusos” basando su tesitura en afirmaciones tales como “mi t\u00edo habitaba en la casa que es de su propiedad y que en la actualidad se encuentra usurpada por los intrusos y un a\u00f1o anterior a su fallecimiento, lo trasladaron al Hogar de Cuenca”, “Un a\u00f1o aproximado despu\u00e9s del fallecimiento, ingresaron los intrusos demandados en estas actuaciones y hasta el d\u00eda de la fecha que se inicia la presente, han ocupado ileg\u00edtimamente mi propiedad”; “Sin duda alguna que los ocupantes son meros intrusos que carecen de t\u00edtulo alguno que justifique su permanencia en mi propiedad…”; “Surge de las actitudes adoptadas por los intrusos, no s\u00f3lo la ileg\u00edtima ocupaci\u00f3n del inmueble sino tambi\u00e9n la ileg\u00edtima conexi\u00f3n en la electricidad, al cable, instalaron un lavadero clandestino…” -entre otras- y aporta jurisprudencia al respecto.
\nNo obstante, tales afirmaciones y la prueba aportada no fortalecen su posici\u00f3n.
\nSe ha definido al intruso como “aquel que no puede alegar en su favor una posesi\u00f3n aunque sea viciosa, y cuando en su intromisi\u00f3n en el inmueble no medi\u00f3 conformidad del propietario o poseedor” (Ram\u00edrez, Jorge Orlando, “El Juicio de Desalojo”, p. 26, Ed. Nova Tesis, 2002; con cita de fallo de la SCBA, en “L.L”, 70-363).
\nPor consiguiente, el intruso que menciona el art. 676 c\u00f3d. proc. debe entenderse como el ocupante circunstancial sin base ni pretensi\u00f3n jur\u00eddica alguna, cuya ocupaci\u00f3n transitoria es mera tenencia sin animus domini (v. obra cit. Ram\u00edrez, Jorge Orlando, “El juicio de desalojo”, p. 27, Ed. Nova Tesis, 2002).
\nCabe preguntarse -entonces- si el escenario de autos se corresponde con tal premisa puesto que, al presentarse los demandados en fecha 12\/7\/2021, lo hicieron en calidad de poseedores, rebatiendo -al menos desde lo discursivo- las afirmaciones vertidas en el escrito postulatorio de la actora.
\nAs\u00ed, dijeron que tomaron posesi\u00f3n del inmueble en febrero de 2006, comenzando a partir de all\u00ed a “realizar trabajos de reparaci\u00f3n, para evitar filtraciones en la vivienda y todo tipo de mejoras, ya que el inmueble se encontraba abandonado y en estado de deterioro: altos pastizales, rotura de techos, falta de mantenimiento de pintura en paredes tanto del interior como del exterior, aberturas y puertas rotas (…)”.
\nAgregan: “A partir de ese momento comenzamos a exteriorizar los actos materiales que demuestran la posesi\u00f3n de la propiedad. En dicho a\u00f1o y en los siguientes dimos inicio a una obra de refacci\u00f3n de paredes, pisos, cocina y ba\u00f1o. De esta forma, y con un gran sacrificio econ\u00f3mico, fuimos reparando y acondicionando el inmueble. Desde entonces hemos solicitado la reconexi\u00f3n del servicio de luz conforme surge de los instrumentos adjuntos”.
\nContin\u00faan exponiendo que: “En el a\u00f1o 2009 el Municipio de General Villegas otorga a Orrigola constancia para ser presentada ante las autoridades de EDEN, certificando que por ser una persona carente de recursos no estaba en condiciones de afrontar el pago de los gastos de conexi\u00f3n de luz. Posteriormente instalamos el nuevo pilar cumpliendo con todas las medidas de seguridad que se requiere. En el a\u00f1o 2019, instalamos nuestro lavadero de autos en dicho inmueble, el cual perdura hasta la actualidad y por el cual contamos con la habilitaci\u00f3n municipal correspondiente, la que se adjunta al presente. Contamos con los servicios de electricidad, internet y cable a nuestro nombre, siempre ejerciendo la posesi\u00f3n de forma pac\u00edfica, p\u00fablica y notoria e ininterrumpida por m\u00e1s de 15 a\u00f1os, con ‘animus domini'” (v. ac\u00e1pite II de la contestaci\u00f3n de demanda de fecha 15\/7\/2021, “La realidad de los hechos”).
