Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado en lo Civil y Comercial 2
Autos: “PALADINO JOSE ALDO Y OTROS C/ SUCESORES DE OSCAR EDUARDO PALADINO Y OTROS S/ DIVISION DE CONDOMINIO (117)”
Expte.: -91840-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, en la fecha según art. 7 del Anexo Único del AC 3975, celebran telemáticamente Acuerdo los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Silvia E. Scelzo, Toribio E. Sosa y Carlos A. Lettieri, para dictar sentencia en los autos “PALADINO JOSE ALDO Y OTROS C/ SUCESORES DE OSCAR EDUARDO PALADINO Y OTROS S/ DIVISION DE CONDOMINIO (117)” (expte. nro. -91840-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de fecha 25/11/2021, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿es procedente la apelación del 13/9/2021 contra la sentencia de la misma fecha?
SEGUNDA: ¿qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
1.1. La sentencia de la instancia de origen rechaza la excepción de prescripción adquisitiva de dominio opuesta por los co- demandados condóminos Yolanda Beatriz, Daniela María Sol, Gladys Noemí, Irma Susana y Hugo Alberto Paladino, a través de su apoderado el letrado Bassi y hace lugar a la demanda de división de condominio entablada por los restantes condóminos, con costas a la parte excepcionante.
1.2. Apelan los accionados mencionados en 1.1., solicitando se revoque la sentencia apelada haciendo lugar a la excepción de prescripción contra los actores, excepto respecto de María Josefina García y se rechace la demanda de división de condominio.
2. Veamos la sentencia.
El juzgado para rechazar la excepción expuso que para acreditar la interversión del título los actos posesorios de los condóminos deben tener entidad y publicidad tal que los excluidos se vean en la necesidad de oponerse para impedir la usucapión. Y sostuvo que nada de ello se infiere de los testimonios analizados.
Para continuar exponiendo que si Oscar Eduardo Paladino accedió al inmueble como co-propietario y como tal comenzó a poseer, es inútil que demuestre haber usado y gozado de la totalidad del mismo durante más de veinte años, porque esa facultad de servirse de toda la cosa es atribuida legalmente y de manera indistinta a todos los condóminos. De modo que ese hecho no constituye un acto exterior idóneo para que se manifiesta su voluntad de excluir a los demás condóminios. Pues nadie puede por sí mismo, ni por el transcurso del tiempo cambiar la causa de su posesión.
Estos argumentos cruciales de la sentencia no fueron objeto de crítica concreta y razonada (arts. 260 y 261, cód. proc.).
Es que como reiteradamente ha dicho esta cámara, entre condóminos no basta para justificar la prescripción la realización de actos posesorios, sino que esos actos han de tener la intención de excluir al resto de los condóminos, que esa intención haya sido exteriorizada y que se haya logrado se objetivo. La pacífica tolerancia de los condóminos de la ocupación del inmueble por alguno de ellos, no es más que el respeto al derecho de co-propiedad de ese condómino, pero no es suficiente para considerar que esa ocupación se realiza con el ánimo de excluir a los demás, sino sólo como ejercicio de su derecho de co-propietario.
En ese sentido esta cámara en autos “VILLAGRA CHRISTIAN ANÍBAL C/ SUCESORES DE FELIX VILLAGRA S/ POSESIÓN VEINTEAÑAL” , sent. del 3/7/2018 entre varios otros, Libro: 47- / Registro: 73, Expte. de cámara: -90702-, ha dicho que la usucapión cuando se articula entre copropietarios o entre coherederos: sólo si el pretensor acredita una verdadera posesión en nombre propio, excluyente de la posesión de sus cotitulares y contraria a éstos, le será útil para la prescripción adquisitiva, pero no si ese carácter de posesión en nombre propio y exclusivo dista de ser plenamente acreditado (Salvat – Argañaráz, “Derechos Reales”, vol. II, pág. 231, núm. 935; esta alzada, causa 17709, sent. del 5/4/2011, ‘López, Etelvina Sofía c/ Lloyd, Adolfo y otra s/ usucapión’, L. 40, Reg. 09; ídem sent. del 24/10/2016 “González Josefa Micaela c/ Sucesores de González Juan s/ Posesión veinteañal” (expte. nro. -90425-, Lib. 46; Reg. 49).
