La Cámara Segunda de Apelaciones en lo Civil y Comercial de La Plata, Sala 1era., en causa “MORO Mariela c/ MIRANDA Jaquelina Magdalena s/ Desalojo por Falta de Pago” Causa 134.862, revocó sentencia de primera instancia e hizo lugar a la solicitud cautelar de restitución anticipada de inmueble como medida cautelar.-
En sus argumentos la Cámara sostuvo “… 3.2. Ingresando en el tratamiento de los agravios, el art. 676 bis del Código de rito establece que en los casos que la acción de desalojo se dirija contra tenedor precario o intruso, el cualquier estado del juicio después de trabada la litis y a pedido del actor, el juez podrá disponer la inmediata entrega del inmueble si el derecho invocado fuera verosímil y previa caución real por eventuales daños y perjuicios que se pudieren irrogar. A su vez el 676 ter señala que si la causal invocada para el desalojo fuere la de falta de pago o el vencimiento del contrato, el actor podrá también, bajo caución real, obtener la desocupación inmediata de acuerdo al procedimiento previsto en el Artículo 676 bis.
La norma establece un procedimiento abreviado para obtener la entrega inmediata del inmueble en el primer caso cuando el desalojo se dirija contra el tenedor precario o intruso y en el segundo cuando sea contra el inquilino en mora o con contrato vencido. Esta medida ha sido calificada por la doctrina como una “anticipación tutelar”, pero también se la puede considerar en la categoría de providencias de urgencia, porque se trata de una típica anticipación de la tutela (DE LOS SANTOS, Mabel “Juicio de Desalojo y desocupación inmediata en la reforma procesal civil de la Provincia de Buenos Aires”, Abeledo Perrot, Buenos Aires, Octubre 2011, págs. 1091 y sstes, cit. por Cám. Civ. y Com. Sala II, Quilmes, 17.725, RSD. 136/2016, 15/11/2016, “IGLESIAS OSVALDO LEANDRO C/OCUPANTESDE NC CIV – SM -C3 -P14B FV S/DESALOJO ANTICIPADO”).
Su finalidad es la tutela efectiva del actor: resguardar el bien y/o evitar que el tiempo que dura el juicio haga perder derechos al reclamante que no podrán ser recuperados, especialmente en los casos en que los demandados sean insolventes. En ese sentido se ha dicho que en el intento de simplificar y agilizar el trámite de los juicios de desalojo el legislador ha buscado equilibrar el derecho de ambas partes del proceso, por un lado, la desocupación inmediata no funciona automáticamente a pedido del locador, sino que es menester que éste demuestre la verosimilitud del derecho invocado y otorgue previamente caución real, por el otro, para el caso que ocultare hechos o documentos, se prevé una fuerte multa a favor de la contraparte. Por tanto, si luego de trabada la litis, una prudente apreciación de las constancias agregadas a la causa revela que hay suficiente verosimilitud y se exige al interesado garantía suficiente para responder por los daños y la multa en caso de desvirtuarse la apariencia del derecho sumariamente comprobado, no se advierte que exista violación al necesario equilibrio y a la igualdad que debe presidir el proceso (CNCiv., sala G, 12/II/04, Glatstein, Rosa C. c/Antonelli, César A. y otros s/Desalojo por falta de pago, elDial, ae1e20).
4.3. La efectivización del mentado precepto exige como requisitos: 1) existencia de las causales previstas en el 676 bis o ter 2) que esté trabada la litis, 3) verosimilitud del derecho, es decir que de acuerdo a un razonable orden de probabilidades el derecho invocado por el actor tiene gran probabilidad de ser receptado favorablemente ; 4) la caución real como contracautela y, 5) acreditar “graves perjuicios” que podrían derivarse para el accionante de no decretarse la entrega inmediata del inmueble (art. 676 bis segundo párrafo, incorporado por ley 11443). Cabe resaltar que el legislador ha elegido no utilizar el término “perjuicio irreparable”, que tiene tanto tratamiento en doctrina y jurisprudencia. Los aludidos extremos deben justificarse con elementos de convicción que, sin llegar a la exigencia de “prueba acabada”, permitan inferir los motivos por los cuales se hace necesario que el accionante recupere la tenencia del bien en forma inmediata. Es decir, lo suficiente como para que el tribunal advierta “prima facie” que si la entrega se demora para el final del juicio, ello podría producir un perjuicio de imposible o difícil reparación en aquel momento del pleito (doct. y arg. art. 676 bis del C.P.C.C.; Cám. Civ. y Com. Sala II, Quilmes, causa citada). Ello así pues considero que los jueces estamos habilitados a tomar medidas para concretar la tutela continua y efectiva que requiere nuestra Constitución (art. 15 de la Constitución de la Provincia de Buenos Aires) Y debe ser interpretado en armonía con la obligación que exige el art.1710 CCCN de adoptar, de buena fe y conforme a las circunstancias, las medidas razonables para evitar que se produzca un daño, o disminuir su magnitud.
Es que el desalojo anticipado contemplado por el art. 676 ter del Código Procesal resulta una medida que requiere que se demuestre la existencia de un riesgo cierto de que el bien ocupado se deteriore o que la permanencia del ocupante en el inmueble le cause un “grave perjuicio” es decir, de muy difícil reparación al actor, tal como puede ser la destrucción del inmueble o sus accesorios, la necesidad de efectuar reparaciones por el peligro que se puedan ocasionar a los ocupantes o terceros o inmuebles linderos, la acumulación de deudas por impuestos, tasas y servicios y expensas, entre otros (esta Sala en causa nº 68.395 del 19/5/2015; Cám. Civ. y Com. Sala III, San Martín, 69.420, RSI. 105/2015, 21/05/2015, “GONZALEZ JUAN JOSE C/ GONZALEZ MARIA MARTHA Y OTRO/A S/ DESALOJO”; 68.395, RSI. 103/2015, 19/05/2015, “OZORES GRACIELA SUSANA C/INTRUSOS Y/U OCUPANTES S/ DESALOJO”)…”.-
NOTA: El fallo in extenso lo ubica en la Mesa Virtual del Poder Judicial (www.scba.gov.ar) y luego en el set correspondiente a la Cámara de Apelaciones y número de causa.-
