Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado Civil y Comercial 1
Libro: 45- / Registro: 130
Autos: “KLOSTER CATALINA Y OTROS C/ BARGAR HORACIO ANIBAL S/CONDOMINIO-ACCIONES DERIVADAS (EXCEPTO DIVISION)”
Expte.: -89955-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, a los veintiséis días del mes de octubre de dos mil dieciséis, celebran Acuerdo ordinario los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Toribio E. Sosa y Carlos A. Lettieri, para dictar sentencia en los autos “KLOSTER CATALINA Y OTROS C/ BARGAR HORACIO ANIBAL S/CONDOMINIO-ACCIONES DERIVADAS (EXCEPTO DIVISION)” (expte. nro. -89955-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de f. 158, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿son fundadas las apelaciones de fs. 122 y 124 contra la sentencia de fs. 119/121 vta. ?.
SEGUNDA: ¿qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
1- El demandado ha admitido ocupar y explotar el inmueble común (ver v.gr. fs. 39/vta. ap. B, 91 y 154.6); en todo caso no ha alegado ni probado que alguien más que no sea él lo ocupe y explote y, antes bien, parece enrostrar a los actores que éstos no lo hacen por su propia decisión (f. 154 vta. párrafo 2°; arts. 34.4, 354.2 y 375 cód. proc.).
No se ha puesto de manifiesto la existencia de ningún acuerdo de hecho para ocupar y explotar diferentes partes físicas del inmueble común: otra vez, si los demandantes no atinan sino a “hacer la plancha” -como metafóricamente lo aduce el demandado, ver f. 154 vta. párrafo 3°-, es porque no debe haber ningún acuerdo de división de hecho, ya que, si lo hubiera, estarían “nadando” más o menos activamente cuando menos para restarle a Bargar la chance de ocupar él solo todo el inmueble (arts. 34.4, 163.5 párrafo 2° y 384 cód. proc.; art. 1987 CCyC).
Entonces Bargar ocupa, los demandantes no: eso es ocupación exclusiva de Bargar.
Los demandantes tienen igual derecho que Bargar, pero no están obligados a ejercerlo disputándole esa exclusividad a Bargar (art. 19 Const.Nac.): si estuvieran obligados, pues no sería un derecho de ellos sino en cambio una obligación (art. 1986 CCyC).
La ocupación exclusiva de Bargar no puede sino ser excluyente, porque Bargar no puede ocupar su porción ideal sino ocupa toda la cosa dentro de la cual reside su porción ideal y porque si Bargar ocupa toda la cosa -para así poder ocupar su porción ideal- no se ve el espacio que quede para que otros puedan al mismo tiempo también ocupar toda la cosa con la misma intensidad con que la ocupa Bargar (arg. art. 2401 CC y art. 1913 CC). A menos que Bargar equivocadamente crea que es lo mismo ocupar el campo explotándolo, que tener “libre acceso” (carta documento a f. 17) para v.gr. recorrer el campo y observar la explotación hecha por él o que “ocuparlo” residualmente para hacer -solamente- todo lo que no se superponga con la explotación de él, v.gr. siguiendo con la metáfora propuesta por el demandado, tomar sol además de hacer la plancha (lo cual razonablemente no se alcanzó a sugerir, art. 34.4 cód. proc.).
El así entendido uso excluyente de Bargar da derecho a los condóminos demandantes a partir de la oposición fehaciente a ese uso y en beneficio de quienes se hubieran opuesto (art. 1988 CCyC).
2- El art. 1988 CCyC exige oposición fehaciente a la ocupación exclusiva para el nacimiento de la obligación de indemnizar, no el reclamo concreto de una indemnización por el uso exclusivo (art. 2 CCyC).
Así, aunque sea por el vencimiento de un supuesto arrendamiento, lo cierto es que Francisco Leonhardt se opuso a la continuidad de la ocupación exclusiva de Bargar ya en marzo de 2007 (ver cartas documento de fs. 15 y 16), lo cual no puede no beneficiar sino a todos sus herederos (art. 2280 CCyC).
3- El derecho a indemnización por el uso exclusivo debe llegar hasta tanto cese la situación fáctico y/o jurídica respecto del inmueble tal como fue requerido por los demandantes (ver fs. 23 vta. ap. II anteúltimo párrafo 27 vta. párrafo 3°), y no necesariamente hasta la partición como lo resolvió el juzgado: ciertamente carecería de causa obligar a Bargar a pagar una indemnización por un uso exclusivo que v.gr. dejase de hacer (art. 726 CCyC).
En este punto merece tener acogida la apelación del demandado, pero sin costas a cargo de la parte actora, ya que el juzgado se apartó de lo que ésta pidió, sin que ésta resistiera en segunda instancia el recurso del accionado (art. 68 párrafo 2° cód. proc.).
4- Al cuantificar el monto indemnizatorio pretendido, los accionantes utilizaron la fórmula “o lo que en más o en menos resulte de la prueba a producir” (ver f. 57.I párrafo 2°).