En otras palabras, quien posee en virtud de un título que reconoce la existencia de los derechos de otros, no puede invocar una posesión exclusiva sobre el inmueble porque lo impide su causa posesionis que, justamente, tolera la concurrencia de aquellos sobre el mismo inmueble. A salvo que hayan acreditado que su padre -alegado antecesor en la posesión- a quien las apelantes dicen continuar en la posesión exclusiva del bien, había mudado de su lado la causa de la posesión. Lo que ocurre solamente cuando se ha manifestado por actos exteriores la intención de privar a los restantes coherederos de disponer de la cosa y cuando los actos son de aquellos que producen realmente ese efecto (arts. 2353, 2354, 2458 del Código Civil; arts. 1912, 1913, 1915 y concs. del Código Civil y Comercial). Concretamente, que la posesión promiscua del principio se convirtió en otra exclusiva por interversión del título durante el término legal, dando fin a la comunión de derechos, con el efecto de adquirir el dominio exclusivo del bien por prescripción larga (S.C.B.A., Ac 39746, sent. del 8/11/1988, ‘Martínez, Elbio y otro c/ López y López, Jesús María s/ Usucapión’, en Juba sumario B12375; S.C.B.A., Ac 86996, sent. del 7/6/2006, ‘de Lóizaga, José Raimundo c/ Sucesión de María Elena de Lóizaga y otros s/ Usucapión’, en Juba sumario B28496).
En este camino se ha decidido que una cosa es probar la posesión que se ejerce del inmueble que pertenece a extraños, y otra es acreditarla cuando el bien pertenece tanto a quien se dice único poseedor, como a otros condóminos o coherederos: en este caso, no es absurdo sino lógico extremar los recaudos. Tanto el código de Vélez como el actual, aceptan expresamente la pluralidad de propietarios y poseedores (arts. 2508 y 2673, del Código Civil; arts. 1983, 1984, 1986 y concs. del Código Civil y Comercial) cuyos derechos abarcan la totalidad de la cosa con respecto a terceros, mientras que en sus relaciones recíprocas, los derechos de cada uno de los condóminos y de los poseedores está limitado por el derecho de los demás. De modo que se comprende la exigencia de una comprobación cabal, no sólo de la posesión sino de actos que denoten el carácter ostensiblemente absolutista de ésta, como síntoma de la intención de privar a los restantes cotitulares de sus derechos de disponer de la cosa y en tanto produzcan ese efecto, distinguiéndose de los que exteriorizan no más del simple gozo del comunero (arts. 2353, 2354, 2458, C. Civ.; causa cit.). (S.C.B.A., Ac 95407, sent. del 26/9/2007, ‘Vinhas, Rodolfo Joaquín c/ Sucesores de Vinhas, Joaquín y otro s/ Usucapión’, en Juba sumario 29330; esta alzada, causa 88384, sent. del 9/4/2013, ‘Fourcade, Mariano Francisco c/ Paris, Antonio Pedro Alfredo y/o sus herederos s/ usucapión’, L. 42, Reg. 27, voto del juez Sosa) (transcripción casi textual de la parte relevante del voto del juez Lettieri en autos “Autos: “LEIVA VIVIANA ALEJANDRA Y LEIVA CAROLINA FELISA C/ MARTIN TOMAS DOMINGO Y MARTIN LILIA ESTHER S/ PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA LARGA” Expte. de cámara: -91947-, sent. del 16/12/2020, Libro: 49- / Registro: 87, cuya línea argumentativa he seguido incluso en los párrafos siguientes por tratarse de un caso con similutudes al presente).
En suma, debieron probar los accionados que su progenitor Oscar Eduardo Paladino había poseído el inmueble a título de dueño por el plazo de 20 años con la intención -durante todo ese lapso- de excluir a sus hermanos de esa posesión y lo había logrado. Pero no se indica en los agravios que ello se hubiera acreditado. Sólo se hace referencia a los indicios que demostrarían la interversión del título de su posesión por parte de Oscar Eduardo: construcción de una vivienda para su hijo, las modificaciones realizadas en el mismo inmueble y el tiempo transcurrido son considerados indicios suficientes y claros de la interversión del título de Oscar Eduardo Paladino.
