Cámara de Apelación Civil y Comercial Trenque Lauquen
Juzgado de origen: Juzgado Civil y Comercial 2
Libro: 41- / Registro: 19
Autos: “FONS, MARIA MONICA c/ ARAUJO PEDRO y otro/a S/ DESALOJO ( EXCEPTO POR FALTA DE PAGO )”
Expte.: -87956-
En la ciudad de Trenque Lauquen, provincia de Buenos Aires, a los ocho días del mes de mayo de dos mil doce, se reúnen en Acuerdo ordinario los jueces de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial, Silvia E. Scelzo, Toribio E. Sosa y Carlos A. Lettieri, para dictar sentencia en los autos “FONS, MARIA MONICA c/ ARAUJO PEDRO y otro/a S/ DESALOJO ( EXCEPTO POR FALTA DE PAGO )” (expte. nro. -87956-), de acuerdo al orden de voto que surge del sorteo de foja 238, planteándose las siguientes cuestiones:
PRIMERA: ¿Es fundado el recurso de apelación de foja 210?.
SEGUNDA: ¿Qué pronunciamiento corresponde emitir?.
A LA PRIMERA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
1. La actora se consideró legitimada para accionar por desalojo contra los demandados, por haber adquirido el inmueble en cuestión a través del boleto de compraventa que adjunta, revistiendo carácter de propietaria del terreno reclamado (fs. 32/vta. 3). También dijo encontrarse legitimada en su calidad de “poseedora actual del inmueble, como heredera y adquirente a título oneroso…” (tales fueron sus palabras: fs. 33.6; arg. arts. 34 inc. 4 y 163 inc. 6 del Cód. Proc.).
Los demandados desconocieron su legitimación activa.
La sentencia hizo lugar a la excepción y rechazó la demanda.
Contra tal pronunciamiento se alza la actora (fs. 218/228 vta.).
2. Ahora bien, aun concediendo que la legitimación activa haya sido acreditada como pretende, la centralidad del debate y de la prueba, entonces, debe correrse al tema de la posesión. Teniendo en cuenta que el vínculo que legitima sustancial y procesalmente la pretensión por la vía del desalojo, es de parte del demandante la prueba de un derecho personal a exigir la entrega de la cosa y de parte de los demandados, la existencia de una obligación nítida de restituir (art. 676 in fine del Cód. Proc.).
Veamos, si esto fue cabalmente demostrado.
Por lo pronto, el título del actor poseedor comprende la demostración de su posesión con ánimo de dueño y la de la manutención de la misma, sin interrupción al momento de demandar el desalojo (Morello-Sosa-Berizonce “Códigos…” t. VII pág. 60).
De las afirmaciones que contiene la demanda y merecen destacarse, se desprende que María Mónica Fons, que se domicilia realmente en el acceso Julio F. Ramos número 243 de Carlos Casares, se ocupa desde hace años de la manutención, conservación y cuidado del terreno, encomendando a terceros dichas tareas: en 2003 solicita a Miguel Berthelot que ocupara el terreno. De hecho estaba alambrado y había adentro una construcción de chapas que éste levantó para guardar elementos que usaba en la limpieza del lote, la que hoy ha sido modificada y utilizada para provecho de la construcción evidente sobre el inmueble que pretenden los demandados (fs. 33/vta. y 34). Estaban perimetrando el terreno y se había colocado en el interior un perro para evitar el acceso al mismo. Dice la actora que remitió a Alberto y Pedro Araujo una carta documento para que sacaran lo que pusieron y volvieran el terreno al estado anterior, pero ha comprobado que abrieron cimientos en claro afán de construir, para lo cual adquirieron materiales en Corralón Gemelli (fs. 34).
Estos datos que aporta la actora, dan margen para cavilar que, como ella misma lo dice, “…pretenden un desapoderamiento efectivo…”, es decir traducen actos posesorios de los Araujo, más allá que sean legítimos o ilegítimos, de buena o mala fe (fs. 34/vta.; arg. arts. 2355, 2356, 2373, 2384, 2401 y concs. del Código Civil).
Es oportuno evocar, que un antiguo -pero no descalificado- fallo de la Suprema Corte, dejó dicho que el intruso mencionado en el artículo 676 del código de forma, es el ocupante circunstancial, sin base ni pretensión jurídica alguna, cuya ocupación transitoria es mera tenencia, sin animus domine, es decir y además, quien se ha introducido en el inmueble por un acto unilateral, sin acuerdo de quien debía prestarlo (S.C.B.A., Ac. 31641, sent. del 15-2-83, “Cácere de Rombiola, Susana c/ Caprile, Carlos Alberto – Desalojo”, en D.J.B.A. t. 125 pág. 186).