\nMencionan, asimismo, en otro pasaje de la pieza postulatoria: “Claramente de los actos detallados ut supra surge el \u201c\u00e1nimo de due\u00f1o\u201d que hemos hecho ostensible durante todos estos a\u00f1os. La posesi\u00f3n ha sido ostensible ya que ha sido notoria y conocida por terceros, en especial, los vecinos para quienes hemos sido los due\u00f1os del inmueble todos estos a\u00f1os”.
\nAhora bien. Esta c\u00e1mara ha sostenido en reiteradas oportunidades que, partiendo del principio en virtud del cual la pretensi\u00f3n de desalojo se da contra el locatario, el sublocatario, el tenedor precario, el intruso y todo otro ocupante cuyo deber de restituir sea exigible, es decir, contra quienes son tenedores porque reconocen en otro la titularidad del dominio o un derecho superior al propio (arts. 1940 C\u00f3d. Civ. y Com. y 676 2\u00b0 p\u00e1rrafo c\u00f3d. proc.) quedar\u00eda descartada dicha acci\u00f3n cuando se intenta contra quien posee “animus domini” (arts. 2248, 2249, 2250 y concs. del CCyC ; v. Autos: “Municipalidad de Adolfo Alsina c\/ Peralta, Mauricio y otro s\/ desalojo”, sent. del 27\/11\/2014, Expte.: -89248- Libro: 43- \/ Registro: 77; “Deglise, Carlos Alberto c\/ Inquilinos, subinquilinos y\/u ocupantes s\/ Desalojo” (expte. 88877), sent. del 13\/5\/2014, L.43 R. 22; “Rold\u00e1n, Jorge Antonio c\/ D\u00b4Andrea, Marcela Noem\u00ed s\/ desalojo” (expte. 88700), sent. del 03-12-2013, L.42 R.87); entre otros.
\nEs que el juicio de desalojo constituye un juicio de conocimiento, de naturaleza sumaria, que tiene por objeto que el demandado devuelva la cosa detentada, poni\u00e9ndola a disposici\u00f3n de quien tiene leg\u00edtimo derecho para ello; no pudiendo controvertirse ni tampoco decidirse el derecho de propiedad o el ius possidendi o ius possesionis, ya que ello excede el objeto espec\u00edfico de esta v\u00eda procesal (v. obra cit., p. 33, Ed. Nova Tesis, 2002; con cita de Sosa, Gualberto L., “El juicio por desalojo”, Ed. Jus, t. 3, p. 39). As\u00ed, ha sostenido la SCBA que “No procede la demanda de desalojo (sin perjuicio de las acciones posesorias o petitorias que restan al propietario) si el accionado comprueba “prima facie” la efectividad de la posesi\u00f3n que invoca justificando as\u00ed la seriedad de su pretensi\u00f3n”. Ello as\u00ed, con independencia de la legitimidad o ilegitimidad de la posesi\u00f3n o de la buena o mala fe del poseedor y aun cuando no re\u00fana las notas eficientes para repeler una pretensi\u00f3n reivindicativa o justificar una usucapi\u00f3n, pues s\u00f3lo cabe aquella acci\u00f3n cuando el tenedor ha contra\u00eddo la obligaci\u00f3n exigible de restituir el inmueble, o es un intruso, tenedor sin pretensiones a la posesi\u00f3n (conf. SCBA, Ac 33469 S 26-6-1984, Juez CAVAGNA MARTINEZ (SD); CARATULA: Cichetti de Mari, Irma c\/ Herrera, Juan Antonios\/Desalojo; SCBA, AC 79953 S 4-12-2002, Juez NEGRI (SD), CARATULA: CENCOSUD S.A. c\/ L\u00f3pez, Manuela s\/ Desalojo; fallos de Juba).