El uso del inmueble y su carácter de condómino lo habilitaban a construir en el predio y realizar mejoras; sin perjuicio de los reclamos que luego pudiera realizar por esas mejoras. Pero ello no denota la voluntad de excluir a sus hermanos de los derechos que les asistían. De hecho, tal como dicen los actores, Oscar Eduardo no inició en vida un proceso de usucapión pese a haber vivido en el lugar durante más de 20 años (42 según los accionados), y todos admitieron que así lo hizo hasta su fallecimiento, momento a partir del cual decidieron los actores realizar la división del condominio (ver fs. 86/87). En otras palabras: Oscar Eduardo ocupó el inmueble, pero hasta donde se sabe nunca exteriorizó a sus hermanos su voluntad de excluirlos en esa posesión desconociéndoles derechos sobre el inmueble. Los indicios traídos por los accionados para acreditar su interversión del título, son actos que como co-propietario estaba habilitado a realizar (arts. 2673, 2676, 2684, 2687, y concs., CC); y en tanto caracterizados como indicios por los propios demandados, no evidencian una oposición que resulte activa, clara, grave, pública, inequívoca y convincente a fin de que el opositor los hubiera conocido -incluidos sus propósitos- por la forma en que aquellos se desarrollaron, para así hacer valer sus derechos (arts. 2353, 2458 y concs., CC).
La alegada solicitud de una moratoria a la Municipalidad de Adolfo Alsina invocada al oponer la prescripción aparece como un dato revelador de cierta independencia del resto de los condóminos; pero previo o paralelamente a ello, no hay otro elemento que permita tener a Oscar Eduardo Paladino como poseedor animus domini del 100% del inmueble, demostrando actos posesorios excluyentes e inequívocos de los restantes condóminos (art. 375 y 384, cód. proc.); presentándose el mencionado acto del progenitor de los accionados como paupérrimo para tener por acreditada la posesión animus domini del padre de los actores con exclusión de los restantes condóminos.
Téngase en cuenta que no deben existir dudas en las gentes y, fundamentalmente, en sus cotitulares, de que los actos realizados fueron ejecutados en ejercicio de un derecho que le es propio, pero a la vez exclusivo y excluyente de los demás condóminos, agregando además que será necesario que esos actos provoquen ese efecto, esto es, que se trate de actos exteriores y contradictorios, agresivos y perseverantes, que por una manifestación no equivoca apremien al socio a defender su derecho (art. 2458, CC).
En este contexto y siguiendo las premisas enunciadas, la alegada construcción para uno de sus hijos y las mejoras realizadas en la vivienda, distan de poder ser interpretados como inequívocamente demostrativas de la interversión del título de su posesión frente a sus condóminos o coherederos porque como se indica en la sentencia en tramo que no ha merecido puntual crítica: la facultad de servirse de la cosa es atribuida legalmente y de manera indistinta a todos los condóminos. Ídem respecto del pago de algún tributo, pues la normal tolerancia del resto de los condóminos, generalmente ensanchada -en alguna de las hipótesis- por lealtades y afectos parentales que ni siquiera los llevarán a requerir durante todo ese tiempo el pago de una indemnización o canon locativo, suele estar acompañada por el pacto, de común tácito, de que el o los comuneros que usufructúan para sí la cosa común se hacen cargo de tales pagos (esta cámara, causas citadas; arg. arts. 384 del Cód. Proc.). E incluso que las mejoras realizadas quedan en beneficio de todos los comuneros en compensación por el uso de tantos años.