De la prueba pericial inobjetada surge que por hectárea un predio como el de marras tiene un valor de arrendamiento histórico anual equivalente a 30 kg de novillitos de 401/420 kg., sin que otra probanza de mayor calibre lo contradiga (f. 92 último párrafo; arts. 474 y 375 cód. proc.).
Por otro lado, rescato que la Corte Suprema de la Nación ha decidido que el art. 10 de la ley 23982 sólo fulmina las fórmulas matemáticas para actualizar, repotenciar o indexar, pero no otros métodos que consulten elementos objetivos de ponderación de la realidad que den lugar a un resultado razonable y sostenible (ver considerando 11 de “Einaudi, Sergio /c Dirección General Impositiva /s nueva reglamentación”, sent. del 16/9/2014; complementaria y necesariamente ver también el considerando 2 del Ac. 28/2014 a través del cual incrementó el monto del art. 24.6.a del d.ley 1285/58).
Entonces, empalmando esa prueba pericial con la referida doctrina del máximo tribunal del país, en uso de la atribución conferida en el art. 165 párrafo 3° CPCC creo que, para no propiciar un abusivo enriquecimiento sin causa del demandado a costa de los demandantes, la condena deberá oportunamente cuantificarse teniendo en cuenta esa suma de pesos equivalente a 30 kg de novillitos de 401/420 kg. por hectárea y por año al tiempo de la liquidación (ver f. 143 vta., arts. 34.4 y 266 cód. proc.; arg. arts. 2, 10 y 1794 CCyC), ya que es un método que consulta elementos objetivos de ponderación de la realidad agropecuaria y que da lugar a un resultado razonable y sostenible que no pasa por alto el hecho notorio de la pérdida del poder adquisitivo de la moneda, sucedido desde marzo de 2007 en adelante (arts. 34.4, 163.6 párrafo 2° y 272 2ª parte cód. proc.).
En cuanto a la tasa de interés, no hay gravamen actual de los actores apelantes, porque el juzgado no ha dispuesto ninguna, dejando abierta la cuestión para la ocasión de practicarse la liquidación, lo cual es incluso aconsejable considerando la eventual repercusión que pudiera tener sobre esa tasa el método de actualización propugnado más arriba en este mismo considerando 4- (arts. 34.4, 242, 266 y concs. cód. proc.).
ASI LO VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Si Bargar ocupa la totalidad de la cosa común, su ocupación no puede sino ser excluyente de otra ocupación igual y simultánea por parte de los otros comuneros. El derecho de uso y goce de cada uno de los condóminos debe ejercerse sin perjuicio del derecho análogo de los restantes condóminos (arg. arts. 2676, 2680 y concs. del Código Civil; Borda, G., ‘Tratado…Derechos Reales’, t. I pág. 470, art. 1986 del Código Civil y Comercial).
Si uno de los condóminos usa y goza de la cosa, tienen la opción los demás condóminos, a solicitar una indemnización, en tanto alguno o todos hayan manifestado su oposición. Así lo interpretaba la jurisprudencia en tiempo del código de Vélez: el condómino que toleró que otro usara de la cosa, no tenía derecho a exigirle alquiler en tanto no hubiera manifestado oposición al uso exclusivo de la cosa o reclamado una indemnización por ese uso exclusivo: y así es ahora (arg. art. 1988 del Código Civil y Comercial; Borda, G., op. cit., pág. 470).
Entonces, si Francisco Leonhart se opuso a la continuidad de la ocupación exclusiva de Bargar, desde entonces nació la obligación de indemnizar.
Con esta acotación, adhiero al voto anterior.
TAL MI VOTO.
A LA SEGUNDA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Corresponde:
a- desestimar con costas al demandado la apelación de f. 122, salvo en cuanto al dies ad quem de la indemnización en que se modifica la sentencia apelada conforme lo expuesto en el considerando 3-;
b- estimar la apelación de los demandantes de f. 124 sólo en cuanto al modo de calcular el capital de condena (ver considerando 4-), con costas con ese alcance a la parte accionada sustancialmente vencida (art. 68 cód. proc.);
c- diferir la resolución sobre honorarios en cámara (art. 31 d.ley 8904/77).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Que adhiere al voto que antecede.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
a- desestimar con costas al demandado la apelación de f. 122, salvo en cuanto al dies ad quem de la indemnización en que se modifica la sentencia apelada conforme lo expuesto en el considerando 3-;
b- estimar la apelación de los demandantes de f. 124 sólo en cuanto al modo de calcular el capital de condena (ver considerando 4-), con costas con ese alcance a la parte accionada sustancialmente vencida;
c- diferir la resolución sobre honorarios en cámara.
Regístrese. Notifíquese según corresponda (arts. 133, 135 inc. 12 y 249 últ. párr. CPCC). Hecho, devuélvase. La jueza Silvia E. Scelzo no firma la presente por encontrarse en uso de licencia médica.