\nSi bien va de suyo se\u00f1alar que no basta la mera invocaci\u00f3n de la posesi\u00f3n por parte del accionado, puesto que \u00e9ste debe justificar lo veros\u00edmil de su pretensi\u00f3n, toda otra investigaci\u00f3n que trascendiera tal eje, -entrando a explorar el mejor derecho al dominio o posesi\u00f3n- desnaturalizar\u00eda la acci\u00f3n en estudio (ver de esta c\u00e1mara sent. del 09-04-2013, “Llul, Decio Seraf\u00edn c\/ Basualdo, Evelina s\/ Desalojo”, L.42 R.13; art. 676 c\u00f3d. proc. y Sosa, Toribio Enrique “C\u00f3digo Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires Comentado” – T. III, Ed. Platense, 2021).
\nEn este norte, de la compulsa de autos no se desprende que los codemandados por intrusos nieguen revestir tal calidad respaldando su postura en un mero “poseemos porque poseemos”.
\nPor el contrario, de la prueba colectada surge que los accionados se comportan como \u00fanicos due\u00f1os del inmueble individualizado como Circunscripci\u00f3n I, Secci\u00f3n A, Manzana 15, Parcela 12.a, Matr\u00edcula 196 de General Villegas.
\nAdem\u00e1s, en ese rumbo el testigo Juaristi ubica a los accionados en el inmueble, al igual que lo hace la inspecci\u00f3n ocular del 14\/9\/2021; (ver resp. 2da. en acta de fecha 5\/10\/2021 a interrogatorio agregado como archivo adjunto a presentaci\u00f3n del 29\/9\/2021); afirma asimismo el testigo que los conoce desde hace “ocho o nueve a\u00f1os aproximadamente y los conoce por haber llevado el auto quien declara al lavadero de ellos” (ver resp. 1ra.), expone tambi\u00e9n que los accionados han realizado mejoras sobre el bien: “Hicieron una habitaci\u00f3n, pusieron chapas nuevas al techo, pusieron piso de cer\u00e1mico, pusieron aberturas nuevas, se arregl\u00f3 bastante el ba\u00f1o y lo sabe por haber trabajado quien declara en esas reparaciones u obras” (resp. 3ra.) (arts. 384 y 456, c\u00f3d. proc.).
\nPor otra parte, cuentan con el suministro de electricidad a su nombre desde el a\u00f1o 2009 (v. informe emitido por EDEN agregado al proceso con fecha 5\/1\/2022).
\nEn cuanto a la instalaci\u00f3n de un lavadero de autos por los accionados, aunque sin habilitaci\u00f3n municipal para funcionar, surge del informe de la comuna agregado como archivo adjunto a providencia de fecha 14\/10\/2021 (arts. 401 y 384, c\u00f3d. proc.).
\nCon los hechos se\u00f1alados, y esa actitud sostenida en el tiempo -cuanto menos desde la fecha indicada- cae el car\u00e1cter de “intrusos” asignado a los codemandados por la actora, debiendo consider\u00e1rselos -en cambio- poseedores del bien; pues ello ocurre cuando se manifiesta por actos exteriores la intenci\u00f3n de privar al poseedor de disponer de la cosa y cuando esos actos producen ese efecto (arg. arts. 1915, 1920 y concs. del CCyC) (v. de esta c\u00e1mara “Delgado Gladys Esther C\/ Lopez Cristina Viviana S\/ Desalojo” (expte. 90712), sent. de fecha 13\/7\/2018.
\nA mayor abundamiento, cabe remitirse a la presentaci\u00f3n del 4\/11\/2021 donde la propia actora expresa que fue increpada en su domicilio por la codemandada Orrigola con dichos del tenor de “vengo a preguntarle porque me quiere desalojar… yo no me voy a ir nunca de ah\u00ed, porque tenemos nuestro lavadero, yo voy a hacer justicia por mis hijos” (ver presentaci\u00f3n electr\u00f3nica citada, arts. 421, proemio y 384, c\u00f3d. proc.).