Es que si los actos invocados como posesorios y excluyentes también debieron o pudieron ser realizados simplemente como comunero, entonces no permiten inferir el carácter excluyente de los demás (art. 163.5 párrafo 2° cód. proc.). Por ejemplo el pago de tributos o servicios o la realización de mejoras para un mejor vivir (arts. 827 y 1991 CCyC; art. 172 Código Fiscal). Tampoco si, aunque exteriores, no puede considerarse inequívoca y efectiva la intención de privar a los demás de disponer de la cosa (art. 163 cit. y art. 1915 CCyC). Por ejemplo, el hecho de colocar los tributos y los servicios a nombre propio, para que las boletas llegaran dirigidas a su nombre, no se advierte cómo pudo o puede excluir efectivamente del uso y goce del inmueble a los demás comuneros (art. 384 cód. proc.).
Para ir finalizando, es dable consignar que pese al esfuerzo de las apelantes en indicar los indicios que darían cuenta de actos posesorios realizados por su padre, no se trata aquí, por las particulares circunstancias de la causa (pretensión dirigida contra condóminos o coherederos), de probar sólo actos posesorios, sino además que éstos tuvieron la intención de excluir a los restantes herederos y ello no ha sido abastecido (art. 375, cód. proc.).
Por otra parte, para que se produzca el abandono es necesario que el dueño se desprenda materialmente de la posesión con la intención de no continuar en el dominio de la cosa (art. 2526, C.C.; “Acuerdos y Sentencias” 1959-II- 712; Spota, en “Jurisprudencia Argentina”, 1953-I-229); pero ello debe ser así acreditado, circunstancia que no acaeció en autos (art. 375 y84, cód. proc) falta de interrupción o perturbación de los comuneros antes del fallecimiento del padre de los accionados no equivale inequívocamente a su exclusión por éste, pues en todo caso también podría interpretarse como mera tolerancia de aquéllos (art. 163.5. párrafo 2° cód. proc).
En función de lo expuesto, es que ni aún apreciados en su conjunto los medios de prueba incorporados al proceso rinden para acreditar que están cumplidos los recaudos necesarios y suficientes para que los apelantes logren revertir lo decidido en la instancia de origen a fin de ser receptada favorablemente la prescripción adquisitiva planteada (arg. arts. 4015 y concs. del Código Civil; 1899, 1900, 1905 del Código Civil y Comercial; arts. 679 del Cód. Proc. y 24 de la ley 14.159).
Siendo así, el recurso, se rechaza con costas (art. 68 del cód. proc.) y diferimiento de la decisión sobre honorarios (arts. 31 y 51, ley 14967)
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Adhiero al voto de la jueza Scelzo (art. 266 del Cód. Proc.). Así lo voto.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Con dos votos coincidentes a esta altura que definen la suerte de la causa, sin nada más que aportar útilmente, me sumo a ellos (art. 266 cód. proc.).
A LA SEGUNDA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Corresponde desestimar el recurso del 13/9/2021, con costas a los apelantes (art. 68 cód. proc.) y diferimiento de la decisión sobre honorarios (arts. 31 y 51, ley 14967).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que adhiere al voto que antecede.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Que adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
Desestimar el recurso del 13/9/2021, con costaasa los apelantes y diferimiento de la decisión sobre honorarios.
Regístrese. Notifíquese de acuerdo al art. 10 AC 4013 t.o. AC 4039. Hecho, radíquese electrónicamente y devuélvase el expediente en soporte papel al Juzgado Civil y Comercial n°2.
REFERENCIAS:
Funcionario Firmante: 16/02/2022 11:52:42 – SOSA Toribio Enrique – JUEZ
Funcionario Firmante: 16/02/2022 12:01:15 – LETTIERI Carlos Alberto – JUEZ
Funcionario Firmante: 16/02/2022 13:15:10 – SCELZO Silvia Ethel – JUEZ
Funcionario Firmante: 16/02/2022 13:21:18 – RIPA María Fernanda – SECRETARIO DE CÁMARA
‰7ƒèmH”ut$yŠ
239900774002858404
CAMARA DE APELACION EN LO CIVIL Y COMERCIAL – TRENQUE LAUQUEN
NO CONTIENE ARCHIVOS ADJUNTOS
Registrado en REGISTRO DE SENTENCIAS el 16/02/2022 13:21:36 hs. bajo el número RS-7-2022 por RIPA MARIA FERNANDA.