Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado Civil y Comercial 1
Libro: 46- / Registro: 75
Autos: “DE FAVERI ANDRES EDGARDO C/ DE PEROY JULIO CESAR Y OTRO/A S/CUMPLIMIENTO DE CONTRATOS CIVILES/COMERCIALES”
Expte.: -90416-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, a los diez días del mes de octubre de dos mil diecisiete, celebran Acuerdo ordinario los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Carlos A. Lettieri, Silvia E. Scelzo y Toribio E. Sosa, para dictar sentencia en los autos “DE FAVERI ANDRES EDGARDO C/ DE PEROY JULIO CESAR Y OTRO/A S/CUMPLIMIENTO DE CONTRATOS CIVILES/COMERCIALES” (expte. nro. -90416-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de foja 182, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿es fundada la apelación de f. 164 contra la sentencia de fs. 162/163?.
SEGUNDA: ¿qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
1- Julio César y Jacinto Cesáreo de Peroy el 26/6/2013 vendieron a Andrés Edgardo De Faveri una fracción del terreno catastrado como circunscripción III, sección A, Manzana 82, Parcela 5, comprometiéndose a escriturar una vez aprobado el plano de subdivisión encomendado al agrimensor Carlos Losa y reunida por el escribano la documentación necesaria; sobre un total pactado de $ 110.000, los vendedores recibieron $ 85.000, asumiendo el comprador el pago de la diferencia al momento de escriturar; el inmueble fue entregado en esa misma fecha (cláusulas TERCERA y CUARTA a fs. 7; admisión a f. 41 vta. ap. 3 párrafo 1°; art. 354.1 cód. proc.; arts. 1026, 1028 y 1031 CC).
2- Para simplificar el análisis, desde la hipotética situación consistente en que los vendedores hubieran incumplido el contrato, me voy a preguntar primero: ¿justificó De Faveri los daños invocados?
Como daño material adujo el uso indebido de $ 85.000 por los vendedores, cuantificándolo en una suma equivalente a los intereses devengados desde el día del pago de esa cifra (f. 14.X.a). Así como el comprador pudo usar y gozar del inmueble que recibió (arts. 2330, 2423 y concs. CC), los vendedores pudieron disponer de los $ 85.000 recibidos: el daño no puede ser radicado en los cumplimientos parciales del contrato y en el provecho que cada parte pudo obtener del cumplimiento parcial de la otra, sino que podría alojarse en los incumplimientos y sus consecuencias (art. 519 y sgtes. CC). No ha aducido claramente el demandante, y en todo caso no ha probado, ningún perjuicio material derivado de la falta de escrituración (art. 508, 511, 519 y sgtes. CC; arts. 330.4, 34.4 y concs. cód. proc.). En demanda dijo ser chofer de camión y no, en cambio, dedicarse a construir viviendas para luego alquilar (f. 15 párrafo 3° y atestación de Ferreyra ante preg. 10, fs. 143 y 145(.
En cuanto al daño moral, tampoco ha demostrado el accionante que, por el incumplimiento de los accionados, hubiera experimentado alguna afección espiritual v.gr. por no haber podido acceder a un crédito social para construir su vivienda o porque se hubiera frustrado el sueño de la vivienda propia (fs. 15/vta.; ver informes a fs. 95 y 106; arts. 375, 394 y 401 cód. proc.). Los testigos Ferreyra y Casey San Pedro no hacen hincapié específicamente en alguna clase de padecimiento moral del actor por esas circunstancias u otras de similar envergadura, y, en todo caso, su imparcialidad es más que dudosa ya que, en tanto sedicentes compradores de otros lotes, no disimularon colocarse del mismo lado que De Faveri (resp. a preg. 1 y sgtes., fs. 143/vta., 144/145 y 146/147; arts. 384 y 456 cód. proc.).
3- Liberado el análisis del peso de los daños reclamados, cabe preguntarse si, en todo lo demás, fue bien rechazada la demanda.
El juzgado consideró que debía haber mora de los accionados, previa fijación judicial de un plazo para el cumplimiento, pero, al así resolver, no tuvo en cuenta la doctrina legal según la cual toda demanda de incumplimiento lleva implícito el pedido de determinación del plazo (SCBA: “Vergara c/ Bologna” 11/2/1997; “Sosa c/ Bologna” 18/12/1995; “Cejas c/ Cheops Construcciones S.A.” 10/8/1993; cits. en JUBA online con las voces determinación plazo cumplimiento contrato).
En todo caso, los demandados no han acreditado –como prometieron, ver f. 42 párrafo 3°- que, para poder cumplir, hubiera sido necesario el transcurso de todo el plazo corrido desde la celebración del contrato debido a la realización de los trámites correspondientes, acerca de cuyo definitivo finiquito tampoco han informado durante el transcurso del proceso (arts. 354.2, 375, 163.6 párrafo 2°, 363, 255.5.a y 272 2ª parte cód. proc.).
Por lo tanto, habiendo transcurrido desde el contrato hasta la demanda, y mucho más hasta ahora, un tiempo más que propio y razonable para cumplir (casi 2 años y más de 4 años, respectivamente), sin vestigios de haberse colocado los demandados en situación de poder cumplir o de haber hecho al menos todo lo necesario para ello, no creo que exista margen para no hacer lugar a la demanda sin convertir al proceso en un rito vacío y ajeno a la realidad (art. 625 CC; ver SCBA “Becerro, Eduardo E. y otros c/Unión Obreros y Emp. Ind. Mad.” 2/4/2003, cit. en JUBA online también con las voces determinación plazo cumplimiento contrato; art. 15 Const.Pcia.Bs.As.).
4- Por fin, resulta prematuro abrir juicio sobre el reclamo de f. 15 vta. ap. XI (arts. 509 y 511 párrafo 2° cód. proc.).
VOTO QUE SÍ.
A LA MISMA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Que por compartir sus fundamentos, adhiere al voto que antecede.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que por compartir sus fundamentos adhiere al voto emitido en primer término.
A LA SEGUNDA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Corresponde:
a- estimar parcialmente la apelación de f. 164 contra la sentencia de fs. 162/163, y, por ende, condenar a Julio César y Jacinto Cesáreo de Peroy a escriturar en 30 días la fracción del terreno catastrado como circunscripción III, sección A, Manzana 82, Parcela 5 vendida a Andrés Edgardo De Faveri mediante boleto del 26/6/2013; con costas de ambas instancias, en ese segmento, a los demandados vencidos (arts. 274 y 68 cód. proc.);
b- desestimar la apelación en cuanto a la pretensión resarcitoria de daños, con costas al demandante infructuoso (arts. 68 y 77 párrafo 2° cód.proc.);
c- diferir aquí la resolución sobre honorarios (art. 31 d.ley 8904/77).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Que adhiere al voto que antecede.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
a- estimar parcialmente la apelación de f. 164 contra la sentencia de fs. 162/163, y, por ende, condenar a Julio César y Jacinto Cesáreo de Peroy a escriturar en 30 días la fracción del terreno catastrado como circunscripción III, sección A, Manzana 82, Parcela 5 vendida a Andrés Edgardo De Faveri mediante boleto del 26/6/2013; con costas de ambas instancias, en ese segmento, a los demandados vencidos;
b- desestimar la apelación en cuanto a la pretensión resarcitoria de daños, con costas al demandante infructuoso;
c- diferir aquí la resolución sobre honorarios.
Regístrese. Notifíquese según corresponda (arts. 133, 135 inc. 12 y 249 últ. párr. CPCC). Hecho, devuélvase.