\nNo est\u00e1 dem\u00e1s decir que la Suprema Corte ha dicho que cuando se opone al progreso de la demanda de desalojo la defensa basada en la calidad de poseedor del ocupante, se confunde el objeto de este proceso si en vez de constatar si \u00e9ste ha acreditado prima facie el car\u00e1cter invocado, se analiza si la posesi\u00f3n re\u00fane los requisitos legales (S.C.B.A., Ac. 78132, sent. del 18\/07\/2001, \u2018Gargiulo, Juan Roberto y otro c\/ Eval, Jorge Juan s\/ Desalojo\u2019, en Juba sumario B10232).
\nDe tal suerte, si ese es el rango de convicci\u00f3n que hace falta alcanzar para decidir si los codemandados justificaron la seriedad de su pretensi\u00f3n, entonces ha de observarse que en la especie lo han conseguido. Y ello es as\u00ed, aunque eventualmente la posesi\u00f3n invocada no re\u00fana las notas eficientes para repeler una pretensi\u00f3n reivindicatoria o justificar una usucapi\u00f3n, porque de lo contrario se estar\u00eda desnaturalizando la \u00edndole del proceso de desalojo, convirti\u00e9ndolo en un juicio petitorio o posesorio (S.C.B.A., Ac. 75700, sent. del 30\/04\/2003, \u2018Sotelo de Palavecino, Pilar J. c\/ M\u00e9ndez, Eduardo Alberto y\/o cualquier otro ocupante s\/ Desalojo\u2019, en Juba sumario B23066; arg. arts. 384 y 456 del c\u00f3d. proc.), como se indicara supra.
\nA tenor de las consideraciones expuestas y teniendo como principio rector que el proceso de desalojo no puede versar sobre el derecho a poseer o las cuestiones relativas a la protecci\u00f3n o tutela de la posesi\u00f3n -pues las mismas desbordan el \u00e1mbito del desalojo-, desde que son propias de los interdictos o de las acciones posesorias, o en su caso, desde el punto de vista del dominio (como aqu\u00ed sucede), de la reivindicaci\u00f3n y no se ha probado que la obligaci\u00f3n de restituir el bien de autos sea exigible por esta v\u00eda instaurada; desde esa perspectiva, la sentencia debe ser confirmada en cuanto al rechazo de la acci\u00f3n de desalojo.<\/p>\n
3. Tocante a la imposici\u00f3n de costas en primera instancia, resulta necesario -a fin de destramar el devenir de los hechos- remitirse al escrito de demanda.
\nAs\u00ed, se aprecia que en ac\u00e1pite II de la demanda solicita la actora la realizaci\u00f3n de una diligencia preliminar en los t\u00e9rminos del art\u00edculo 323 del c\u00f3digo procesal a realizarse en el inmueble a desalojar, a fin de que los demandados indiquen si ocupan el inmueble y, en ese caso, exhiban los t\u00edtulos justificativos de la ocupaci\u00f3n; asimismo se identifique a los dem\u00e1s ocupantes del bien, si los hubiere, exhibiendo tambi\u00e9n sus t\u00edtulos o derechos bajo los cual ocupan dicho inmueble.
\nFundamenta: “La diligencia preliminar deviene necesaria a fin de individualizar correctamente todas las personas que revestir\u00e1n la condici\u00f3n de legitimadas pasivas de esta acci\u00f3n de desalojo, al igual que verificar la existencia o inexistencia de t\u00edtulos o derechos bajo los cuales ocupan el inmueble. La correcta traba de litis depende de la previa individualizaci\u00f3n de la totalidad de los ocupantes del inmueble siendo ese el motivo por el cual, el mandamiento en cuesti\u00f3n se requiere como diligencia preliminar, es decir, previo al traslado de la demanda”.