En otras palabras, el concepto de intruso lleva implícito dos ideas fundamentales: falta de título y precariedad, esto es, intrusión sin derecho en la cosa inmueble, contra la voluntad del dueño y simple tenencia sin animus domini (Morello-Sosa-Berizonce, op. cit. pág. 70).
Y de los hechos mencionados, descriptos por la actora en la demanda, no se deduce que los accionados puedan revestir esa calidad, de modo de fortalecer por ese circuito la legitimación activa de la accionante. Por el contrario, indican comportamientos y actitudes que se corresponden, al menos prima facie, con actos posesorios por parte de ellos (fs. 34; arts. 2351 y 2384 del Código Civil).
Avalan esta conclusión, las declaraciones testimoniales de Manuel Rogelio García, Cecilia Miriam Peredo, Rogelio Ariel Mansilla y Guillermo Oscar Pedalito.
En efecto, Manuel Rogelio García, domiciliado en Cecilia Borja 588 de Carlos Casares, que vive a veinte metros de la casa de los demandados, evoca que el inmueble en cuestión fue ocupado por el padre “de estos chicos primero” y después ellos limpiaron todo el terreno, pusieron todo un tapial enfrente, hace dos o tres años; que desde que vive allí nunca fue otra persona; siempre vió a “los chicos de Araujo” nomás (fs. 122/123).
Cecilia Miriam Peredo, domiciliada en Cecilia Borja 632 de la misma localidad, recuerda que el padre de los Araujo hacía quinta en ese lugar con otro hombre de apellido Paredes, quien falleció; que los demandados lo limpiaban, cortaban el pasto y eso; el terreno está tapialado y lo tapialaron los Araujo; que desde que se domicilia allí nunca conoció a algún otro ocupante del terreno; que ha visto a Sergio Alberto Araujo ocupar el terreno desde hace unos tres años aproximadamente (fs. 124/125 vta.). Rogelio Ariel Mansilla, sostiene que los que limpian, los que tienen el terreno son “los chicos de Araujo”; que desde que tiene uso de razón, lo ocupaba el padre de los Araujo y el hombre de la esquina de apellido Paredes; siempre lo tuvo con quintas, hacía quinta con Paredes y guardaba un auto; los demandados pusieron un tapial y al poner el tapial no se ve para adentro; que con anterioridad a la colocación del tapial los hijos de Araujo metían el auto de ellos, Pedro tenía un autito que también lo dejaba ahí, y el auto de telefónica del trabajo de Sergio Araujo; que siempre pensó que el terreno era de ellos porque siempre guardaban las cosas y no iba nadie al terreno; hablando con los chicos, le han dicho que eran los dueños (fs. 127/128 vta.).
Omar Pedalito, testigo de la actora, martillero público, dice que Mónica Fons le dio el terreno para la venta, aproximadamente en 2008; en el terreno baldío había tres personas y estaban abriendo cimientos, que uno dijo llamarse Araujo, los otros dos no participaron (fs. 183/vta.).
Confronta con tales declaraciones, el testimonio de Néstor Miguel Berthelot, quien sostiene que a finales de 2002, teniendo una charla con Mónica Fons, a través de la cual ésta le ofrece el terreno, quien le manifestó que era heredera del mismo. A fines de ese año comenzó a llevar cosas al lugar, lo alambró, llevó escombros y empezó a hacer los pozos para llenarlos, construyó un galponcito en el lugar. Araujo vivía al lado y le daba corriente para la cortadora de pasto. Nunca le dijo que tuviera derechos sobre el terreno. Siempre estuvo contento con que llegara para que lo mantuviera limpio. Permaneció desde esa fecha hasta fines de 2007 o principios de 2008 en que se lo devolvió a la señora. Sergio Araujo siempre le preguntaba que iba a hacer con el terreno. Conocía ese inmueble de antes, porque era cartero y pasaba por el lugar, que estaba lleno de pasto y andaban los perros de los vecinos, había un caballo. Después de devolverlo pasó por el terreno y vio que hay un tapial de planchas. Lo ocupa Sergio Araujo y lo empezó a ocupar poquito tiempo después que él le dijo que lo había devuelto. Conectó el agua y empezó a hacer los trámites para la electricidad, pero ABSA nunca fue a conectar. Sería en febrero o marzo de 2003. Asimismo aporta que no vio a Mónica Fons en el terreno, que fue alguna vez cuando él estaba; nunca la había visto ahí. Cuando fue estaba el terreno pelado. Los cimientos los abrió en 2002 o 2003 pero no los llenó con escombros ni con material. Que seguía cortando el pasto. Luego comenzó su casa en otro lado. Mónica Fons sabía que él pensaba construir en ese terreno una vivienda, que para eso se lo había dado, para que se pudiera hacer una vivienda y no tuviera que seguir alquilando. Pero nunca se domicilió en ese terreno. No bajó el servicio de luz (fs. 184/186/vta.).