\nEmpero, de las constancias obtenidas de la plataforma Augusta, se advierte que la providencia de fecha 28\/5\/2021 que provey\u00f3 esa presentaci\u00f3n, dio sin m\u00e1s, traslado de la demanda, sin disponer que -previo a concretar tal traslado- se realizara la diligencia preliminar requerida; en otras palabras, omiti\u00f3 toda referencia al respecto, limit\u00e1ndose lisa y llanamente a sustanciar la pretensi\u00f3n de desalojo en los t\u00e9rminos del art\u00edculo 196 del Acuerdo N\u00ba 3397\/08 de la S.C.B.A.
\nEn tal contexto, el consentimiento del decisorio del juzgado que no orden\u00f3 la diligencia preliminar solicitada, cerr\u00f3 toda chance de encauzar el proceso de un modo distinto al de la acci\u00f3n de desalojo instaurada, ya que el traslado de la demanda dispuesto y notificado, trab\u00f3 la litis en esos t\u00e9rminos.
\nEn otras palabras, a esa altura, con demanda notificada y traba de litis, no hab\u00eda posibilidad alguna para la actora de reencausar el proceso a trav\u00e9s de otra acci\u00f3n (por ejemplo reivindicaci\u00f3n como se alega en los agravios); siendo indiferente a los fines pretendidos respecto de las costas, la respuesta dada por los accionados al realizarse la diligencia de notificaci\u00f3n del traslado de demanda, pues \u00e9sta ya estaba notificada como un desalojo.
\nEn cuanto al precedente jurisprudencial citado en punto a este agravio, advi\u00e9rtase que no resulta aplicable por tratarse de obrados en el marco de los cuales s\u00ed medi\u00f3 mandamiento de constataci\u00f3n como diligencia preliminar, previo al traslado de demanda (cuesti\u00f3n a la cual en autos -como se explicara- no se le dio curso favorable).<\/p>\n
4. En suma, por lo hasta aqu\u00ed expuesto, corresponde desestimar el recurso de apelaci\u00f3n articulado. Con costas en ambas instancias a la actora vencida (arts. 68 c\u00f3d. proc.) y diferimiento aqu\u00ed de la resoluci\u00f3n sobre honorarios (arts. 31 y 51 ley 14967).
\nTAL MI VOTO.
\nA LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
\nAdhiero al voto de la jueza Scelzo (art. 266 del c\u00f3d. proc.).
\nAS\u00cd LO VOTO.
\nA LA SEGUNDA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
\nCon arreglo al resultado obtenido al tratar la cuesti\u00f3n que precede, corresponde desestimar el recurso de apelaci\u00f3n articulado. Con costas en ambas instancias a la actora vencida (art. 68 c\u00f3d. proc.) y diferimiento aqu\u00ed de la resoluci\u00f3n sobre honorarios (arts. 51 y 31 ley 14967).
\nTAL MI VOTO.
\nA LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
\nQue adhiere al voto que antecede.
\nCON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
\nS E N T E N C I A
\nPor lo que resulta del precedente Acuerdo, la C\u00e1mara RESUELVE:
\nDesestimar el recurso de apelaci\u00f3n articulado. Con costas en ambas instancias a la actora vencida y diferimiento aqu\u00ed de la resoluci\u00f3n sobre honorarios
\nReg\u00edstrese. Notif\u00edquese de acuerdo al art. 10 AC 4013 t.o. AC 4039. Hecho, rad\u00edquese en el Juzgado de Paz de General Villegas.<\/p>\n
REFERENCIAS:
\nFuncionario Firmante: 03\/11\/2022 12:48:06 – LETTIERI Carlos Alberto – JUEZ
\nFuncionario Firmante: 03\/11\/2022 13:35:46 – SCELZO Silvia Ethel – JUEZ
\nFuncionario Firmante: 03\/11\/2022 13:46:34 – RIPA Mar\u00eda Fernanda – SECRETARIA
\nCAMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL – TRENQUE LAUQUEN<\/p>\n
NO CONTIENE ARCHIVOS ADJUNTOS
\nRegistrado en REGISTRO DE SENTENCIAS el 03\/11\/2022 13:46:47 hs. bajo el n\u00famero RS-74-2022 por RIPA MARIA FERNANDA.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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