Olga García, interrogada acerca de si conoce a quien pertenece el terreno en cuestión, dijo que no sabe de quien es porque nunca estuvo habitado, siempre baldío. Luego al responder si los padres de Sergio y Pedro Araujo poseyeron en algún momento el inmueble, recordó que nunca lo tuvieron. Estuvo deshabitado, era campo. Hasta hace dos o tres años que lo tapialaron, que no se había dado cuenta. Agrega más adelante sobre el mismo tema: era un terreno baldío de años, que nunca estuvo habitado ni tuvo nada adentro hasta hace poco. No conoce a Miguel Berthelot (fs. 191/192).
En suma, como se advierte, la presencia de Berthelot en el terreno -con sus eventuales implicancias- no aparece confirmada sino por la actora y el propio Berthelot.
Esto así, computando, además, que los comprobantes de pago de gravámenes municipales, acompañados por los demandados -aunque todos de 2008- no fueron desconocidos por la actora (fs. 80/vta.).
Párrafo aparte para lo que concierne a la confesión ficta, sólo para agregar que en cuanto a ella concierne, sigo el criterio de valoración gestado por la jurisprudencia según la cual la presunción a favor de la pretensión de la contraparte únicamente adquiere relevancia cuando se añaden otros elementos de convicción (arg. art. 415 del Cód. Proc.). Lo que, a tenor de lo ya investigado, no se ha producido en autos.
Advertido que, como se ha resuelto, la confesión ficta debe ser apreciada en su correlación con el resto de las probanzas, atendiendo a las circunstancias de la causa, pues de lo contrario se haría prevalecer la ficción sobre la realidad y la decisión podría alejarse de la verdad material (S.C.B.A., C 95682, sent. del 17-12-2008 , “Bueno, Pedro Francisco y otros c/ Delfine, Juan José y otro s/ daños y perjuicios”, en Juba sumario B23744).
Ello, sumado a que en la tarea de selección de los elementos probatorios y la atribución de la jerarquía que les corresponde (que admite la posibilidad de inclinarse por algunos descartando otros) es una facultad propia de los jueces de grado (arts. 34 inc. 4, 165 inc. 5, y 384, Cód. Proc.).
En fin, componiendo globalmente y no en particular los elementos que aportan los testimonios -fundamentalmente-, creo que no fue justificada la calidad de intrusos de los demandados, desde el perfil que de ellos ha quedado descripto en el fallo de la Suprema Corte, citado en párrafos anteriores. Llegando estos a demostrar, a primera vista, su calidad de poseedores (arg. art. 384 del Cód. Proc.).
4. En consonancia, siguiendo la doctrina de la Suprema Corte según la cual no procede la acción de desalojo cuando el emplazado acredita prima facie el carácter de poseedor, justificando así la seriedad de su pretensión, pues toda investigación que la trascendiera desnaturalizaría la acción en la que está excluido lo referente al derecho de propiedad, al “ius possidendis” o el “ius possesionis”, basta con ello para desestimar el recurso interpuesto (S.C.B.A., Ac. 79953, sent. del 4-12-2002, “CENCOSUD S.A. c/ López, Manuela s/ Desalojo”, en Juba sumario B4181; ídem. S.C.B.A., C. 107959, sent. del 5-10-2011, “Echenique de Pirotta, Catalina c/ Piuma, Germán Lisandro s/ Desalojo”, en Juba sumario B7867)
VOTO POR LA NEGATIVA.
A LA MISMA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Que por compartir sus fundamentos, adhiere al voto que antecede.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Que por compartir sus fundamentos adhiere al voto emitido en primer término.
A LA SEGUNDA CUESTION EL JUEZ LETTIERI DIJO:
Corresponde desestimar el recurso de apelación de fojas 210
con costas a la apelante vencida (art. 68 cód. proc.) y diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios (arts. 31 y 51 d-ley 8904/77).
TAL MI VOTO.
A LA MISMA CUESTION LA JUEZA SCELZO DIJO:
Que por compartir sus fundamentos, adhiere al voto que antecede.
A LA MISMA CUESTION EL JUEZ SOSA DIJO:
Que por compartir sus fundamentos adhiere al voto emitido en primer término al ser votada esta cuestión.
CON LO QUE TERMINO EL ACUERDO, DICTANDOSE LA SIGUIENTE:
S E N T E N C I A
Por lo que resulta del precedente Acuerdo, la Cámara RESUELVE:
Desestimar el recurso de apelación de fojas 210, con costas a la apelante vencida y diferimiento aquí de la resolución sobre honorarios.
Regístrese. Notifíquese según corresponda (arts. 133, 135 inc. 12 y 249 últ. párr. CPCC). Hecho, devuélvase.
Silvia Ethel Scelzo
Jueza
Toribio E. Sosa
Juez
Carlos A. Lettieri
Juez
Juan Manuel Garcia
Secretaría